#309 Inn på boligmarkedet med hjelp fra foreldre og besteforeldre

Husk at de aller beste rådene for din private økonomi, de finner du på dinepenger.no. Det har ikke blitt enklere å komme seg inn på boligmarkedet med de siste renteøvingene, og for mange kan boligdrømmen fortone seg som nettopp det en drøm. Er du derimot så heldig at du har foreldre som kan hjelpe deg, kan det gjøre oppgaven litt enklere. Men på hvilke måter kan foreldrene dine hjelpe deg? Det skal vi snakke om i dag. De siste tallene fra Egnom Norge viste en markant nedgang i boligprisene for forrige måned. Da skulle man kanskje tro at fremover vil bli lettere for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet, Hallgeir? Ja, kanskje. Det er fortsatt ikke lett, men det kan nok være at det blir litt enklere, fordi at ikke minst det blir færre bevisning, og litt mindre temperatur i budrundene, og også mer tid rett og slett å finne den boligformen som du ønsker å kjøpe. Men å finansiere den er ikke nødvendigvis så mye enklere. Boligpriserne har jo tross alt steget 9% det siste året. Nå går de ned igjen, men de skal jo fortsatt synke med rundt 10% til de er på samme nivå som de var ved inngangen for 12 måneder siden. Så selv om vi sikkert vil oppleve at boligprisene flater ut eller går litt ned, så er det fortsatt ikke enkelt å få lånene. Ikke minst fordi at bankene er jo nødt til å teste din økonomi om du klarer økte renter. Og når rentene stiger, så er det klart at det er sånn at da må deire stress-tester på en måte være strengere. Du skal jo tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng fra dagens nivå. Og det betyr at for en del i hvert fall, så vil de få mindre lån enn de kanskje fikk for et eller to år siden. Og alt dette betyr at kanskje mer nå enn før, så Må mange foreldre bistå? Vi hadde jo i forrige uke en podcast om kjøp av første bolig, hvis man skal gjøre dette selv. Og da var det også tips om hva man gjør på visning og så videre. Så jeg anbefaler folk å lytte til den. Men her i denne podcasten skal vi se litt på hvordan foreldre kan hjelpe. Og det er vel rundt halvparten av alle førstegangskjøp som blir gjort med økonomisk hjelp, sikkerhet, lån, eller arv fra foreldre. Og det er jo ikke sånn at du trenger å ha foreldre som har ekstremt mye penger på bok for å få hjelp inn på bolmarkedet. Men akkurat hvordan man skal hjelpe, det er jo nettopp tema for denne gangen. Hva er den mest vanlige måten foreldre... hjelper barna inn på boligmarkedet? Jo, det er nok det du for så vidt var inne på i starten, at de gir det som kalles kausjon, eventuelt en medlåntaker for lånet ditt, for da tar de ikke selv De tar en økonomisk risiko, men de tar ikke det direkte risikoen i første omgang. De låner ikke opp pengene selv. De gir bare bankens sikkerhet i sin egen bolig. I hvert fall litt sikkerhet, slik at du for eksempel ikke trenger å ha 15% egenkapital. De fyller opp litt av den potten med å gi børnene Banken såkalt panter sikkerhet i egen bolig. Da må de ikke overføre pengene selv, men de gir banken muligheten til å ta sikkerhet. Men det er det ene. Men vi kan jo begynne med å ta det valget som man også en del tar, at de kjøper boligen selv, altså foreldrene. De investerer, det er jo det som gjør det også. Og så leier de ut til barna. Det vil si at de kanskje tar sparepengene sine eller finansierer ved å øke sitt eget boliglån, og så leier det ut til datter eller sønn. Og da er det et problem, fordi mange gir bare den, eller låner ut leiligheten gratis. Og det er en ulempe. For hvis du leier ut leiligheten gratis, altså ikke krever noe husleie for dette, så kan man havne i en leiskattefelle. Da må nemlig datter eller sønn betale skatt av det som heter fordelen av gratis husleie. Så bare ta som et litt eksempel, ikke sant? Hvis det er en leilighet som kunne vært utleiet for 12 000 kroner i måneden, og så bor datteren din der gratis, da skal hun egentlig skattlegges. For en fordel til svarende 12 000 kroner i måneden, som gir rundt 2 600 kroner i skatt per måned, altså 22 prosent av den fordelen. Og den må man også selv føre opp i skattemeldingen. Det er jo en klar ulempe hvis du tenker på hele familieøkonomien. Så hva er da løsningen for å ikke betale denne skatten? Hils på nærstående reglene, Andreas. Det er en fantastisk liten regel som betyr at så lenge familien er nærstående, det er jo ikke bare dette eller senne, det kan også være oppadgående, og det kan være onkle-tante, hvis de dekker løpende driftskostnader selv, da blir utleien skattefri. Altså, da må du ikke betale for denne fordelen av gratis husleie, selv om den husleien er svært, svært lav. Og det kan være vedikalskostnader, det kan være felleskostnader, strøm, selvfølgelig. Og hvis du allerede betaler strøm, for mange gjør jo det direkte, ja, så er det for mange vedkommende primært felleskostnaderne. Altså, de kostnader som samme eller botslaget hver måned. Og da må man huske også på at i de felleskostnaderne så er det en del som betaler også avdrag og rente på fellesgjeld. Det kan man ta bort. For man skal ikke dekke fellesgjelder til foreldrene sine. Man skal bare dekke de løpende driftskostnaderne. Og så er det sånn at Du kan også enten velge å betale, som barn og datter, betale de driftskostnadene direkte til sammei eller budslaget, men du kan også betale de indirekte, altså tilbake til mor og far, som så dekker regningen fra budslaget. Da er det home free, da slipper man en slik skattesmell. Og ikke bare det, men hvis for eksempel den leiligheten har to soverom, så kan for eksempel datteren din fint leie ut det ekstra rommet til en veninne eller en venn, og motta den husleien skattefritt. Hvis det derimot er foreldrene som mottar pengene, så blir det 22% på evig skudde, siden de ikke bor der selv. Så den nærstående reglen, det er vel kun i skatteetaten man klarer å finne på sånne navn da. Det er en god regel, men man må altså huske på, alt her i livet er ikke helt gratis, du må betale litt selv, ellers blir du fordelst på skatt da. Stemmer det. En ting jeg må reklamere for oss, Halgeir, før vi går videre i podkasten, er jo tilbudet vi har gjennom podkasten vår, Pengerådet. Det er et godt gammeldags SMS-tilbud. Du skriver Pengerådet og sender det til 2030, og så får du tre utgaver av dine penger i posten for 129 kroner, og så får du selvfølgelig tilgang til dine penger i på nett med en gang. Pengerådet til 2030. Dette her var jo den enkle, eller jeg vet ikke om det var som enkleste eller vanskeligste av disse foreldrehjelpsmulighetene, men nemlig at foreldrene kjøper og leier ut til barna Vi var jo inne på det litt innleggsvis også, men det finnes jo andre måter å hjelpe dem inn på enn at foreldrene må kasse ut. Det mest vanlige er jo at de tilbyr enten kassjon eller å være medlåntaker. Og det er altså de tilfellene hvor foreldrene ikke selv i hvert fall ikke i det tilfellet med kansjonist, er eier av leiligheten, men de bistår i finansieringen, gjerne fordi at du mangler egenkapital selv. Desse to begrepene blandes ofte, men de har noen viktige forskjeller, altså hvis du er medlantaker. så har du ansvar for vanligvis hele lånet sammen med det som er hovedlåntaket, altså du er ansvarlig for hele lånet sammen med din sønn eller datter. Og du er som regel også like ansvarlig helt til lånet er nedbetalt. Du kan be om å bli fjernet som medlåntaker tidligere, Men da må i tilfelle banken vurdere det sånn at datteren din eller sønnen din har fått bedre betalingsevne, eller at lånet er betalt ned såpass mye at de kan betjene lånet alene. Så det er ikke noe sånn automatikk i det. Kursjonister er på en måte litt snillere i den forstand at ofte så blir man bare ansvarlig for deler av lånet. Dette er jo også slik at da stiller man gjerne sin egen bolig, altså hjemmeboligen sin som sikkerhet, og i krasjonsansvar så er ofte det begrenset til egenkapitalt kravet på 15%. Altså hvis du kjøper en leilighet til 3 millioner, Skal du egentlig ha 450 000 selv, da sier jeg at du er 100 000, som mor og far kanskje stiller som kausjonister for 350 000. Da blir man såkalt subsidiert ansvarlig, det vil si at ansvaret kun gjelder det som hovedlåntager, altså sønnen eller datter, ikke ansvarer. tar ansvar og betaler i henhold til avtalen. Altså at det er mislihold som trer gjerne i kraft og får gjerne en varsling etter en måned eller to. Men dette høres ut som en oppskrift på at ting kan gå ordentlig skikkelig. hvis du har en unge som kanskje ikke er så økonomisk ansvarlig som du kanskje tror at han eller hun er? Ja, ikke bare det, men at mange foreldre erfarer jo altså at «Shit da, vi skal være krasjonister i to eller tre eller fem år, men så vil barnet kanskje pusse opp, og så øker de lånene, eller de vil flytte, så vil de at du skal ta med deg, eller krasjonsansvaret skal først til neste lån». Det er en fordel hvis dette er klarlagt godt på forhånd. Fordi i en undersøkelse som Sparbacken gjorde forrige år siden, så kom det frem at veldig mange foreldre angret på at de var karsionister. Og ikke minst at de var karsionister mye lenger enn de hadde tenkt. Og derfor har vi satt opp noen punkter for en litt mer tryggere karsjon. Det første punktet, Kjempeviktig, egen time. Altså at foreldrene tar en prat med banken på egen hånd. Ikke nødvendigvis bare sammen med barna, men alene. Sånn at de kan spørre de spørsmålene som kanskje er ubehagelige å stille når barna er sammen med dem. Og husk også at banken har jo faktisk sin fravordningsplikt hvis de ser at kvasjonsansvaret kan bli for tungt å bære. Og så må den begrense ansvaret helst hvis banken tillater det. både i tid og beløp. Hvis for eksempel, ja, si at datteren din kjøper en leilighet til 2,5, og så kursjonerer du for 15% egenkapital, så går det fem år, da er kanskje lånet betalt ned til nærmere 2,5. Da kan egentlig kansjonsansvaret slettes, for da har datteren deres egenkapital i verdien mellom lånet og markedsverdi. Ofte har også priserne steget, så det kan gå raskere. Men det er viktig at du krever at kansjonsansvaret slettes hvis for eksempel dere har en buffer på 15 prosent. Det kan også kreve at dette blir betalt ned som et topplån, og da raskere for den delen som du er kursjonist for. Husk også at hvis du har flere barn, så kan det være at andre i familien også har behov for kursjon senere. Da er det en fordel at kursjonsansvaret for det første barnet blir ferdig innen neste mann skal ut i boligmarkedet. Og det er det ene, og det andre er at man må huske at dette ansvaret er ikke bare å gi selv om ikke du på en måte øverfører noen penger eller merker at du holder på å si dårligere stilt når han gir krasjonsansvaret. Så kan det være at de er til hinder for fremtidige planer. La oss si for eksempel at det har igjen en million på boliglånet dere, altså foreldrenes lån. Og så krasjonerer det for to barn på 500 000 kvær. Så har dere kanskje lyst til å pusse opp senere, eller spør på pensjonen, en av dere har blitt pensjonister, da har dere lavere inntekt. Og hvis samtidig er du pensjonister for tilsammen en million, så kan det være at banken sier nei til opplåning. Så dette bør også være i bakhodet. Og sist men ikke minst, bør man kreve at barna tegner en såkalt uførforsikring. som i alle fall dekker det beløpet som det kursjoneres for i tilfelle den skal bli arbeidsutført. Det var som at du kjøper bolig, foreldrene kjøper og leier ut, eventuelt stiller sikkerhet til boligkjøpet. Finnes det noen... En tredje eller fjerde måte man kan også hjelpe barna inn på boligmarkedet? Jeg har alltid noen tredje eller fjerde eller femte måter, Andreas. Nei, altså det er... Varsom man kaniner. Ja, ja, ja. Du har jo forsket på arv selvfølgelig. Det kan jo diskuteres. Da gir man jo bort pengene, kan du si, for det vi alltid gir for seg i hvert fall. Arvegiften ble fjernet i 2014, sånn at barna skal ikke nå betale arvegift. den kan jo gjennomføres, selv om det ikke egentlig er noen politiske føringer, hverken fra Arbeiderpartiet eller Senterpartiet til Gjerde, Men det kan jo vurderes. En kan også gjøre dette på den måten at hvis den ikke har pengene selv, så kan lånerammen på egen bolig økes, for den har kanskje litt bedre vilkår enn det barna kan få, og så overføre den pengensummen som arv. Og så kan den selvfølgelig også låne ut pengene. Da er det ikke en arv, men det er rett og slett at du låner de ut, og så vil du ha de tilbake på sikt. Bare sørg for at en låneavtale i bundet, der finner dere noen gode maler på på nettet, og sett opp både beløp, kanskje rentesats hvis det skal betales rente, og ikke minst når dette skal være tilbakebetalt innen. og husk at begge, altså både de som låner ut og de som får låne må føre opp dette i skattemeldingen, både låne og eventuelle rentekostnader og renteintekter. Hva med at man nå det seneste overhørte en samtale på flyet på søndag, snikkskritt at en hadde kjøpt bolig sammen med pappa. Det må jo også være et alternativ. Ja, absolutt. Da blir jo dine foreldre eller pappa medlåntaker, og 50% av boligen tinglyser står på de utgangspunktet. Da bør en jo også i forkant avtale av både hvordan fellesutgifte ved likehold skal fordeles mellom dere. Er det sikkert at barnet skal ta alt, fordi det er de som bor der, eller skal dette også fordeles 50-50? Og hva skjer da etter hvert? Skal barnet kjøpe ut foreldrene? Ja, da kan det være lurt å avtale allerede nå hvordan den skal fastsettes. Skal prisen justeres opp til markedspris for eksempel om fem år? Eller skal den rett og slett legge til grunn den prisen som dere kjøpte boligen for? Hvis det skal være markedspris, hvordan skal dere avtale det? Skal det for eksempel være, som jeg anbefaler ofte, at det er to-tre fagpersoner, det kan være en som jeg lar eller takkspenn, som gjør en prisvurdering, og så legger de snittet til grunn, og så betaler de altså ut på det snittet, altså den som da betaler ut 50%. Det er en mulighet, men det er dere som bestemmer det. Det er bare at gjør den avtalen på forhånd og sett deg gjerne opp som en kontrakt og husk En kan altså avtale at barna skal kjøpe til kostpris, og da skal det altså ikke betales avgift av den fordelen. Men husk skatten. Hvis en fremtidig gevinst skal fordeles, la oss si de eier 50 prosent hver, og boligen blir kjøpt for 3 millioner og selges for 4 millioner, Da skal for det første ikke barnet betale noe skatt, siden han bydde jo der det siste året før salg, men foreldrene kan i dette tilfellet få en skatteregning på 110 000 kroner. Altså det er 22 prosent av deiret del av gevinsten, i dette tilfellet en halv million, fordi de oppfølger ikke kravet til såkalt botid. Og for å løse det, så må de enten flytte inn. Kostig kollektiv, det tror jeg ikke det er. Ja, det blir et veldig kostig kollektiv. I en torens. Eller rett og slett å la datteren stå som eier av boligen alene, og heller at hun anser pengene fra mor og far som et lån. Da slipper dere skattekraven når den skal realiseres. Hvis du er redd for hva datteren eller sønnen skal gjøre med hele eierskapet, så kan man gjøre det seg et tinglys, et pantedokument på leiligheten. som gjør at den begrenser for eksempel ytterligere belåning på boligen hvis de skulle ta opp mer lån, eller at de selger den uten samtykke fra dere. Så det går an å avtale og legge inn en klausel om disse tingene. Hvis du ikke har noen kanin til, eller vi er vel ved veis ende? Nei, nå... Springer de rundt alle sammen? Litt kortere episode i dag. Halgeis har 400 skrubbsultne studenter i Tromsø som venter på et foredrag nå. Så Vi setter strek der. Har du noen tilbakemeldinger på denne podcasten, send det til oss til tipset dinepenger.no. Du kan også sende en melding via Facebook eller Instagram, hvor heter dine penger begge stedene. Husk at vi har en Facebook-gruppe som heter Pengerådet, som du bør melde inn og ta diskusjoner om alt innenfor privat økonomi. Produsent, Magne Antonsen, som alltid. Jeg heter Andreas Fredriksen, og så er vi tilbake inn i morgen med spørsmål og svar, og neste onsdag med en ny hovedsending. Takk for at du hørte på. På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatøkonomi.