‹ Tilbage til podcasts ‹ Dine Penger - Pengerådet

6/1/2022

#296 Lønner det seg å kjøpe utleieleilighet nå?

Denne episoden av Pengerådet diskuterer fordeler og ulemper med å kjøpe en utleieleilighet i dagens marked. Halgeir Kvadsheim forklarer at selv om utleie har vært populært, har boligprisene steget og rentene økt, noe som gjør det vanskeligere å tjene penger på utleie. Han anbefaler å gjøre grundig research på kostnader, leiemarked og potensiale for verdistigning før man kjøper en utleiebolig.

00:14

Kostnader og skatteregler ved utleiebolig, nødvendig egenkapital, fastrentelån, dokumentavgift og vedlikehold, samt råd fra banken.

15:17

Ikke legg deg på det aller høyeste nivået på leie fordi det kan være skadelig for boligen og lønnsomheten.

26:19

Skattefordeler ved utleie av bolig inkluderer skattefrihet for visse utleieformer og spesifikke skatteregler for Airbnb-utleie i egen bolig.

Transkript

Musikk

Lønner det seg fortsatt å kjøpe utleiebolig? Og hvilke kostnader må du tenke på hvis du skal leie ut en bolig? Og hvilke skatteregler er det egentlig som gjelder her? Dette er blant temaene for denne ukens pengeråde. Og, Halgeir, det å kjøpe en utleiebolig, det har jo vært en veldig populær øvelse for nordmenn de siste årene. Ja, det har det. Jeg tror det tok ekstra av under pandemien. Da var det mange som fikk tid til å

gjør en del research på nettet, være på Finn, sette opp kalkyler, chatte og snakke med banken om dette ville kunne lønne seg, ikke minst om de fikk finansiering. Så det er ikke som om det har vært mer og mer populært. Det ligger jo da et slags...

noe lokkende ved det å kjøpe for utleie som du mister, kan du si, når du kjøper et aksjefond. Nemlig denne løpende utbytte som man får. Og det føles nok litt sånn... Det er kanskje derfor en del også velger å kjøpe utbytte aksje, fordi at en syns det er tryggere å få en sånn løpende avkastning. Rett og slett at det kommer en inntekt på...

på kontoen hver eneste måned. Med utbytte aksjer så gjør det bare en gang i året, men med utleie så gjør det jo gjerne der hver måned, og så kan en jo da, hvis det går riktig vei, reinvestere denne leien. Så det har vært for dere, men så har jo også priserne i samme periode gått kraftig opp da. Ja.

kan ikke bo i en aksje, det er jo nettopp det, nå er det jo litt vanskelig å bo i to leiligheter samtidig, men for all del, det er i hvert fall noe som er konkret, hvis den ikke kan leie ut på markedet, så kan den kanskje leie ut, når jeg tenker på langtidsleie, så kan den kanskje leie ut på Airbnb, eller være kreativ på andre måter, så jeg skjønner jo,

Hva skal du si? Jeg kjenner jo rasjonalet som enkelte har. Men dette var jo såpass populært at det offentlige fant ut at de måtte stekke noen kjepper i hjulene for alle som ønsker å bli boliginvestorer i Oslo også. Når var det, husker du det, når boliglånsforskriften kom? Det er vel begynner det å bli noen år siden nå? Det var vel 2017. Men jeg er litt usikker på om den...

om den innstrammingen i Oslo for sekundærbolig, som det heter, om den kom samtidig. Men det har i hvert fall vært noen år nå hvor du har måttet legge 40% egenkapital på bordet hvis du skal kjøpe en utleiebolig, altså det som kalles sekundærbolig, primærbolig enn den vi bor i selv, sekundærbolig enn den du kjøper for eksempel for å leie ut. Hvis du skal kjøpe og finansiere den, så må det være 40% egenkapital.

