Morten Hegseth (reprise): Er utleieleilighet lurere enn aksjefond?

Ja, da var det snart slutten på påskehalger. Det er første påskedag, 9. april. En litt ferdig dato, sånn hvis det går noen ti år tilbake i tid. Men i år håper jeg da at vi slipper lignende hendelser i hvert fall. Jeg blir veldig overrasket hvis det skjer noe sånt nå, en gang til. Men jeg gir meg jo ikke på spørsmålet min om dine påskekunnskaper, Hallgeir. Første påskedag, påskedagen, hva er den til minne om? Ja, det er jo oppstandelsen da. Det er sånn... ifølge Bibelen. Men jeg må jo ærlig de inntre med at det skiller kanskje ikke så mye hva som skjedde først og andre påskedag, men jeg går ut fra at det var... oppstandelsen var på første år. Og mange, i mange land, så får man påskegg på første påskedag, eller påskaften dagen før. Når fikk du påskegg? Ja, det er jo ikke koking, det er godt reg, det som påska egentlig betyr noe. De siste 20 årene har jeg jo gitt påskegg. Det blir ikke mye froing her, altså, når man har foreldre. Men jeg lover deg. Ja. så det er jo mest i giverenden Hvis du skulle fått et påskeegg hva ville vært et perfekt påskeegg? Hva slags godter ville du ha oppi det? Vi har jo engelsk slekt, så vi får jo også Cadbury's sendt til, og de er gode, men det er veldig mye søtt full inni de påskeeggene, som er altså dekt av sjokolade. Det er sånn at du klarer kanskje å spise en av de. Men jeg liker veldig godt marsepan, så hvis påskeegget er fylt med sjokolade og marsepan, så er jeg fornøyd. Pluss noe surt. Det må være noe surt. Det får litt vann i munnen, vet du. Og i dag er jo også den dagen, kanskje noen som hører på den podcasten her sitter i bilen igjen, for man skal være så lur og kjøre første påskedag i stedet for andre påskedag. Men min erfaring er jo at alle skal være lure, og da når alle skal være lure samtidig, så er det ulurt. Stemmer det. Så da er det køer, lange køer på veien. Så det burde du vente til morgen i stedet for kjøretid. kjørt uten kø. Men selv om du sitter der i køen, eller er lur og venter med kjørt i morgen, så kan du høre dagens spørsmål-episode. Vi har jo nå gjennom hele påsken gitt dere smakebiter da på de episoden vi sender på tirsdager på podd med, hvor du svarer på spørsmål som kommer inn til oss og gir gode svar de får du bare på podd med, så hvis du skal høre dette her etter påska, så må du få et abonnement på podd med, så det synes jeg du skal skaffe deg med en gang, men Men før det, så kan du høre Halgerts svar på Morten Hegstedts spørsmål om uteleilighet eller aksjefond. Et av de store, eller ikke et av de store, et av de spørsmålene du får ganske mye spørsmål om egentlig. Ja, hva er så leilig, sier jeg? Er aksje eller bolig det beste? Og hva er svaret? Det får du høre. Ja, god fornøyelse. Velkommen til denne ukens spørsmål og svareepisode av Pengerådet. I dag så er det investeringer som vi skal snakke om. Pengerådet er laget av Dinepenger og VG. Vi gir våre abonnenter smarte, ærlige råd om økonomi hver dag på dinepenger.no. Har du lyst til å prøve? Send en sms med pengerådet til 2030 og få tre måneder til bare 99 kroner. Og vi starter rett og slett. Vi har med et spørsmål fra Morten Hegseth. Hei, dette er Morten Hegseth fra Harme Hegseth. Jeg lurer egentlig, dette er litt sånn... Gjelder jo ikke for så veldig mange, egentlig ikke for meg heller, men det kommer til sparing så er det jo noen sånn etterhvert som har kjøpt seg en mindre leilighet, og så har man masse penger til overs, og så skal man liksom investere i fremtiden. Så det jeg lurer på er sånn, hvis du er så heldig at du har... enten fått litt penger eller spart litt penger, er det lurere da å spare i aksjefond, som alle i bankene sier at det er lurt, eller er det lurere å kjøpe seg en sekundærbolig, eller investere i en sekundærbolig, og tjene penger på boligmarkedet. Det er egentlig det jeg lurer på. Gjelder ikke meg. Det høres jo litt sånn snikskryttet ut dette her. Synes du ikke det, Hanger? Nei. Jo, det kan godt være det gjelder. Det går jo såpass greit i programleder- og eventbransjen, Morten, at du kan jo fort havne i den situasjonen du og oss har. Dette her er jo et av de store, klassiske spørsmålene du får for mye av. Det er et godt spørsmål. Veldig godt spørsmål, Morten. For jeg får veldig mange av de henvendelsene også. Og det er en del som står i disse valgene. Og som Morten da påpeker, så er det ikke... Nødvendigvis fordi de kanskje tjener veldig godt, men det kan jo være for at de selger seg ned i boligmarkedet, som det heter. Rett og slett fordi de flytter inn hos en kjæreste, eller skal gifte seg, eller hva de skal. Så de går fra to leiligheter til en, og så får man litt ekstra kapital da. Vi får en del spørsmål om dette, både i pengerådet og i nettmøte. La oss si at du kjøper en leilighet, du gjorde det kanskje for 6-7 år siden, ta til 3 mil, 8-20 år, og så lånte du kanskje 2,5 mil, altså det meste var lånefinansiert, nesten 85 prosent, og så stiger den kanskje, hvis du er heldig, til 4,5 millioner i løpet av de 6-7 år. Det har vært god fart i boligmarkedet de siste årene. Og i tillegg så har du kanskje betalt ned lånet noe, så du har 2 millioner i lån. Og så flytter du inn til kjæresten din, og hun eller han har en leilighet til 5 millioner. Ok, hva skjer? Jo, du selger din egen leilighet. Du får da 2,5 millioner når du kvitter deg med lånet. Ok. Og som du da bruker til å kjøpe deg inn, 50% i kjæresten din sin bolig. Så det er ikke 50-50. Så står du der da, gjeldfri, i en alder av 34 år, og lurer, ok, er ikke dette litt tidlig å være gjeldfri når du er 34, ikke mer når du er 64 eller 74, du skal være det. Og det er jo riktig, sant? Du kan nok godt ta høyere risiko med pengene dine, eller investere noe, når du er i såpass ung alder. Og i alle fall hvis ikke du har i øveskuleframtid noen sånn ytterligere boligplaner. Kanskje du skal bo i den leiligheten eller det huset, eller hva det er, i behovvis veldig, veldig mange år sammen med kjæresten din. Så det er jo den samme problemstillingen som egentlig havner for en som arver penger, eller som på andre måter betaler ned lån raskt. Skal du kanskje låne opp Eller har du rett og slett fått en stor sum i arv, eller på andre måter, som du skal spare i enten aksjefond eller utleiebolig? Og da er jo spørsmålet hva som vil lønne seg på sikt. Rett og slett. Bolig eller aksje? Det er det. Og historisk, altså de siste 100 år, så har nok aksjeslottbolig ganske suverent, men siden årtusenskiftet, så har det vært motsatt. Altså da har vel bolig vært mest lønnsomt i Norge, vel å merke det? Og det er når man ser på regnavkastninger, så uten å trekke inn for eksempel utbyttefaksje eller leie for bolig, for du sparer jo på å kjøpe bolig i stedet for å leie bolig. Men hvis vi måler regnavkastning mot hverandre her, eller glemme, utbytte er jo inkludert for så vidt i seg i avkastningen, men det vil ha vært mer lønnsomt vel, så lønnsomt å være boligmarkedet. litt avhengig av hvor du trekker tidsperspektivet her, men fremover så tror jeg du må se på litt andre faktorer da, for det første risiko. Altså boligmarkedet, Det er jo pluss at det svinger jo mindre enn aksjemarkedet, så hvis du har det store kvalet med å tenke med deg selv at du kommer til å følge med på avisen i sine forslag om at nå går aksjene 10-20% ned eller 30% ned, så er det kanskje bedre for deg og sykene at du investerer faktisk i boligmarkedet hvis det er en grei leilighet i en stor by. Skatt, det er jo faktisk lavere skatt på boliggevinster enn aksjegevinster. Det er lavere skatt også på utleie hvis du kjøper en sekundær leilighet, enn det er på aksjegevinster og utbytte. Så frem til du gjør dette som privatperson og eier mindre enn fem menigheter, Så det tar litt å få sovet for boligmarkedet. Men på andre sider så har du jo dette med at det er mye mer arbeid. Det tar mye mer tid å få inn leiebuer, kanskje ved dikehold av boligen din, sekundærboligen din, enn det er å kjøpe et aksjefond. Eller aksje. Mye mindre arbeid med aksje og aksjefond enn utleie. Og så har du dette med likviditet. Hvor raskt og enkelt er det å få ut pengene igjen? Veldig rask med aksje. Ekstremt rask med