#476 Feriebolig i utlandet: Slik unngår du de dyreste feilene
Podkasten handler om å kjøpe feriebolig i utlandet, særlig Spania. Eiendomsrådgiver Pål Restad fra Marbella forklarer det spanske boligmarkedet, vanlige feil nordmenn gjør, finansiering, skatt, utleie og viktigheten av advokat og rådgiver.
00:03
Få viktige råd før du kjøper feriebolig i utlandet, med fokus på Spania og hvordan markedet fungerer der.
12:49
Beliggenhet påvirker boligpriser i Spania mer enn i Norge, med økende interesse for ferieboliger, særlig etter covid.
27:12
For de som vurderer å kjøpe eiendom i Spania for utleie, er det viktig å forstå lokale regler og skatteregler.
37:32
Advokatbistand er viktig for eiendomskjøp i Spania, da mange annonser kan være falske eller utdaterte.
Transkript
Nevnt i episoden
Pål Restad
Eiendomsrådgiver bosatt i Marbella, gjest i episoden som gir råd om ferieboligkjøp i Spania.
Marbella
By i Spania hvor gjesten bor og jobber; sentralt tema for boligkjøp.
Costa del Sol
Region i Spania med stor variasjon i boligpriser.
Spania
Mest populære land for norske ferieboliger, omtalt med sol, varme og livskvalitet.
Tribeca Living Nordics
Rådgivningsfirmaet til gjesten som bistår nordmenn med boligkjøp i Marbella.
Idealista
Spansk boligportal med lokkeannonser; nordmenn bruker den feilaktig som Finn.no.
DNB
Norsk bank med avdeling i Luxemburg som finansierer ferieboliger, men dyrere enn spanske banker.
Handelsbanken
Bank med internasjonal avdeling som tilbyr finansiering til nivå som DNB.
Airbnb
Korttidsutleie; forbud enkelte steder, omtalt i forbindelse med utleieregler.
Barcelona
Nevnt for protester mot turistutleie.
Fuengirola
By som har innført forbud mot korttidsutleie.
Andalusia
Region med unntak fra nasjonal formueskatt; tiltrekker velstående.
Costa Blanca
Område der flest nordmenn kjøper feriebolig.
Elviria
Område med norsk enklave.
Erling Braut Haaland
Nevnt som symbol på velstående nordmenn i Marbella.
SSB
Kilde til statistikk om norskeide boliger i utlandet.
Norge
Sammenlignes med Spania på meglerregler, skatt og arv.
Sverige
Nest mest populære land for norske ferieboliger.
Deltakere
host
Hallgeir
guest
Pål Restad
Poeng
Kjøper du til prissamtelling i Spania, gjør du en særdeles dårlig deal.
Motsatt av Norge, der prissamtelling ofte er en god deal. Spanske boliger legges ut langt over forventet salgspris.
Det viktigste rådet for boligkjøp i Spania: du må ha en egen uavhengig advokat.
Det spanske systemet er ikke laget for selvnavigering, i motsetning til det norske.
Nordmenn som klager over saksgangstid i Spania, gjør gjerne alt selv – og skjønner ikke hvorfor ting tar tid.
Poenget er å benytte systemet slik det er laget, f.eks. la advokat ordne NIE-nummer via fullmakt.
Over halvparten av markedet ligger ikke på Idealista, og store deler av det som ligger der er lokkeannonser.
Idealista ser ut som en spansk Finn.no, men brukes av meglere til å lokke kunder.
Den norske kronas svakhet la en demper på nordmenns kjøp av boliger i Spania de siste årene.
Krona har styrket seg det siste året, og flere synes valutakursen nå er mer spiselig.
Det kan bli en drening fra fjellhytte til feriebolig i varme strøk når den yngre generasjonen overtar.
Signaler fra private banking-events tyder på at yngre ønsker å tilbringe fritida på varmere strøk.
Påstander
Det anslås at rundt 73 000 til 110 000 norske husstander eier en feriebolig i utlandet.
Beregnet av Prognosesenteret sammen med skattedata.
Rundt 27 000 norske skatteytere er registrert med eiendom i Spania ifølge SSB.
Spania er det mest populære landet for norske ferieboliger.
Sverige er nordmenns nest største ferieboligland med rundt 11 000 norsk eid fritidsboliger.
Poul Resta er 51 år, utdannet eiendomsmegler i Norge, har jobbet med eiendom i 26 år, hvorav 16 år i eiendomsmeglerbransjen.
Bor nå i Marbella og jobber som rådgiver for norske familier og investorer.
Leiligheter ganske nær Marbella kan fås fra rundt 350 000 euro, opp til 30–40 millioner euro.
Store lokale prisforskjeller innenfor små radiuser.
Over 50 prosent av boligene som selges i Marbella kjøpes av cash buyers.
DNB har en avdeling i Luxemburg som finansierer fritidsboliger og feriehus for nordmenn i utlandet.
Ga et lånetilbud på litt over 5 %.
Spanske banker tilbyr lån til rundt 2,3 % over euroborer, cirka 0,1 prosent påslag.
Sammenlignet med ca. 5 % hos internasjonale banker. Tall gjelder per januar i opptaksåret (mai 2026-kontekst i transcriptet).
Det tar tre-fire uker å skaffe NIE-nummer (spansk ID-nummer) via advokat med fullmakt.
NIE sammenlignes med det norske D-nummeret.
Fuengirola har lagt ned forbud mot Airbnb og sluttet å godkjenne korttidsutleielisenser.
Fuengirola ligger utenfor Marbella.
Et nasjonalt ID-nummer-krav for utleie ble innført fra nasjonalt nivå i fjor, men ble fjernet igjen forrige uke etter at den spanske staten tapte mot Spanias versjon av høyesterett.
Dommen slo fast at kravet var ulovlig innført overregulering.
Godkjente firmaer som administrerer korttidsutleie i Spania tar minimum 20, stort sett 30 prosent av leieinntektene.
Privatpersoner har ikke lov til å drive korttidsutleie selv; det kreves godkjent administrasjonsfirma.
Andalusia har et unntak fra den nasjonale formueskatten i Spania.
En av grunnene til at Andalusia tiltrekker seg velstående mennesker.
Den spanske eiendomsskatten (IBI) varierer fra rundt 3 til 7–800 euro i året.
Skatt på gevinst ved salg av eiendom i Spania ligger akkurat nå på ca. 19 prosent.
Norge og Spania har skatteavtale, så man unngår dobbeltbeskatning.
Det er ikke lov til å sitte i uskiftet bo i Spania.
Spanske arveregler skiller seg fra norske; testament registrert i Spania anbefales.
Advokatkostnader ved kjøp og salg i Spania er gjerne relatert til en prosent av kjøpesummen, og ligger under konsulentpriser i Norge.
Mer på nivå med regnskapsførertimen i Norge.
Bergen har begynt å stramme inn på Airbnb fordi det presser leieprisene, og Tromsø har sagt det samme.
Det siste tiåret har boligmarkedet i Marbella vært i jevn oppgang, med en markant økning de siste fem årene.
Covid ga markedet en ekstra fart, med boligkjøp via digitale visninger.
Laster
Har du lyst til å kjøpe deg feriebolig i utlandet? Dette må du vite før du gjør det. Det er dagens tema, Hallgeir. Og du er jo sterk på feriebolig i innlandet. Du har jo opp til flere. Ikke innlandet, men ikke fylkeinnlandet. Nei, absolutt. Men ja, både innlandet og i Norge. Men særlig utlandet, der har ikke du eidbolig enda. Nei.
Det har jeg ikke. Det holder med de jeg har i Norge og vel, så det er en på mye jeg sier. Derfor har vi jo hentet inn litt forsterkninger til denne episoden her. Poul Resta, velkommen til oss. Takk for det. Kan ikke du starte og fortelle oss litt om din bakgrunn?
Det kan jeg. Først vil jeg takke for at jeg får komme. Jeg har jo hørt på dere i mange, mange år, og nå har vi ført det videre til neste generasjon, så nå er det blant annet datteren til min kone. Hun har det her som sin favorittpodd for å lære seg økonomi. Så det var hennes vei inn i å lære seg private økonomi. Så det er veldig artig å kunne være her selv. Det er hyggelig, veldig hyggelig å høre. Ja.
Jeg er 51 år. Jeg er utdannet eiendomsmelder i Norge og har jobbet med eiendom i 26 år. 16 år i eiendomsmeldebransjen. Jeg har vært utvikler i Norge. Jeg har jobbet som investor i Norge og utleier. Nå har jeg flyttet på meg og tatt med meg kona mi til Spania og bor nå i Marbella og jobber som rådgiver for norske familier og investorer som vil investere i Marbella.
Og det er det jo mange nordmenn som gjør, er det ikke det, Alger? Hvis du skal til utlandet, så er det vel Spania som er vel noe av de mest populære stedene å ha en hytte i utlandet på? Ja, jeg så litt på statistikken, og det er jo ikke så lett nødvendigvis å få et helt klart bilde av dette, men prognosesenteret i hvert fall har brukt beregninger sammen med skattedata for å anslå at det er rundt
73 000 til 110 000 norske husstander som eier en feriebolig i utlandet. Og Spania er som du sier det mest populære landet hvor rundt 27 000 norske skatteytere er registrert med eiendom ifølge SSB.
Og så er jo da Sverige på en veldig god andreplass med rundt 11.000 norsk eid fritidsboliger. Så er det jo en lite steg ned til land som Frankrike, Portugal, Hellas, Italia, som også er ganske populære destinasjoner. Stemmer det med ditt inntrykk, Poul?
Jeg skal ikke gå inn på detaljene i statistikken, for det har du helt sikkert mer kontroll på enn meg, men at det er mye nordmenn i Spania, det kan jeg skrive ned på. Og mange av dem kommer jo sikkert bare og bor der i noen uker, eller leier, for det er jo et leiemarked også her, men en del har også kjøpt seg. Hva var det som gjorde at det ble akkurat Spania for deg?
Det er sol og varme. Etter fire år i forsvaret så var jeg svært lei av å fryse. Men så kom jeg hjem til Trondheim, ramla inn i enhåndsmeldebransjen, fikk meg familie og en sønn. Det legger noen begrensninger på hvor du kan bo, så da går noe liv i sin gang, og da tok det fort 30 år nesten da, før jeg kunne realisere det. Men jeg har alltid drømt om å bo en plass der det er godt og varmt.
Så for et par år siden så startet jeg og kona mi å legge en plan for hvordan vi skulle realisere det som den gangen var en drøm, med hva vi måtte gjøre for å kunne bo i Spania, når ungene flyttet ut av rede.
Så det er sol og varme, og så har jeg jo jobbet med eiendom hele livet i Norge, og jeg liker det, jeg er god på det. Jeg hadde ikke tenkt å gjøre noe annet. Så da var det å analysere eiendomsmarkedet, og da skiller Marbella seg ganske tydelig ut. Det er et veldig spesielt marked, det er et internasjonalt marked, og det er en dynamikk som du ikke finner i andre plasser. Så da bestemte jeg meg for at vi reiser til Marbella,
startet å gjøre research der, og jeg og kona mi har vært og reist mye i Spania og ellers, men vi hadde vært der i to dager, når vi kikket på hverandre, og så sier vi «her kan vi bo». Det var bare en helt egen følelse som jeg ikke hadde fått på andre plasser i Spania før.
Som da var bekreftelsen på at vi hadde funnet rett plass. Eiendomsmarkedet der visste jeg allerede var veldig, veldig bra. Men det var viktig for oss å finne en plass der vi følte at dette kan være et hjem. Så det var starten, og så har vi bare kjørt på siden det. Er Marbella et veldig populært sted for nordmenn som er på boligakt?
Marbella er et populært sted, men største parten av nordmenn tror jeg, basert på den infoen som jeg har, tror jeg faktisk holdt det på Costa Blanca, altså lenger inn og opp i landet. Det er en norsk enklave litt utenfor Marbella. Flest nordmenn holdt det i et område som heter Elviria.
Og så er det selvsagt noen nordmenn som er i det området der vi bor, som er noe av Nueva Andalusia, rett nord for Portobanhus, rett utenfor Marbella by. Men jeg tror volumet er, som sagt, på Costa Blanca, og så er det litt annen type boligmarked rundt Marbella, så folk alle velstående mennesker har kanskje en tendens å trekke dit. For når jeg tenker Marbella, så tenker jeg automatisk på
Erling Braud Haaland og velstående nordmenn, men finnes det billigere boliger for fritidsformål? Det gjør det definitivt. Det var noe av det som overrasket meg når jeg kom nedover, for jeg hadde et inntrykk av jeg visste jo om premiummarkedet i Marbella, og trodde
Trudde kanskje det at det var generelt nivå på hele området, og så er det veldig store lokale forskjeller innenfor veldig små radiuser. Vi har jo det samme i Norge med spesielle gater som er ekstra mye verdt, og spesielle bydeler som er mer verdt, og så videre. Og vi finner akkurat det samme i Spania, og vi finner det samme langs hele Kostadelt Sol. Så det er
Du kan finne leiligheter ganske nært Marbella til alt ifra, si 350 000 euro, for ikke å se på det aller billigste. Helt opp til ting som koster 30-40 millioner euro. Så det spenner jo enormt. Men ja, det er mulig også for vanlige familier å kunne se på
feriebolig, eller plass for å pensjonere seg, eller hus for å bo i og rundt Marbella. Men hva er det som er din rolle i dette? Du er ikke megler, eller du selger ikke boliger selv, eller? Det er et veldig godt spørsmål. For å svare på det, så må jeg nesten forklare litt om hvordan ting fungerer i Spania. Ja.
For da er vi inn på noe av det som en del nordmenn ikke helt forstår, og det er ikke så rart. Når man kommer fra Norge så har man et norsk boligmarked som er regulert av ennåsmeldeloven, hvor meglerne er en beskyttet titel, og meglerne har en mellommannsrolle. Og det er jo nordmenn vant til når man kommer til Spania.
Så de tror det fungerer på samme måte. Det gjør det jo ikke. I Spania så kan alle selge alle boliger som ligger ut. Tribeca Living Nordics, vi er et lite rådgivningsfirma som bistår familier og investorer som enten skal kjøpe seg bolig for investering, eller for å bo, eller for å ha som feriebolig. Vi hjelper dem gjennom hele prosessen. Så vi kan kalle det en kjøpermegler da.
hvor vi sørger for at vi går gjennom alt som det juridiske, hvordan de skaffer seg nye nummer, eventuelt bankkonto, sørger for at de får bistand av en uavhengig advokat. Vi hjelper dem i søkeprosessen, vi hjelper dem i forhandlingsprosessen,
Jeg er med å vurdere, er det huset her faktisk verdt det det er lagt ut for? Det er en digresjon, men det er en helt annen måte å prise eiendommen på i Marbella. Så alt legges ut veldig mye dyrere på asking price, altså prisomtydning, enn det de forventer.
Så nordmenn som kommer ned, og er vant til å kjøpe, og ofte, hvis du ser bort fra siste tidsutviklingen, hvor markedet også har kjørnet seg littere enn i Norge, så er jo folk vant til at hvis du får kjøpt det til prissamtidning, så gjør du en god deal. Kjøper du til prissamtidning i Spania, så gjør du en særdeles dårlig deal. Det er jo omvendt lokkepris, dette her. Hvorfor gjør de det? Godt spørsmål. Jeg skal ikke begynne å spekulere det, fordi jeg har...
lært meg hvordan det fungerer, og prøvde å finne ut hvor mye kan du prute på gitteprisnivå for å kunne klare å lese markedet. Så vår rolle er å råde i en kjøper da, i det litt uoversiktlige markedet som er der da. Så vi kan også selge boliger
for nordmenn som skal selge en bolig i Spania, selv om det ikke er primærrollen. Men det vi vil sørge for da, det er jo at prosessen blir varetatt, det blir tatt gode bilder, sånn som vi i Norge er vant til, det blir lagt gode annonser, og at den boligen da blir lagt ut på de meglerplattformene som finnes, sånn at man når ut. Og i Spania så er det som sagt kjøpermegler og selgermegler, og for nordmenn så er det der veldig, veldig...
rart å forholde seg til, men når man skjønner hvordan systemet fungerer, så er det faktisk veldig bra. For du har da meglere fra hele verden som hjelper til å selge inn en bolig, og når en familie kommer til oss for eksempel, så kan vi da ha tilgang til hele markedet. Så det viktige der er rådgivningsrollen. Og den går inn i essensen i forskjellen mellom Norge og Spania. I Norge er du vant til å gjøre ting selv,
Vi har et system som er laget for at du skal kunne gjøre ting selv. Vi har bankide, og vi har en meglerlov som beskytter, vi har en meglerrolle som er uavhengig av lov. I Spania er det helt motsatt. Der er det ikke laget for at du skal gjøre ting alene. Du må ha egen advokat. Det er kanskje det viktigste rådet. Du må ha en egen uavhengig advokat. Det er punkt 1. Og så bør du ha en rådgiver.
som du stoler på, som du ikke bare tilfeldigvis har ramlet innom via idealister. Som vi kan forhåpentligvis snakke om litt etterpå. Men hva koster det? En sånn helt standard streit feriebolig i det området du opererer i?
Og hva får man for den summen? Ja, det er jo et veldig godt spørsmål, men det er litt som å spørre hvor langt det er tøv, fordi du får, som sagt, du kan kjøpe boliger i, du kan kjøpe en treromsledelighet i Marbella by til 350 000 euro. Bare for å gi et veldig eksempel, den er da ikke veldig opphusset, ikke veldig moderne, men spansk tradisjonelt stil i et klassisk murbygg i Marbella by.
Du kan få litt bedre leiligheter hvis du begynner å bevege deg til 500 000-750 000. Det er kanskje det området som flere og flere kjøper på. Og så må du selvsagt oppover en million hvis du skal ha en enebolig eller villa eller tilsvarende.
Men også der vil beliggenheten ha veldig mye å si. Det er veldig mye boliger utover kysten der, og det er veldig stor forskjell i en urbanisasjon, spanske ordet for samme er, på beliggenhet. Mye større individuelle prisforskjeller i Spania på beliggenhet enn det er i Norge, i samme type bygder.
Rett og slett fordi at den toppledelighet som har en stor takterrasse er verdsatt veldig mye mer enn en mellometasje, og har ikke bare den klassiske etasje-addon-prisen som vi har i Norge, men det er veldig mye mer, det er nesten sånn at det er dynamisk prising satt i system. Bare at det ikke er et system, da. Det bare skjer. Det bare skjer. Her er avstand til sjø og kyst også, må jeg ha noe å si. Ja, ja. Og
avstand til strand, åpenbart. Veldig mange vil jo kunne gå til stranda, for det kommer jo litt an på om du kjøper for å bo, eller om du kjøper for å ha feriebolig. Men kjøper man for feriebolig, så vil man veldig gjerne ha gangavstand til stranda. Avstand til restauranter er en annen tak. Noen vil ha kort avstand til restauranter, det medfører jo da mer støy,
Så noen vil ha det mer rolig igjen, da må du litt lenger unna, så du må gjerne du kan ikke få alt. Og så er det utsikter som er alltid ettertraktet og som koster penger. Du sa at Merkel hadde kjølt seg ned litt i de siste, men
hvordan har det vært? Ja, det var kanskje forresten i Norge. Det var i Norge. Men hvordan har det vært i Spania og for så vidt, ja, må vi si ferieboligmarkedet i Spania generelt og kanskje spesielt i Marbella. Hvordan har det vært siste, la oss si siste ti år da? Siste ti årene har vært mer eller mindre i jævn oppgang. Kanskje med en markant endring under covid. For da fikk Marbella en ekstra
ekstra fart i økonomien. Det var enda flere enn det vanligvis var, som plutselig bestemte seg for at hvis vi skal være stengt inn en eller annen plass, da må vi begynne å tenke litt på hvordan vi har det rundt oss. Så det satt i gang en flyttestrøm i det korte bildet,
Der og da, som gjorde at folk bare, først så var det en liten lockdown, men så når den på en måte åpna opp, så kom det en strøm, og folk kjøpte boliger i Marbella via digitale visninger. Og med en gang det ble åpning for at man kunne komme nedover, så flyttet de.
Og det har bare fortsett. Så av de siste ti har det vært en jævn stigning, men en ganske markant økning de siste fem årene. Ja, og den har jo også nyttgått av oppgangen i euro, også på disse tidene. Euro har jo styrket seg i forhold til norske kroner i de siste ti årene med inntak av det aller siste, som den også har for så vidt.
vel, har gjort kjøpet enda mer lønnsomt da for de som kjøpte for typ 10 år siden? Definitivt. Valutareusikker er jo noe vi lever med. Det er jo noe man må ta innover seg og...
Vi sørger for at man snakker med noen og har en plan rundt det der, sånn at det ikke hindrer beslutningene, men at det hjelper folk å ta riktige beslutninger. Vi kan ikke fjerne den risikoen. Og så er det jo riktig at det har jo vært en veldig fin reise for dem som kjøpte for ti år siden, og så har det kanskje ikke vært like enkelt for dem som skulle kjøpt de siste fem årene. For det var jo nok et argument de siste, hvis vi går et år tilbake i tid, og ser de fire årene før det,
Så var nok den retningen krona gikk da med på å legge en liten demper på å kjøpe riveren til nordmenn i Spania. Fordi at den norske krona var så svak, og man satt og håpet på at den skulle styrke seg. Og så har den jo styrket seg det siste året. Og så er mitt inntrykk av at det har...
fortsatt er det noen som sikkert håper på å se gamle, se kroner på titalet mot euron og sånn, men vi skal ikke spå valutaen, det er ingen som har kontroll på, men at norske kroner har noe styrket seg det siste året, det føler jeg har lettet litt i forhold til at det er flere nå som tenker at dagens valutakurs er litt mer spiselig.
Så den er der, og det er en faktor, men den underliggende driveren som trekker folk til Spania er jo sol og varme, og livsstilen og livskvaliteten som du har der, enten da to uker i året som feriebolig, eller helårs. For det er jo da flere og flere som flytter til Marbella, tar med seg familien sin. Det er ikke like utstrakt blant nordmenn, det skal sies, men
Hvis vi går over landegrenser til Sverige, som også er nordmenns andre største ferieboligland. Men det er veldig mye svensker som relokerer til Spania. Og svenskene har vel alltid vært litt mer mobile enn vi nordmenn. Men jeg tror det der er en generasjonsgreie. Og når vi snakker med folk som
å investere i Marbella, så ser vi det at den yngre gardet presser på. Det er en litt interessant utvikling i forhold til du nevnte fjellhytta og sånn i Norge.
Det kan være det blir en dreining nær nå når den generasjonen som elsker å stå i lakseelvene eller å gå tur på fjellet, når de begynner å bli godt voksne, og så kommer den yngre generasjonen inn, så kan det være at de ønsker å ferie eller tilbringe fritida si på litt varmere strøk. Vi har noen signaler på det fra noen private banking events som jeg har hørt om.
Apropos finansiering, det må jo anta at dette må finansieres, disse kjøpene, må finansieres på en eller annen måte. Hva anbefaler du da? Norske banken? Skal du gå til lokale banken din og låne penger og kjøpe hus i Spania, eller må du rett og slett til en spansk bank for å få finansiert dette?
Det er et veldig godt spørsmål, og jeg tror du har helt rett. De fleste vil nok ønske å finansiere en bolig, selv om det er faktisk over 50 prosent av de boligene som selges i Marbella, de kjøpes av cash buyers.
Så det er veldig mye vanligere i utlandet å kjøpe uten lån. Men nordmenn kommer med vår tradisjon, og det vil jo også stort sett være hensiktsmessig for en geringseffekt å finansiere det. Jeg tror at hvis de fleste nordmenn snakker med lokalbanken sin, så får de nei. For norske banker generelt vil ikke finansiere i utlandet, og det er ikke så rart. Det handler om pantestruktur og så videre. Bankene vil jo ha sikkerhet, og norske banker vet hvor komplisert det her er i Spania.
Så som hovedregel så kan vi si at det ikke er mulig. Og så har du en sånn semiløsning ved at DNB har jo i avdeling i Luxemburg, så mange oppfatter jo det som en norsk bank, og det er jo DNB som eier den, men DNB Luxemburg er jo per definisjon egentlig en internasjonal bank, men de finansierer da
fritidsboliger og feriehus for nordmenn i Jutlandet. Så det er et alternativ. Da får du norsk saksbehandling og norsk mentalitet i forhold til hvordan man søker og blir behandlet under prosessen. Alternativet er en spansk bank, og det er rimeligere rentemessig.
Men du må ha veldig stor tålmodighet og være forberedt på en litt sånn absurd søknadsprosess, der det blir litt sånn god dag med en økseskaft underveis, og du må svare på samme spørsmål tre-fire gang, og sende over samme dokumentasjon flere gang, og
Ja, litt... De har et litt annet forhold til e-post og struktur og så videre. Så jeg har vært gjennom den prosessen. Jeg har lån i en sponsbank. Det var en prosess som jeg har skrevet et blogginnlegg om, for det var...
Hårreisende, det er mulig å si det selv om jeg ikke har hår. Men interessant. Så tålmodighet og godt humør burde du ha før du setter i gang den prosessen. Så de fleste nordmenn som kjøper feriebolig i det området, og ikke har alt kontant de må finansiere selv, de går via en spansk da?
Jeg tror at DNB har en ganske ok andel av nordmenn som kjøper der, faktisk. Fordi på grunn av det du snakker med nordmenn, du kan skrive på norsk, og det er verdt noen kroner ekstra for å bare rett og slett ha en helt normal søknadsprosess. Så jeg tror ganske mange velger det, og så er det selvsagt flere nordmenn som har lån i Spania, og som
og som sikrer seg relativt gunstige rentevilkår og som jeg sier det med glimt i øyet men det er reelt da den prosessen er begrenset til hårresene men du må, det er liksom
Du må bare leve med det. Det er en del av greia. Og prisen er veldig gunstig finansiering. Så når du først har fått det gjennom, så er det good. Du må bare være litt forberedt på at det tar litt tid. Hvor kan vi gjøre renta like på nå om dagen? I Euroland?
I Euroland så er det bare veldig, veldig forsiktig med å oppgi konkrete tall, men det her er jo noe som har spilt inn i mai 2026, og jeg har ferske tall fra når jeg da for eksempel fikk lånetilbud og lån i januar i år. Så å si at lån i Spania finansieres jo gjennom med basis i eurobord,
den gjør veldig mye lavere enn Nibor, som norske banker bruker. Så DNB ga oss et tilbud på litt i overkant av 5%, som er det som er normalt hvis du da velger en internasjonal bank. Handelsbanken har jo også avdelingen i det her, som noen norske banker er kunde til, som de kan tilby. Jeg vil anta at de handler på samme nivå, så internasjonal banker, ca. 5%. Spanske banker, 2,3%. For
For euro, de ligger 0,1 prosent over euroborden, cirka. De har nesten ikke påslag. Ja, men hvis du låner via DNB, da låner du norske kroner da. Nei, du låner euro da også. Ja.
Ok. Gulgrøve da. Der har du penger til Kjerstin Brotten kommer inn. Vi har norske boligeire på spanskkysten. Det er viktig å... Jeg forsøker på ingen måte her å henge ut DNB. Det her er bare fakta. DNB hadde en særdeles ryddig søknadsprosess.
og en saksbehandlingstid som var superrask, de er åpne på det her. De sier åpent at de tar seg bedre betalt, fordi de opererer i et annet segment. Det er nemlig ikke alle som får lån i Spania. Det å få lån i Spania er vanskelig. Det krever at du gjerne har full kontroll på økonomien din, og at du har vært gjennom litt bankforhandlingsprosesser i Norge i forkant.
Så det er jo markedsprising, og de har også mindre krav og reguleringer til videre ut i prosessen, som er bakgrunn for at de har en annen type prising. Men hva er det som skal på plass for at du skal få et lån i en spansk bank som Norman? Når du da har kjøpt en spansk bolig, så har du jo i hvert fall sikkerheten, men du har jo ikke for eksempel lite...
nummer, kanskje? Nei, men da er vi inne på noe veldig viktig, rekkefølgen. For vi må hvertfall gjøre det, og det første steg igjen, det er jo egentlig å snakke med en rådgiver. Sånn at du får det her infoen i forkant. For steg 1 er å skaffe deg et nye nummer.
Og for å skaffe deg et nye nummer, så må du ha en advokat. Hva kaller du det? Det er et nye nummer. Det er et spansk ID-nummer. Du kan sammenligne med D-nummer, for eksempel, som vi i Norge gir til utlendingene når de kommer til Norge. For du får jo ikke et personnummer når du kommer til Spania som nordmann, samme som utlendingene som kommer til Norge. De får jo ikke et personnummer, de får et D-nummer. Et identifikasjonsnummer. Så det er steget igjen.
Og nordmenn som kommer til Spania, de har en tendens å gjøre alt selv, så de begynner å søke på det der selv. Og da er det sånn stopp. Det spanske systemet er ikke laget for selvnavigering. Så det der fikser advokaten. De nordmennene som klager over sakspanningstid i Spania, de gjør gjerne alt selv. Og så skjønner de ikke hvorfor ting tar tid. Det er fordi de ikke benytter systemet sånn som det er laget. Så advokaten
skal hjelpe deg å skape det nye nummeret. Da tar det tre-fire uker. Det er veldig enkelt. Du skal fylle signeren og dokumenta. Du gir advokaten en full makt, og så fær advokaten på notarkontoret og signerer det der. Det tar noen minutter.
Gjør du det her selv, så ender du opp med å sitte timesvis i kø på det notarkontoret, og du er ikke sikker på å få løst oppgaven den dagen. Du må komme tilbake dagen etterpå, og så videre og så videre. Det er papirmøllet. Så nienummer først, skal du ha finansiering, ja, så er bank nummer to. For du bør avklare det der i forkant, sånn at...
Du vet at din bankprosessen er i gang da når søkeprosessen din pågår. For du må i hvert fall ikke kjøpe boligen og ta den over før du kontakter banken. Det blir fredere ekkefølge. Du kan kjøpe boligen, ha overtakelse frem i tid,
og så søke om bankfinansiering. Hvis du for eksempel har penger på forhånd, la oss si at du har EK, du kunne ha kjøpt den med cash, men du har lyst på giringseffekten, da kan du kjøpe boligen og avtale overtagelse tre-fire måneder frem i tid, og så sette i gang søknadsprosessen for eksempel. Sånn at banken kommer inn, men din banken må inn før du overtar boligen, før du fær til notarhusen og signerer skjøtet.
La oss gå litt videre på utleie og sånt. Det er jo ikke spesielt populært, i hvert fall i noen deler av Spania. Barcelona er det ikke der. Det har vært store protester mot folk som finansierer eller leier ut boligen sine via Airbnb. Hvordan er det der du holder til?
Det er en langt mer pragmatisk tilnærming enn det Barcelona har. Bare sånn det er sagt. Det er delområder som har lagt ned forbud. Fuenjirola, for eksempel, som ligger litt utenfor Marbella, de har jo lagt ned forbud mot Airbnb og sluttet å gi den korttidsutleielisensen godkjenninga som det kreves for å gjøre det her. Men
I Andalusia, som Morbea er en del av, så vet myndighetene at økonomien er drevet av turister. Så de har generelt en mer pragmatisk tilnærming til det. Affordability-biten, som er den underliggende driveren bak protestene i Barcelona, har vi jo i hele den vestlige verdenen. Vi har den jo delvis i Norge også.
Bergen har begynt å stramme inn på Airbnb fordi det presser leieprisene. Tromsa har sagt det samme. Så det er en helt annen diskusjon. Men det man skal vite som nordmann hvis man tenker på å drive med utleie i Spania, det er jo at det er lokale regler som varierer fra region til region.
Og som man må sette seg nøye inn i før man kjøper en bolig. Så det er noe som heter turistlisens. Og det er et litt sånn uoversiktlig regime, for det var en regel som kom i fjor fra nasjonalt nivå i Spania, som var et nasjonalt ID-nummer, som forrige uke ble fjernet igjen. Spanske staten tapt mot Spanias versjon av høyesterett,
og fikk beskjed om at de hadde ulovlig innført det nasjonale ID-numret. Det var en overregulering som de ikke hadde lov til, så den forsvant igjen. Så det er et litt uoversiktlig marked. Som sagt, søker råd. Hvis jeg kjøper en bolig der nede og har lyst til å leie den ut, i hvert fall i 4-5 uker i løpet av året, for å være med å finansiere dette, hva er det slags...
Hva er det jeg må rent praktisk gjøre, og er det sånn at jeg også betaler skatt til Spania? Ja, når det gjelder skatt så passer vi på at alle kunderne får råd fra enten en advokaten eller en skatterådgiver.
Men ja, det er samme regler. Norge og Spania har en skatteavtale, så du får ikke dobbelt beskattning, men spanske myndigheter har utkomstete krav på skatt på leientekt i Spania. Så den korte versjonen på det er ja.
Hvis du skal kjøpe for utleie i Spania, så er det hvis du skal leie ut i Spania, så må din leiligheten ha en såkalt turistlisens. Det må du avklare på forhånd før du kjøper. Du må også passe på at den regjeringen som kom i fjor, som gir samme igjen mulighet til å forby korttidsutleie, at den ikke har vedtatt i det samme. Ja.
Du har situasjoner der leiligheten kan ha turistlisens fra gammelt av, som gjør at du sikrer deg en periode, men hvis det er sammei, hvis presidenten der har fått med seg tre femtedeler av sammei på å legge ned et forbud,
så vet du at du kjøper potensielt en leilighet i et samme, der de er mot korttidsutleie. Så du må være klar over det. Litt sånn som i Norge, hvis du kjøper i et samme som har forbud mot utleie, så har de egentlig ikke lov til å legge inn de forbudene, men du kjemper da mot vindmuller, og bør kanskje velge en annen leilighet i stedet for. Og så er det en siste ting, og det er jo at du som privatperson har ikke lov til å drive med korttidsutleie i Spania.
Det er også stilt krav om at den som skal administrere korttidsutleien skal være godkjent. Så det må være et firma som har et eget nummer
som må administrere dette for deg. Sånn at du må forvente at cirka hvertfall de tar minimum 20, stort sett 30 prosent av leieintektene dine. Osj. Ja, vel. Litt sånn som skisler gjør i Sverige hvis du leier ut gjennom dem der, eller på Trysil for eksempel. Altså er ikke rett frem å finansiere boligen med utleie. Framstår det for min del. Det er korrekt. Har du inntrykk av at det er mange nordmenn som gjør det, altså som leier ut boligen når det ikke er selvbrukende eller...
Eller er det for mye hassel? Det er litt delt. Noen vil nok synes at de reglene som har kommet nå er hassel, men det som stopper nordmenn flest er nok det at vi har en veldig eiertrang til våre egne ting, og også en sånn «det her er mitt, så jeg vil ikke slippe inn andre».
som gjør at veldig mange ikke ønsker å leie ut fritidsbondet sin fordi at de vil ikke ha noen som bor der men jeg kjenner folk som har eiendommer i Marbella som både leier ut når de ikke er der selv og andre som har helt andre approach og vil bare vite at det skjer like enn sånn neste gang de kommer ned selv men det
Hvordan er det med det er jo skatt på inntekter på utleie, men det finnes jo andre typer skatt også, egnomskatt, formusskatt, den type skatt
Hva er det som gjelder i Spania? Lokale regler. Viktig å understreke igjen at jeg ikke er en skatterådgiver. Men for eksempel Andalusia har jo et unntak på formelskatt som gjør at du skal ha ganske store verdier. Alt er relativt, men for en skjel fra Kolstad der jeg kommer fra så skal du ha relativt vesentlige verdier før du
bli ennå opp med å betale en formueskatt, fordi at Andalusia har et unntak mot den nasjonale formueskatten som finnes i Spania. Ok, ok.
Og det er også en av grunnene til at Andalusia tiltrekker seg velstående mennesker, fordi at de er de vil ha internasjonale folk dit. Og du har en annen type skatt, en sånn IB, en type eiendomsskatt, men den er ikke veldig mye å være redd for. Den varierer fra 3 til 5, 6, 7, 800 euro i året. Hvis du selger den ferieboligen, så
tjent gode penger på han. Skal da Spania ha noe, eller er det norske regler som gjelder da? Du, litt samme. Nei, du, litt generelt så kan vi si at hvis du selger en eiendom, egentlig uansett hvilket land din ligger, så må du forholde deg til det landet sine skatteregler. Det gjelder samme i Sverige, det gjelder samme i Spania. Og så vil det være avgjørende da om det landet
Har en skatteavtale eller ikke? I Spania har Norge en skatteavtale. Samme måte som Sverige og Norge har en skatteavtale. Så ja, er det kortet svaret på at hvis du har særlig ennå med gevinst til Spania, så må du forvente å betale skatt til Spania. Men du skal ikke betale dobbelt opp. Er det en sånn alminnelig skattesats for denne type gevinster? Nei.
Ja, igjen. Jeg har ikke noe lyst til å oppgi veldig konkrete prosenter egentlig, for de kan jo endres hele tiden, men på... Røffel, hva må man anta? Akkurat nå ligger det på ca. 19 prosent. Ja, ikke sant. Apropos, det er jo nesten avgift, arveavgift, finnes det i Spania, hvis man skal kvitte seg med den på en annen måte enn å selge den.
Jeg skal ikke uttale meg om arveskatt-satsen, det er andre arveregler i Spania enn i Norge, og det er et viktig poeng at du tar opp sånn at vi får sagt det, fordi at hvis du eier eiendom i Spania, så som en del av den prosessen, så bør man lage seg testament. På spansk liksom? Ja. For det er andre arveregler i Spania enn i Norge,
som blant annet så er det ikke lov til å sitte i urskiftet bo. Igjen, jeg er ikke noe rådgiver, men det her er bare et sånt hint. Så hvis du ønsker at norske arveregler skal gjelde, så er det mulig å få til, men da regulerer du det enklest i et testamentet som blir registrert i Spania. Så
Mens alle er i livet og ved sinnefulle fem, da blir prosessen veldig mye enklere når folk begynner å bli eldre. Hvis ikke mor og far har en feriebolig hjemmearbeid, far dør, mor sitter igjen med den, da får hun i utgangspunktet, hvis det ikke er noe testament eller annet,
Får ikke hun nødvendigvis sitte med den hvis spanske myndigheter... Det blir en komplisert situasjon fordi at de spanske arveregler har ikke uskiftet bo som en løsning. Så det ender opp i en komplisert greie hvor du bruker utrolig unødvendig energi på ting som i utgangspunktet burde vært enkelt å håndtere.
hvis man var i forkant. Så ekstremt viktig med testamenter, rett og slett, å være i forkant av dette? Ekstremt viktig å være i forkant. Akkurat. Det virker som denne advokaten du må få tak i, det er en viktig karakter å få tak i en ordentlig advokat. Hva koster en, er det en bar og bare timsalær, eller skjøtt timsalær på disse her, eller hva koster en god advokat i Spania om dagen? Eh, ehm,
helt andre priser enn i Norge. Så det er en naturlig del av prosessen. Som jeg har sagt flere ganger, du må rett og slett bruke advokat. Det positive er at det er helt normal betaling. Det er under konsulentpris i Norge.
Det er mer på typ regnskapsfører-tid med prisnivå. Så man skal ikke være skremt fra det. Og så vil det helt sikkert variere avhengig av hvilket nivå du velger og sånn, men helt de ordinære oppgavene som vi snakker om her, nye kjøp og salg og så videre. Kjøp og salg er gjerne relatert i forhold til en prosent av kjøpesummen. Det er sånn det fungerer. Og andre tjenester er løst på...
med du får prisen på forhånd, på hva det koster for den ene tingen. Så det er en del av systemet i Spania. Men heldigvis ikke bare prisa, nei. Nei. 25 000 kroner. Det har blitt litt stivt. Vi kan snart runde, men vi må jo... Du har jo litt erfaring med kjøp og salg, du har så lang erfaring fra Norge, og litt fra Spania også. Hva er det du ser er det vanligste tallet
folk gjør når de kommer dit med lomma fulle av alle penger og skal kjøpe seg feriebolig? Ja, glad for at jeg får det spørsmålet. Det er generelt tre ting. Vi har vært innom den ene, som er egentlig det at de gjør alt selv, så det vi snakket om. Så ikke gjør alt selv, skaff advokat. Den første feilen, og den mest vanligste, det er at folk bruker idealister som om det var Finn. Idealister er hjemmeside som ved første øyekast kan ligne på Finn.
Jeg gjorde det samme selv. Første seks måneder søker på idealister, lurer på hvorfor jeg ender opp med å ikke finne noen ting der, fordi det ser jo tilsynelaten ut som det er veldig mye gode dealer der.
Men over halvparten av markedet ligger ikke der, og store deler av det som ligger på Idealista er lokkeannonser. Hva var jeg? Jeg tror faktisk du mener... Sakk om idealister? Idealister, ja. Det var mange folk som liksom nå skal hjelpe. Det er et nettsted. Nei, det er et nettsted. Idealista.com Ja.
som til synelatende ser ut som en spansk variant av Finn.no. Snakker du norsk? Jeg var inne på det her nå. Jeg står jo på norsk her også. Ja, ja, ja. Så det er jo tilrettelagt, og du finner boliger for leie, du finner boliger til å kjøpe. Det er legit sted, dette? Det er legit sted, men måten det brukes på er at det må ikke være en reell bolig som du legger inn her.
Og det er jo en ganske stort utbrakt del av megler-nettverk, og folk som opererer som megler, har all den tiden ikke noen lovkrav for å være megler i MRB-a, så idealister er litt som en jungel.
Så det legges ut fake-annonser, det legges ut annonser der som bare blir liggende år etter år, så du kan finne bolaget som er solgt for tre år siden, og det ser jo selvsagt veldig billig ut i dag. Så det er lett, og det som skjer da, det er at du klikker jo, så finner du noe, og det her er jo spennende, og så tar du kontakt, og så får du beskjed, nei, beklager, den er solgt, men jeg kan hjelpe deg å finne den igjen. Ja, det får lids på en måte. Det er lidsmagnet. Og det normen, som jeg sa tidligere,
opererer jo som om det der er fin, og vi er jo vant til å løse alt selv. Det er jo helt, det er naturlig. Det er sånn, det er det vi har lært opp til. Så vi går inn og henvender oss, sender meldinger og klikker på alle annonsene. Din var spennende, din var spennende. Og så begynner meglermeldingene å komme. Og så er det et vilde kaos, og så har du jo ingen anelse om kvaliteten og kompetansen til den personen som da har svart deg riktig.
idealister. Så bruker man også idealister som en måleparameter for å prøve å finne ut hva prisnivået er. For man tror jo at det som ligger der er priser riktig i forhold til hva ting skal koste, og så videre. Så man får et helt feilaktig bilde av markedet. Og den tredje tingen, det har vi også vært litt innom, det er at man ikke kjenner til dynamikken med kjøpermeglere og selgermeglere, som jeg var litt inne på.
Som gjør at man da henvender seg og tror at man i utgangspunktet må da møte en megler som er en nøytral mellommann, men man møter en megler som representerer selgeren. Så du ender opp kanskje da med å forholde deg til en megler som du tror kanskje representerer deg, men han er
Han sitter på selgersesiden, og du er ikke klar over det. Så den dynamikken er den tredje tingen som nordmenn kanskje gjør feil mest av. Søk hjelp, mann og ord. Det er viktig hvis du skal kjøpe bolig i Spania, høres det ut som. Ja, det vil være mitt soleklare råd. Du er i Spania, du må...
følge det spanske systemet og gjøre ting sånn som ting er ment og gjort i Spania, da er en rådgiver en viktig del. Og god tålmodighet kan det virke som. Generelt når du skal være i Spania så er god tålmodighet et godt råd. Ja.
Veldig bra, jeg tror vi setter strek der. Tusen takk for at du tok turen til Norge og inn i studios oss, Paul. Vi, Halgeir, vi holder fart her i gamle Norge-landet vi, en uke til i hvert fall. Da er vi tilbake neste torsdag, og innenfor det der er det en spørsmål- og svar-episode på tirsdag. Få med den også kun på Podby. Takk for at du hørte på. Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.