Og det er jo en beskranking. Og grunnen til det er jo at, er det flere grunner, mener Finansstilsynet og Norges Bank, og for så vidt sier jo at

Disse små leilighetene som ofte blir brukt utleie, altså en, to roms, tre roms i Oslo, de er litt sånn, hva skal du kalle det, de er litt som bjellesau i boligmarkedet. Man ser ofte at når det går tregere i boligmarkedet, så er det først på slike leiligheter det slår ut leilighetene,

Derfor vil den kanskje ha det, altså høyere egenkapitalkrav, for å gjøre det litt mindre aktuelt å leie ut disse boligene på den måten og senke boligpriserne litt. I tillegg til selvfølgelig så er det jo politiske

rop om at mindre av leilighetene skal gå til utleie og mer skal rett og slett selges da. Men det er jo 40% egenkapital, og det gjør jo at hvis du for eksempel skal kjøpe en leilighet av 5 mil da, som man fort må opp i Oslo for å få en treoms, så trenger du 2 millioner i e-kapital.

Egne penger, banken kan ikke låne ut mer enn tre, men det er klart at hvis du trenger ikke ha dette i cash, altså hvis du har for eksempel ledig sikkerhet i din primærbolig, så kan du jo bruke den til å finansiere og fullfinansiere også utleiebolig. Men disse særreglene med 40% egenkapital, det er kun i Oslo, så ved kommunegrensa utenfor Oslo så gjelder det 15%, ikke sant?

Ja, det er en veldig viktig presisering. Så vi skal nå komme tilbake til det at hvis du skal legge ut nå, så må du i enda større grad, tror jeg, enn før se litt på rannsonene, spesielt utenfor Oslo og kanskje utenfor Storbyen ellers. Men Norge er mer enn Oslo, vet du, som folk sier. Men uansett da, hvis du skal se på, man skal gå inn i...

man har bestemt seg for at jeg vil kjøpe en utleiebolig, uansett hvor det er i landet. Hva må du tenke på først og fremst da? Hvis du skal sette opp et regnestykke, det er det viktigste du gjør før du kjøper, altså vil dette kunne lønne seg, så er det jo viktig å få med alle kostnadene. Sånn sett så skiller ikke utleie seg så veldig fra det å kjøpe bolig selv, altså din primærbolig. Du må se på

hvilke kostnader det er som ligger på en bolig. Du vet jo at du kan få leieinntekter, og det er også en liten ressurs som du kanskje slipper når du skal kjøpe. Du må passe på at du er riktig kalibrert når det gjelder hvilken type leie du kan faktisk få. Da er det viktig å snakke med for eksempel en utleiemegler eller en vanlig eiendomsmegler for å høre hvordan markedet er, hva du kan få for denne leiligheten som du ser på. Og så er det kostnaderne.

Ta fellesutgiftene for eksempel. De er jo noe du må betale. Fellesutgifter kalles jo i enkelte sammeierbord slik kalles husleier. Men det er jo du som betaler som eier. Det er ikke noe som leietager dekker i tillegg til leier som betaler deg. Og fellesutgiftene er typisk kommunale avgifter. Det kan være byggeavgifter.

Bygningsforsikring, altså hvis du bor i en bygård, så må jo den som leier sørge for å ha en egen innboforsikring, så dekker hennes eller hans innbo, eller du da hvis du leier mobilert, ut. Men bygningsforsikring skal dekke type brand på selve bygården og andre type skader som oppstår på skallet, kan du si.

I tillegg kan det være at det er inngått kabel-tv, brevbånd og så videre. Så fellesutgiften er viktig å få med seg. Og så må du sjekke litt om det er fellesgjeld for den leiligheten du kjøper. Fellesgjeld kan oppstå både for selveikere og botslag. Selveikere eller sammeier som det heter, de kan også ta opp fellesgjeld. Men da er det viktig at du sjekker selve...

Hva er rentesatsen på denne fellesgjelda? Har de for eksempel bonderenta veldig dyrt? Er det slik at det er en avdragsfri periode, sånn at det smeller skikkelig inn om to eller fem år på avdrag? For da må du passe på at du har likviditet til å dekke avdragene på fellesgjelda, og ikke bare løpende rentekostnaderne.

Så det må du se til. Og så husk også at andelsleiligheter som regel vil være boutslag, det passer dårlig for langsiktig utleie, for det kan en i utgangspunkt ikke styre kanskje...

må nå i de nye lovene tillate, ikke tre års utleie, men skal du leie ut langsiktig som en gjerne gjør hvis en kjøper en utleiebolig, så kan du ikke gjøre dette normalt i en bostadsleilighet. Da må du kjøpe en selvleier. Det var fellesutgiftene. Er det noen andre ting som bør inn i... Man kan vel minne på at det er utleier som er ansvarlige for at dette her blir betalt inn, ikke sant? En utleier står vel i utleiers navn. Absolutt. Ja, det stemmer. Godt poeng. Så det er du...

