#301 Kjøpe bolig nå eller vente? Ekspertene spår boligprisfall utover høsten så hva gjør du

Husk at de aller beste rådene for din private økonomi, de finner du på dinepenger.no. Flere eksperter forventer at vi får en høst med fallende boligpriser. Vil det bety at det kan lønne seg å vente med å kjøpe bolig? Eller bør man heller bare hive seg rundt og slå til så fort som mulig? Det er tema for dagens episode av Pengerådet og Halge Kvartsheim. Er det uvanlig at prisene faller på høsten i Norge? Nei, det er det ikke. De aller fleste, i de siste i hvert fall 25-30 årene, siden priskurven begynte å gå oppover igjen etter et fall på slutten av 80-tallet, så har sesongvariasjonene vært større. veldig faste, kan du si. Det er det meste av pristikking selv når de har gått opp nesten to siffra i løpet av et år, tas på våren. Det har blitt før så var det nok mer mars til juni, nå er det i en større grad kanskje januar til mars. Og så flater det ut, eller går litt ned på høsten. Og det forventer jo de fleste skal skje I år igjen, og det skjer nesten litt sånn uavhengig, hvis vi står med greit, det skjer ikke uavhengig av den underleggende prisveksten, men det er et klart færre da, som kjemper om de samme objektene på høsten enn det er på våren. Og man så jo allerede, det begynner jo tidlig kanskje, jeg så jo allerede nå i sommer en litt sånn... avmattende effekt i brodermarkedet gikk ned med 1,6% i juli over landet som helhet. Og det er jo også, vanligvis så gjør det jo det også i juli. Det går litt ned, men når man korrigerer for disse sesongvariasjonene som det heter, så var den underliggende prisnedgangen 0,2%. Og hva er det som... Det er jo noe som alltid vil trekke priser opp, og det er noe som vil trekke priser ned. Hvis vi ser på akkurat det regnstykket der nå, hva er det som gjør at man kanskje kan tenke seg at du får en prisøkning i løpet av høsten? Nei, det er vel ikke så mye som taler for det, at man vil få en prisøkning. Nei, jeg tenker at det er fortsatt lave arbeidsledighet, og prisen generelt i samfunnet går oppover, så hvorfor kunne ikke denne høsten vært litt unntaket hvor prisen stiger? Ja, vi har hatt definitivt høster hvor prisen har stiget, og under pandemien var det vel også det tilfellet. Men, og som du peker, spesielt nybyggingsaktiviteten, den er viktig, den har jo falt voldsomt. Og det er jo derfor også mener man at for eksempel i Oslo i juli selv der så var det jo en bedre prisstatistikk enn i landet for øvrig, nettopp fordi man mener da at dette bygges så lite slår sterkest ut i Oslo. For spesielt der så har det jo vært lite bygging i forhold til etterspørsel. Og arbeidsledigheten. Det er to absolutt viktige poeng for at den skal kunne ha eventuelt økte priser i høst, men det er flere effekter her. En av dem er jo at rett og slett det skjer jo mye kjøp-type fra kanskje mars hen mot august, fordi det faller mot åpning av skoler, altså Mange som har barn ønsker å være ferdig med kjøpet, og forhåpentligvis også flytte inn i boligen, og bytte eventuelt skolekrets innen skolene starter. Så i august er det mange som er ferdig kjøpt. Det gjelder også studenter. Foreldre som er med på å kjøpe bolig for studentene, de skal også gjerne være ferdige til august. Så det er jo en sånn sesongmessig effekt. som gjør at priserne gjerne synker litt utover hausten. Men så har det jo det i år da, spesielt hvor økonomien blir strammere for veldig mange nordmenn. Altså, man forventer jo på at en vanlig familie med to voksne og to barn skal ha noe sånn som tusen kroner mer, eller bruke tusen kroner mer omtrent i måneden på bare mat og drikke. Og det er bare en komponent. Men så kommer jo alle de andre, kanskje større komponenterne, trevær, hvis du pusser opp og ikke minst lånet ditt. Nå kan det se ut til at vi får en renteøkning i uka, og så er det jo litt usikkert om den vil være på 0,5-0,5. Mange tror nå at den blir dobbelt. Rett sett for prisveksten er så sterk. Og det er jo en sånn som mange synes er vanskelig, en skyld mot sikkelse. Altså hvorfor skal det være på at vi betaler mer for ting og for dårligere råd, hver at vi får enda dårligere råd, hver at vi må betale enda mer for renta. Men ja, sånn tenker jo ikke økonomene da, sånn tenker jo på renta som en slags brems og gass for og det at vi får sove til å ha en god økonomi i Norge i dag, og som gjør at den vil øke. Så 0,5 kanskje allerede nå i slutten av august, og nye 0,5 kanskje i neste omgang, vil gi boligrådens rente kanskje opp mot 4 prosent allerede i 2020. i hvert fall for storbankene og så videre, allerede i 2022, eller i hvert fall i begynnelsen av 2023, og ikke som for å spille tidligere i slutten av 2023. Og det er ganske mye. Det er ganske stor effekt. Og det er to ting her. Det ene er jo selvfølgelig den nominelle effekten da, av at renta stiger. Mer av pengene dine må du betale til banken, og det gir jo en en skvis i lommeboka, kan du si. Men så er det jo den psykologiske effekten. Altså, renteoppgangen kommer, det er opplest å vite at nærmest man ser dette, altså fysisk, når man åpner en nettavis eller en fysisk avis, og man blir litt skremt. Og alle andre priser stiger også. Så selv om da, vi får, selv de som tror jeg som vil få en såkalt reallønnsøkning og faktisk en økt kjøpekraft. Kanskje fordi det tjener ganske greit, så det er ikke på de komponentene de bruker mest penger på som relativt sett øker mest. Inflasjon, selv de vil føle at de er dårligere stilt økonomisk om et halvt år eller ett år enn de blir. Så den følelsen, den andre psykologien knyttet til det, den vil også virke stressende for boligmarkedet. Folk blir forsiktige. Og det tror jeg kommer til med god margin å tromfe da. Lite nybygging og stor jobbtrykkhet. Vi merker jo på spørsmål vi får innsendt hit at det er flere som vurderer å være litt smarte her nå, og kanskje selge unna boligen de bor i nå for å så leie sannsynligvis en periode, og så gå inn og kjøpe på nytt igjen litt senere i år. De tar rett og slett et bett. Ja, det neste år tror jeg de fleste har vel... Ja, det er riktig det. Jeg har fått mange spørsmål som... og man skal være forsiktig med å spå trender ut av dette, men det er på tak eller mange spørsmål som kom i nettmøte om folk som har faktisk ikke bare tenkt, men også gjort det Det er sånn solgt boligen. Og det vet vi at de selger et bolig i et marked som er velfungerende, følger de som det blir solgt, tar kanskje litt lengre tid, og så går de inn i et leiemarked som er på steroider om det virker sånn. Hva synes du om et sånt veddemål? For det er jo det det er. Det er ganske risikofylt det de gjør også. Ja, det er det. Det kan jo selvfølgelig være mange grunner til at han gjør dette. En av de er jo for eksempel at det kan være teknikk til et samlingsbrudd, eller det kan være teknikk til at man har kjøpt sammen med en venne, og så er det en som skal studere i utlandet kanskje, og så har han ikke råd eller muligheten til å ta over det. tar over den eierandelen. Så vi vet jo ikke bakgrunnen, men sånn som spørsmålene er stilt, så kan det virke som om del, i alle fall når de da tar på seg, hva skulle du si, prisbrillene fremover, så har de på seg et så tenker de timing. Og at det vil være lurere å kjøpe en metter enn det er akkurat i dag. Det er et hint av snev opportunistene her som man kan spore. Og det er jo egentlig kjernen i temaet for dagens podcast også. Det kommer jo på bakgrunnen av et... noen nærmere i prognosenteret sa at de tror på fallende boligpriser utover høsten, og på første gang kjøpet burde man kanskje vurdere å vente litt med å kjøpe. Og dette er jo ikke... Det er ikke alle som er enige med henne, for å si det sånn, rundt akkurat dette her. Nei, jeg er nok enig med henne, men så er jo spørsmålet om... Dette blir veldig makro-mikro, ikke sant? Og man skal ikke undervurdere den effekten mikroperspektivet gjør. Det er en vanskelig måte å si at du kan gjøre god kjøp i høst. Det er vel det som er poenget her. Og jeg tror kanskje at du kan gjøre bedre kjøp nå utover høsten enn du kanskje kan gjøre til nyår igjen. Jeg husker blant annet på at når jeg sier at det er en psykologisk effekt at rentene da øker, så er det jo også samtidig sånn at dette kommer ikke helt uvarslet heller. Man forventer jo dette i forkant, så det ligger jo en del negativt sentiment i disse priserne allerede. Men enda viktigere er nok det at hvis du... Fordi jeg kan være enig i å tenke sånn at... Om et års tid, i alle fall før sommer neste år, så kan jeg godt tenke meg at boligprisene er lavere enn de er akkurat nå. Det vil nok overraske meg litt hvis de er på samme nivå eller høyere. På tross av at det er to, tre sterke krefter i hver sin retning, som jeg jo har nevnt nå blant annet. rente, jobbtrykkhet, stramt arbeidsmarked og nybygging. Men så tror jeg likevel at summen av det da, tror jeg at det vil få litt Quadratmeterprisen vil være lavere neste år. Men dette er jo bare et snitt, sant? Du tar summen av tusenvis av salg, og så får du en slags sannhet ut av det. Og ut fra de, så alle de tusenvis av salger, så er det også en rekke objekter som går da, og vil gå, altså i gode tider, så går de kanskje både 5, 10 og 20 prosent over takst. I dårlige tider så kan du selv om snittet bare er en liten nedgang på 1-5%, så kan du gjøre salg, nei unnskyld, kjøp, som er 5-10% kanskje det så vi i hvert fall på i for eksempel 2013-2014 folk gjorde det, ganske betydelige prisjusteringer da på høsten i den tiden og der tror jeg noen ganger den samme effekten kan du få rett og slett at du vil kunne få kjøpt da drømmeboligen mye billigere enn det du forventet så jeg tror bare at Dette er viktig hvis man har tenkt å bo på et sted i minst fem år. Det er premisse for dette. At du ikke kommer til å flytte allerede om to, tre, fire år. Da vil det nok sannsynligvis lønne seg å fortsette å leie. Hvis du er sikker på at du skal bo her, eller være i boligmarkedet de neste fem årene, så tror jeg at høsten nå kan være en veldig god anledning til å kjøpe, så må du vente etter, og kanskje bedre enn å vente enn 12 måneder. For rett og slett for å få gjort de gode kjøpene. I høst så kommer det til å bli god plass på visningene. Og det er ikke på grunn av korona, det er på grunn av at det er færre kjøpere. Så fremt, selvfølgelig ikke at også selgerne rømmer markedet nærmest. Og den effekten kan du jo få, men jeg tror ikke du får det allerede nå. Altså når jeg sier selgerne rømmer, så er det den effekten, og den er ganske skummel, når et markedt snur fra å være kjøp først, selv etterpå til å bli selv først kjøp etterpå sånn, den der snur for det er som en supertanke det tar ganske lang tid for den effekten på en måte snur, hvis du skjønner og i det rommet der så kan det bli rett og slett litt tørket i antall objekter så Hvis det ikke blir det, så tror jeg du kan gjøre ganske gode kjøp nå ute ved høsten. Førstabendensis Are Os ved NTNU Hansøskolen heter det nå. Vi har intervjuet han i en sak som ligger på dine penger. Han trekker frem dette her med viktigheten av å gjøre et godt kjøp og viser det undersøkelser over hvilke boliger som følger pristrenden og ikke. Det er sånn som du sier, de tallene fra Egnom Norge og Finn blant annet er jo bare et snitt av Han sier for eksempel at hvis du har hatt en prisnidding på to tidspunkt på 20%, så er det noen boliger som kan ha steget med 50 times, andre med 30-35%. Så det gjelder å treffe de som har steget minst, men som kanskje er størst potensiale rundt? Ja, definitivt. Og det er selvfølgelig... Mye enklere gjør hvis du ikke har så sterke preferanser for hva type bolig du skal kjøpe og hva for et støyk du skal kjøpe i. Hvis det er sånn at du ikke vil endre skolekretsfungene dine for eksempel, og er låst til en bydel eller et tett sted, så har det mindre slingringsmånd. Da må du kanskje være heldig for å få et godt kjøp, mens hvis du bor i en by og skal kjøpe gård, kanskje for en roms eller noe sånt, eller to roms, eller tre roms, eller noe større, så vil du ha potensialet for å gjøre at vi bare kjøper enn du vil når det er type tide som det var i våres for eksempel. Så jeg synes med andre ord ikke at man trenger sitte på gjæret og tenke at nei, jeg skal ikke hoppe i det før om 12 måneder, for da tror jeg snittprisene er mye lavere. Jeg tror du allerede i høst kan som sagt gjøre gode kjøp, men fortsatt at det er minst fem år du skal bo der. Og grunnen til at jeg sier det, det kan jo gå tilbake til en annen Noen måneder gamle podcast som vi gjorde, da vi så på eier versus leier, er jo rett og slett at det er ganske store kostnader forbundet med først å kjøpe og dernest å selge en bolig for en vanlig torom, så kan du må fortrekne 150 000 i samlet kostnad, altså dokumentavgift hvis den skjønner lager, pluss meklerhundrearer, annonseringer og så videre. Så de må du jo tjene opp med spart husleier og så videre. Og da trenger man for å sette en helt vanlig pris oppgang, eller flatt eller litt oppgang, så trenger man fort fem år på det. Mhm. Hva tenker du med de som føler at de må kjøpe med en gang? August kan jo være en ganske hektisk måned i boligmarkedet, særlig kanskje i de større byene med leiligheter og sånt. Bør man ta en god skje med is og slappe av og vente og si... Ta det med ro. Det kommer nye leiligheter, det kommer nye hus som du kan sette deg litt mer grunnig inn til. Du kanskje får litt mindre heseblestende budrunder også. Ja, jeg tror spesielt i store byer, siste delen siste Oslo, så er det fortsatt litt for stort trykk. På grunn av blant annet førstegangskjøp av august og studiestart og så videre, ventet september-oktober. Ja, rett og slett etter høstferien så tror jeg det kan gjøre god kjøp. Mhm. Kort oppsummert i dag, det er muligheter for å gjøre gode kjøp, gjør heller det enn å vente på at totalmarkedet skal kollapse, for det tror jeg ikke du var på. Nei, det er helt riktig. Og hvis jeg bare kan få sagt en siste ting knyttet til, fordi vi har jo ikke... Vi har ikke snakket så mye om finansieringen av disse boligerne. Det er jo også en ting jeg har sett nå, men som jeg bare kan sitere fra en av våre... En av de som sitter spørsmålet, forrige nettmøte, det tror jeg var Are, han skriver, ser på kjøp av bolig. Det er stor forskjell på hva bankene kan tilby av lån og rente. Største forskjellen som han har fått da, er 700 000, 700 000 altså, med samme egenkapital. Altså, man får fordre det at han er sikkert spart av 15-20%. Hva er det viktigste? Jeg bare tenker på når jeg skal velge bank for å få tatt opp et lån til bolig. Så hvis jeg kan bare få sagt litt til slutt om akkurat det. Selvfølgelig, det er alltid plass til det. Tusen takk! Så er det jo det at disse bankene fremstår jo som ganske like når man først har fått lånet, kan du si. Men, som Are påpeker, det er ganske stor forskjell i tilmåttlån. Altså, bankene sitter ikke med det samme regnarket. Og De tar ulike hensyn både til hvilken kundegruppe du blir definert til hver, til hvilken inntekt du har, og selvfølgelig også om du har en kundehistorie. Det er jo et tema bankene fortsatt gir, og kan gi økt lån som følger av at foreldrene dine, for eksempel kunder i banken, skjønner om ikke de nødvendigvis er nødt til å gi sikkerhet. Men det andre tingene du må se på er ikke bare hvor stort lån du får. Og husk nå, det er ikke gitt at man skal velge den banken som mener at du kan leve med et lån som er 700 000 høyere enn den kjipeste banken. Du skal jo faktisk leve med dette lånet, og den kalkulatoren er ikke sikkert at banken har, hvis du skjønner hva jeg mener. Altså du Du må jo sette deg ned selv også og se hvor mye som blir igjen da hver måned til å leve for. Banken vil jo med visse modifikasjoner så tjener de jo selvfølgelig mer dess mer de låner ut til deg, men de skal jo gjøre det innenfor en viss risiko. Men du må altså se på rentesatsen som de faktisk tilbyr i dette, og sjekk selvfølgelig om du kan få en bedre rente enn hva blir satt medlem i en fagforening. For dette er ikke nødvendigvis sånn banken spør eller tar for gitt, men det finnes fagforeninger som gir mye bedre rente til akkurat disse type grupperne. Også kan det jo da være fristende å gå for rene nettbanker. De har jo ofte gode renter. Og jeg ser, når jeg har prøvd sånne lånekalkulatorer selv da, selv om de er ikke bindende, men bare sånn, sjekk hvor mye lån du kan få hos oss, så er det jo noen av disse nettbankene, de rene nettbankene, som virker som de er litt mer roselige med lånesummen enn andre. Men Mantra mitt er ofte at du skal velge banker med laveste rente, men hvis det er sånn at du har en litt utrygg jobb, og det gjelder nok spesielt førstegangsetablerere, for det er ikke alltid de kan se for seg at de skal få gullklokka i den jobben de går inn i. Eller at du har tenkt at det kan være lurt av en bank som er rett og slett tesnakkende når det gjelder... avdragsfrihet i en periode. Det er jo ikke noen man får hvis noen har høy belåning, altså over 60%. Men enkelte banker kan gi unntak fra det. Og det kan være viktig for deg hvis du for eksempel går uten inntekt i en periode. Alt dette, det er ikke gitt at nettbankene er knipende med avdragsfrihet, men hvis du har Hvis du allerede er i en bank med et kundforhold, du kanskje lånt boliglån der før, eller i alle fall foreldrene dine har det, eller du har brukskontoen din, så er dette argumentet for å faktisk, i alle fall om tilbudene er nok så like, så går det for den du allerede har et kundforhold til, fordi at, ja, spesielt hvis du har... Litt utsikkerhet rundt jobb og fremtidig inntekt. Da har nok disse bankene, som du har hatt et kundforhold til, litt mer å gi ved en krise, enn hvis du har et helt ferskt kundforhold. Du har liksom ingen andre bindinger tidligere til denne banken. Så rente og, kan du si, hvordan du tenker du skal bruke banken de neste årene, er viktige forhold i tillegg til rent lånebeløp. Jeg skjønner jo at det er fristen å ha med seg 700 000 ekstra inn i budkrigen. Helt klart. Men man må sjekke mer enn bare den summen. Det er lærdommen. Skal vi si oss fornøyd da, eller har du et punkt til? Vi er fornøyde. Vi kan snakke om høydehopp for eksempel, eller? Nei, det trenger vi ikke å snakke om. Takk skal du ha, Alger. Produsent er som vanlig The One, The Only, The Podfather, Magne Sotomayor Antonsen. Jeg heter Andreas Fredriksen. Har personlig rekord på 1,40, tror jeg, høyde. Fra ungdomsskolen, der var jeg spredt. Hvor høyt er du oppe av det? Nei, jeg var veldig grei på. En 15, en 20, liksom. Jeg tror ikke jeg kommer over 15 i dag heller. Altså, 0,15. Men nok om det. Dere som ikke skjønner hva vi snakker om, dere finner sikkert ut av det snart. Har du noen tilbakemeldinger på denne episoden her, eller andre episoder, send det til oss i tipset dinepenger.no. Vi er jo på Facebook og Instagram under navnet Dinepenger, selvfølgelig. Og så har vi Facebook-gruppa vår, den heter Pengerådet. Meld deg inn der så fort som mulig. Allerede i morgen er vi tilbake med nye spørsmål og svar, og så neste onsdag igjen. Da kjører vi på med en ny full deilig åpen episode. Takk for at du har hørt på. På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatøkonomi.