Hei og velkommen til dagens lyttespørsmål fra pengerådet. I dag er det Jonathan som har sendt inn et spørsmål, og han skriver følgende. Et spørsmål til verdens nyttigste podcast. Er det smart eller usmart med lang avdragsfrihet på høy fellesgjelm?
Min kone og jeg bor i en leilighet og vil kjøpe en bolig. Vi har sett oss ut en enbolig i rekke som bygges nå og ferdestilles sommeren 2022. Boligen blir andelsbolig og blir en del av et godt etablert boligbyggelag. Huset koster 5,8 millioner, men halve summen vil være fellesgjeld med avdragsfrihet på hele 20 år. Altså, kjøpsummen blir da 2,9 millioner kroner. Og vi har 1,1 millioner i egenkapitalen.
Den samlete årsintekten i utstanden er 1 million, og fra før har vi bilån og studielån som gjør at vi akkurat ikke har høy nok inntekt til å komme under fem ganger inntektskravet. Men halve lånet er jo avdragsfritt i 20 år. Ser banken annerledes på fem ganger inntektskravet da? Og er det dumt å kjøpe bolig med høy fellesdel og lang avdragsfrihet? Vi vil kompensere med å nedbetale det ordinære boliglånet helt innen de 20 årene med avdragsfrihet er over.
Vi ser for oss å bo i hus i all overskule fremtid, og vi synes dette høres forlokkende ut og fornuftig så lenge vi betaler rask ned på bolånet i perioden med avdragsfrihet på felles gjelda. Noen mener vi heller burde kjøpes heller. Burde vi det? Tusen takk for hyppige, informative episoder med en vilsen i Jonathan. Ja, det var et litt langt spørsmål dette her, Halger, men...
Jeg vet ikke hvilken ende du vil begynne med. Det er et litt stort spørsmål om det er smart eller usmart med lang avdragsfrihet på høy fellesjel, men vi kan jo starte der. Ja, det som er farlig er jo selvfølgelig hvis, og det gjelder jo uavhengig om fellesjelet har avdragsfrihet eller om boligen ditt har avdragsfrihet, er jo hvis dette blir en sorve pute for deg. Altså at du...
bruke de ekstra pengene per måned på ufornøyftige ting, heller enn å betale ned lån, eller å sette i annen type sparing. Da er det ikke noe
eller smart med lang avdragsfrihet. Lang avdragsfrihet er jo primært en fordel hvis du har andre ting du kan bruke pengene på. I deres tilfelle så virker det jo, de har jo en plan med dette. De vil jo bruke kortere tid på å betale ned sitt lån, altså det som hefter verdi,
Hvis du tenker deg for eksempel at du har 10 000 tilgjengelige hver måned, og i utgangspunktet er boliglånet ditt satt opp med et terminbeløp på 5 000, så er det felles gjeld avdragsfri.
Ja, altså du har muligheten til å betale 10 000, og da kan du jo velge for eksempel å betale ned ditt boliglån mye kortere, og bruke de 10 000 per måned på å betale ned det. Og det er det som er tydeligvis deres plan.
Det er helt all right. Da er det jo spørsmål når du akkurat betrakter, er denne vrien med adragsfrihet smart eller ikke? Er den gode eller ikke? Jo, hvis rentene på denne fellesgjelden er lavere enn renten du selv betaler på din boliglån, så er det for så vidt bare fornuftig og bra med rentene.
både med felles gjeld og spesielt med avdragsfriheten, for da kan du altså kanalisere mer av dine penger på den gjelden som er dyrest. En kunne også sett for seg at en slik øklig likviditet som en avdragsfrihet gjør, at du kan bruke den til å for eksempel spare i aksjefond. Vi snakker jo om en 20-årsperiode her,
20 år med aksjefond, hvis du da har betalt ned boliglånet ditt på den avtalte tiden, men bruker den ekstra likviditeten som du ellers ville brukt på felles gjeld til langsiktig sparing i aksjefond, så kan det være et godt alternativ.
Så jeg er ikke noe negativt innstillt til en slik, hverken fellesgjeld på slike boliger, eller avdragsfriheten. Det viktigste er jo selvfølgelig at du ser på hvilken rente det er. Er det for eksempel en høy rente på denne fellesgjelden, så er det jo definitivt en ulempe å ha en så lang avdragsfrihet, altså så lenge du holder en høy rente uten at du får betalt dette ned. Så det er litt viktig å se, og se også på strukturen her. Er det fast rente? Er det flytende rente? Er det fast rente og dyr i forhold til avdragsfriheten?
annen type faststrente lån du kunne fått i markedet i dag på 10 eller 20 år. Desse vurderingene kan du ta. Når det gjelder akkurat vurderingen banken skal ta i dette tilfellet, så vil jo ikke i utgangspunktet banken se annerledes på at du tar opp fellesgjeld, eller hvis du hadde tatt opp alt dette selv.
Høyre er intuitivt kanskje litt ulogisk ut, fordi i dette tilfellet må de altså ... Hva ble det at de lånte kjøpesummen 2,9? Det er vel det de låner opp, og så er resten av pengene på felles, gjelder det ikke det? Jo.
Da er det jo banken for så vidt. De har lånt deg mindre penger og sånn sett mindre eksponert risikomessig enn om de hadde lånt ut hele
hele lånebeløpet til dere. Men i kreditvurderingen er ikke dette så viktig for banken, for de ser på den totale lånesummen som dere hefter ved. Og da, i og med at dere er akkurat å snuse på kanskje litt over fem ganger innstektskravet, så skal ikke dette...
så skal det ikke bli en lettere kreditvurdering enn fordi dere har fellesgjeld, enn om dere lånte opp alt selv rett og slett. Så kan det selvfølgelig være at ulike banker har ulike praksis, men i de tilfellene jeg selv har undersøkt dette selv i konkrete banker, så sier de at dette er for så vidt hip som happ for dem.
Dette blir den samme vurderingen, i hvert fall med tanke på fem ganger inntektskravet, om det er fellesgjeld eller ikke. De har nødt til å ta den totale belåningen. Et lite unntak er jo det som vi faktisk var inne på i forrige uke, eller det er noen podcast-sendinger siden, Andreas, vi hadde et litt tilsvarende spørsmål, og da var det faktisk slik at vedkommende hadde hele uttrykket
Kjøpesummen eller egenkapitalen selv, han trengte ikke låne noe i banken. Og så i visiten av det, så var det jo ganske betydelig fellesgjeld. Sånn at hvis du regner med fellesgjeld, så var den altså over fem ganger inntektskravet. Men det er det jo ingen som...
Det hadde jo ingen bank her, eller i det tilfellet da, som tok en vurdering av. Så i det tilfellet, når altså man har hele egenkapitalen, eller kjøpesummen selv, hele innskuddet som det heter,
så har det ikke noe å bety faktisk at fellesgjelden er mer enn fem ganger inntekt, altså total belåning er mer enn fem ganger inntekt, for det ble ikke foretatt noen kreditverdering fra en bank i det tilfellet. De trengte ikke låne de pengene, de heftet bare fellesgjelder, da er det ikke boligbyggelagene som gjør en stikkverdering, det ligger utenfor deres mandat å gjøre det i forhold til fem ganger inntektskravet.
Så bare for å konkludere her, nei, jeg synes ikke dette virker som noe ufornøyftig, jeg synes det virker som et bra case med 20 års avdragsfrihet, men bare pass på renta som ligger på dette felles gjelder før du inngår avtalen.
Takk, Hallgeir, og takk til deg, Jonathan, for et fint spørsmål. Hvis du som hører på har et spørsmål, kan du sende det til oss til tips at dinepenger.no, eller send oss en melding via Facebook eller Instagram. Der heter vi Dine Penger begge stedene, men så kan du også melde deg inn i Facebook-gruppa vår som heter Pengerådet. Du har hørt en podcast fra VG.