Du kan ikke bare glemme hele det forholdet du har til sammeierbotslaget, og som regel er det også du som blir bedt om å stille på dugnad og så videre. Så du er ikke... Du kan ikke øvelatte sånne ting til den som leier. Nei, altså det viktigste posten i tillegg til det er jo selvfølgelig renteutgiftene. Og...

Dette er jo greit, og du må bare huske på at rentefradraget er 22 prosent når du låner for en utleiebolig. Og det føres jo på...

Og din vanlige skattemelding, det setter sikkert opp i utleieberegningen når du setter opp skattemeldingen. For når du går inn i skattemeldingen og skal levere den, så vil du få, det er et sånt emnestyret nå i skattemeldingen. Så hvis du klikker på at du er utleieleilighet,

og så vil de bli tatt med i en slags beregnet veiviser for å utleie utgifte. Så du kan sette dette inn i skattemeldingen din, men rentene blir jo rapportert i en vanligvis

automatisk, så du må ikke sette opp rentene to ganger, både i utleieskjema og i den vanlige skattemeldingen, for de kommer vanligvis rapportert inn fra banken din. Da er det 22 prosent fradrag. Dette fradraget gikk jo ned fra 25 prosent i 2015, så det er fortsatt en del som tenker at det er helt oppi 28 prosent, for det var det for noen år siden, i mange, mange, mange år, men nå er det nede på 22 prosent.

Så er det jo slik at spesielt kanskje på utleie så bør man kanskje vurdere fast renter, fordi det er noe med å låse så mange av kostnadselementene som mulig i et utleieprosjekt. Og da mener jeg at spesielt hvis du har flytende renter og er en del belånt på primærboligen din, så kan det være fornuftig å trå til meg utleie.

fastrente på utleieboligen din, så du har en forutsigbar kostnadsside. Dette er jo ikke så uvanlig at profesjonelle investorer gjør, og også Olav Thorn og andre, de inngår fastrenteavtaler for del av utleieporteføljen sin.

Så må du huske at avdrag, det skal du ikke ta med i regnestykket her, for det er sparing. Sånn at når du betaler ned boliglånet ditt på denne utleieboligen, det skal ikke tas med i regnestykket, men du må sørge for at du har likviditet, at du har penger til å betale avdraget hver måned til banken, fordi det er ikke gitt at du får avdragsfrihet.

Da må jo totalbelåningen din være under 60% i utgangspunktet, og det er jeg ikke sikker på at den er da. Det er også en del av boligforskriften at det ikke i utgangspunktet gis radarsfrihet, med mindre totalbelåninger under 60%, og da ser de jo

på de totale lånene dine. Men er det nesten sånn at når man skal beregne ut hvor mye man skal ta i leie eventuelt for denne leiligheten, så bør man kanskje ta med avdragene? Ja. Hvertfall vurdere det da? Egentlig. Ja, egentlig bør det. For det er noe med at selv om papiret ser ut til å gå i null eller gå litt i pluss, så må du huske på at det skal også...

gjør, som holdt opp på sin kontantstrømmelalyse her, at du har faktiske penger av likviditet til å betale også avdragene, og de avdragene kan jo fort bli

på flere tusen kroner det er i løpet av en måned, så du må passe på at du har det. Og så husk også på, siden du gjerne kjøper en selgeier, at du skal ha 200 prosent dokumentavgift ved kjøpet, slik at det blir 25 000 per million du kjøper i statlig avgift. Det skal du også kunne dekke, pluss eventuelle pantekubirer. Dette kommer vi tilbake til, men det er klart at hvis du

Du skal eie denne leiligheten i ganske kort tid, så vil jo transaksjonskostene som det heter, både dokumentavgiften når du kjøper og senere meglerhonorar og annonsering når du selger, de kan jo fort bli langt over 100 000 om også kunne dekkes inn ved at du får lønnsomhet i prosjektet da.

