#214 Slik blir høstens boligmarked

Hjertelig velkommen til en ny episode av Pengerådet. Jeg tenkte å starte oss deg et spørsmål, Halger. Har du gjort noen store privatekonomiske grep den siste tiden? Nå er det siste? Ja. Pjuh... Nei, har det? Det er jo noen evige jakten på denne bilen da som jeg skal få kjøpt meg det er vel det som er det største det har jeg ikke gjort enda, men jeg er jo nå har jeg begynt å gå på dette er liksom å spole tilbake i tida, noen ti år for jeg husker jeg var med mor og far hos bilforhandlere og så etter ny bil og satte meg inn og det var jo faktisk ganske kult og kul opplevelse så Så vi gjorde det nå sist helg faktisk, da tok jeg med meg mine to eldste sønner. De synes jo generelt aldri det er noe særlig kult å bli sett sammen med, de er i den alderen nå, at de synes jo det er så særlig kult å bli sett sammen med foreldrene sine. De har falt ut i midt i sentrum av Oslo. Jeg ser noen kompiser eller noe sånt nå, men de var jo liksom litt med av en hensyk da. For vi skulle nemlig måle benplassen i baksete på noen nye elbiler. så vi var på et showroom til Polestar her i sentrum finsker det være? der var det liksom, der spolet det bare overforfra, altså hvis hvis altså det var definitivt ekvivalent til det jeg var med hos den bilforhandleren på Kvernland Auto på Klep der jeg var men når jeg var min foreldre dette var motsatsen en sånn veldig nedstrippet showroom der du hadde bare bilen og det var det eneste og noen sånne paneler og noen iPad'er og du kunne sett at det var styrt av noen unge selgere og det var minimalistisk jeg vil stikke over her Men jeg fikk trykk med, jeg trykkte noen ganger inn i baksedd og fant ut at det var for så vidt plass. Men jeg tror likevel ikke vi ender opp med den bilen der. Hvis det er beinplass du står på, så har jeg en 2012-modell Skoda Superb. Det er en god, god, god beinplass. Det skal være el da. Det skal være el. Den skal stå på vår neste familiebil. Det skal være en litt større, ren elbil. Grunnen til at jeg spørte om du har gjort noe private økonomiske grep, det er selvfølgelig fordi jeg har gjort det. Jeg har nemlig kjøpt meg et hus. Nei, var du det? Jo takk, inkassert. Ikke akkurat like mye voksenpoeng som jeg gjorde da jeg kjøpte bil, for det føler jeg er det mest voksne jeg har gjort i hele mitt liv. Ikke for barn, ikke kjøpt hus, men for bil, det var det mest voksne jeg har gjort. Men jeg har kjøpt hus, Og jeg er jo så selvsentrert at vi har da besluttet det bolig som står på menyen i dag også. Og ukens gjest har da ifølge min research gjort noe jeg ikke tror ikke du har fått til. Nemlig i 2008 fikk han diplom og en sjekk på 10 000 kroner for årets beste masteroppgave på NHH. Og det alle lurer på nå, Kristian Bjerknes, sjeføkonom i MBBL. Hva gjorde du med penger? Ja, si det. Det gikk vel sikkert til fest og moro. Det var vel ikke så mye på kontoen etter fem års studie. Nei. Jeg skulle sikkert ha sagt at jeg investerte det i Apple eller noe big tech i USA Eventuelt bolig i Norge, som også har vært veldig bra Men nei, de pengene forsvant nok Forsvant nok i fest og moro, tror jeg Ned i klubben Ned i klubben, ja Jeg tenker vi skal snakke om boligmarkedet. Vi skal la det du skrev om. Jeg synes det var ganske interessant. Du kunne nesten hatt en egen podcast om det, om avkastningskurven kan brukes til å spå resesjoner i økonomien. Ja, det kan den. Han spodde den her også. Det er såkalt ildkurven som mange begynte å forate om i 2019. Hans bodde 2008-krakke, det var da vi skrev masteroppgaven. Det han sier da er at noen lange renter, altså fast renter, kan kanskje brukes som en proxy på det, er lavere enn de korte rentene. Da varsler det dårlige økonomiske tider. Og så kan man ha ulike teoretiske forklaringer, men det er en empirisk sammenheng da, som har holdt på alle resersjoner i USA siden 60-tallet. Og den varslet også i 2019, og da har man fire til seks kvartaler etter et og et halvt år før det smelter i økonomien. Så skal vi ikke gi jilkurven æren for korona, men det kommer jo vittelig en resersjon igjen fire kvartaler etterkant. Men du vil påstå da at det ville kommet uansett da? Fallhøyden i økonomien var nok ganske stor, for vi har hatt mange år med oppgang. Vi hadde lave renter allerede, ikke sant? Det var ikke så mye å gå på for å kunne stimulere økonomien når det skjedde. Men jeg skal ikke si at det har kommet nå, men at vi kunne nærme oss en nedgang uansett. Vi vet at vet jo aldri når nedgangene kommer, men vet at de kommer opp et eller annet tidspunkt. Hva sier det nå da, sånn om tiden vi går inn i? Nå er rentekurver flate hele veien, så det er jo null renter inn i evigheten omtrent. Ikke noen spennende bruker de til? Nei, så nå kan man begynne å lure, kanskje de mister signaleffekten da. Det kan man jo diskutere. Men det er veldig omdiskutert, dette her med den yieldkurven, takk for utsøknemien da. Men det har vært et empirisk, veldig robust signal. Mm. Ok, vi får la den ligge til videre i hvert fall, for vi skal snakke