aksje, for du kan bare logge inn i nettbanken og få ut pengene selv. Mens for en bolig kan det ta flere måneder før du har fått tilbake pengene dine. Så Dette er faktorer som du må vurdere, Morten og dere andre. Å se krystallkula alt oppå si fremover er vanskelig, og de som stod i år 2000 og sier at aksjer sannsynligvis ville lønne seg mer enn bolig, de tok jo i og for seg feil. Men jeg tror nok, og jeg tror vel de fleste med meg, vil jo si at Det er vanskelig å se for seg samme type utvikling i boligmarkedet de neste 20 årene som vi har hatt de foregående 20 årene. Det taler for og til for aksjer. Og så vil også skeptikerne si, jo jo, men aksjemarkedet også har gått fantastisk de siste 20 årene. Så det er ikke sikkert at vi får en videreføring av det. Men for meg da, hvis jeg skulle hatt dette luksusproblemet, så ville jeg tenkt at poenget med likviditet og arbeid, Altså at det tar mer tid, det er vanskelig å få tilbake, altså det tar mer tid å få ut pengene også, kanskje er viktigere enn at det er lavere risiko i et boligmarked. Det svinger mindre rett og slett. og at det er lavere beskattning også. Så jeg ville kanskje valgt et aksjefond for den litt enklere exit-muligheten. Hva med denne gearing-effekten? Er ikke det en skjønnhet du kanskje helst får i boligmarkedet? Ja, veldig viktig at du peker på det, fordi det er jo en grunn til at boliginvesteringer ofte lønner seg da litt forenklet sagt, mer enn aksjeinvesteringer. Fordi det som skjer når du skal... I dette tilfellet tenkte jeg at da skal du investere 2,5 mil uansett, eller 2 mil eller 1 mil. Du låner opp et sted på eksisterende bolig, og så investerer du det. Enten i aksjefond eller bolig. Men i realiteten, det som skjer gjerne er at du har 500 000 kroner, Det som skjer da, at du enten bruker det som egenkapital til en boliginvestering, du kjøper en utleiebolig 2 mil, du låner halvannen mil, da er det giringeffekten så dette, altså du belåner boligen eller investeringen din. Så egenkapitalen er 500 000, og belåningen er 1,5 millioner, du har en bolig til 2 millioner, og hvis den stiger mer, 10 prosent for eksempel, fra 2 til 2,2 millioner, 200 000, så har jo egentlig din egen kapital økt med, hva blir det? Er det 40 prosent? Altså fra 500 000 til 700 000. 40 prosent er en ganske voldsom økning. Men faktisk, prisøkning i boligmarkedet har bare i denne fasen stein vært 10 prosent. Har du dette i jakselfondet, så belåner du normalt sett ikke dette. Våg ikke det. Så du setter 500 000 i et aksjefond, aksjefondet stiger 10%, hva er det du sitter igjen med da? 50 000. Så du har da 200 000 i boligmarkedet som du tjener, 50 000 i aksjefondet. med den samme egenkapitalen. Det er gearing-effekten, som ikke var så relevant i dette spørsmålet, men som er viktig å påpeke når du ser disse to investeringsmulighetene mot hverandre. Folk våger ikke belåne fond og aksje, en våger belåne boliginvesteringer, og sekundærbolig, og det har jo også en rasjonalitet her ved at prisen for det, altså rentene er mye lavere når man belåner en sikker eiendom, en fast eiendom, enn det når man belåner fond eller enkeltaksjon. Jeg elsker det, jeg får skryt av det her, da blir jeg så glad i det meg. Rikard, han er to tredje år og har en halv million i et globalt indeksfond, og lurer på om det ville vært lurt å heller putte disse pengene inn i egenkapitalbevis nå, med tanke på en mulig resesjon. Ja, vi spolte to podcaster tilbake i tid, tre, er det? Altså hadde vi egenkapitalbevis som et eget tema. Dette er altså aksje i sparebanker. Ja. ganske trygge papirer, men beveger seg eller oppfører seg nesten som en aksje, og kan tenke på det som en aksje med en bitteliten, litt lavere teknisk risiko. Gir utbytte, veldig høyt utbytte i mange banker. Og ja, i høyinflasjonstider så skal du enten eie gull eller en bank. Det er de som som regel gjør det best, relativt sett. Banka har en egen evne til å klare å karatere seg litt ekstra rente når de går oppover rentene. Selv om egentlig så er jo også innlånskostnaden går jo også opp, men ja, de lever godt i høyere inflasjonstider. Så ja, det bør man kanskje kjøpe Men hvis det blir en langvarig resesjon, ikke bare en sånn kortvarig som vi håper nå, som på kort sikt skal være lurt å kjøpe banker og enkelt enkapitalbevis, men hvis det blir en langvarig resesjon, så vil jo i aller høyeste grad også bankene merke det. Fordi de selskapene som da eventuelt går konkurs, de har jo lånene sine i en en bank eller en sparebank. Så da vil jo også banker måtte tåle tap og store utlånstap ved en økonomisk nedgang. Så teime sånn, det er vanskelig å I en kortsiktig resesjon, ja, da vil banken nok være bedre skodd enn mange andre. I en langvarig resesjon, så er jeg ikke like sikker. Så det finnes ikke nødvendigvis så mange trygge havne i en langvarig resesjon. Da kan det være at du må gå inn i enkelt råvare. Vi går videre til Ann. som er et år eldre enn Rikard. Nei, hun er faktisk like gammel, for hun er snart 33 år. Hun sparer 1000 kroner til pensjon, jeg antar at dette er per måned. Hun lurer på om hun tar litt for lav risiko med tanke på tidshorisonten hun har. Da tenker jeg på de fondene hun har, for hun har 30% i DNB teknologi, 40% i DNB spare 30%, 20% i DNB Lev mer, og 5% i DNB Miljøinvest. Så hun er all in DNB i hvert fall da. Ja, på en måte sånn, hvis du er en fot i, hva heter det, en fot i konfiren, en fot i fryseboksen, så er du passevern da. Det er sånne britiske ovne kraner, hvor du har en kran med varmt vann og en med iskaldt vann. Da blir du skoldet og frisen samtidig. Vi har jo to fond med ganske høy risiko, altså miljøinvesterteknologi, to fond med ganske lav risiko, spesielt DNB sparer 30. 40% der, jeg ville bytte ut der rett og slett. Du er 33 år, du skal ikke ha et fond som kun har 30% aksjeandel. Så jeg ville nok bytte av DNB sparer 30 med DNB global inntekt som et rent aksjefond. Globalt inntektfond er svært billig og pengene er spredt globalt. Du har 30-40 år til pensjonsalder, så du skal ta opp den risikoen nå, og ikke ha 40% i et lavrisikofond. DNB lever mer, DNB lever mer 2055. Det har 80% aksjer som ikke er så verst, men de justerer ned risikoen allerede 20 år før uttak, altså allerede 2035, og da er det jo midt i 40-årene an, og det er etter mitt syn litt tidlig. Så selv om dette fondet for all del er greit prisa, det er forståelig konstruert sånn, og tar ned risikoen, men litt for tidlig, så vil jeg kanskje bytte ut også det. Samtidig, du har jo en tredjedel av pengene investert i fond med høy risiko, altså bransjefond innenfor tekno og miljøtekno, så i den grad kan det kanskje forsvares at du har 20% og i DNB leve mer som har en avtagende risiko. Men uansett, kvitt deg med å spare 30. Du er alforung for den slags. Bra! Men... Jeg bare får lov til å ta med deg som en siste disclaimer, du må jo se på risikoprofilen din totalsett i sammenheng med din jobbpensjon, for har du innskuddspensjon, som alle som har i private bedrifter har, så kan du selv styre risikoen. Så har du for eksempel ved å ha valgt 50-50 der, altså 50% rente, 50% aksjefond i din jobbpensjon, så kan det forsvaras at du har en enda høyere risiko på din private sparing enn det som jeg råder deg til her. Så du ser de to i sammenheng. Kom akkurat og tenk på at jeg er 50 år, Alger, i 2035, da er jeg steingammel. Kjell, han vet jeg ikke hvor gammel han er. Vi skal jo ikke gjette sånne ting heller, så jeg kan jo bare lese spørsmålene hans. Han har investert i et par globale indeksfond som han nå har hatt i et par år. Den ble Global Index A og KLP Aksje Global Index P. I fjor høst opplevde jeg negativ avkastning på fondene mine, men den siste tiden har avkastningen vært 10 og 11 prosent. Kan det være lurt å selge nå for å sikre gevinst, eller kan jeg ta sjansen på at det fortsatt vil gå bra? Global Indexfond har vel en vekting på amerikanske aksjer, og det er jo spådd at norske kroner vil styrke seg betraktelig mot amerikanske dollar i tiden fremover. Dette burde jo telle for å selge. Ja, Det å spå fremtiden er vanskelig, men å spå valutamarkedet framover, Hager, det er kanskje det vanskeligste du kan gjøre av alt. Men det vi vet, som Kjell påpeker, er at dollaren er kjempesterk, altså veldig... Det er veldig dyr da, i forhold til norske kroner. Så skal man se på historien, så skal altså norske kroner styrke seg for dollaren, og da vil det i og for seg isolert sett lønne seg og selge seg ned i global index. Men du trenger jo ikke gjøre det på den måten. Du kan jo faktisk bytte for eksempel dette KLP-fondet ditt med sitt valutasikret søsterfond. Da låser du på en måte valutene i dag på en sterk fordelaktig dollar. kan du si, og gjør dette med å bytte bare fondstyper. Det er to identiske fond hos KLP, altså KLP Aksjeglobalindeks. Det ene heter bare det, Aksjeglobalindeks, det andre heter Aksjeglobalindeks valutasikkerhet. Så det kan du gjøre hvis du er så sterk i truen på at dollaren skal bli svakere. Men det er ikke noe poeng å sikre gevinst hvis du vil fortsatt være investert i fond de neste årene. Hvis du eier i en aksjesparkonto, så blir heller ikke salget skattemessig realisert før pengene tas ut for godt, så du får jo ikke en sånn skattemessig effekt av dette heller. Så generelt da vil jeg tenke at å gå inn og ut av fond, hvis du ser vekk ifra at du har en sterk tro på at valutaen skal gå den ene eller andre veien, hvis du ser vekk fra det, og gå inn og ut av fond bare med tanke på at markedet sikkert skal gå ned, for nå har det gått veldig opp, eller vice versa, det er noe av de færreste lykkes på sikt. Men det har vi betydelig forskning på, at proffene lykkes i større grad enn vi vanlige amatører med å være investert i fond, fordi at proffene, de sier, holder seg stort sett i hvert fall mer i båten, selv om markedet er rugglet og temaet kanskje kjøper seg opp når markedet går ned, mens fondsparere selger seg ned, blir skvettene og kjøpe seg opp igjen alt for sent. Så den type timing vil jeg ikke nødvendigvis anbefale til folk generelt. Så ja, hold deg rolig, vil jeg tenke, med mindre du har veldig sterk tro på at du er en fantastisk valutaanalytiker og at dollaren skal ned, da kan du gjerne bytte til et såkalt valutasikkerfem. Jeg skal bare komme en litt sånn... Apropos til det du sa om å ikke selge seg ut og prøve å ta i markedet, det er noe Sparbank 1 gjorde, jeg tror de gjorde det i fjor en gang. Og de tok nemlig opp dette her med å kjøpe og selge og prøve å ta i markedet. Og hele poenget er at... Det er så veldig lite, det er så få dager som kan avhøre om det blir skikkelig gull, eller om det bare blir helt mitt på tre. Og de har regnet seg frem til at hvis du hadde investert 100 000 i dagsfond, så fulgte global aksjemarkedet fra 1. januar 1999 frem til 15. juni 2021. Da hadde pengene dine vokst til 433 000 kroner. Hvis du skal være lur da, og mistet noen av dagene med beste avkastning, si at du mistet de ti beste dagene i denne perioden, det er mange år å snakke om, 20 år er nå da, 183 000 kroner mindre. Ikke du grupper at de 30 beste dagene, så var det jo bare 110 000 da det jaka seg. Ja. Det jaka til sammen, da det per 100 000 vokste til 110 000. Da hadde du ikke så mye å ha på lønnskontoen din da. Ja, nettopp. Så det er å sitte i markedet og få med seg de gode dagene, det er liksom, det snakker vi ti dager liksom, i et perspektiv på over 20 år, så sitt stille båten da. Mhm. Selv om noen mener at du ikke skal gjøre det. Ja, det finnes jo noen årsaker til at du skal hoppe ut. Jeg synes det er kort tid du uansett skal realisere hvis du trenger penger og så videre, men så kan det være verdt. Men det er jo ikke langsiktig perspektiv, så jeg driver å gå inn og ut. Timing Altså time in the market beats timing in the market, så det heter. Og godt norsk. Bra. Da håper jeg at både Morten og Rikard og Ann og Kjell ble fornøyd, og du som hørte på også, fikk med deg noen smarte tips og triks her. Vi er tilbake om to dager allerede med en vanlig sending av pengeråd, og neste tirsdag igjen her på Podmy, så får du da en ny spørsmålsvar-seanse. Takk skal du ha, Geir. Takk også til Magne Antonsen, vår produsent. Takk til meg selv også, Andreas heter jeg. Og vi høres. Ha det. Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.