Og så husk da at du skal ta inn andre typer kostnader ved likehold for eksempel. Det er litt avhengig av hvilken type bolig du kjøper. Du bør i hvert fall sette opp en 10 000 i årlig ved likehold, selv om det ofte kommer stykkevis av delt. Et år har du kanskje 30 000-40 000 i en utgift, og så har du tre år uten noe særlig. Og så husk også for sikring, hvis du ikke har...

tilknyttet forsikring via bygningen, at du for eksempel leier ut en bolig, da må du selv kjøpe en, altså hvis du kjøper leier ut et hus, så må du selv sørge for anvilde forsikring for eksempel. Så det som sitter og tror at det er egentlig bare kjøpe en leilighet og leie den ut, så er det ganske mye mer du må tenke gjennom før du helt enkelt kjøper leiligheten. Men dette her er bare kostnader som er forbundet til selve

leiligheten, eierskapet til den da, ikke sant? Hvilke andre elementer må man også ha i mente hvis man skal leire? Det viktigste vil jeg si

Altså punkt 1, før du begynner å kjøpe en, så må du ha en dialog med banken. Fordi at du husker det at jeg nevnte dette med at det kreves jo egenkapital både for primær og sekundærbolig, altså opp mot 40%.

i Oslo, men i tillegg så skal du jo faktisk tilfredsstille kraver maks fem ganger inntekt i lån. Så når du da kjøper en ny sekundærbolig og belåner den, selv om du har sikkerheten i den, at du for eksempel har sikkerhet i din gamle pomærbolig fordi du har betalt ned den et stykke, så

så kan det jo være at totalhjelpen likevel øverstiger fem ganger inntekten din. Altså hvis du tjener 800 000, så kan du ikke ha totalhjelp på over 4 millioner. Og da må du altså ta med både lån på primærboligen, lån på denne utleieboligen, og eventuelt andre lån du har, som for eksempel studielån eller bilån. Så det er jo en veldig viktig...

del du må tenke å gjøre nå og snakke med banken om før du helt tatt ser på disse. Og så, ja, gjør en grunnig stykke research på hvilken inntekt du kan ta en hver måned. Og husk at ja, hvis du opplever, og det er som heter turnover, altså at

leietagere må skifte seg ofte ut, det er ikke gunstig. Det gir slitage på boligen, spesielt hvis du leier ut umøbler, folk skal inn og ut med møblemanget sitt, og jeg tror nok også at langsiktige leietagere farer litt finere med boligen enn de som er der bare på kort tid. Så poenget her egentlig er

Ikke legg deg på det aller høyeste nivået på leie, altså selv om utleiemegler eller boligmegler sier at «Ja, her i bydelen så kan det nok dør». Er det folk som får liksom 18 000 for en, eller 20 000 for en treromsleilighet, så legg deg lavere, er mitt råd, fordi at...

Den der vinningen du får ved å tyne ut en tusen eller to tusen lapper ekstra av leietager, den går fort vekk i spinningen hvis du får en måned eller to med null leietagere. Så det å ha fornøyd leietagere som du behandler ordentlig og fint, det har en enorm verdi på alle måter, men også økonomisk kan du si.

Hei, jeg er Halger Kvartsheim, og torsdag 2. juni på kvelden så kjører jeg i gang med et digitalt kurs som heter «Slik kommer du i gang med fondsparing». Det er både for deg som skal vite hvordan du faktisk starter med dette, men også for deg som er litt urolig for fondspengene dine nå som børsene går opp og ned. Du går inn på akorte.no og klikker «Kurs».

kaste bittelitt, men jeg skal love å gi valuta for pengene, og du kan også spørre meg underveis. Håper vi sees. La oss se litt på leieintekter og sånt, Algeir. Man skjønner jo at det er høye transaksjonskostnader, så man kan vel kanskje forvente at hvertfall det første, om ikke det andre år også, så kan det være snakk om røde tal. Jeg har jo kjørt et regnestykke, eller jeg gjør det ofte med

ulike typer leieboliger og eieboliger. Og vi var jo gjennom et sånt regnestykke for en månedstid siden var det vel i podcasten vår, da det var spørsmålet eie versus leie, og det samme regnestykket kan jo i og for seg kjøre også for en når siktemålet er utleie. Og jeg skal ikke kjøre gjennom alle de tallene her, men det er jo primært på kostnadssiden, så er det akkurat de kostnadselementene som vi var gjennom. Og så