om boligmarkedet. Kan du ikke gi oss en kjapp status egentlig? Hvor er vi akkurat nå i boligmarkedet? Hvordan ser det ut, og hvor er vi på vei? Hvis vi spoler tilbake til mars i år, så var jo usikkerheten kjempestor, naturligvis, når covid-19 traff. Husker en kamerat som ringte meg og spurte hva jeg gjør nå når jeg har tittet etter bolig i et år. Vi skal flytte hus, skal vi kjøpe? Jeg leser at NO sier at boligprisene, og det er interessant at de sier at de skal falle, sier jo folket når de leser prognoser. Boligprisene kommer til å falle 12 prosent. Det var enda verre overskrifter på Dagens Næringsliv i Finansavisen med spådommer. Og da blir man jo naturligvis skremt, og det så vi jo i markedet i mars. en liten periode, at det var utstort usikkerhet, men så har det jo snudd om, ikke sant? Det kom rentekutt, det kom redningspakker fra myndighetene, veldig kraftige stimulanser, og vi har ikke fått den frykten i markedet, den selvoppfyllende frykten, ikke sant? Du vet at for å selge boligen så må noen kjøpe den, og hvis noen ikke kjøper, så blir det veldig fort trangt i døra. Og det har vi ikke opplevd egentlig siden april. Så boligmarkedet har vært overraskende robust, vil jeg si. Nyboligselget stoppet opp i våre, så har begynt å løsne nå. Men i brukt boligmarkedet var det snakk om en måneds tid, så begynte det å rulle og gå. Og i løpet av sommeren har tydeligvis folk hatt mye tid, hatt hjemmeferier, og det har vært mye folk på visninger. Det har vært stor aktivitet i boligmarkedet. Nesten litt euforisk vil jeg si at det var her på forsommeren i boligmarkedet. Nå tror jeg at det kommer til å rose utover høsten. Ja, så du tror på flatprisvekst nå fremover, som egentlig er vel ganske normalt også for årtiden? Ja, det er sesongeffekter her, sånn på høsten så er det ofte roligere i boligmarkedet, men uavhengig av det også så tror jeg at de realøkonomiske Realiteten, for å si det sånn, at vi har en global pandemi som er langt fra over. Vi ser en liten opplysning her i Norge igjen. Jeg tror at den renteeffekten etter hvert av Sigrid Tran ut, og at ledigheten går ofte raskere opp, arbeidsledigheten rasker opp når den kommer ned. Jeg tror at det kommer til å dempe presset i boligmarkedet. Så jeg nå som snart skal selge bolig, bør jeg være bekymret da? Nei, jeg hadde ikke vært bekymret for å selge nettopp fordi vi har fått disse rentekuttene. Og i tillegg så ser vi undersøkelser som vi i NBBL har gjort, der vi spør befolkningen hva frykter dere for arbeidsmarkedet og så videre. En ting er at arbeidsløsheten er høy, men det vi ofte ser i kriser er at folk er redde. De tør ikke gjøre store investeringer. Er du redd for å miste jobben, så går du ikke ut og kjøper bolig. Så jeg antar at du er ganske trygg i jobben din, da, i sin du... Du vil ikke gjøre det hvis du frykter at det er for inntekten din, rett og slett. Og våre undersøkelser som Oppenion gjennomfører for oss, de viser at frykten for å miste jobben er igjen normalisert. Og det er kanskje litt oppsiktsvekkende med tanke på at ledigheten fortsatt er ganske høy, og den usikkerheten vi har gjennom COVID-19. Det er vel kanskje det at folk som ikke mister jobben sin nå i våres, eller ikke ble permittert, tenker muligens at det vil i hvert fall ikke skje i høst. Kan det være en sånn effekt? Altså hvis det ikke var kraftig nok... I våres vil jeg i hvert fall ikke miste noe i høst, fordi den opplysningen vil ikke være så sterk som det vi hadde nå i vår. Jeg bare tenker psykologisk, kan det være det som er en forklaring? Det kan helt klart være en effekt, og i tillegg er det veldig spesielle næringer som er rammet. Det er noen som blir rammet veldig hardt, Mens andre kanskje har veldig høy grad av jobbtrykk, ikke er påvirket på den måten, men kanskje får bedre økonomi. Du har spart feriepengene dine, du bruker mindre penger kanskje på å gå ut og spise godt og kose deg. Og da har du tillegg for rentekuttene, så er det noen effekt der også som gjør at etterspørselen fra de da øker. Jeg så jo at SSB var ute med tall nå for en tid dager siden, altså konjunktur rapporten som viser at vi har jo aldri spart så mye som vi gjør akkurat nå da, men det er jo påtvungen sparing i å få seg, eller i hvert fall sånn at Vi sparte en del i andre kvartal, rett og slett fordi vi ikke hadde andre plasser å bruke dem på, til en viss grad. I tillegg selvfølgelig til forsiktighetshensyn, at vi bygger opp biffer og så videre. Men vi har sparet på 15 prosent, tror jeg, som er til hver nordmenn er veldig høyt. Altså dobbelt så høyt som det var i 2019. Så vi har vært forsiktige, og det kan også være med på å få folk trygge opp i sin egen økonomi, hvis en del av denne bufferkonten for eksempel, som vi har masse lenger om, hvis det gjelder nå i sommeren til å bygge opp denne. Ja, og så tror jeg veldig mange, altså folk kan regne, altså de ser på hva koster et lån da, med en boliglånsrente på 1,5, ikke sant? Sånn de beste rentene ligger rundt. Så tar vi fra skatt... og så videre, så er det veldig lite det koster å slenge på. Det kan veldig fort gå hett for seg i budrunder når du begynner å regne på hvor mye 200, 300, 400, 500, 1000 koster det faktisk i måneden, hvis du ser på rentekostnaden. Det er ganske lite. Når man skal kjøpe hus, sitter man og plotter inn i de rentekalkulatorene og ser regnet på det, så bare opp 100 000 det er så vidt at de ser det på månedlige kostnader fordi renta er noen 1,30 rundt der også ja Men hva tror du om, hva tror du, vi ser noen faremomente fremover da, for boligmarkedet? Faremomente er helt klart, jeg tenker ikke at renta er faremomente, altså renteoppgang kan selvfølgelig dempe boligmarkedet, men renta kommer ikke opp hvis det ikke når slik mye går bra. Faremomente er hvis arbeidsledigheten stiger igjen, eller at du får en vedvarende høy arbeidsledighet, enten gjennom at covid-19 igjen blusser opp, opp, eller at du får en vanlig konjunkturnedgang i norsk økonomi. Jeg tenker at arbeidsmarkedet er nøkkelfaktoren til boligmarkedet i tiden som kommer. Og så har jeg også en formeling, altså boligmarkedet har vært drevet av megacykler, megatrender. Rentene har stort sett falt i trend i 30 år. Nå er renta på null. Det er begrenset hva drahjelp du kan få derfra. I tillegg så har vi hatt en veldig god inntektsutvikling i Norge gjennom innfassing av oljepenger og at norsk økonomi har gått bra. Fremover så vil vi antagelig få mindre drahjelp der. Finanspolitikken må gjøre mer avveininger i forhold til hva man bruker penger på, altså gjennom statsbudsjettene. Det kommer også til å dempe trykk i norsk økonomi og den særegne høye veksten vi har hatt i norsk økonomi de siste ti årene. Så jeg tror at det er sånne megatrender som kommer til å dra boligprisene nærmere egentlig den økonomiske utviklingen. Vi har hatt en særnorsk sterk boligprisvekst. Også har det i hvert fall her på Østlandsområdet vært veldig sterkt. Hva tenker du om boligprisene rundt omkring i landet? Vi leser jo saker om de som har kjøpt seg bolig i Stavanger for seks år siden, om å selge med tap i dag. Boligprisene i Stavanger har jo falt. nominellt, altså de har fallet 10% og hvis man da begynner å ta med hvordan andre priser har steget og så videre så har jo det gått veldig svagt og egentlig er Stavanger et veldig fint eksempel du tar frem fordi at det er ofte sånn, ja men når renta kuttes så skal boligprisen opp, det er litt sånn gjengs oppfatning med null rente så kan boligprisen gå til himmelsk Ikke nødvendigvis. Se på Stavanger. De fikk også lav rente i 2014, eller hatt det egentlig de siste ti årene. Enda lavere etter oljekrakk i 2014. Likevel så ser vi at realøkonomien tromfer arbeidsmarkedet, tromfer renta hvis arbeidsmarkedet blir dårlig. Og der er jo Stavanger et veldig godt eksempel. Mens boligprisene i perioden har steget en 60-70% i Oslo, så har de altså falt 10% i Stavanger. Det er jo en enorm forskjell. Med samme rente. Jeg ser jo på effekten ikke bare på de som jobber direkte i oljeoffisjer, men jeg ser jo på alt ifra uteliv, altså før da, koronakrisen, utelivet, restaurangerne, drosjesjåførene, alle fikk jo mindre å gjøre når oljeprisen falt så mye som den gjorde etter 2014. Ja, ja. Noe som ble innført for å stagge veksten i boligprisene var jo den såkalte boliglånsforskriften, og den ble også gjort noen endringer på den i mars. Dette skjedde i mars-april i hvert fall. Det var et av kristiltakene som kom fra der man skjedde. Spør meg, så slapp man egentlig, man satt egentlig litt på vent. Man ga en fleksibilitetskvote på 20% på utlånene, som er såpass stor at bankene basically kunne gi det de ville i utlån, som jeg ser det da. Nå har de jo stengt inn den kranen med ganske kort varsel også. Hvordan vil det påvirke markedet fremover? Nå vet vi ikke sikkert, annet enn det bankene har sagt, hvor mye de har brukt den ekstra fleksibiliteten. Vi har tall for andre kvartal, men ikke tredje kvartal. Så det betyr at vi har ikke tall for juli, august og september, hvordan de har brukt den ekstra friheten de har fått. Men i andre kvartal, selv i et koronakvartal, det virkelig blussa opp og bankene ble forsiktige i begynnelsen, i hvert fall tidlig i april, så så vi at det var økt bruk av kvotene. Oslo lå jo blant annet over 8% som var begrensningen. Og når vi snakker om begrensninger, så er det jo at man gir lån der man ikke har 15% i enkapital, eller har lån som er høyere enn fem ganger inntekten, og noen andre også, men det er de to viktigste fartsgrensene, kan du si, altså myndighetene har pålagt bankene når det kommer til boligdragene. Og den skal også vurderes, skal evalueres, og i løpet av fjerde kvartal også, skal den ikke det? Jo, det stemmer. Den skal til en vurdering, for det er en midlertidig forskrift som løper ut for nytter. Men det er klart, midlertidig har den vært nå i fem år, kommet i 2015, og så har den justerert underveis. Gjeldssituasjonen i Norge er jo ikke endret noe særlig. Og særlig når det er nullrente, så tror jeg nok at boligansk forskriften er noe vi... kommer til å leve med videre. Tror du den kommer til å bli videreført med sånn som så ut før koronaen? Ja, i lignende form vil jeg tro. Jeg har Jeg har litt sånn ambivalent forhold til boligomforskriften, det må jeg si. På hvilken måte da? Jo, fordi at boligomforskriften er jo per definisjon veldig usosial på den måten. Vi vet at i Norge så har man veldig store goder ved å være innenfor boligmarkedet. Man får rentefradrag, man har en del skattefordeler og så videre. Vi beskatter bolig ganske lavt for at vi ønsker at det flest mulig skal kunne eie egen bolig. Og Og da er det klart, og så har vi hatt en situasjon der boligprisene har steget mye, og så blir myndighetene litt redde. Oi, nå stiger boligprisene for mye. Ola og Karin Norman låner for mye penger, så vi må begrense hvor mye bankene gir ut her i lån. Og måten de gjør det på er å si at du må ha 15% i enkapital for å kjøpe bolig, og du får ikke låne mer enn fem ganger inntekten din. Og det er klart at hvem rammer det? Det rammer jo de som har dårlig strål. Og vi har et ganske lite utleiemerke i Norge, relativt dyrt. Ofte så kan du ha lavere månedlige utgifter ved å eie egenbolig kontra å leie. I tillegg så har du da muligheten til prisoppgangen. Sånn sett så er det jo en veldig uheldig forskrift som jeg ikke er glad i. Men når det er sagt så var han tvingende nødvendig når han kom. For det han gjør er at han demper jo prisoppgangen. Så du kan si at de som da ikke kommer inn i dag, de betaler kanskje prisen for at det skal være lettere å komme inn i morgen for neste generasjon først kan kjøpe det. Har dere merket noe økt etterspørsel eller økt popularitet til bordslagsboliger som følger boliglånsforskriften, altså 15% krav med at du trenger Trenger jo ikke ha så stor egenkapital i hvert fall hvis du skal kjøpe en bordslagsbolig med stor fellesgjeld. Fellesgjeldet inngår i egenkapitalkravet. Så du må regne med fellesgjeld. Så du må regne med det. Nei, men det som boligbyggelagene har gjort, også Oboes, USBL, de store boligbyggelagene, de kommer jo med alternative kjøpsmodeller nå. Og det er jo... egentlig et svar på boligomstforskriften. Fordi vi ser, og det ser vi hjemme i Bell også, vi har gjort undersøkelser der vi ser at det har blitt mye vanskeligere for de unge å komme seg inn på boligmarkedet uten hjelp. Og da har man jo kommet med type bostart, leie til eieløsninger, D-leie, OBOS har kommet med D-leie, det betyr at du kan kjøpe alt fra 50 til 100 prosent av boligen, og så kan du leie resten av OBOS med en mulighet til å kjøpe deg opp i boligen etter hvert som du får råd til det. Leieløsninger er litt annerledes, der leier du boligen med en kjøpsopsjon i løpet av 3-5 år. der du kan kjøpe boligen til en avtalepris, og da er målet selvfølgelig at du skal spare opp disse 15% i egenkapsavtalekrav, eventuelt at boligprisene stiger nok til at prisoppgangen gjør at du har fått egenkapitalen der igjennom. Men alle de formene kan også... utbyggere som har sjøleierboliger stå bak, kan ikke det? Jo, det er ikke noe krav til bordutslag, det kan være både selgeier og bordutslag. Tror du du kommer til å se flere av den type innretninger fremover også? Det tror jeg. Jeg tror det er veldig tiden, og jeg tror myndighetene er litt på søken. Vi merker på politikerne, de leter litt etter hvordan skal vi på en måte fikse boligmarkedet her. For det er jo et tett tema, dette med at man ikke kommer inn på boligmarkedet. Og det er veldig stor interesse rundt det. Men det skal sies at det her er jo på en måte plaster på såret. Det er jo ikke noe som fikser problemet å komme seg inn på boligmarkedet. Skal man fikse det så må man bygge nok boliger. Det gjør man i stor del av landet. I Oslo så bygges det rett og slett ikke nok etter etterspørsel. Nå skal man selvfølgelig ikke si noe sikkert om hvordan etterspørselen blir i fremtiden, men utifra det det har vært. Det ble i gangstatt 2000 boliger i Oslo i fjor. Befolkningseksen var 12 000. Da ser man mismatch forholdet. Sånn bortsett fra noen år 17-18 så når du bygde en del så har det vært en lang periode vært bygget for lite da, i særlig Oslo. Men tror du de lave i gangsettingstallene kommer av for lav etterspørsel? Er det tomtemangler? Eller hva er det? Der peker man litt fingre for hverandre, vet du. Altså, som boligbygger for jeg representerer boligbyggere da, bare for å ta den da så Så ønsker vi at det skal gå raskere å få gjennom forslag, ikke sant? Vi ønsker at det skal reguleres mer tomter, så du har mer å velge mellom, ikke sant? Mer konkurranse, jo mer tomter som reguleres til bolig, desto billigere blir også tomtene, for det er jo gjerne tomteprisen som stiger når boligprisen går oppover. Byggekosten kommer, den er det samme om du stort sett da, med små variasjoner, om du bygger i Oslo eller om du bygger i Fredrikstad som jeg er fra, eller i andre deler av landet, men boligprisen er veldig forskjellig på grunn av mangel på tomt og så videre. Så det går jo på at man prioriterer egentlig boligpolitikk, for det er alltid mange gode formål man må avveie mot hverandre. Hvor høyt skal du bygge, ikke sant? Hvor mange leiligheter? Størrelse på leiligheter er jo også et hett tema i Oslo. Skal man bygge i Oslo er jo det man kaller en såkalt singleby. Veldig mange enmannshusholdninger. og likevel så er det jo veldig begrensninger på hvor små boliger du kan bygge. Og det er jo, vi ønsker jo ikke å fjerne de begrensningene, men kanskje må man se på det om det er hensiktsmessig at du stiller alle kravene som stilles for å få bygd, Det er vel egentlig det som slik vi ser på det. Jeg føler jeg bor i en skog av kraner. Jeg bor i Hovenbyen, og det er vel der det bygges bolig, i Oslo hvertfall, for meg og Økern og Ulven og rundt der. Hvor også Ulven er jo der Obos har hatt sitt første konsept hvor du får kjøpt til en lav... Bostart. Bostart, ja. Du får kjøpt boligen 15% billigere mot at du selger... Og da følger boligverdien prisstigningen til, det er vel en av Norges indeks, tror jeg, eller om det er SSB. Og så kan OBOS ha en opsjon på å kjøpe den tilbake, 15 prosent under det som da er markedspris- da du eventuelt selger. Det er jo en god indikator for økonomisk aktivitet, og ikke minst hvordan boligmarkedet går, at du rett og slett gjør det så fysisk at du i Oslo drar opp til Grefsenkollen for eksempel, eller hvis du er i Bergen så kan du dra opp til Fløyfjellet og i Stavanger, så good luck, det er ingenting. Du kan ikke dra over til Ryfylka her inne og se hva vi får et høyt fjell der, eller fra Ulland her er det noe høyt topp. Også rett og slett telle antall røde prikker på kvelden. Fordi at alle kraner har en rød prikk på toppen, det er jo litt lyst da, som et sånt varsel til helikopter og så videre. Og så teller antall røde prikker, og på denne måten å se, hvis vi gjør det en gang i kvartalet, se om dere har sett hvor høy aktiviteten er i boligmarkedet akkurat nå. For akkurat nå så synes jeg på tross av at Det virker jo som om det er få igangsettelser, så er det det jeg vil snakke om. Dette er jo igangsatte prosjekter. Så er det mye røde prikker rundt omkring. Jo, men du er inne på noe veldig viktig der, og det er i boligbyggingen så er det så lange tidsleik. Etter finanskrisen 2008 så falt jo boligmarkedet høsten 2008 sammen med det som eksploderte. Så Så boligmarkedet i Norge var tilbake i januar 2009, altså februar, altså det kom med en gang, det var bare snakk om noen måneder, men all boligbygging stoppet opp. Så det tok jo, var det først i 2014 eller 15, at byggetakten var tilbake på det nivået det var før finanskrisen. Da var det selvfølgelig stor usikkerhet også om fremtiden, hvordan det ville se ut, men det er så lange tidslegg. Det tar ti år omtrent for å begynne å planlegge at her skal vi bygge, til det har fått gjennom planer til alt spaden er i jorda og faktisk noen kan flytte inn der og det er jo det vi ser nå det har vært bygd, for det er helt rett i det det har vært bygd mye Oslo de siste to årene det er mange boliger som er igangsatt men igangsatt installatelsen har falt fra 6000 i 2017 til 2000 i fjor Det er en tredjedel igjen av hva det var. Og den effekten kommer du til å få senere. Det betyr ikke noe at boligprisen skal eksplodere, men det kommer til å legge et press på boligmarkedet. Så foreløpig så kommer det en del nye boliger til salg, men det blir færre og færre etter hvert. En del av våre lyttere og dine penges lesere er jo innovatører. interessert også i bolig som reininvestering, altså sekundærboligutleie. I boligbyggelag er det ikke normalt sett mulig å leie, altså kjøpe for å spekulere i utleie vel? Nei, det er begrensninger i forhold til syrevetak og så videre. Men hvordan ser du på det markedet for den som tenker å rett og slett kjøpe en utleiebolig i en av de større byene? Det er klart med null rente så er det vanskelig å si at ikke det kan være lukrativt. Fordi at du får ikke avkastning på penger andre steder. Da må du i aksjemarkedet og så videre som kanskje folk er litt mer skeptiske til av ulike grunner. Helt ubegrunnet skeptisk det er egentlig. Men det føles kanskje lettere du har mer forståelse for hvordan boligmarkedet fungerer. Og du får da selv, hvis du ser helt borti fra prisstigning, så får du den løpende inntekten igjen mot leie da. Som tross alt er bedre enn kanskje den 1% du kan få på en høyrentekonto eller lignende. Så det kan nok helt klart bli et press på. Det tror jeg nok. Og så tør du gire, ikke sant? Du tør belåne det du kjøper. Du er inne på noe veldig viktig. Det er derfor jeg alltid sier, hvis jeg blir spurt, ja skal vi kjøpe bolig og du ikke eier bolig? Eller skal vi vente? Så drister meg til å si at ikke vent først du risikerer å bli sittende på jære for alt det, hvis du venter på et boligprisfall. Bolig som primærbolig, altså der du bor, er stort sett alltid en god investering på den måten at det er en investering du girer opp. Hvis ikke verden går helt under, og da har vi kanskje andre problemer, så vil man jo forvente at et sted du bor i i 10-20 år stiger i pris da. Det har det stort sett alltid gjort. Og og da får du den at du har belånt opp investeringen din. I tillegg så har du noe som er veldig vanskelig for mange, alle som er i aksjemarkedet kjenner på, sitte stille i båten, ikke sant? Sitte i ro i svingninger, at ikke du driver og justerer på investeringene dine hele tiden ved enhver svingning i markedet. Bolig lar du være i ro, og du får rentes-renteseffekten over tid. Ja, det er vanskelig å selge seg ut av det. Det er nettopp det. Å snu opp ned og selge seg ut av bolig og leie, og sånn, jeg skal inn i boligmarkedet neste måned, og så skal jeg leie to måneder, og så skal jeg inn igjen. Men når det skal sies, så synes jeg at tidsperspektivet er nøkkelfaktoren når du skal kjøpe bolig. Hvis jeg skulle flytte av uten å ha studert i tre til fem år etter en annen by, så hadde jeg leid. bolig selv, og det gjorde jeg også når jeg studerte. Og jeg leide bolig også ganske lenge. Jeg fikk ikke komme inn på boligmarkedet gjennom samverden min egentlig, da jeg flyttet og møtte henne. Ja, men hvis du, nå vet jeg ikke, kanskje du så gamle barn, men hvis din... De eneste skulle til Trondheim og studere i fire år. Du skulle gitt et råd, eller du skulle eventuelt gitt en kapital til kjøp. Hva ville du anbefalt? Leie, leie, fire år? Leie. Fem år da? Ja. Ja, nå begynner du å pussle ganske mye på det. Det der er jo avhengig. Jeg vil leide antagelig uansett. Fordi jeg vet at når du er i en studentfase, du kan få deg kjæreste, ting endrer seg fort, kanskje ikke du trives på studiet. Og du må huske at når du kjøper bolig, så koster det 200 prosent til staten. Du kan regne med omtrent tilsvarende i andre kostnader, til megler, til styling, til flyttekostnader, til... annonseringer. Ja, du er klar over det. Ja, det er dyrt da. Og i tillegg til den faktisk jobben der, den friheten du har ved å leie da, så har du kort horisont vil jeg leie. Og dere var litt inne på det med investering også. Ja, jeg er ikke så sikker på om det er en veldig god investering over tid, sånn som det er nå, men til å bo, så synes jeg det har såpass mange andre verdier, så jeg ville aldri tenkt, når jeg sitter på gjerde og ser an dette markedet, den usikkerheten som er, og så videre. Det er ganske store forskjeller å gjøre et godt og dårlig kjøp i det samme markedet også. Det kan svinge ganske mange prosent i forhold til prisantydninger og og gjensaksverdi. Så hvis du hadde hatt noe av en million kroner, og du kunne valgt mellom å putte det inn i et utleieleilighet, eller å putte i et innektsfond, så ville du gått for innektsfondet? Nei, du vet at noe som det er slavrent, det er alt dyrt. Både aksjer og bolig blir jo dyrt når renta blir lav. Nei, altså, jeg hadde puttet det. Peter, hvis du skal stille sånn, nå kommer det ikke hjem noen aksjer og det her, sånn, det er ikke min rolle, men personlig så hadde jeg, jeg kan si hva jeg gjør selv da. Jeg har eier egen bolig og har boliglån og bruker en del av det boliglånet til å kjøpe i aksjer, fond og så videre, spare for å diversifisere den litt i gang. Og det betyr det at du ikke betaler vanlig avdrag, eller har du... betaler du ikke avdrag for tiden for å investere? Jeg vet du hva, jeg betalte avdrag helt frem til våres og da ringte jeg DNB for å klage litt på renta, for de brukte veldig lang tid i våres på å justere det og da ble jeg lurt på et et rammelån Ja, sånn ja Fordi jeg sa det for jeg hadde litt penger på kontet og så hadde jeg jo boliglån og så sa jeg det at jeg skulle betale ned og så sa jeg nei, men jeg sitter og og kjøre litt inn i aksjemarkedene og komme nok til å kjøpe meg litt opp igjen i aksjemarkedet fremover. Da ville jeg ha den fleksibiliteten, og da sa de at jeg kan få rammelån. Så jeg sa at det er greit hvis det ikke koster meg noe, og jeg får samme rente. Ja, det var helt ok, så det skulle jeg få. Så gikk det i en måned, og så var plutselig rammelånet dyrere enn det vanlige lånet. Og nå har jeg ikke fått ut fingeren og ringt igjen, for det er så små forskjeller, men det er her man skal følge med. Men et annet spørsmål som er både til deg spesielt, men også generelt. Vi gjør jo ofte, eller ikke alltid, men vi gjør jo kanskje det vi selv råder folk til. Fastrente. Jeg så noen tweet fra deg nylig i dag, kanskje, om at det virker som om du var fristet, hvis du ikke allerede har bonderenta. Jeg har ikke bonderenta. Men det er litt av hvilke betingelser du har det. Grunnen til at jeg la den tweeten, for det sikter sikkert til at jeg sa at nå bør folk titte på om fast renta er en mulighet, hvis du betaler... høyere enn i hvert fall i beste rentene. Det var fordi jeg snakket med en kollega om det, så sa jeg, men har du sett faste rente? For hun hadde 1,9, og så sa jeg, det er snitt renta på bolån ligger i dag, på flyttene. Så sa jeg, men du får jo faste rente tre år. Og da kan du bare glemme forsikringselementet, det er ikke noen forsikring mot renteendringen når du har så kort horisont. Men, som jeg sa, renta er null, og du kan betale binnen på dagens nivå i tre år, og betale 0,4% lavere for du får fast rente i S-banken nå til 1,48 som jeg sa du får 0,4% poeng da lavere enn det du betaler flyttende og rente er 0 altså hvor galt kan det gå ja Så jeg tenker at det er en veldig god deal da. Ikke av et forsikringselement som ofte trekkes fram når man snakker fast rente, men rett og slett fordi at jeg tror du vil kjenne penger på det. Men jeg har ikke gjort det selv enda, så jeg skal, men renta mi er lavere da. Altså jeg ligger, kan få 1-4 gjennom akademikerne i Danske Bank. Ja, og det er jo et element som man glemmer ofte, gjerne i den rønte diskusjonen lønne eller lønns. Jeg må jo se på hvilke avtaler kan en få selv, og for de som da nettopp har mulighet til å flytte den på 1,4, helt ned på 1,25 for de som er unger i et akademikereforbund med ungeavtale, så er jo det annerledes enn den som hadde 1,9. Ja, for 1,9 er snitt boligomstrente på flyttende rentedag i Norge. Nyutlån ligger i snitt på 1,81 eller 1,82, så det er jo en betydelig forskjell, og det viser jo bare også at nyutlån er lavere enn snittportfølje, og viser at kanskje mange bør ringe banken og pushe det litt på. Det er ganske godtimesbetalt, den telefonen til banken. Det er det også. Du har jo skrevet en blogg om dette her, om fast renter, og knust litt myter. Ja, du har gjort det litt sånn. Jeg har jo gulet godt, jeg skjønner det før jeg kom hit. Hva er de vanligste misoppfatningene rundt dette med fast renter? Altså den... Veldig vanlig er at banken vet best, altså ikke inngår veddemål med banken. Fast rente er ikke veddemål med banken, for banken vil ikke ta den risikoen, så hvis de låner penger til deg med fast rente, så henter de inn disse pengene også med fast rente. Så de vil ikke sitte på renterisiko uansett. Og kanskje beste syretesten, hvis jeg ikke tror på det jeg sier, det er jo hva tilbyr banken å være i banken. Hadde banken konsekvent tjent mye mer på faste rente, så tror jeg det hadde vært litt raskere med å tilby faste rente. Det er jo en annen ting som jeg også lurer på, det er en stund siden jeg skrev den bloggen, men jeg lurer på om jeg også skrev om det med at man kan lage sitt eget faste rentelån i stedet for å ta faste rente, som jeg egentlig synes er et dårlig råd, fordi at risikoen da, på lånet ditt, synes jeg, det er ikke renteoppgang først og fremst. Risikoen er at du mister jobben, inntektsmortfall. Det er ikke den svingningen i renta, ikke sant? Så... Ja, faste renter har et uforskjent råderykte. Vi må huske på at rentenivået har falt i 30 år, og da har det vært veldig vanskelig klima for faste renter. Nå tror jeg ikke vi får nye 30 år med fallende renter. Det er noe som er trukket frem, og det blir litt mer inn i det kompliserte, men også at det er andre aktører som også er, hva skal du si, som kunder, det kommer pensjonskassa og andre som etterspør fra den andre siden da, fast rentekontrakter i større grad enn det de gjorde før og derfor priser de lavt som kan komme da boligeigere til nytte. Ja, det er det du gjerne kaller terminpremien, ikke sant? Hva er man villig til å betale for å få penger i dag kontra i morgen? Og sånn som det er nå, som du er inne på, så er det jo veldig mange som har pensjonskasser og så videre, som har penger å plassere, som de ikke vet hvor de skal plassere. De er villige til å ta nesten hva som helst av renter, bare for å få plassert disse pengene trygt. Og det drar ned lange renter, og så faste renter. Og og det lærte vi også på skolen, så har jo fastlenter en typ premie, fordi at man vil heller ha penger, låse penger skal da betalt for å gjøre. Men den premien har faktisk snudd, så nå får du betalt for å låse penger. Og det trekker sentralbanken og så videre, så det er ikke noe som jeg bare sier, det er et faktum. Nå får du faktisk betalt for å låse penger. Litt sånn komplisert hvordan det fungerer, men... Det er rett og slett for at etterspørselen etter å låne vårt penger til faste rente er så stor. Et godt eksempel er ... I Tyskland, tyske staten, de låner inn penger, alle land gjør det, gjennom rentemarkedet. De skulle låne penger på 30 år, altså fast, de skal ha penger i 30 år, la til en 30-års statsobligasjon. Hvor mye tror du investorene fikk for å låne tyske staten penger i 30 år? Du kan ikke få tilbake penger dine om fem år, hvis du ombestemmer deg. Om 30 år får du tilbake disse pengene fra tyske stat. Hvor mye tror du investorene skulle ha for det? Jeg mener sånn det, om det begynte på null først, er det riktig? Jeg vil ikke legge på et minushold foran seg. Det var minus null i rente. Det ble tre ganger overtegnet, så investerende løp mann av huset for å låne penger til en tyske stat i 30 år. Øppelung, sa du masse kisme der? Ja, ikke sant? Du har villig til å låne bort penger i 30 år, og da faktisk... betaler ikke noe for å låne bort disse pengene i 30 år. Så det snur opp ned på veldig mange økonomiske teorier hvordan markedet henger sammen. Blant annet som du er inne på der, at Det er et veldig stor, altså på fagspråket kaller det saving kløtt da, ikke sant? Det er en stort sparoverskudd blant annet. Drevet også, og i tillegg så har du alle sentralbanketiltakene etter finanskrisen, der de går ut og intervenerer i rentemarkedet for å dra ned rentene også. Som... at faste rente er uvanlig attraktivt for øyeblikket. Altså 1,99 er ikke... Altså jeg tror fortsatt det er et tilbud det ligger ved lag fra enten Storbrann og Danske Bank eller KLP, 1,99 nominelt i 10 år, det er jo... Jeg må innrømme at jeg blir fristet. Ja, jeg blir det selv. Det er en veldig god mulighet. Men så skal det sies alle som har sagt fast rente siste sju år. Ja, det er noe bra. Det er noen av de som bandt studierenta for ti år siden på 4,5 prosent eller noe sånt. Dette kan jo ikke gå gærent, dette her. Nei, og da virket det sånn. Nå må jeg jo si at jeg tenkte litt på den måten jeg også var ti år siden. Men akkurat nå så tenkte jeg litt sånn Nå kan det jo ikke gå galt, men kanskje dukker opp noe vi ikke har sett for oss. Negative renter, hvor negative kan de bli? Ja, kan de? Altså hvis du tenker på det flytende markedet. Ja, hvor langt ned kan et flytende boliglånsrente for et godt boliglån i en større bank, hvor langt ned kan de gå? Altså i teorien liksom. Altså i teorien så kan det jo gå veldig langt, men vi har jo praktisk Praksiserfaring fra Sverige blant annet, som har hatt negative styringsrenter helt ned på minus 0,7. De beste boliglønnsrentene lå fortsatt et stykke over 1. De var under 1. Hvis vi baserer oss på hva det opplevde i andre land, så er vi ikke så veldig langt unna det som er dagens pengepolitikk. Rentepolitikk er gulvet på rentene. Og nå har jo sentralbankene, i hvert fall i det de sier, signalisert at de er forsiktige med å gå i negative renter. Erfaringene med det har ikke vært veldig gode. Det har ikke fått gjennomslag i markedet. Det har heller nesten fungert som en beskattning av banksystemet, fordi det er vanskelig for bankene å ta negativ innskuddsrente når de setter pengene i banken. De har vegrat seg for det, og da kan du si at det negative renter da blir... vil slå uheld ut for bankenes balanse. Så Norges Bank har sagt at det skal mye til at det går negativt. De har ingen planer om det. Men du tror det kommer å holde seg på det nivået det er nå i all overskjulig fremtid? Jeg frykter det, men jeg håper ikke det. Jeg håper at økonomien går såpass bra at det er grunn til å sette opp. Jeg frykter det. Jeg mener at hvis den gjeninnhent, hvis COVID-19 kommer under kontroll, det kommer det kommer en enten effektiv behandling eller det kommer en vaksine i 2021 og vi ser at økonomien, sagt men sikkert kommer skikkelig på fot igjen det har jo gått betraktelig bedre nå enn det vi kunne frykte for et halvt år siden vi må jo si det, det har gått betraktelig bedre fortsetter det, så mener jeg at renta blir opp neste år for For å unngå at du får blåst opp, det var en på det i stedet med investeringer i utleieleiligheter, investeringer i aksjer. Det du gjør når du har nullrenter er at du tvinger jo investerer til å flytte penger over i noe som er avkastning, altså realaktiv, enten det er bolig eller eiendom, bolig og eiendom blir det samme, men aksjer, rentepapirer delvis også, det som kalles for high yield renter, du blir tvunget over i det for å få en avkastning, rett og slett. Bra, hvis vi kan ta med oss, hvis vi spoler et år frem i tid, hvordan tror du det ser ut da? Det er jo kanskje den vanskeligste spådommen vi har i nå, i disse urolige tider. Ja, de to store x-faktorene av å ta forbollene først, det er covid-19. Når vi ser på boligmarkedet, så er det også en x-faktor hvordan behandlingen av boligmarkedet, nei, av boligrådnsforskriften blir ved nyttår. Hvis vi legger en forutsetning at covid-19 holdes under kontroll, at ikke du får en stor opplysning igjen, og at boligansvarskriften videreføres om lag som den er nå, gjerne med noen mindre justeringer, det er helt greit, men om lag som den er nå, så tror jeg at boligprisene kommer til å være marginalt høyere. Jeg hadde ikke hatt noe hastverk med å komme ut og kjøpe, jeg hadde tatt den tiden det trenger for å finne det du ønsker. Så det er vel egentlig min prognose. Jeg tror ikke på noe krakk, og jeg kjøper egentlig heller ikke at det skal eksplodere prisveksten som noen er inne på om dagen. Men nå skal jeg si at spoleprisene svinger mye mer enn vi som kommer i prognoser treffer. Det er min take da. Ja. Bra, det tror jeg skal være siste ordet i dagens podcast. Takk for at du kom i studio, Kristian. Takk, det var en glede. Veldig glede. Takk også deg, Hallgeir. Og så takk til Kristine Mastavodne som får dette på lufta. Har du noen tilbakemeldinger på dagens episode eller noen spørsmål, send oss en melding med en e-post på tips.dinnepenger.no og en melding kan du da sende til vår Facebook-side eller vår Instagram. Kontoet heter Dinne penger begge steder. Takk for at du var med. På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatekonomi.