Ingevild vurderer å selge eller leie ut en arvet bolig, samtidig som hun ønsker å optimalisere sin økonomi og investeringer.
07:20
Investering i bolig fremstår som mer lønnsom enn aksjer på grunn av belåningsmuligheter og skattefordeler.
15:50
Investering i utleiebolig kan være mer risikabelt enn aksjemarkedet, men indeksfond fra KLP og DNB er solide valg.
Transkript
Poeng
Du har egentlig ikke noe hast med å selge en arvet bolig for å nyte godt av skattefri gevinst.
Så lenge den avdøde kunne solgt skattefritt ved arvetidspunktet, overtar arvingen skatteposisjonen.
Utleie av bolig kan gi et regnestykke pluss minus nesten null når kapitalkostnaden ligger på rundt 5 prosent.
Man må regne inn alternativkostnaden ved å kunne plassere pengene i banken i stedet.
Når man sammenligner aksjer og bolig som investering, sammenligner man ofte epler og pærer – fordi man tør å belåne en bolig, men sjelden aksjer.
Gearing gjør sammenligningen av markedene misvisende.
Hver fjerde krone i et globalt indeksfond er allerede investert i teknologisektoren.
Teknologi er den desidert største sektoren i globale indeksfond.
Å administrere en utleie er ofte undervurdert – du skal sørge for at leietakeren betaler husleie hver eneste måned.
Utleie medfører tid, risiko og likviditetsmessige utfordringer som aksjefond ikke har.
Hvis du forventer en viss verdistigning i boligmarkedet og har mage og risiko til å belåne, skal det godt gjøres å tjene mer på egenkapitalen i aksjemarkedet.
Podkastens egen prognose for bolig vs. aksjer fremover.
Påstandar
Hver torsdag gjennom hele juli kommer det spørsmål- og svarepisodes av Pengerådet, og vanlige episoder er tilbake i starten av august.
Halgeir svarer på spørsmål fra lyttere hver tirsdag.
Ingevild har arvet en bolig verdt ca. 6 millioner kroner på Grünerløkka med 1 million i restlån.
Hvis den man arvet fra kunne solgt boligen skattefritt ved arvetidspunktet, blir arvingens inngangsverdi lik verdien på arvetidspunktet.
Skatteregel om overtagelse av skatteposisjon ved arv.
Ved salg av arvet bolig skattlegges forskjellen mellom salgssummen og inngangsverdien ved arvetidspunktet.
Gevinstskatten på bolig er 22 prosent.
En sekundærbolig verdsettes til 100 prosent i skattemeldingen, mens aksjefond verdsettes til 80 prosent.
Dokumentavgiften er 150 000 kroner ved kjøp av en utleiebolig til 5 millioner (2,5 prosent).
Beskattning av aksjegevinst er opptil 37,84 prosent, før skjermingsfradrag.
I eksempelet med 2 millioner i aksjefond og 30 prosent avkastning over fem år blir gevinsten 600 000 kroner.
I boligeksempelet med 2 millioner egenkapital og 3 millioner lån gir 25 prosent pristigning på 5 millioner en gevinst på 1,25 millioner kroner.
Etter renter (350 000) og skatt ender eksemplene med over 600 000 kroner i nettogevinst for bolig mot rundt 370 000 kroner for aksjer.
KLP Aksje Global Index og DNB Global Index er billige indeksfond.
Teknologi er den desidert største sektoren i et globalt indeksfond, med rundt hver fjerde krone investert der.
Pengerådet er en podkast fra VG, med Gard Steiro som ansvarlig redaktør.
Lastar
God sommer! Hver torsdag gjennom hele juli kommer det en spørsmål- og svareepisode av Pengerådet. Vi er tilbake igjen med vanlige episoder igjen i starten av august. Husk at du kan høre Halgeis svare på spørsmål fra dere lyttere hver tirsdag eller kjøret på podden.
Vi begynner hos Ingevild. Hun skriver. Jeg har arvet en bolig verdt ca. 6 millioner kroner på Grunnløkka med 1 million i restlån. Jeg eier fra før en bolig verdt 4,5 millioner og har 2,6 millioner i gjeld. Tjener ca. 1 million kroner i året. Jeg har 750 000 kroner i fond, 300 000 i BSU og 100 000 kroner i Bufør. Jeg er 33 år og trenger ikke pengene på lenge.
Litt opppussing i sikte, men ingen store pengeslukk. Selge og investere pengene i FAN, eller beholde og leie ut og eventuelt investere overskuddet. Er ikke redd for risiko, vil bare gjøre det som er smartest mulig. Forventer 22-24 000 i leieintekter om jeg skal leie ut, men om jeg selger nå, så er salget skattefritt.
Ja, altså Inge, når det gjelder akkurat det med skatten så har du egentlig ikke noe hast, for det er ikke sånn at du må selge innen 12 måneder for å nyte godt av skattefri gevinst.
så lenge den du arvet boligen fra, så lenge hun eller han kunne solgt skattefritt ved arvetidspunktet, så blir din inngangsverdi den blir like verdien på det tidspunktet som andre ord. Hvis du har arvet, la oss si at du har fått forskudd på arv, at du har fått denne leiligheten som forskudd på arv, og ved kommende år
hadde bodd der inntil nylig og kunne solgt skattefritt, så overtar du da den verdien som er nå, og så ser man på en måte det som er fram til i dag som en skattefri gevinst.
Men det er klart at hvis du da får en verdistiking ut over dette før salg, altså hvis du venter noen måneder eller du venter noen år og så øker verdien på boligen, så må du jo skatte forskjellen mellom salgsummen du får og det som da kalles inngangsverdien på tidspunktet du arvet på. Men det betyr uansett at du ikke har noen hast for seg til å selge dette.
Ja, da sier du at vedkommende som du arver fra kjøpte boligen for to mil, og så overtar du for seks millioner som du skriver, og så selger du noen år etterpå for åtte millioner. Da har du jo fått den verdistingen på...
fra i dag og frem til salg på to. Og forskjellen da, mellom det som den du arvet fra, kjøpte, og verdien i dag, den er skattefri uansett. Sånn som arvelovene. Du overtar skatteposisjonen til vedkommende, og så betaler du 22 prosent for de neste to millionene. Altså forskjellen da mellom 6 millioner og 8 millioner.
Så det er liksom klarlagt. Når det gjelder leierne ut for 22-24 000 kroner i måneden, jeg antar dette er i grunn av det jeg tror leierne er, det er vel kanskje markedsverdi på omtrent her. Det gir nok en ganske lav såkalt yield, altså et lavt overskudd når du ser leierne.
når du ser på å inkludere felleskostnader og da finanskostnaderne. Hvis den måler dette med en rente eller kapitalkostnad på rundt 5%, øhm,
Fordi du må jo på en måte regne på at du kunne jo putte av de, altså nå er jo litt lån på denne leiligheten rundt en million, men du må jo på en måte regne på hele summen, for du kunne jo brukt de pengene på en annen måte, altså du kunne jo putte av de bankene for eksempel, og kanskje fått rundt 5% på det. Så du må legge inn en såkalt kapitalkastnad.
Og da blir jo egentlig et regnestykke pluss minus nesten null. Altså klart at hvis rentene faller, så blir regnestykket bedre. Men det er nok først og fremst et håp om en god verdistigning på denne boligen, som gjør at du eventuelt behelder den. Å putte pengene i aksjefond, det kan nok...
føles noe mer risikogjent, men gjør at formen din blir noe mer diversifisert, fordi du har allerede 4-5 millioner i eiendom.
Sånn at det er jo et helt klart alternativ. Sånn at hvis du ser på ellersøkonomien din gjelds på låningsgrad absolutt å leve med, selv om du beholder denne leiligheten, du får ikke nok faktisk noe høyere formue skatt, fordi at den sekundære boligen ble satt til full verdi, altså 100 prosent i skattemeldingen, mens aksjefond ble satt til 80 prosent.
Så hvis du skal putte disse pengene i aksje, altså la oss si du putter 5 millioner i aksje, så vil verdien i skattemeldingen din være 4 millioner, mens hvis du beholder det som en sekundærbolig, så vil den være 5 millioner, altså 1 million i forskjell her, og hvis du betaler full formueskatt, så utgiver det rundt 10 000 kroner, gjør det ikke det? Så det er jo en forskjell.
Men det momentet der mener jeg ikke er nok til å velge det ene framfor det andre. Og så er det litt foropplysninger at du skal faste om du får fritak for dokumentet du får overtakelse. Det tror jeg. Men jeg vil i hvert fall i hvert fall sjekke det ut. For det er klart at et fritak sparer deg jo for 150 000 kroner faktisk hvis du har overtatt den sjøle eikeren. Akkurat i vurderingen av lønnsomhet, aksje versus bolig, så trenger ikke det ha noe å si, men det er i hvert fall viktig å få med seg for så vidt.
Og så er det jo, da tenker jeg også til slutt et spørsmål om du ønsker å administrere
utleie, altså at du ønsker å ha den boligen og faktisk leie den ut, for du kan ikke bare sitte på den, i og med at det er såpass høy kapitalkostnad, det er egentlig alternativkostnad her, og bare vente på at den skal stige av verdi, du bør jo leie den ut, det tar jo tid, det er jo en risiko, forbundet med å få inn en leietager, kanskje ikke hun eller han gir opp for seg, og så videre, men et aksjefond er jo mer velikeholdsfritt da, kan du si.
Så en lønnsomhetsverdering av disse to alternativene er jo i utgangspunktet kanskje litt vanskelig å gjøre. Du har jo da allerede på en måte fått, altså hvis du ikke hadde avhørt dette, og så vurdert om du skulle kjøpe en bolig for utleie eller sette penger i aksjefond, så er det jo klart at
Da ville du jo måtte betale 150 000 i dokumentavgift hvis du skulle kjøpe en selgeier, og det er det du må ha for å leie ut. Og der vil du jo da være med på å kanskje senke lønnsomheten for et utleieperspektiv, men her slipper du deg med at du sannsynligvis har fritak for det. Så alt i alt så er jeg jo egentlig, i og med at jeg er såpass optimistisk når det gjelder det med å kjøpe og eie sentralt plasserte leiligheter i for eksempel Oslo, så heller jeg kanskje...
mot deg, og spesielt hvis du kan legge inn da, i regnestykket, at du kanskje senere kan flytte på deg, og så bytte du leilighet, og så du flytter inn i denne leiligheten du har arvet, hvis den har stegende verdi, leie ut den du bor i nå, opparbeide deg, bo tid i den leiligheten du har arvet, sånn at også de siste to millionene, hvis det var
Da det var snakk om i det regnestykket tok opp i starten, også blir skattefria. Da blir dette regnestykket enda bedre. Vi holder oss litt i samme segment, Halgeir. Det er et spørsmål fra en som er anonym, og han starter med introen. Men Halgeir...
Det er ofte en veldig sånn, Halgeir, vi må snakke sammen inntil, egentlig. Men litt alvorstungt, og du kanskje kjenner at du får stress, at skuldrene trekkes godt over ørene dine, men nok om det. La oss høre spørsmålet fra vedkommende. Men, Halgeir, hva om du skal tenke litt mer generelt på problemstillingen? Hva vil lønne seg mest av aksjer og bolig årene fremover? Jeg har to millioner som jeg kan putte i fond eller i bolig.
Hva vil være mest lønnsomt? Ja, og det er jo et nært beslektet spørsmål av det vi fikk nå nettopp, som var veldig konkret med en del elementer. Men hvis du ser på det reine spørsmålet «hva vil lønne seg? Aksje eller bolig?»,
Så opplever jeg ofte at man til en viss grad her sammenligner eppel og pære, altså...
Det er mange som fremelsker aksje og aksjefond som vil si at historisk sett, hvis du tar strekket lina langt nok tilbake, så slår aksjemarkedet boligmarkedet i Norge. Men grunnen til at jeg sier at det er litt eppel og pære er at i realiteten så er det
Er det sånn at nordmenn, hvis de skal investere i det ene, altså aksje, versus det andre boligmarkedet, for, og nå ser jeg vekk ifra akkurat, nå ser jeg vekk ifra primærbolig, nå ser jeg vekk ifra det å kjøpe for å bo der selv, men faktisk investere, så er det en gang sånn at man belåner jo gjerne en kjøperbolig, en sekundærbolig, det gjør man sjelden når man skal kjøpe aksjefond eller aksje, det tør en ikke, men det tør personen
en sekundærboligrettsted, for det er jo en sikkerhet, ikke sant? Det er jo noe du kan, i verste fall nesten, det har en real sikkerhet også i selve lånet, som er litt lettere å håndtere, gir litt bedre rente ofte også, enn en aksjeinvestering. Og enklere å håndtere
fallende marked for så vidt, hvis du kan sitte med det. Det er ikke alltid man kan få lov til å sitte med aksje eller aksjefondsandeler hvis man har belånt de. Men, jeg kan jo ta på en måte litt av tanken her. Hvis du har to millioner, du
Og jeg hadde privilegiet med at du sitter på penger og du lurer på om du skal ha det inn i en utleiebolig, eller lagt bare seg det veldig klint, at du skal ha det så vekk fra utleien. Ta av deg den, for å gjøre det enda kleinere, og så ser du på investering i bolig eller aksje. I og med at du har to millioner, og ikke nødvendigvis ønsker å belåne den når du setter i det i aksje,
så la oss si at du sitter på disse pengene i fem år. Du får 30% avkastning totalt i den perioden. Det vil si at beløpet stiger fra 2 millioner til 2,6. Du er med på det, men du har 600 000 i gvinst. Alternativet, bolig. Du setter pengene i et boligobjekt. Der tør du jo belåne den. Og det er der liksom...
misforståelsene kanskje kommer inn og det er som et sett og vis øyelegger regnestykket men også gjør det bedre sett med boligeegersofteperspektiv. Du låner boligen, så du putter egenkapitalen inn, 2 millioner, du låner med 3, så du kan kjøpe en bolig til 5 millioner da for eksempel. Innenfor 60%, så du får den laveste renta. Så
stiger jo boligprisene. Men la oss si at det ikke stiger så mye i aksjemarkedet. De holder seg på en vekst på 25 prosent. Litt lavere enn aksjemarkedet. Da vil du om fem år kunne da selge denne boligen og kansere en gevinst på 1,25 millioner. Så i en av andre eksempler hadde du 600 000 i gevinst.
I boligas eksempelet har du 1,25 i gevinst, på tross av at du har en lavere pristigging i boligmarkedet enn i aksjemarkedet. Og det er jo den gearing-effekten som jeg var inne på, som gjør forskjellen, og som er viktig å dvele litt mer hvis du skal investere. Du tør å belåne en bolig, tør ikke belåne en aksje, og derfor blir dette en stykke litt annerledes enn om vi setter dette opp
marked mot marked. Og så er det enda noen flere moment her. For det første, det er litt for enkelt å si at du tjener 1,25 millioner, for du har betalt rente i mellomtida, ikke sant, på de 3 millionene. Så nå må vi trekke vekk dit, 350 000 i rente. Og så må vi jo også, i tillegg, så da blir forskjellen noe mindre, den blir jo en gevinst på godt unna 1 million, men vi må også trekke inn skatten her.
Og da er det jo slik at beskattning av aksje er noe høyere enn beskattning av en boliggevinst hvis du er nødt til å skatte på boligen fordi du kjøper der selv. Og i det tilfellet at du har 1,25 millioner i egnet gevinst i boligmarkedet, så må du betale rundt 22 prosent gevinstskatt på de pengene.
Mens du, hvis du har 600 000 i aksjefondskvinst, må betale opp mot 37,84 prosent. For skjermingsforlag, så det blir litt mindre, men likevel. Selve skatten da, på de to alternativene, blir nesten dik.
litt mer skatt på boligen, men det er bare fordi at du hadde fryktelig mye høyere gevinster enn på aksjene. Så du ender opp da netto for de to regnestykkene med over 600 000 i nettogavins for bolig, mens du har rundt 370 000 i nettogavins for aksjer, altså en forskjell på en kvart mil på både. Det er mye tall her, men poenget er bare at både gearing-effekten og forskjell i skatt
gjør at investering i boligmarkedet kommer bedre ut da, fort enn i aksjemarkedet. Og så er det jo masse ulemper med eierbolig også, eller eien utleiebolig, det er jo administrer og utleien og så videre, og merker at jeg nå holdt, og det var jo en litt rar kanskje fortsetning, du holder utleieintekten vekk, for nå vil jeg bare kun holde
se på selve verdiøkningen. Men naturlig nok så vil du jo sannsynligvis også leie ut, og da blir det enda større gevinst på boligalternativet ditt. Så det er jo nok sånn at hvis du forventer en viss verdistigning i boligmarkedet, så
og har mage og risiko og økonomi til å belåne den, så skal det nok faktisk godt gjøres at du tjener mer på egenkapitalen din i aksjemarkedet fremover, tror jeg, versus en utleiebolig. Det er min litt ålseie prognose da.
Men som sagt, du må jo, og det er ofte noe man undervurderer, kunne administrere en utleie også. Mange synes det er fryktelig gilt og bare nesten som en hobbyregne. Men hallo, du skal sørge for at vedkommende betaler husleien hver eneste.
hver eneste måned. Det kommer ved tilkallsutgifter, det kommer noen stygge smeller på fellesutgiftene hvis du har et samme... Altså, det er større likviditetsmessig risiko kanskje også knyttet til et sånt prosjekt, så det må du også ta med.
Vi går til Daniel, og han skriver «Hei, jeg har valgt ut følgende fond som jeg synes virker bra. KLP Aksje Global Index, også en hev med DNB-fond. DNB Europa Index, DNB Global Emerging Market Index, DNB Global Index, DNB Global Industri Sektor Index, DNB Norge Index, også tre aktive fond, men du får ingen premie av å gjette at de også er fra DNB, nemlig DNB Finans».
DNB Teknologi og DNB Telekom. Og så utmanen er hvilket eller hvilke fond ville du valgt, og hvordan hadde du fordelt for eksempel 10 000 prosentvis på ditt utvalg? Ja, altså her er det jo mange av mine favoritter. Altså KLP og DNB sin global indeksfond er kjempebra billig fond. Vi har DNB Teknologi, DNB Telekom,
Telekom som også er gode aktive fond, men hvis dette er langsiktig sparing, 5-10 år min, så ville jeg nok kanskje gjort det enkelt og ikke fordelt dette på hva det er for noen 10 ulike fond her, men hatt for eksempel 85% i enten KLP eller DNB sitt globale indexfond, og resten i DNB global emerging markets index, altså for å forme også de markedene der.
På kort sikt er det selvsagt mulig å argumentere for enda lavere USA-vekting ved å kanskje velge litt Norge eller Europa, men på lengre sikt så vil jeg nok ha det globalt, rett og slett. Og så har jeg da ikke valgt ut noe inn i DNB-teknologi eller Telekom.
Du kan for all del ta det med. Dette er et kjempegodt fond. Så det er litt opp til deg også når det gjelder om du har interesse for eksempel for teknologi eller telekombransjen. Men husk at hver fjerde krona i et globalt indexfond er allerede investert i teknologisektoren som er den desidert største sektoren i et globalt indexfond. Så du har jo en god del med deg rett og slett av den.
Det var denne ukens episode av Pengerådet. Vi er tilbake neste torsdag med nye spørsmål og nye svar. Det er vi gjennom hele juli, og så er vi tilbake med ordinære episoder igjen i august. Takk for at du hørte på. Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.
Jeg har egenkapital til overs, bør jeg sette dem i fond?
Ola skal kjøpe leilighet sammen med kjæresten og de har ca. 30% egenkapital. Han har 400 000 mer enn henne av den totale egenkapitalen på 2 mill. Burde han heller sette de 400 000 i fond? Eller gir det generelt mer avkastning å sette det som egenkapital? Hallgeir Kvadsheim gir sine råd. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Guro Mjeltevik Halvorsen.