Det som er konklusjonen på dette regnestykket, at nå må du ha litt lengre tidsperspektiv hvis du skal kjøpe en bolig enn det du trengte for 3-4 år siden. Det er to grunner til det. For det første har jo boligpriserne steget, så du må jo låne mer, så lånebeløpet blir høyere, og det er jo lånekostnaden som ofte er den største bøyken i kostnaden her. Og deretter er det selvfølgelig dette at rentene stiger. Så

Om du vil på en måte binde av det kostnadselementet, så må du opp i 3,6++ for å få en fast rente i mer enn fem år. Så det er jo en helt annen kostnad enn det den satt opp for, for eksempel to år siden, når den kunne binde på, ja, det var vel...

Fort på det laveste var det kanskje en 6 og en 8 faktisk på fem års rente. Så hvis man setter opp det, så kan man jo fort se at det er en havn i minus her. Eller at det kommer akkurat i pluss. Det som har likevel gjort at enkelte har kjøpt utleiebolig, har vært potensialet for verdistigning.

Men du må ha nok i alle fall en 2-3% årlig prisoppgang for at du skal kunne dekke dette inn hvis du skal eie dette noen år. Så jeg vil jo da, med andre ord,

virkelig anbefaler deg å se nøye på både kostnadselementene her, men også hvilket potensial det er for verdistigning. For det er jo mange sjefer som mener at nå kommer boligpriserne til å enten falle litt, eller i hvert fall flate ut, og da er det vanskeligere å få pluss her i regnestykket, selv om du

legge inn en god utleieinntekt faktisk. Ja, for noe av det som har vært veldig lønnsomt med utleie er jo denne gearing-effekten, at du kan låne masse penger og få avkastning på det. Men det er ikke gitt at det vil fortsette fremover, eller er det sånn vi skal tolke din analyse i hvert fall? Ja, jeg mener nok at du må huske på at du betaler 22 prosent av nett

dårlig eientekt, altså det som er etter at du har satt opp sånne type ting som vedlikehold og fellesutgifter og så videre, men det tar jo også en bit av lønnsomheten her, som en som kjøper for å eie selv, ikke trenger å tenke på for hun eller han vil ikke betale skatt av den besparelsen, for det er jo

når man kjøper fra eier, så man tenker litt som en som kjøper for å leie ut, nemlig ved den at en sparer jo den leieutgiften en ellers måtte betalt, sant? Så å

Dette er jo ikke noe som blir beskattet for den som eier boligen selv, men for den som leier, så vil nett- og leieinntekt bli beskattet med 22 prosent. Derfor tror jeg nok...

at du bør også på leie ha mer enn fem års perspektiv for at du skal tjene penger på totalt sett på dette regnestykket. Også fordi at hvis du selger etter fem år, så er altså transaksjonskostnadene nok så høye, og du er ikke sikker du får glede av en videre sterk boligprisoppgave. Så er det også en ting som jeg må peke på, og det er at hvis du

ønsker å bli en skikkelig boligutleie kaks, så må du passe deg på at du ikke kjøper for mange utleieboliger. Det er ikke skrevet i stein det her, men det er slik at

Normalt sett da i hvert fall, så vil du få 22% beskattning av leieintektene, så fremt du eier mindre enn fem enheter, som det heter. Så hvis du eier opp mot fire, og leier opp mot fire boligenheter, så vil du bli betraktet som privat eller privatpersonbeskattning. Og denne 22%, hvis du eier mer,

Hvis du bikker den som femte-sjette enheten, så vil det fort bli betraktet som næringsvirksomhet, for det har blitt såpass mange, og da risikerer du en beskattning opp mot 50% på inntektene dine, etter selvfølgelig fratrakk for kostnader. Så det er jo å få mange et litt mer ugunstig

skatteregimen beveger seg uti, så vær litt på passeløp på det. Og når jeg sier at det ikke er skrevet i stein, så er det også fordi at skatteetaten har vært noe litt sånn villet

litt villete, utydelige her, fordi det man skal skjele til er aktivitetsnivå. For eksempel hvis du har to eller tre Airbnb-baserte leiligheter, som mange har, de kjøper kanskje en leilighet og så ...

leies den ut nærmest som en hotell, altså det er nye utleier hver eneste helg, så vil det fort bli betegnet som næringsvirksomhet faktisk, for at du har såpass høyt aktivitetsnivå i det frettingsforholdet.

