#235 Slik kjøper du bolig

Husk at de aller beste rådene for din private økonomi, de finner du på www.dinepenge.no Hjertelig velkommen til en ny episode av Pengerådet. Vi er kommet til uke syv. Snart dags for vinterferie for deg, Hallgeir. Jeg nyter jo fortsatt siste året uten barn til å ha vinterferie, så jeg skal jobbe som vanlig. Ja, du er jo litt sånn ... Du har ... I vente en fin periode der du faktisk må ta fri på grunn av kanskje at... Ikke sant? Fordi det er vinterferie. Men samtidig ikke så gammel som meg som har dårlige barn som helst ikke vil dra på vinterferie med meg. Så du kommer inn i en fin tid nå. Jeg er litt utdannet, men... Men vi skal nok prøve å få de med på fjellet likevel nå. Jeg har hatt noen fine dager den siste tiden, må jeg si. Jeg har opplevd å være gjeldsfri faktisk i snart en hel uke. Jeg har vært ganske finul å gå i nettbanks i null kroner gjeld. Jeg er gjeldsfri. Denne uken her så er det ikke det lenger, dessverre. Da trekkes lånet for den nye huset jeg flytter inn i. Og jeg tenkte det var jo en elegant inngang inn i det vi skal snakke om nå. Vi skal ikke snakke om vinterferien, vi skal snakke om boligmarkedet som koker. Det er vel vanskelig å finne et annet ord for det enn at det er full fyr i det boligteltet om dagen. Ja, absolutt. Vi fikk jo tall for januar for... For at en uke eller to siden, det viste jo en såkalt nominell prisendring, altså fra desember til januar, på 3,2 prosent i snitt over hele landet. Det er ganske formidabelt, til og med etter januar og vær. Det er altså 0,7 prosent høyere enn det vanligvis pleier å være. for januar pleier å være en svært god marked, i alle fall for den som eier bolig i boligmarkedet. Og de siste 12 månedene så har priserne på brukte boliger økt med nesten 9% over hele landet, altså 8,6%. Og dette i en periode altså hvor vi har hatt en global pandemi. Nå skal ikke vi gå inn i akkurat hvorfor det er sånn, for det er jo en egen podcast verdt. Men kort nevne at for det første så er det jo veldig mange som ikke blir rammet inntektsmessig av denne pandemien. 800.000 er det som jobber i offentlig sektor blant annet. De har jo sin økonomi fortsatt intakt. Og i tillegg så fikk hun jo denne voldsomme rentenedgangen i mars til mai, som gjør jo at boligrentene er mellom 1,1 og opp mot 2 prosent avhengig av sikkerheten. Så det er jo spesielt da det som har fyrt opp boligpriserne, altså de lave rentene. Det er nok mange som sitter rundt omkring på gjerne i landet og tenker på om de eventuelt skal selge, om de skal kjøpe bolig nå eller vente. Dette skal vi jo snakke om i dag. Dette med å taime boligmarkedet, det er jo særdeles vanskelig dette her. Vi solgte jo bolig i fjor høst. og vi solgte den jo såpass tidlig at vi måtte flytte inn i kjelleren til foreldre min en stund fordi vi var rett og slett usikre på om vi kom til å få solgt vi var skeptiske, men hvis vi hadde ventet nå til januar så kunne vi fått hvertfall se summer for boliger som jeg vil si er de har vært mye bedre enn den vi solgte i samme samarbeid, går for summer som er tett på 1 million kroner over det vi fikk for vår leilighet. Men Andreas, du driver ikke å følge med på å finne på hva boligen der du bodde ble lagt ut for? Det er litt som å lese eksamensbesvarelser etter å ha levert dem inn. Det er økonomisk selvskading, altså. Det er så vondt. Jeg skal gå inn og slette de automatiske søkene der med en gang, men hadde vi klart å vente, hadde vi visst sett inn i krystalkula, så hadde vi selvfølgelig ventet til januar, for vi hadde solgt boligen vår, og hadde hatt en helt annen økonomisk situasjon. Det er jo ikke dårlig i utgangspunktet, men det hadde vært ganske mye bedre. Men det er jo vanskelig. Og dette med timing da. Man har jo ikke krystallkule. Nei, og det har en jo vanligvis ikke. Det er klart at en vær burde jo tenkt som Olav Thun, sånn sett. Hvis du ser på krystallkule, en ting er fra siste halvåret, en annen ting siste 30 år, Andreas, så skulle du ikke aldri solgt. Olav Thun har jo det som... Jeg vet ikke om han følger deg i alt delt, men han har så mot at han aldri selger. Han bare kjøper i eiendomsmarkedet, og det er klart at hvis du aldri hadde solgt, hvis du flyttet fra en 1-2-roms, og så var det kanskje en 2-4-roms, og så fra et rekkehus av eventuelt til en enebolig. Hadde du aldri solgt disse, men bare leid ut og nyttgått av boligprisoppgangen, så ville du vært mange millionære nå. Men de valgene har man vanligvis ikke når du spoler tilbake og står der du står. Men de valgene du har, og det risikoen du tar, og ikke minst den banken som du har et forhold til, så er det ikke så mange for rundt å kunne ha det luksusvalget med, kan kanskje jeg si. beholde den treromsen som jeg hadde og samtidig ikke sånn flytte ut av byen til Rødekøs eller tilatet banken det? Nei, sjelden gjør det det, ikke sant? Altså du har vært i opp- og nedturer hvor du ikke hadde sovet særlig godt hvis du hadde hatt flere boliger, men noen gjør jo det. Så ja, du må ikke se for mye i bakspeilet når du tenker på de boligvalgene en har tatt, men Men vi skal snakke litt om hva som står foran oss. Ikke sant? Det eneste vi vet om det som står foran oss, er at vi vet ingen verdens ting, egentlig. Men vi vet at renta kommer til å være lav, vi vet at folk fortsatt har lyst til å bo i byer, og vi vet at det fortsatt er behov for boliger. De tre parametrene er sikre. Altså, timing av boligmarkedet, det er jo... Det gir for seg lettere å ta imod boligmarkedet enn aksjemarkedet, for der har du jo daglig og ukendelige ganske store svingninger i boligmarkedet, det er mer tregt. Nå skal jeg komme med en... Jeg har to tommelfingerregler her når det gjelder akkurat kjøp av bolig og ikke minst timing. For det første, hvis du skal... Hvis du skal bo en plass i tre til fem år, så vil jeg nok råde folk til å kjøpe. Også nå. Det er den Tommelfringere reglene jeg har. Men i det ligger det også at hvis du skal bo en plass mindre enn tre år, så vil jeg ikke kjøpt. Heller ikke nå. Det er forholdsvis mange... selv i dagens marked som selges med tap. Ikke Ikke nominellt hvis du måler hva de ble kjøpt til og hva de da ble solgt til, men hvis du tar med kostnadene, altså både inngangskostnaden, gjerne dokumentavgift på 2,5 prosent, og utgangskostnaden, meglehonorar, annonsering, så viser blant annet Statistikks prognosesenteret at det er forholdsvis mye tap. Dette er jo primært for boligeigere som har eidbolig inne i i en til tre år, kan man si. Altså en ganske kort horisont. Og fordi mange... Mange undervurderer rett og slett de høye kostnadene som er ved handelen med bolig. Som jeg nevnte, dokumentavgift når du kjøper, andre gebyrer og salgskostnader. Det blir jo fort 100-150 000, derfor en 2-3 roms leilighet i en av de større byene. Og det er jo penger du faktisk må tjene inn, enten at du da slipper å betale husleier, Det er en besparelse der, men så skal du betale rentekostnaden. Eller, som mange kanskje redder seg inn i, at boligpriserne stiger mer enn forventet. Men det gjør i hvert fall at jeg ikke anbefaler folk å kjøpe bolig med mindre de har mer enn tre års perspektiv, helst opp mot fem, altså mellom tre til fem år. Og det er klart det er mer likvidt marked, altså typ Oslo, Stavanger, eller i hvert fall Oslo-Bergen, Tromsø. Det er lettere å gå inn å eie en bolig på kortere perspektiv. Hvis du skal eie, eller du skal få din bolig i utkanten av Steinkjær, eller på Gjeren, på en litt mindre plass, så bør du nok ha et litt større tidsperspektiv, både fordi at du sannsynligvis må betale dokumentavgift, det er ikke så mange plasser som har bordslagsmodeller, som er jo på en måte en besparelse eventuelt ved kjøpskostnad, men også fordi det tar lengre tid, det er ikke så lett å få solgt boligerne i de områdene. Så 3-5 års perspektiv, har du det, så vil jeg nok råde folk til å kjøpe i løpet av. Hvis de tenker at de skal bo en plass 3-5 år, og dette gjelder også for eksempel studenter som nå flytter og har muligheten til å kjøpe noe, er sikre på at de skal bo der i 5 år og ta mastergrad, ja, så bør de vurdere kanskje å kjøpe Så er det jo da det andre, min andre tommerføring i regel, timing. Altså, hvis du svarer ja på det første, jeg ønsker å bo her, jeg skal bo her i 35 år, og jeg vil kjøpe, så mener jeg timing ikke er så viktig. Men, så skal jeg motseie meg selv litt, for Jeg synes jo, som sagt, har du bestemt deg så skal du kjøpe, men det er noen gang sånn at boligprissender i Norge følger et ganske likt sesongmønster. Vi har en ganske stor prisvekst vanligvis på våren. Før så var det mer For 10-20 år siden var det mer typ mars til mai. Nå har det flyttet seg enda lenger mot nyttår, så den sterkeste veksten finner du mellom januar til mars, mars-april. Det har vært noen bølgedaler enkeltår i boligprismarkedet, spesielt under finanskrisen i 2008, og så var det en dupp rundt 2013-2014. Du har jo også hatt enkelte regioner som har hatt svært tregt boligmarked i, spesielt disse årene, Hordaland, Agder, Rogaland, og følger oljepris-sjokk. Men i det store av det hele så har vi jo hatt en mange dobling av boligprisene fra begynnelsen av 90-tallet som var... fra 87 til 93 så opplevde nordmenn en ganske stor boligprisnedgang fra 92 til 93 så har det gått stort sett gjemt og trutt opp mens typisk sesongmønster er altså rask vekst et nyttår, januar til mars noe utflading frem mot sommeren og så kanskje en liten nedgang på høsten Så det er, hvis du isolerer, altså ser på prisveksten år for år, så er det i hovedsak veksten i årets tre første måned som trekker opp hele årsveksten. Så den er viktig. 2020 var litt unormalt år i så møte. Det hadde en ganske sterk vekst også på høsten. Fyrt opp av det nærmest omvendte rentesjokket. Vi ble sjokkert over hvor lave renter det var mulig å låne til. Men også i 2020 så hadde vi en veldig sterk januar måned. 3,3 prosent var vel den omtrent på linje med det som var i januar i år. Det er den enkeltmåneden hvor de priserne stiger absolutt mest av i løpet av et år. Så dette skjedde jo igjen. Så Det kan være smart, hvis du er selger i hvert fall, å starte prosessen nå. Altså, i alle fall bestemmer deg for hvilken eiendomsmekler du skal velge, inviterer noen av de til å ta en kikk på boligen, slik at du får et sett inntrykk av hvem som er best eiendom til selgeren etter din eiendom. Det er ikke så mange oppdrag som kommer inn i løpet av januar og første halvdelen av februar for meglene, så de må jobbe raskere og jobbe bra med å forberede ditt salg. Så kommer det litt mer boliger til salgse utøver. utover våren. Så det kan være at du rett og slett skal skynde deg på litt hvis du skal selge boligen nå. Det er vel noe i det ordtaket om at man først har bestemt seg for at man skal kjøpe noe nytt innen et årstid, så er det vel gjerne ofte at det skjer innen 2-3 måneder enn 12 måneder også. Det er helt riktig, og mange myggelere sier at når de snakker med folk, og banker, når de snakker med folk som har en horisont på 2-3 år, så blir realiteten ofte 1-2 eller mindre enn ett år, altså når det når når når beslutningen tas, ja. Ja, vi solgte jo selv på høsten og hadde egentlig god vi hadde masse meglere på audition, og valgte ut ingen av disse på audition, men noen andre, og det var en fin opplevelse