‹ Back to podcasts ‹ Dine Penger - Pengerådet

2/16/2021

Eie eller leie bolig, hva er mest lønnsomt?

Linn (27) leier av foreldrene for 4 000 kr/mnd. Hun sparer mye, men vurderer om hun bør kjøpe bolig for 4 mill. Hallgeir Kvadsheim sammenligner å eie vs. leie med dagens rente og boligprisvekst. Selv om det er billigere å leie nå, er det potensial for god avkastning og giring ved å eie. Han mener at Linn bør kjøpe siden boligprisene antageligvis vil stige. Andreas W. Fredriksen er enig og støtter Kvadsheims konklusjon.

Transcript

Hei, og velkommen til dagens lyttespørsmål fra pengerådet. I dag er det Linn som har sendt inn et spørsmål, og hun skriver fulgt. Kjære pengerådet, jeg er stor fan av både Bladet i en pengerådning og informative podcasten deres. Jeg har et spørsmål som jeg har lurt på lenge. Jeg er 27 år og er så heldig å leire av mine foreldre til knappe 4000 kroner i måneden.

Med dette klarer jeg å spare ca. 200-230 000 kroner i året på BSU og på fondskonto. Men likevel opplever jeg at andre på min alder som har kjøpt har en enda større avkastning på boligen per år enn det jeg klarer å spare.

Hvordan blir regnestykket å eie versus å leie ut fra mine opplysninger? Er leiekontrakten min gullkanta, så jeg kan bare fortsette å leie? Eller bør jeg komme meg ut på boligmarkedet så fort som mulig? For opplysningens skyld så har jeg nok enkapital til å kjøpe meg bolig til cirka 4 millioner, hvor 1,5 million er oppspart til midler. Tusen takk for alle gode råd. Med venlig hilsen, Linn. Dette er en litt sånn artig, nerdete regnøvelse for sånn som deg, Hallgeir. Ja, ja, ja. Jeg liker sånn, jeg. Ja,

Og jeg liker spørsmålet veldig godt. Jeg tror det er veldig mange av oss som kjenner folk som i perioder har hatt mulighet til å leie veldig billig, og som derfor ikke gikk inn i boligmarkedet, for de så der og da at, jøss,

Ja, jeg får så lav husleie at det er ingen vits for meg å gå inn. Men når en da kikker i bakspeilet og ser hvordan det har gått i boligmarkedet, så er jeg ikke i tvil om hva som hadde vært riktig på det tidspunktet. Men det er lett å si. Etter påklokskapet er det nesten nøyaktig vitenskap, ikke det jeg sier.

Så det som da føltes rasjonelt og økonomisk, ble ikke riktig til slutt sånn sett. Nå er jo disse opplysningene, hun gjør meg også av den

For det første, jeg forutsetter vel at hun bor kanskje i en storby eller en plass hvor 4 000 kroner, kanskje bare, la oss si en tredel av markedsleier. La oss si at hun ellers måtte ha betalt opp mot 10-12 000 hvis dette er en type torumsleilighet eller noe sånt.

Og da er jo kostnaden grei i utgangspunktet. Hun betaler 48 000 kroner i året i husleie. Det er jo ikke en kostnad du kan trekke fra på skatten, og det er også litt viktig oppi dette. Det er mye kostnader i kjøp av bolig som du kan trekke fra. Så

Hvis du ser på de to alternativene, kjøpe bolig versus husleier. Så har vi sagt at hun har en husleier i dag på 48 000. Hvis du kjøper, så er jo 4 millioner kjøpsummen, hvis vi bare går ut for det. Hun kan kjøpe såpass... Det er det som er hennes stipulerte kjøp, da.

Hvorfor halvannen million er egenkapital? Så hvis vi regner da kun på lånet hennes på 2,5, så vil jo med dagens rentenivå, hvis vi har litt greie å si halvannen prosent, og i den målgruppen som gjør at du kan få ganske bra lån, så vil hun ha vel rundt 30 000, vil du ikke det, i...

Jo, altså 37,5 tusen er det vel i rentekostnad. Og så må du ta vekk skatten på det, altså du får jo rentefordrag, så du havner rundt på 30 tusen netto. Så er det sånn, når du da eier en bolig, så må du betale gjerne felleskostnader. Det slipper du jo i leiescenariet vanligvis, for det inngår, kan du si, i leien. Så du har kanskje felleskostnader på en sånn leilighet på 2 tusen i måneden. Det skal jo dekke type vakkmester, morging,

vedlikehold, bygningsforsikring og så videre. Kommunale avgifter. 24 000 der, putter på det, og får da rundt, hva da jeg sa, 34 000 eller noe sånt, blir da nettokostnad for å eie den boligen som hun nå leier. 48 000 var husleier, så med andre ord, kommer nok så likt ut i de to alternativene.

Er du med så langt, Andreas? Ja, jeg henger med. Det er fint. Vet du hva vi har gjort da? Vi har selvfølgelig glemt de halvannen millionene som hun kan plassere annet sted når hun leier. Da må hun ikke plassere dem i boligmarkedet. Hun kan plassere dem for eksempel i aksjefond. La oss si da at

langsiktige gevinnsnære i aksjefond. Vi kan diskutere hvor langt. Den har jo vært 20 prosent i siste to-tre år, men 6 prosent er veldig greit. Litt konservativt anslag, men det kanskje bør bruke. 90 000 vil det si i år, hvis du kan få en langsiktig avkastning på de halvannen millionene. 6 prosent, 90 000.

Og da er det øveskuddet, kan du si, ved leieperspektivet, at du kan plassere de halvannen millioner i et marked som gir god avkastning. Men, hva er det vi har glemt da i eieperspektivet, Andreas? Nei, det er vel disse talene som kommer en gang i måneden, har vi ikke det? Ja, det stemmer det. Hvis de fortsetter, ja, de vil i hvert fall komme en gang i måneden, det kan vi gå ut for, men hvis de fortsetter å stige da,

Boligprisene altså? Ja, boligprisene. Hvis boligprisene fortsetter å stige, og i alle fall holder tritt med inflasjonen, la oss legge det på det nivået, vi er jo ikke der nå, det stiger mye mer, men la oss si at det stiger med 2%. Så vil hun da, gjennom at hun har investert med 4 mil her, få isolert sett en boligprisgevinst på 80 000 kroner.

På et år. 80 000, og så sa vi da at vi kunne tjene 90 000 på å ha de halvannen millionene i aksjefond, fordi aksjefond vil kanskje da gjøre bedre avkastning. Ja, ok. Men la oss i hvert fall fortsette til det. 90 000 versus 80. Nå er det sånn da at det er egentlig litt bedre å ha 80 000 i boligmarkedet enn 90 000 i aksjemarkedet, fordi beskattningen er ulik.

I aksje eller fond så betaler du opp mot 31,68% av gevinsten i skatt. I boligmarkedet så betaler du ikke noe gevinstskatt hvis du bodde der. Altså bodde der i minst 24 måneder. Så det er bedre med 80 000 enn 90 000 i fondsmarkedet. Og det er klart

hvis priserne stiger med 8 prosent i året, som de har gjort i det siste året.

så snakker vi jo om 320 000 på bare ett år, sant? Da er vi noen helt andre. Tall og grunnen til at det blir litt sånn, alt på å si, astronomisk sånn sett, er jo den såkalte giringa. Det er at du går inn i boligmarkedet, og det er det som gjør at folk tjener virkelig mye penger der. Du tenker på det, det er jo boligen du selv bor i, men du girer opp, altså du betaler ikke bare din egen, eller bruker bare din egen, men bankens penger til å få en mer avkastning.

Det gjør ikke så mange når de skal plassere i aksjefond. Da bruker en primært ofte sin egen egenkapital eller det ene spart opp.

Det er det som gjør at dette bildet blir litt skjevt, eller at det blir forlagt for boligeigeren, i hvert fall hvis du skal bo i den boligen selv. Hvis du med andre ord, Linn, tror at boligprisene skal stige med to prosent eller mer i året, så bør du nok kjøpe hvis det alternativet er

investere i et fondsmarked som en vil antage går i, kanskje 5-7% i året. Stiger det mye mer, så vil jo da tapen del på stå igjen på perrongen, selv om den perrongen virker lukrativ med 4 000 kroner i måneden.

husleie, så er det jo mange andre, altså de som, hvis vi skal gå i, her kan vi snakke, dette er jo en hel aften smalger, dette her, egentlig. Det er bare å lage en trevett av og sprette en rødvin, så skal jeg. Men vi har ikke så god tid på disse spørsmålene. Vanligvis,

Men det er klart at her kan vi jo snakke om, ok, men hva om vi forutsetter at hun skal om tre år kanskje kjøpe en annen litt større bolig? Da vil jo de tre årene eventuelt kjøpe denne boligen altså være litt dyrere, fordi at du må jo påregne kanskje 100-150 000 i kjøps- og salgskostnader da.

Så det har jo litt å si hvor lenge du skal eie den boligen, Linn, som du eventuelt skal kjøpe, og hvor lenge du kan leie den boligen du nå bor i før du vil ta det neste steget. Det kan være at hvis du er sammen med noen, at du

om et år, to, tre, fire, skal kjøpe noe større sammen. Så dette er også med på å bestemme om det er lurt å gå inn i boligmarkedet nå, eller å vente mens du har den muligheten. Men isolert sett, så vil jeg nok, fordi da, selvfølgelig også, det er en stor parentes her, jeg er jo bull boligmarked, i hvert fall i storbyene, så jeg vil nok faktisk da, godt fra den forholdsvis gode leiekontrakten du har,

at det ikke bare er forholdsvis en veldig god legekontakt, og kjøpt. Hvis du spør meg helt personlig, yes, jeg vil det. Hva har du, Andres? Vil ikke du ha gjort det, eller? Jo, det vil jeg også ha gjort. Du fikk en bild inn i hodet mitt, oksen fra jern. Du er egentlig den opprinnelige oksen fra jern, han som holder på nede i Tyskland der. Han kan ingenting med dette her. Nei, jeg vil også si at... Det er første og siste gang noen samlinger meg, tror jeg, med brauten.

Men jeg synes også skatt pluss gearing pluss boligprisvekst tromfer billig husleie og mye penger i aksjemarkedet. Det er et ganske volatilt aksjemarked, kan man også si. Men

Du kan ikke gå like grunnig innpå som du er, men det vil jeg si er jeg støtter din oksen fra jern sin konklusjon her. Boligoksen fra jern. Boligoksen fra jern, ja. Flott! Det var et bra spørsmål, Linn, og det beklager til alle dere som skal spise middag med Halgeir fremover. Dette blir de nye selskapslekkene i familien Kvadsheim, men sånn er det noen gang. Hvis du har forslag til nye selskapsbleker for Halgeir og familien hans, så

eller spørsmål om din private økonomi, kan du sende til oss i tipset dinepenger.no eller send oss en melding via Facebook eller Instagram. I tillegg bør du også melde deg inn i Facebook-gruppa vår som heter Pengerådet. Takk for at du hørte på.

Mentioned in the episode

Bladet

Linn er fan av Bladet i en pengerådning

BSU

Linn sparer på BSU og fondskonto

fondskonto

Linn sparer på BSU og fondskonto

aksjefond

Hallgeir foreslår at Linn kan plassere pengene i aksjefond hvis hun leier

boligmarkedet

Hallgeir diskuterer fordeler og ulemper med å gå inn i boligmarkedet

boligprisvekst

Hallgeir anser at boligprisene vil fortsette å stige

inflasjon

Hallgeir vurderer boligprisvekst i forhold til inflasjon

rentesats

Hallgeir bruker dagens rentenivå i regnestykket

rentefordrag

Hallgeir nevner at man kan trekke fra rentefordrag på skatt

felleskostnader

Hallgeir nevner felleskostnader forbundet med å eie bolig

vakkmester

Hallgeir nevner vakkmester som en del av felleskostnader

morging

Hallgeir nevner morging som en del av felleskostnader

vedlikehold

Hallgeir nevner vedlikehold som en del av felleskostnader

bygningsforsikring

Hallgeir nevner bygningsforsikring som en del av felleskostnader

kommunale avgifter

Hallgeir nevner kommunale avgifter som en del av felleskostnader

giring

Hallgeir forklarer konseptet giring i forbindelse med boligkjøp

aksjemarkedet

Hallgeir sammenligner avkastning i aksjemarkedet med boligmarkedet

gevinstskatt

Hallgeir nevner at man ikke betaler gevinstskatt på bolig hvis man har bodd der i minst 24 måneder

kjøps- og salgskostnader

Hallgeir nevner kjøps- og salgskostnader ved å selge bolig

Pengerådet

Pengerådet er en podcast som besvarer lytterspørsmål om økonomi

Dine Penger

Pengerådet er en podcast fra Dine Penger

Facebook

Lytterne kan sende inn spørsmål via Facebook

Instagram

Lytterne kan sende inn spørsmål via Instagram

Tyskland

Andreas kaller Hallgeir for en bolig-okse fra jern, som en referanse til den tyske oksen fra jern

selskapslekkene

Hallgeir nevner at hans nye bolig-råd vil bli selskapslekkene i familien Kvadsheim

Participants

Host

Hallgeir Kvadsheim

Guest

Andreas W. Fredriksen

Guest

Linn

Similar

5/9/2022

Pengesnakk

127: Å starte med en ting, restskatt og sløse-kjæreste

Denne episoden var gøy å lage. Jeg har svart på masse av det dere lurtepå, om økonomi og diverse. Husk at jeg svarer som meg og at du ikke måta alle mine uttalelser som råd og gjøre endringer i din økonomi uten åvære sikker på det du gjør. Alltid bra å bruke flere kilder, men her hardu i alle fall mine tanker om blant annet restskatt, investering iutleiebolig, bufferkonto, kredittscore, om jeg kunne hatt en kjærestesom sløser og hvorfor jeg ikke betaler ned lånet mitt.Linker og oppsummering her:https://www.pengesnakk.no/blog/sp%C3%B8rsm%C3%A5lspoddSee omnystudio.com/listener for privacy information.

4/24/2020

Dine Penger - Pengerådet

Hva er den raskeste veien til å eie egen bolig?

Zabih har 200.000,- i egenkapital og lurer på hvordan han kan komme seg inn på boligmarkedet fortest mulig? Hallgeir Kvadsheim svarer og gir sine råd. Programleder er Astrid Dalen og produsent er Kristine Masdal Aadne.

9/14/2023

730.no

Hvordan blir man rik?

Get rich or die trying! Neida, penger er ikke alt, men her får du masse tips og triks fra kjendis-økonomen, Hallgeir Kvadsheim til hvordan du skal få mer ut av pengene dine nå som alt er så sinnsykt dyrt ♡Programleder: Mathilde UllumProdusent: Mathilde UllumMusikk: Tommy TeeRedaktør: Nina HalvorsenKommersiell leder: Yasmine MassfihAnsvarlig utgiver: Gisle G. Stokland Hosted on Acast. See acast.com/privacy for more information.

5/11/2022

Dine Penger - Pengerådet

#293 Leie eller eie bolig når boligprisene er flate og rentene stiger?

Boligprisen ligger flat, rentene stiger og alt blir dyrere. Lønner det seg å leie fremfor å eie bolig? Hallgeir Kvadsheim har sjekket og regnet på tallene. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Magne Antonsen. Ansvarlig redaktør Gard Steiro. Nye episoder hver dag i Podme-appen, og hver onsdag i alle podkast-apper.

10/21/2021

Dine Penger - Pengerådet

Jeg har arvet en leilighet, hva lønner seg?

Nina er 56 år og er enearving til en leilighet med verdi på rundt 7 millioner. Hun har ellers ingen gjeld og ønsker å pensjonere seg tidlig. Hallgeir Kvadsheim gir råd om hva som lønner seg å gjøre med leiligheten for å realisere pensjonistdrømmen. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Guro Mjeltevik Halvorsen.

6/1/2022

Dine Penger - Pengerådet

#296 Lønner det seg å kjøpe utleieleilighet nå?

Fins det skattetriks som gjør en utleieleilighet skattefri? Hvilke kostnader må du tenke på? Er det lønnsomt å kjøpe i dag, og er det best å kjøpe i Oslo eller utenfor storbyene? Hallgeir Kvadsheim tar for seg fordeler og ulemper med å ha utleieleilighet nå. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Magne Antonsen. Ansvarlig redaktør Gard Steiro. Nye episoder hver dag i Podme-appen, og hver onsdag i alle podkast-apper.

8/3/2022

Dine Penger - Pengerådet

#299 Leieprisene på hybel og bolig stiger, men Hallgeir har gode råd

Tusenvis av studenter står i kø for å få tak over hode til høsten og leieprisene stiger kraftig. Samtidig blir alt annet dyrere også. Men Hallgeir Kvadsheim har gode råd. Med Andreas W. Fredriksen. Produsent Magne Antonsen. Ansvarlig redaktør Gard Steiro. Nye episoder hver dag i Podme-appen, og hver onsdag i alle podkast-apper.

4/9/2023

Dine Penger - Pengerådet

Morten Hegseth (reprise): Er utleieleilighet lurere enn aksjefond?

Påskereprise til glede for nye og gamle lyttere: I dag snakker vi om investeringer. Morten Hegseth lurer på om det er mer lønnsomt å investere i sekundærbolig til utleie enn aksjefond. Rickhard (32) har 500.000,- i et indeksfond, men lurer på om det er bedre å flytte dem over til egenkapitalbevis. Ann (32) sparer til pensjon og lurer på hvor mye risiko hun bør ta på fondene hun sparer i. Kjell har et par globale indeksfond og lurer på om han bør selge nå for å sikre gevinst? Med Hallgeir Kvadsheim og Andreas W. Fredriksen. Produsent Magne Antonsen. Ansvarlig redaktør Gard Steiro. Ny episode hver tirsdag i VG-appen med VG+ og i Podme med premium, og hver torsdag i alle podkast-apper. Hallgeir Kvadsheim er tilknyttet Max Social, som er et heleid profilbyrå i VGTV AS. VGs redaksjonelle vurderinger gjøres uavhengig av dette. Redaksjonen står fritt. Oversikt over bindinger for profiler som gjør oppdrag for VG ligger her: https://www.vg.no/informasjon/redaksjonelle-bindinger