Så der bør du passe litt på at du ikke bikker den grensen. Det kan være lurt å ha en dialog med skattetaten her rett og slett. Du kan chatte med dem, du kan ringe dem og så forhøre deg litt om «OK, denne leiligheten har jeg tenkt å leie ut på denne og denne måten, og denne har jeg tenkt å leie ut mye hyppigere ved BNB. Hva blir totalen her? Hvilken blir...»

betraktet som en privatperson eller som næringsvirksomhet. Hvis jeg ikke kan gi deg et godt nok svar, så har du også muligheten til såkalt bindende forhåndsuttalelse, som du kan få svar på for skatteetaten, før du eventuelt kjøper den leiligheten som eventuelt bikker deg over grenser her. Så vi skjønner jo at dette med skatt er jo en vesentlig kostnadskraft.

post da, i dette regnskapet. Hva må bare bli kvitt den skatten da, Hallgeir? Har du noen triks du kan dra av? Det er klart jeg har. Det er jo mange som er kjent med det, at hvis du leier ut mindre, og da snakker man om din egen bolig, altså den du selv bor i, så leier du ut mindre enn halve boligen, så vil det være skattefritt av seg leieintektene.

Men det må jeg presisere, det er en vanlig misforståelse at man tror at det er halvparten av borarale, så fremt du bare leier ut mindre enn halvparten av borarale, så vil det være skattefritt, og det er ikke riktig. Det er den såkalt utleieverdien som er avgjørende her. Så

lager seg for et tenkt tilfelle at du leier ut omtrent halvparten av boarallet på huset ditt, og dette er type andre etasjen og kanskje et loft, og du selv bor i kjelleren, så selv om

som sånn kanskje er litt større i kjelleren av ulike grunner, eller i alle fall er like stort, så vil utlærerverdien ofte være høyere. Hvis du leier ut type 1-2 etasjen, der det er bedre lysforhold, bedre boforhold i det hele, bare tenk selv, hvis du skulle leie ut de to enheterne, hvilken

utleieverdi vil du ha satt på dem. Og hvis det er så mye høyere utleieverdi på det du leier ut, så vil det nok bli fullt beskattet, selv om du leier ut mindre eller halvparten av bordet. Men som regel går dette litt hånd i anska, så hvis det er mindre enn halvparten du leier ut, så er det også gjerne mindre enn halvparten av utleieverdien.

Det er jo sjelden man hører at skatteetaten har slått til hos noen som har leidt ut for over 50% av verdien. Sånn du sier, dette henger jo ofte

ofte gått sammen, men vi hører, i hvert fall jeg har hørt historier om folk som ville bygge hus og bo i kjelleren og leie ut første og andre etasjen over, og tror at det skal liksom tjene inn huset, men da akkurat et sånt oppsett, da vil jo sannsynligvis komme i skatteposisjonen.

Du vil det. Vi kan jo bruke også noen eksempler her, for mange tenker seg at det er en liten hyble du kan leie ut, men du kan faktisk leie ut også flere hyble i huset du bor i. La oss tenke oss at du har et hus med tre små hyble i kjellene på 20 kvm som leies ut for, la oss si, for enkelt til 2,5 tusen vær.

så bor du i etasjen over. Og la oss si at leierverdien av den delen er anslatt til sannsikkert 9000 kroner, så bor jo du da for 9000, hadde jeg på å si, og så leier du ut for 7500 kroner. Så da vil utleien være skattefri, så fremtatt dette type hypler.

Eller, la oss si at du kjøper deg en treromsleilighet i byen, så leier du det minste soverommet til en kompis eller en veninne. Også den husleien skattefri, selv om dere deler fellesområder, sånn som kjøkken, bad og stue og så videre. Bra, da har du fått noen skattetriks, var vel...

noen som hadde hørt fra før også, men det er veldig lurt å tenke på dette med verdien, tenker jeg. At du ikke bare tenker at det er halvparten, for det tror jeg er, hvis du hadde tatt en anket på gata, så tror jeg de fleste hadde sagt at det er arealet som er det du skal målesette. Ja, og så må man også passe litt på, for det er jo blitt mer og mer populært, denne, kaller det Airbnb-utleien. Altså, fra og med 2018 så ble det jo vedtatt egne skatteregler for

for det som kalles korttidsutleie i egen bolig. Så det er ikke gitt at dette blir skattefritt. Leier du ut egen bolig mindre enn 30 dager, så vil inntekten være skattepliktig etter det som kalles en sjablongmetode. Og da vil 10 000, altså leier du ut for inntil 10 000, være skattefri. Dette er egentlig noe man kan kjenne igjen fra utleierfritidsseiendommen.

Og med det overskyttende beløpet, da regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Og orsaken til akkurat det er 85 prosent som beskattes er at den får et slags...

sjablong, et greit fradrag for noe møbelstitasje. Og det er 85 prosentene som blir beskattet med 22 prosent. Så hvis du leier ut et rom i leiligheten din, noen helger i år for eksempel, via Airbnb og tjener 18 000 kroner på det,

så blir skatten for dette fortsatt, det blir noe skatt, men det blir ganske sympatisk, det blir rundt 1500 kroner for de første 10 000 er skattefrie, så betaler du 22% av de resterende 8000, men de 8000 kan du også redusere med 15%, altså du beskatter bare 85% av de, så det blir rundt 1400 eller 1496 kroner da, for å være helt nøyaktig.

Men vi leier ut mer enn 30 dager. Og altså, bare for å presisere det, om mindre enn halvparten av boligen, så er leientektene fortsatt skattefrie, sånn som vi var inne på. Så det er jo bare denne korttidsutleien som beskattes, og det er derfor han gjerne også blir...

som er BNB-skatten. Bra, Halgeir. Takk skal du ha. Hva vil du si til alle de som nå tror at, som vurderer å kjøpe en utleie ennå for å oppsummere dette her? Ja, gå gjerne i gang, men gjør grunnig forarbeid, sett opp budsjett, snakk med banken, og husk, når jeg trakk inn Oslo, som et eksempel, så finnes det svært gode

i områdene rundt både hovedstaden, men også i andre byer. Så kjenn ditt leiemarked. Snakk med en av smegler. Det er et bra marked for utleier både på Lørenskog i Oslo og også for områden som ligger utenfor sentrum i de større byene. Og da er ikke nødvendigvis...

Den forholdet mellom boligprisen, altså der du betaler, og utleieintekten, så er den bedre gjerne enn den er for eksempel akkurat midt i Oslo. Så gjør de regnestykkene selv, gå på Finn, se hva ting blir leidt ut til, og hva det selges til i de områdene du er i.

ut dette. Og hvis du vil lese litt mer detaljert om alle disse regnstykkene, så vil jeg anbefale å gå inn på dinpenger.no og trykke deg inn på eiendomsseksjonen der. Der ligger det en guide som du har skrevet, Holger, med veldig detaljerte regnstykker og sånt, hvis du virkelig vil dykke ned i talene.

Takk for denne gang. Takk til Svenska Dagbladet, som jeg har fått låne et litt grupperom av. Jeg er i Stockholm, jeg er litt internasjonal. Må ut og fly litt. Takk til Magne, Don Magne Antonsen, vår poddfader. Han har fått to filer, sydde sammen og laget en podcast.

Så er vi jo tilbake allerede i morgen, Holger, på Podmy. Hvis du ikke har et abonnement på Podmy, så anbefaler jeg virkelig å få til det. Er du for eksempel Veggeplus abonnement, Aftenposten-abonnent, så har du allerede gratis tilgjeng til det. Så der kommer alle spørsmål og svar poddene ut.

Har du noen tilbakemelding på podcasten, det kan du sende til oss til tips at dinepenger.no eller en melding via Facebook eller Instagram, hvor vi heter Dine Penger begge stedene. Så må vi også minne om Facebook-siden vår, den heter Pengerådet, der strømmer det stadig masse folk, men det er plass til så mange mer som går inn der og blir medlem der. Da setter vi strek. Takk for at du hørte på, og så høres vi igjen om ikke så lenge. Ha det bra.

På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatekonomi.

Nævnt i episoden

Oslo

Byen der det er strengere regler for å kjøpe utleiebolig

Finn

Nettsted for å finne boliger til salgs eller utleie

Airbnb

Nettsted for å leie ut boliger på kort sikt

Boliglånsforskriften

Regelverk som setter krav til egenkapital og lånebeløp for boliger

Finanstilsynet

Etaten som regulerer finansiell virksomhet

Norges Bank

Norges sentralbank

Svenska Dagbladet

Svensk avis som Kvadsheim fikk låne et grupperom av

Podmy

Plattform for podcaster

Veggeplus

Abonnementstjeneste som gir tilgang til Podmy

Aftenposten

Avis som gir tilgang til Podmy

Facebook

Sosiale medier-plattform

Instagram

Sosiale medier-plattform

Pengerådet

Facebook-gruppe for Pengerådet

Dine Penger

Nettsted for personlig økonomi

Magne Antonsen

Poddfader for Dine Penger

Halgeir Kvadsheim

Podkast-vert og økonomisk rådgiver

Olav Thorn

Profesjonell investor nevnt som eksempel

Airbnb-utleie

Korttidsutleie via Airbnb

Lørenskog

Kommune utenfor Oslo som nevnes som et godt område for utleie

Skatteetaten

Etaten som håndterer skatt og avgifter

Sjablongmetoden

Metode for å beregne skatt på Airbnb-utleie

utleieverdien

Verdien av en bolig som leies ut

BNB-skatt

Skatt på korttidsutleie

eiendomsseksjonen

Seksjon på Dine Penger-nettstedet

Stockholm

Byen der Kvadsheim er på besøk

fondsparing

Investering i aksjefond

akorte.no

Nettsted for å finne kurs

utbytteaksje

Aksje som gir utbytte til aksjonærene

fastrente

Rente som er fastsatt for en bestemt periode

flytende rente

Rente som endrer seg i takt med markedsrenten

dokumentavgift

Avgift på kjøp av eiendom

pantekubber

Gebyr for å registrere pant i en eiendom

transaksjonskostnader

Kostnader forbundet med kjøp og salg av eiendom

meglerhonorar

Gebyr til eiendomsmegler

annonsering

Kostnader for å annonsere en eiendom

vedlikehold

Kostnader forbundet med å vedlikeholde en eiendom

anvilde forsikring

Forsikring som dekker skader på en bygning

turnover

Antall ganger leietagere skiftes ut

umøbler

Bolig uten møbler

møblemanget

Møbler

gearing-effekten

Effekten av å låne penger og få avkastning på dem

netto leieinntekt

Leieinntekt etter fradrag for kostnader

skattefri

Fri for å betale skatt

skatteposisjonen

Situasjonen der man må betale skatt

næringsvirksomhet

Aktivitet som drives for å tjene penger

bindende forhåndsuttalelse

Uttrykk for å få skatteetaten til å bekrefte skatteposisjonen

skattetriks

Måter å redusere skattebyrden på

utleieverdi

Verdien av en bolig som leies ut

sjablongmetoden

Metode for å beregne skatt på Airbnb-utleie

utleiefritidsseiendommen

En hytte eller et fritidshus som leies ut

Inflasjonen har snudd mye på hodet og gjort hot til not, og not til hot. Skjermingsrenten har gått fra å være en grå mus til å bli «Mister WOW», og strafferenta på restskatt er en sovende bjørn. Hør metaforene hagle i dagens episode, og hvorfor du kanskje må revurdere taktikken inn mot nyåret, for å unngå skattesmell. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Simon Lynau og Magne Antonsen. Ansvarlig redaktør Gard Steiro. Ny episode hver tirsdag i VG-appen med VG+ og i Podme med premium, og hver torsdag i alle podkast-apper. Hallgeir Kvadsheim er tilknyttet Max Social, som er et heleid profilbyrå i VGTV AS. VGs redaksjonelle vurderinger gjøres uavhengig av dette. Redaksjonen står fritt. Oversikt over bindinger for profiler som gjør oppdrag for VG ligger her: https://www.vg.no/informasjon/redaksjonelle-bindinger

Se mer

Loader