det egentlig, du får fryktelig mange telefoner etterkant, for folk lurer på om de skal jo close avtalen eller ikke, så det er litt telefonkjør når du får dem inn, men det er veldig lurt å ha inn mange meglere inn, hvis du har tid til, nå sitter folk på hjemmekontoret uansett, så da kan du få en hyggelig megler inn, som kan ta en titt på boligen din og gi deg et anslag på pris, og at du allerede har gjort litt hjemmelekser og sånne ting, før du plutselig kjøper noe og skal hive den ut på markedet i Huasta. Ja, og jeg tenker spesielt hvis du sitter med type familiebolig, altså hus, tomansbolig eller rekkehus som har hage. Altså, da er det svært mange som tenker, ok, da skal jeg i hvert fall vente til april-mai, for da viser jo hagen seg for sin beste sida, ikke sant? Januar, nå er det jo bikkekalt, og Mange steder i landet er det dekket til og med på jæren. Tenk deg, så er det dekket med et tynt lag med snø. Ellers er det bare grått og kjedelig ute. Men problemet med det er at du som skal selge bolig, at nesten alle tenker likt. Derfor blir det et rørsj. i perioden april og mai med familieboliger, hager, da skal det ut og vise seg. Men hvis du derimot våger å legge den ut nå i februar og mars, skal ikke se bort fra at du får et enda bedre og mer kjøpere på e-kjøpene. på din visning enn hvis du utsetter dette noen måneder, for da er du ganske, faktisk alene om akkurat den type bolig. Det er noe som kan dømme seg for deg. Ja, det er et veldig godt tips. Jeg har også historie for virkeligheten der også. En bolig som vi alltid har å si nei til, ble nå i januar solgt for 1,5 million kroner over det den gikk for i september, eller var det i begynnelsen av oktober? Og det var helt vilt, det var førvisning. Dette var kun privatvisninger, så hvis du sitter på en typisk rekkehus, to-månsbolig, en-bolig til fornuftig pris, så er du i nærheten av en by, vel å merke, så må du vite at det er mange som sitter i byen og oppdaterer, finner daglig på jakt etter denne type objekter, og kanskje kan se litt mellom fingrene på at bildene av hagen kanskje ikke er de beste akkurat nå. Så benytt av muligheten Men for å ha muligheten Så trenger man jo cash Man trenger penger Rett og slett Mer enn en bag med penger faktisk For å kjøpe noe i de store byene Og der kan man jo banke opp, kan man ikke banke på dørene hos foreldrene også her, Halger, hvis man har mulighet til det? Ja, det er jo mange som gjør det i hvert fall. Nå er det vel over halvparten av, godt over halvparten viser tall fra de større bankene, av for første gang så interpeleret, som får økonomisk hjelp fra foreldrene. Og da er det jo i hovedsak som kursjonister eller meddeltaker av de foreldrene går inn å yte økonomisk hjelp. Jeg tenkte at vi skulle ta litt for oss, for det merker jeg er jo noe som mange spør om, og ikke helt forstår forskjellen på. Og det er ganske stor forskjell mellom de to måtene å hjelpe de unge inn på boligmarkedet på. Altså enten kursjon eller medlandtaker. Bankene ønsker jo å ha mest mulig sikkerhet bak pengene som de låner ut. Og hvis du tenker en medlåntaker, da har du altså ansvar for hele lånet, sammen med den som er hovedlåntaker. Så dere som foreldre vil da få valget, eller ikke få valget, men dere er da ansvarlig for dette, sammen med hovedlåntaker eller sønnelatter. Og det vil si at det er ansvarlig helt til lånet i grunnspunktet er nedbetalt. Og dette er jo det som skiller medlåntaker fra kursjonist, hvor du i større grad kan velge å garantere for deler av eller hele lånet. Og det her kommer litt til bankens rolle, fordi det er klart at banken ønsker helst at du som foreldre skal være ansvarlig for så mye av lånet som mulig. Og så er det du da, som foreldre, som bør passe på at helst at de ikke er ansvarlige for mer enn for eksempel det som skal til for å stave kave om egenkapital. At dere gir bare krasjon for de 15 prosent da, eksempelvis, eller mindre hvis det er datter eller sønn har noe mer enn kapitalskjøl. Så det er viktig å skille mellom de to. Det er ikke hipp som happ om du velger å være medlemtaker eller kursjonist. Og hvis du skal begrense ditt økonomiske ansvar og risiko i et boligkjøp for barna dine, så bør du for det første bare velge å ha deler av lånet som kursjonist, og dernest også helst sette litt krav til når den kursjonen skal bli nedbetalt. En kan for eksempel dele lånet i to og betale ned deres del, altså kursjonistens del, raskere enn hovedlånet. Hvis det er mulig for eksempel å ha en ganske rask nedbetaling av topplånet og ha en veldig lang nedbetalingstid, eventuelt hvis det er mulig avdragsfrihet på hoveddelen, så vil dere jo altså bli kvitt kursjonsansvaret raskere. Det er fornuftig av to grunner. For det første så kan det jo være at det er andre i familien som ønsker å være eller at dere skal være kursionister for de. Det kan være at dere er yngre barn. Det er ikke sikkert at dere får lov til det når dere har allerede kursionsansvar for barn nummer en. Det andre er jo at dere kanskje har lyst til å gjøre andre ting med deres lån, altså deres lån. Hovedlånet, altså det som dere selv har. Kanskje skal pusse opp, kanskje skal kjøpe hytte, men selv om dere har verdens beste barn som betaler på prikken, altså på dagen, boliglånet sitt, og det er aldri nødt til å utøve den krasjonsansvaret sånn sett. så vil det telle negativt ved en lånevurdering. Og banken vil i ukanspunktet ikke kunne låne dere mer enn fem ganger inntekt. Og der er det jeg ser at en del foreldre eller vestforeldre sliter, ikke på egenkapital, de har masse sikkerhet i egenbolig, men det tilfredsstiller ikke kraven om maks fem ganger inntekt på total gjeld. For i total gjeld så tas det både hensyn til den gjeld du har nå, men også kansjonsansvaret som du har til barna også. Er du medlemtaker, eller har kansjonsansvar for hele lånet, så er det kanskje opp mot 2-3 millioner, mer muligens, som bindes opp i barnas lån slash kansjonsansvar. Så dette er litt viktig å være klar over som ... som foreldre. Altså, en sier ofte at en karsjonist er subsidiert ansvarlig, som betyr at ansvaret kun gjelder det som hovedansvaret faller fra. Det vil si at hovedlåntaker har ansvar for lånet, og karsjonisten blir kun ansvarlig hvis barna ikke tar ansvar og betaler i henhold til avtalen, og da er det også noen grenser på hvor tidlig dere blir tilknyttet, altså når dere får eventuelt varsel om mislyhold. Du har skrevet også guide om dette her for dine pengers lestere, så hvis du søker opp den på dinepenger.no, så kan du få enda, jeg tror det var et tips eller to til også, det er om mulig foreldrehjelp inn i boligmarkedet, men det er også kersjonist og mellomtaker som er de to hovedbolkene her da. Ja. En annen problematikk for de som sitter og selger og kjøper, som er tilbakekommende egentlig, skal man selge før man kjøper, akkurat rundt det der. Det er lett å svare på det, men det er ikke så lett å forholde seg til det. Hvis du selger en bolig, så er det jo... da er du ute av markedet fort. Og hvis du er ute av markedet en måned i Oslo, så kan det bety ganske mye penger, samtidig som du ikke får tak i den boligen du vil ha. Hva tenker du rundt dette her med å selge før man kjøper, Agar? Ja, det er ikke sant. Nå er vi jo, det er jo ofte slik at i et... stigende marked så vil folk kjøpe først og så vil de selge etterpå. Det kan være fornuftig økonomisk sett også, men det er klart da tar du opp en mye høyere risiko enn hvis du gjør det omvendt at du selger først og så deretter kjøper. Det er det ene. Det andre som kan være for så vidt fornuftig ved å gjøre det omvendt, at du faktisk selger før du kjøper, det er jo at du da vet nøyaktig hva du har rytte med. Du kan gå på visning. Det er mange som blir litt Det blir jo positivt overraskende når de selger og ser på hvor mye de faktisk får på boligen sin. Men de gjør dette, jeg holdt på å si, i den andre ekkefølgen først, så kjøper de noe. Og da er det jo basert på en antatt prisvurdering på objektet de i dag selger, så banken er jo nødt til å ta litt sånn forsiktighetshensyn. De legger også ofte en margin nedover. Så det betyr da at du ... kan kanskje ikke strekke deg så langt som hvis du hadde solgt i forkant, fordi at banken ikke lar deg få gjøre det. Hvis du derimot selger, så vet jo banken nøyaktig hva du får til. Det er ikke noe risiko ved at selger skal trekke seg det bindende bud, og pengene vil komme inn, og du vet nøyaktig hvor lang strikken er, sånn sett for ditt neste objekt kanskje. kanskje spesielt viktig når du flytter ut av byen og skal prøve å finne i markedet som er litt mer illekvid altså hvor det er lengre mellom objektene altså type eneboligmarked eller tomansboligmarked hvor det selges mindre hvis du også er litt nøye med hvor du skal gå og kjøpe en ny bolig ut fra skolekrets eller barnehagekrets så kan det være fornuftig sånn sett å selge først og så kjøpe Men, ikke lett det her. Hvis du er altså avhengig av dette, så kan du risikere plutselig at det tørker på det stedet der du ønsker å flytte til, altså i skolekretsen. Så du kommer i en sånn skvis med at du ikke får... Det er ikke nok objekter til salgs, rett og slett. Og så må du eventuelt da ut... Å dra hjem til foreldre og bo der, som du har erfaring med, Andreas. Ja, det er stas det å komme hjem og bo litt hjemme hos foreldrene sine. For vår del er det 14 dager. Vi kjøpte faktisk før vi solgte. Men det er noe sånn, når man kjøper litt lenger ut, ut, nei det betyr ikke noe hvis man er sånn som vi, noen som har slitt litt med å få solgt et hus og kanskje prøvd seg på en vel frisk pris så har man alltid det forhandlingskortet ok, du må gå ned i pris, men da må du drøye fem måneder med overtakelsen og vi så på det som en veldig liten risiko, for da kunne vi jo, hvis vi ikke fikk solgt i første runde, så kunne vi bare ta ned markedet, og så hive den ut på litt senere, og fortsatt være innenfor dette med tre måneder, men så gikk det heldigvis, uheldigvis, sånn at den ble solgt på første visning, og da hadde ikke kjøperne mulighet til å vente mer enn tre måneder, og det var akkurat to uker for lite, så... Jeg kan jo snakke mye om det er hva man fordeler og eventuelt noen ulemper. Det er et par ulemper med å mellomlagre hele livet sitt på et lite lager ut på Økern og flytte ned kjelleren til moren og faren sin selv for 14 dager. det er ikke bare positivt. Det er hyggelig, veldig hyggelig, men det er mye jobb, og du flytter på en måte i to prosesser i stedet for en. Så det er et argument for å hvertfall... Ja, det blir vel å kjøpe før man selger dette egentlig, men... Så er ting selvfølgelig mye mer komplisert når man har unger. Da er det barnehager, da er det skole, det er alt det som også må ordnes, i tillegg til at man bare skal flyttes over. Men en ting vi har vært for å sluppe med dette her er jo mellomfinansiering. Det slipper vi. Men siden vi er gjeldsfri noen uker. Det er det. Men det er jo de som må ty til det også, og det kan jo bli en ganske kostbar affære. Ja, det er det. Det er jo en ulempe med nettopp å velge å da kjøpe først og selge etterpå. Fordi at da, med mindre du klarer å ordne en veldig lang overtakelse på boligen du kjøper, en fasisk kort på boligen du skal selge, så vil du ha to lån i en periode, ikke sant? Så Og det er dyrt, i utgangspunktet veldig dyrt. Altså medanfinansiering, det er altså et ekstra lån i den perioden du eventuelt eier to boliger samtidig. Dette er ganske vanlig, så ikke bli skremt av å ha det, og spesielt når tiden er gode, og da folk velger å... å kjøpe først og så selge etterpå. Så opplever hun ikke det som en veldig stor risiko når boligpriserne er såpass høye og såpass likvid som det er akkurat nå. Så velger hun altså en mellomfinansiering. Det er slik at ... lånet på den nye boligen du da har, gjerne blir mellomfinansieringslånet. Inntil du har solgt den gamle boligen, så har du kjøpt en ny bolig, og det kan bli ganske betydelig, ikke sant? Du har kjøpt en ny bolig til 5-6 millioner, så har du altså mellomfinansieringslån på det. Og den Det er mest vanlig å avtale en periode i ukansk brukt mellom 6-12 måneder for et medlemsfinansieringslån. Det kan godt være at det går mye kortere, kanskje det bare går en måned eller to, før du klarer å innfri det lånet, altså at du får solgt din gamle bolig. Men hvis det tar lenger tid, og hvis det kan også ta lenger enn 12 måneder ved et dårlig marked, så kan det nok avtales en lengre periode for dette mellomfinansieringslånet, men da kan nok banken kreve at du begynner å betale avdrag i dette lånet, som jo i utgangspunktet ofte settes som et avdragsfritt avdrag. Men det er gjerne litt friske renter på dette mellomfjanseringslånet, har jeg hørt fra de tilbudene vi har sett. Det er helt riktig, og det er en av ulempene med det. Noen banker har forholdsvis høye renter, Og i tillegg, og det er det som er litt kjedelig, det er ikke så transparent. Altså, hvis du har et gammelt boliglån og vurderer om du har en god nok rente, så er det bare å klikke på finansportalen.no eller spørre hva venner har, så får du et bilde av om du har en konkurransedyktig på ditt eksisterende boliglån. Mellomfinansiering, det er ikke like gjennomsiktig, det er ikke like lett å sammenligne for så vidt, men bankene opererer ikke nødvendigvis med faste, eller offisielle kan du si, prislister for dette med mellomfinansiering da kan det bli oppgitt en rente basert på akkurat din eller den risikoen som banken vurderer for deg da så det er ikke alle som oppgir dette på offisielle liste Jeg så jo at nettjenesten Renterad da, de gjorde jo en sammenligning av dette for et tid tilbake. Ja, kanskje det var i høst da. Så det var jo etter rentekuttene, der de så på med data fra finansportalen, hvilke renter som ble tilbudt i ulike banker. De beste på det tidspunktet var landkredit med 2,6. Men det var helt opp mot 5-6%. Sånn som for eksempel Sparbank 1 Telemark oppgav at de krevde 5,4% på det tidspunktet for mellomfinansiering. mens for eksempel både DNB, Nordea og Sparbank 1 ikke oppgav i det hele tatt listepriser eller priser for miljøfinansiering for de mener at det er en individuell rentesetting da og da har man sendt en spesifikk forspørsel på ok, jeg har akkurat denne boligen nå og jeg har et nytt nødvendig lån sånn, så hvilken rente får jeg oppgitt da? Så kan det med å tillegge krydder Det er en ganske betydende forskjell her da Det er det, og i tillegg så... På 3 prosent. Ja, det blir mye penger på store lån, og i tillegg så er det jo mange av disse som ser sitt snitt ut krydre hele pakka med litt administrasjonsgebyrer og sånt, som også kan strekke seg til ganske mange tusen kroner. Ikke sant? I tillegg til dette her. Så ja, mellomfinering, det må til noen ganger, men klarer man å unngå det, så er det vel kanskje en stor fordel. Og husk, her er det forhandlings, og her er det prutte mannhalt å si. Altså her er det mulighet til å forhandle og prøve å få renter på mellomfinansieringen din så langt ned mot den renter som du kommer til å betale eller betale for at det nå er en låne ditt. Så der må jo være målet, så er det jo da hvor langt ned banken faktisk kan gå. For det er ikke tvil om at de tar en høyere risiko, selvfølgelig ved å låne penger, eller låne kanskje 10 millioner kroner i en periode, når du egentlig ikke har kapital eller inntekt for å betjene. på mer enn kanskje 4-6 millioner. Så de tar en høyere risiko, derfor er det jo ikke rimelig at de også tar en høyere rente enn de tar på et ordinært boliglån. Men prøv å få den så langt ned i hvert fall mot det ordinære boliglånet som mulig, og som jeg nevnte, altså landkredit i dette eksempelet ga jo 2,6, så har vel en rente på denne boliglånet på bestemmel enn 1,3 til 1,6 kanskje, ligger noe rundt om der da, tror jeg. Og dette gebyret er også fullt mulig å prute på, det har jeg forståelse og erfaring fra, selv om vi ikke trengte å bruke det til slutt, så gikk det an å prute ned godt over 50 prosent, hvis du bare er overtalende, hvis du bare overtaler lenge og vel, så lykkes til dem faktisk på det. Så det er muligheter ute. Det er muligheter. Du må ikke ta til takke med alt det du får servert for bankene. Det er mulig å forhandle litt også. Det er det. Og heldigvis er det sånn nå at de aller fleste banker gir mellomfinansiering i de fleste situasjoner. Det har vært perioder hvor den kranen har blitt strupet helt igjen, altså skrudd helt igjen fra bankene. Under finanskrisen var det flere banker som rett og slett ikke ga mellomfinansiering. De ville ikke at kunden skulle kjøpe noe nytt før det var solgt, rett og slett. Så de vil ikke ta den risikoen, men det var jo en ganske ekstrem situasjon, men vi har også senere i 2013-2014 opplevd noe av det samme, og i enkelte regioner så vil nok bankene kanskje kreve at du rett og slett selger før du kjøper. Så det er ikke gitt at du har den muligheten og kan velge selv når du faktisk skal kjøpe, så det er veldig viktig selvfølgelig da at du har en dialog med banken gående og er sikker på at du vil få emellemfinansiering hvis du velger å kjøpe før du selger. Jeg tror vi må dra opp streken her nå, Holger. Takk for denne gangen. det er spennende tider i boligmarkedet, og jeg husker jo selv når man skal kjøpe bolig for første gang at det var litt sånn ekstra spennende det er spennende uansett, men det var sånn ekstra spennende den første gangen, og ekstra gøy når man gikk inn i sin egen bolig for første gang, første bolig man eier spinka spart i flere år for å få til det er gøy det er veldig gøy, det er ikke et bedre ord å si enn at det er gøy øhm Men, håper du har fått med deg noen tips i denne podden, da. For at du også kan få lov til å oppleve den følelsen av det å gå inn i sitt eget hjem, det er ganske stort. Vi takker for nå, Halge, fra hjemmekontoret på Oslo Øst. Ja. Takk for at du så på! denne skåden to og en halv time hver dag for å få levert ungene i en barnehage og hentet dem. Det gleder de også til. Så det er mye, mye å glede seg til å se frem til. Så du allerede får jo en ny episode, du som hører på, får en ny episode fra Pengerådet i morgen, hvor halvgeis svaret på spørsmål som dere har sendt inn. De kan dere sende inn til tipsetdinnepenger.no, eller så kan du sende oss en melding via Facebook eller Instagram. Vi heter Dinne Penger begge steder. Der kan du også sende oss tilbakemelding på denne podcasten her, og Just ros og ris, er det noe du vil høre mer om, mindre om? Vi tar imot alt av tilbakemelding, og det er bare veldig hyggelig. Det var en lang outro. Vi må ikke glemme Magne som sitter her på sitt hjemkontor på Sagene i Oslo, og syr dette sammen til en fin podcast til deg. Takk til deg, Magne, og så høres vi igjen om oss til igjen. Ha det bra. På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatnøye.