‹ Back to podcasts ‹ Dine Penger - Pengerådet

7/13/2022

Jeg skal selge en utleieleilighet, bør jeg bor der først for å slippe skatt?

Emma, 30 år gammel, vurderer å selge sin utleieleilighet og kjøpe noe større. Hun lurer på om hun bør flytte inn i leiligheten først for å unngå skatt på gevinsten, eller om hun skal fortsette å leie ut. Hallgeir Kvadsheim, fra Pengerådet, gir råd om å vurdere å flytte inn i leiligheten i 12 måneder for å spare skatt på gevinsten. Han påpeker også utfordringer knyttet til å kjøpe en ny utleiebolig i Oslo, som krever mye egenkapital og kan føre til lånebegrensninger.

Transcript

Musikk

Hei og velkommen til dagens Lyttespørsmål fra pengerådet. I dag er det Emma som har sendt spørsmål og en lur på følgende. Jeg er 30 år gammel og kjøpte min første leilighet i 2018. Jeg har leidet ut denne leiligheten i dag og bor hjemme hos foreldrene mine, som er ganske greit for min del. Jeg er glad i å investere og har tatt en del risiko i investeringen. Jeg har et lån i dag på ca. 1,5 millioner kroner som jeg betjener alene, men har også en full BSU som jeg ikke har tatt i bruk.

Jeg befinner meg selv i samme rundene som å ikke helt bestemme for å investere videre, eller å bare være tomodig. Dette går hele tiden i de samme punktene. 1. Investere i aksjer. 2. Kjøp meg sekundærbolig i Oslo eller utenfor Oslo. 3. Selle den jeg har i dag og kjøp meg noe større. 4. Betale ned på lån jeg har i dag uten å ta mer risiko. PS. Så jobber jeg fulltid. Med vennerhilsen Emma. Ja, fire punkter her, Alger. Ja.

Jeg tror dette er et veldig stort tema, men jeg tror jeg skal fokusere på noen ting som er kanskje aller viktigste i denne problemstillingen her, som er litt sånn type mulighet eller fallgruppe. Først av alt, hvis du går for det alternativet som er å selge den du har i dag og kjøpe noe større, eventuelt flytte ut

fra foreldrene, ja, så bør du faktisk vurdere om du ikke skal gjøre noe smart i mellomtiden, men det å flytte ut hjemmefra og bo i den leiligheten du nå eier, som du altså leier ut, i 12 måneder. Fordi at riktig nok så går du glipp av husleie i den perioden da. Men du sparer en gevinnsskatt. For hvis du selv bor i den boligen som du eier i minst 12 måneder,

så slipper du skatt på gevinsten og den perioden er altså fra du flytter inn og til du mottar bindende bud så dette så hvis du det er klart at dette er avhengig av hvor mye gevinst som hun har fordi at hvis husleie er svært høy og gunstig og gevinsten ikke er fryktelig stor så vil det nok heller lønne seg å bare fortsette å leie ut til man skal selge

Men hvis du i dag for eksempel får rundt 14 000 i husleie, hvis dette er en Oslo sentral leilighet, så kan det bli der for 2-3 roms, altså 170 000 i året, så trekker vi fra litt skatt. Så hvis du da altså flytter inn selv, så går du glipp av rundt 130 000 netto.

Hvis jeg kan regne riktig her. Rundt 130 000, ok. Har du derimot kjøpt den for 3 mil og selget den for 4 mil, så skal du skatte av en million?

og det er 220 000 i skatt. Så du ser her at du vil spare en del rett og slett på å flytte inn selv. Det går ut fra også at du kanskje ikke betaler noe hos foreldrene dine, så det er jo ikke en del av regnestykket her. Bestvarelsene er altså 90 000 i akkurat dette regnestykket. Men hvis det er slik at ikke gevinsten er

veldig høy, og i tillegg kanskje, som parentes bemærker, hvis du har kostet på denne leiligheten noen utgifter, altså ikke et vedikehold, men såkalt påkostninger som har hevd standarden ut fra det som var vanlig, eller som er mer enn vedikehold, så får du altså fradrag for disse påkostningene hvis du selger den med en skattepliktig gevinst. Så det er også noe du må ta inn i betraktningen her da.

Så det er det ene, skal du flytte inn og utløse en skattefrihet, eller skal du fortsette å leie ut, eller venter med salget til du er ferdig med utleien. Punkt to, hvis du skal kjøpe en ny utleiebolig, og dette er i Oslo i hvert fall, så trenger du ganske mye egenkapital. 40 prosent trenger du.

Og da er jo spørsmålet, ja, for så vidt uavhengig om du kjøper i Oslo, det blir bare enda verre der, men uavhengig om du gjør det i eller utenfor Oslo, så trenger du en del egenkapital. Det er en ting, men i tillegg så vil du møte beskankning med denne inntektsgrensa, fordi du får jo bare lånt inn til fem ganger inntekt av de i utgangspunkt.

Så lager seg du, ja, eier en leilighet til fire da, og kjøper en ny en til fire millioner. Og du sier her at du hadde lånt på halvannen i dag.

og vil da fullfinansiere det nye kjøpeantaget, så vil du få et lån på 5,5 millioner. Og med mindre du tjener godt over en million bruttår, så får du ikke ordnet denne finansieringen. Med mindre selvfølgelig at du kan hive dette utlegneregnsstykket inn i kalkylen. Og det er jo enkelte banker som tillater, at de setter inn

leieinntektene i regnestykket. Det bør det jo, mener jeg, men det er litt ulik praksis, ikke minst i forhold til hvor vant banken er med type utleieinvesteringer. Så det er godt mulig at det går, men du bør komme nok litt forberedt etter bankmøte, eller i hvert fall sette opp en kalkyle, sette opp en plan for hva du skal gjøre med...

med den nye leiligheten. Så det er to, jeg mener akkurat i dette konkrete tilfellet, så er det to litt sånn viktige problemstillinger å ha i bakhodet her for...

Takk skal du ha, Alger. Og takk for spørsmålet, Emma. Hvis du som hører på denne podcasten har et spørsmål til Alger, da kan du sende til tips at dinepenger.no eller en melding via Facebook eller Instagram, hvor vi heter Dine Penger begge steder. Så har vi også Facebook-gruppa vår, som heter Pengerådet. Meld deg gjerne inn der. Nå i sommer sjekker vi ikke e-posten så ofte som vi vanligvis gjør, så du kan ikke vente at du får noe svar med en gang, men vi kommer til å notere oss alt som kommer inn, og

Jeg klarer ikke å kaste oss over det når sommerferien er over. Takk for at du hørte på.

Mentioned in the episode

Oslo

Emma vurderer å kjøpe en sekundærbolig i Oslo eller utenfor Oslo.

Pengerådet

Pengerådet er en podcast som gir råd om økonomi.

Emma

Emma er en 30 år gammel kvinne som leier ut en leilighet og bor hjemme hos foreldrene sine.

BSU

Emma har en full BSU som hun ikke har tatt i bruk.

aksjer

Emma vurderer å investere i aksjer.

sekundærbolig

Emma vurderer å kjøpe en sekundærbolig i Oslo eller utenfor Oslo.

utleiebolig

Emma vurderer å kjøpe en ny utleiebolig.

Hallgeir Kvadsheim

Hallgeir Kvadsheim er en økonomisk rådgiver som gir råd til Emma.

Dine Penger

Dine Penger er en podcast som gir råd om økonomi.

Facebook

Lytterne kan sende spørsmål til Pengerådet via Facebook.

Instagram

Lytterne kan sende spørsmål til Pengerådet via Instagram.

Participants

host

Hallgeir Kvadsheim

guest

Emma

Similar

10/21/2021

Dine Penger - Pengerådet

Jeg har arvet en leilighet, hva lønner seg?

Nina er 56 år og er enearving til en leilighet med verdi på rundt 7 millioner. Hun har ellers ingen gjeld og ønsker å pensjonere seg tidlig. Hallgeir Kvadsheim gir råd om hva som lønner seg å gjøre med leiligheten for å realisere pensjonistdrømmen. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Guro Mjeltevik Halvorsen.

11/3/2020

Dine Penger - Pengerådet

Skal jeg leie ut boligen eller selge?

Tom skal overta barndomshjemmet sitt og lurer på hva som er lurt å gjøre med egen bolig. Skal han leie den ut eller selge og investere i fond? Med Hallgeir Kvadsheim, Andreas Fredriksen og produsent Sunniva Glessing.

12/1/2020

Dine Penger - Pengerådet

Når må jeg skatte av fortjenesten ved boligsalget?

Lars Magne eier en leilighet som han ønsker å leie ut, mens han selv vil leie en annen. Må han da skatte av en eventuell fortjeneste ved fremtidig salg? Med Hallgeir Kvadsheim, Andreas Fredriksen og produsent Sunniva Glessing.

4/8/2021

Dine Penger - Pengerådet

Hvordan kan jeg slippe skatt på salg av utleieleilighet?

Geir lurer på om han, men ikke kona og barna, kan flytte til utleieleiligheten og bo der i ett år for å slippe skatt ved salg? Hallgeir Kvadsheim gir svar. Med Andreas W. Fredriksen. Teknisk produsent Magne Antonsen.

8/18/2021

Dine Penger - Pengerådet

#255 Slik får du hjelp av mamma og pappa til å kjøpe bolig

Hallgeir Kvadsheim forteller hvordan du kommer inn på boligmarkedet med hjelp fra mamma eller pappa. Og hva er egentlig forskjell på å være kausjonist og medlåntaker? Med Andreas W. Fredriksen. Teknisk produsent Magne Antonsen.

5/22/2020

Dine Penger - Pengerådet

Må jeg skatte av boligsalget?

Roger måtte flytte på grunn av jobb og valgte da å leie ut leiligheten sin. Nå ønsker han å selge boligen til leietaker og lurer på om han da må skatte av salget? Hallgeir kommer med gode nyheter. Med Astrid Dalen og produsent Kristine Masdal Aadne.

10/9/2020

Dine Penger - Pengerådet

Kan jeg slippe å betale skatt på utleiebolig?

Fillip lurer på om han kan leie ut boligen og reinvestere pengene inn i boligen igjen? Hallgeir Kvadsheim svarer. Med Andreas Fredriksen og produsent er Fawad Ashraf og Kristine Masdal Aadne.

6/1/2022

Dine Penger - Pengerådet

#296 Lønner det seg å kjøpe utleieleilighet nå?

Fins det skattetriks som gjør en utleieleilighet skattefri? Hvilke kostnader må du tenke på? Er det lønnsomt å kjøpe i dag, og er det best å kjøpe i Oslo eller utenfor storbyene? Hallgeir Kvadsheim tar for seg fordeler og ulemper med å ha utleieleilighet nå. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Magne Antonsen. Ansvarlig redaktør Gard Steiro. Nye episoder hver dag i Podme-appen, og hver onsdag i alle podkast-apper.