#293 Leie eller eie bolig når boligprisene er flate og rentene stiger?

Husk at de aller beste rådene for din private økonomi, de finner du på dinepenger.no Lenge har spørsmålet om det lønner seg å leie eller å eie bolig vært et enkelt spørsmål å svare på. Men nå er boligmarkedet i endring, rentene stiger, og samtidig som boligprisen også fortsetter å stige. Og så blir jo alt annet i samfunnet også dyrere. Lønner det seg fortsatt å eie egen bolig, eller er det faktisk nå man bør leie en bolighalge i Kvatsheim? Det skal vi snakke om i denne episoden av Pengerådet. Vi har jo akkurat sett boligpristall for april måned, som viste fortsatt vekst i boligmarkedet. Litt svak, eller helt flatt egentlig, hvis du skal se på de sesongjusterte tallene. Men også er boligpristen opp 6,2 prosent de siste 12 månedene, så det går jo fortsatt oppover der også. Ja, det gjør det, men det var jo en utflating i april. Det var jo, hvis du sesongjusterer dette, så har det vært flate priser i den måneden. Og det er jo en for så vidt markant endring fra de foregående tre månedene, hvor det har vært en sterk oppgang. Men Det er ikke, altså, misforståelig rett, altså jeg vet ikke hvor mye vekt du skal legge på den store oppgangen som var de første tre månedene, fordi for det første så er det jo ofte da det er en sterk prisvekst, altså på starten av året. Denne, altså i 2022, så var denne effekten ganske ekstra sterk på grunn av at det Den nye såkalt avhenningsloven trådde i kraft, noe som gjorde at mange rett og slett utsatte boligsalget sitt, for det er større krav til dokumentasjon når man selger bolig nå i 2022 versus 2021. Og det kom nok, jeg vil ikke si det som en overraskelse for mange, men det gjorde i hvert fall at prosessen ble større. er forsinket hos en del som skulle selge bolig og i stedet for da kanskje å selge dette i januar så så de for seg å selge det boligen i mars, april eller mai og Og det medførtes svært lite for salg. Så etterspørselen var ikke nødvendigvis så mye større enn den var i året før, eller året før der igjen. Men rett og slett tilbudet mye mindre, og da ble også prisoppgangen ganske stor. Nå i april var det litt mer balanse i markedet, og så skal man være forsiktig med å lese alt for mye ut av tallene også for mars-april, fordi at du har påsken som i alle fall for april i år, var en faktor. For da har du på en måte nesten to uker hvor markedet blir litt sånn igjen pauset som følge av at at det er lite salg i påskedagene. Vi skal snakke mer om boligpriser og sånt etterpå, men vi skal litt tilbake til det innledende spørsmålet her, nemlig dette mellom å eie og leie. Har du fått spørsmål de siste 30 årene, så har det vel vært et veldig enkelt svar på det spørsmålet, har det ikke det? Ja, Medlemindret? Jo, sånn i retro... Du skulle bare svare ja for et genialt spørsmål, Andreas. Så begynner du å dra på det. Ja, i retrospekt så er det jo alltid, eller har det definitivt vært det. Altså da har han jo sett ganske enkelt i bakspillet at det har vært selvfølgelig kunstig å... å eie, men man må jo da ta noen fortsetninger for hva som vil komme og Det har ikke vært så mange perioder de siste kanskje 20-30 årene at vi har sett for oss en såpass sterk renteøkning som vi ser for oss nå de neste to årene, hvis vi skal tro Norges Bank og sjefeøkonomene. Det forklytter jo dette bildet litt om eier versus leier, fordi at ja, det Det har nok, selv om du bare har hatt brillene fremover, så har det som regel regnestykket gått opp i favor av å eie bolig. Det gjør det fortsatt. Det er bare det at nå må du ha en litt lengre tidshorisont enn du har kunnet ha de siste ti årene. Og Og hovedgrunnen til det er da, som vi var inne på, først og fremst rentene som er på vei opp, for rentene er jo den største kostnaden ved å eie bolig. Leie, altså husleien, forventer man ikke skal stige like mye, og husleiene har heller ikke steget så mye som man kanskje skulle ønske. som ville være naturlig da, hvis du ser på utviklingen i boligprisene de siste ti årene. Så det vil da være å eie bolig fremover og fortsatt ikke så mye dyrere å leie. Rentene er en side av denne ligningen, en annen er jo prisene. Boligprisene har jo da steget og er på noe all time high, selv om det ikke var med en 0,3 prosent økning i april. så er de svært, svært høye. De er steget i hele pandemien ganske sterkt. 20 til 2022. Og det betyr jo også, det gjør jo også noe med kostnaden ved å eie, fordi at det er en større sum du må gange rentekostnaden med, rett og slett. Fordi du har jo sett gravet deg godt ned i disse tallene her, som alltid. Og og satt opp et regnestykke rett og slett over dette her, for å være litt konkrete på dette. For jeg tror mange tenker at når du kjøper en bolig, så er den kostnaden du har med den boligen, det er boliglånet du må betale hver måned. Men det er jo langt flere linjer i akkurat det kostnadsregnskapet der. Absolutt. Og når jeg tar, som vi skal gjøre nå, går inn i et konkret samfunn, regnestikk et konkret kjøp, så må jeg understreke at jeg har gjort denne analysen på ganske mange ulike bolig, boligtyper og ikke minst ulike regioner. Nå skal vi jo dykke litt ned i jeg vil ikke kalle det mest ekstreme pristilfellet, men vi skal i hvert fall se på det største boligmarkedet vi har, nemlig Oslo, men presisere at det er jo også det markedet hvor boligerne er høyest verdtsatt. Altså, vi ser jo på en toromsleilighet i Oslo, Men det er jo også en grunn til det, fordi at dette markedet har ofte den rosa ledetrøya rett og slett, hvis vi kan bruke sykkelsjangongen, for resten av boligmarkedet. Både når ting faller ned og ting går opp. Sånn sett er det verdt å merke seg at for eksempel i 2021 var boligprisene steig. En av de regionene de steg minst i da, var nettopp Oslo. Så spørsmålet er jo da om det indikerer en endring i boligmarkedet. Så du kan si at når vi setter opp et slikt regnestykke, da er det jo viktig at vi blant annet låser renteelementet, i hvert fall til en viss grad. Fordi det er litt meningsløst å ta et sånt regnestykke i dag basert på den renta du får tilbud om. Så når du går til banken for et finansieringsbevis og et lånetilbud, så er jo gjerne det med en rente på 2-2,5 prosent. Noe der omkring alt dette, hvilken type kunde du er og hvor god sikkerhet du har. Men det er jo ikke den renta man forventer de neste to årene. Men hva vil den renta bli? Noen tror at den, altså Norges Bank tror jo at den kommer til like over 4%, altså boligrenter da, i utgangen av vel 2023. Mens andre tror den kommer til å være noe mindre. Det vi vet i hvert fall er at det eksisterer jo et fast rentemarked her, så du kan jo låse boligrenterne i dette regnestykket på 3, 5 eller 10 år. Og jeg har brukt 5 år i dette tilfellet. 3,60 er vel det som er mulig å få. Dette endrer seg litt fra uke til uke, men jeg brukte for 3,60 prosent i de neste fem årene. Og ja, det ligger jo under 4 prosent som jeg indikerte. Det betyr ikke nødvendigvis det er en god deal å løpe og binde på 3,6, fordi at du må huske at da betaler du også 3,6 fra med i morgen, i en periode hvor renter kommer til å være under dette i noen måneder eller år fremover. Så det er jo det markedet mener i snitt, flytende renter kommer til å være. Så det er det vi tar utgangspunkt i da. La oss begynne med regnestykket. Du har tatt utgangspunkt i en toroms på ... 38 kvadratmeter på Torshov i Oslo som du fant på Finn rett og slett. Du har ikke kjøpt den da, du bare fant den til 3,8 millioner kroner. Det er det som er utgangspunktet for denne her. og markedsprisen på utleie i samme område, 13 000 kroner. Har du tatt det litt da? Nei, jeg tror vi er litt snille rett og slett. Jeg har veldig mange søk både på boligpriser og på leiepriser. Dette er ikke noe ekstremt leilighet, men det er klart at mange i andre byer vil falle litt av stolen for de høye kvadratmeterpriserne, men så er jo også leieprisen høy. Men jeg tror heller ikke det er at jeg har tatt i så mye. Jeg tror 13 000 virker som å være forholdsvis snilt, men faktisk oppnålet i dette området. Så da har vi rentekostnaden på den ene siden, og vi har da leie, altså det du sparer i leie. Det du sparer i leie, hvis du ser på eier versus leieregnesdykker, så er jo det som er den relevante delen. Alternativkostnadene dine kan du seifere. I stedet for å betale renter og alt det her, så kan du altså leie. Fordi når du setter opp dette regnestykket for eier så må du huske på at det ikke bare er renter du skal ta hensyn til og der må man også huske på at den får jo 22% rentefradrag så du skal jo justere ned de 3,60 eller det måntlige rentekostnaden med 22% for det er det du får tilbake på skatten og det er 22% som jeg presiserer, det er ikke 28% slik det var for noen år siden. Husk også at du skal ikke ta med avdrag i dette regnestykket, for det er jo sparing. Det vil si at du betaler ned på boliglån, så blir den boligen litt mer din og litt mindre banken sin for hver eneste måned. Men det er ikke riktig å ta det med i et sånt lønnsomhetsregnestykke, men det er avdrag som er viktig å ta med. i et sånt budsjett da, selvfølgelig. Et likviditetsbudsjett, for du må jo være trygg på at du kan faktisk betale også avdragene til banken, fordi at med mindre sikkerheten din er, altså med mindre lånet ditt er under 60 prosent av boligverdien, så får du i ukanspunkt ikke avdragsfrihet fra banken. Dette er regulert av den såkalt utlånsforskriften. Det er ikke banken som bestemmer dette, og derfor må du ta med avdragene dine når du skal sette opp rett og slett hva økonomien din rent likviditetsmessig makter her. Men i et lønnsomhetsegnestykke så er det ikke riktig å ta med avdragene. Det du derimot skal ta med, det er for eksempel fellesutgifte, Det ser du ofte når du ser gjennom boligannonser, så står det hvor mye som er satt opp i fellesutgifter. Noen kaller det også husleie, må selvfølgelig ikke blandes med en ordinær husleie for de som leier, men det er noe du betaler for bygningsforsikring, kabeltv, kanskje det er lagt inn. brevbånd for hele sammei eller bordslaget, og det er kommunale avgifter også inkludert gjerne i de fellesutgiftene, for ikke å snakke om tips, noe moking, altså vaktmester tjeneste. Oppvarming ofte også? Ja, hvis du er heldig så har du også, i hvert fall for de som har hatt de siste årene med oppvarming, så er det for så vidt, selv om det kom en regning der også, så har det jo vært for så vidt fordelagt med tanke på de høye stremprysene. Men det er ikke alle plasser hvor du har oppvarming inkludert i i fellesutgiftene. Noen har det, og noen også har varmt vann inkludert i fellesutgiftene. Så det må du jo huske på, ikke minst når du ser mellom boligenåndsarbeid som er inkludert i disse. Ja, så må man jo huske på at du må sette av litt penger hvert år til vidlikehold. Selv om det er en liten leilighet, så må det vidlikeholdes. Den må det, og det er klart kjøper du en helt ny eller fem år gammel leilighet, så er det ikke så mye du trenger å sette av vidlikehold der. Men i dette regnestykket som vi har brukt, så har vi satt opp rundt 10 000 kroner per år, og kan lett argumentere med at det skal være mye høyere. for eldre leiligheter, men der må du nesten se litt da på selv i forhold til hvilken type bolig du faktisk kjøper. Og I tillegg da, og dette er jo den største variablen egentlig som mange glemmer, så er det jo transaksjonskostnad som vi kaller det. Altså du må betale som regel noen penger når du kjøper boligen, og du må betale noen penger når du skal selge den. Og hvis du er da i markedet for La oss si at du skal eie denne boligen i to, tre, fire år, så gjør denne kostnaden til sammen svært mye. Når du skal kjøpe, så betaler den, hvis du kjøper en såkalt selveier, så betaler den 2,5 prosent dokumentavgift til staten. Det vil si 25 000 for hver million. Boligen er verdt tre millioner for eksempel, så er du oppe i 75 000 kroner. Har du da nesten 4 millioner, som i dette tilfellet, så er det jo altså opp i nesten 100 000 kroner til staten. Så det er en ganske betydelig kostnad. Et lite tips når det gjelder akkurat det med dokumentavgift, som ikke alle klarer hvert, men hvis du kjøper i et bordslag, altså du har jo gjerne Leilighet og bolig er gjerne organisert enten som et samvei, du kjøper en selveiger eller et bodslag, og da kjøper du en bodslagsleilighet. Hvis du kjøper, i sist nevnte, så betaler du ikke dokumentavgift til staten, betaler kanskje et lite gebyr til bodslag eller forretningsfører, men det er bare en brøkdel av det du ville betalt i dokumentavgift. Så denne leiligheten her, kanskje du hadde betalt noen... 3-7 tusen, et eller annet sånt, ikke byer, i stedet for nesten 100.000. Så det er jo viktig å være klare ved, men de fleste boliger, i hvert fall utenfor de største byene, er jo selveigere, ikke bordslag. Og så er det jo sånn, når du skal selge denne boligen igjen, og det må du ikke glemme, så da er det ikke noen store avgifter, men det er jo... meglerhonorar, det er annonsering altså Finn skal jo ha sine penger gjerne og det er jo blitt litt dyrere etter nyttår å utføre et salg for du skal også betale for for en boligrapport Og der gjørs det en mye større jobb enn det ble gjort for eksempel for et par år siden av en taksmann. Så i alt så blir jo kostnaden gjerne godt over 200 000 for en slik leilighet som vi ser på. Det var nok om forutsetningene. La oss dykke litt ned i tallene. Du har altså satt opp tall, justert med KPI-indeksen, konsumprisindeksen, for hvert år. Det er da snakk om fem år. Ja. Og hva viser tallene? Så jeg skal ikke drukke veldig ned fra år til år, og hva det blir i kroner å gjøre nødvendigvis, men... Det viser at du havner allerede etter år 1 et lite pluss ved å eie, ikke leie. For du sparer denne store leiekostnaden. Det som er viktig å huske på her er at man... Man får jo ikke noe fradrag for å leie. Så ikke sant, hvis du står da mellom disse to valgene, så er det jo sånn at staten på en måte nødser deg litt til å leie, fordi den gir da 22% fradrag, så det er bare 78% av rentene du betaler. Resten får du tilbake av staten. ved lavere skattetrekk, eller at du får det tilbake skatteoppgjøret etterpå. Mens når du leier så er det 100% av de pengene som du må ut med, du får ingenting tilbake. Så du havner jo litt i pluss delvis av den grunnen Det kompenserer både for denne rentekostnaden på 3,6 og andre boligkostnader, men det som øyelegger det for den som kjøper kortsiktig, det er jo disse svære transaksjonskostnadene. Du betaler nesten 100 000 i kjøpskostnader, i hvert fall for den type bolig som vi snakker om, rundt 4 mil, og skal du også selge den, så etter fem år, hva sier det da? Du skal eie den i fem år. når du skal selge, når du også tar med annonsering, megalagkastnad og sånt, så får du faktisk et underskudd i denne perioden på 55 000 kroner. Det er det du tar på da, på å kjøpe en bolig, eie en bolig, versus å leie. Og så To ting her. For det første, hvis du ikke kjøper inn bordslag, så snur du dette til et øveskudd, for da vil du ikke ha betalt dokumentavgiften, for den trekker jo ned nesten 100 000. Det er det ene. Og det andre, en veldig viktig fortsetning her, vi har satt inn 0% verdigjøkning. Det er jo en forutsetning som etter så mange år med boligprisvekst steiler over. Men trekker du tidshorisonten enda lenger tilbake, og du har jo også hatt perioder i de siste 30 årene med lav eller negativ verdivekst, spesielt rundt finanskrisen, også for så vidt 2013-2014, Men går du enda lenger tilbake, så har du hatt perioder med flatt marked eller nedgang, så det er jo ikke utopisk dette. Men det er klart, jeg tror heller ikke at det er mest sannsynlig at vi i løpet av de neste fem årene ikke vil ha noen verdistigning. Så det er jo den forutsetningen du må kjøpe for at dette regnestykket til slutt skal falle i minus. Hvor mye prisvekst må du ha da? For før har vi sagt at skal du bo et sted tre år, da kan du kjøpe. Men hvis vi ser på de forutsetningene du har nå, hvor mye må boligprisene stige hvert år for at du helt enkelt skal gå i pluss med eie-leie-regnstykket? Ja, en mild prisoppgang på 2%, så vil det lønne seg å kjøpe så fremt du har over tre års tidsperspektiv. Det som har vært før er at det gjerne har gått i break-even allerede etter tre år, selv om du ikke har hatt noen prisoppgang på grunn av de lave rentene. Nå er det annerledes. Rentene har jo steget, og hvis du legger fast renter til grunn, så vil du få først etter 6-7 år, hensyn tatt til at det er 0% økning. Er det 2%, som er kanskje en middelprisoppgang, så vil du altså få tilbake pengene, eller du vil havne i 0 da etter 3 år, og eier du denne leiligheten enda lenger, så med 2% prisoppgang, så vil du komme i pluss versus å leie. Så hvis du har tro, for så vidt sånn som jeg også har, på at priserne fremover vil stige, i alle fall med 2% i året, så vil det lønne seg å kjøpe når man har minst tre års tidsperspektiv. Så det er jo på en måte den konklusjonen vi kan ta allerede nå i podcasten. Hva med alle de som flytter for å studere og kanskje har spart opp litt penger og har lyst til å kjøpe en bolig? Bør de heller da sikte seg inn mot leiemarkedet? Ja, det vil jeg nok si. Slik har det jo vært. tidligere også i å få seg, men da har den kanskje kunnet ha litt lavere tidshorisont. Det er jo folk som for eksempel vet at de skal støde der en plass i fem år, og da har det, som det så ut for for eksempel for fire-fem år siden, kunne lønt seg å kjøpe en bolig, selv om du ikke hadde noen prisoppgang. Nå derimot, så må du altså legge en viss prisoppgang inn i regnestykket for at dette skal svare seg. Jeg vil nok likevel anbefale hvis man har økonomi til det, å kjøpe bolig selv om man er student. Da må man selvfølgelig ha som regel en hjelp hjemmefra hvis man har typ 5 års tidsperspektiv. Da tror jeg det vil være mest lønnsomt. Men du må jo huske på at når man er student, så det kan være mange ting som er spillene i avgjørelsen. Dette er Du må jo være ganske sikker på at du skal faktisk også bo der hele den perioden. Hva med utveksling? Hva med at du plutselig finner ut at du kanskje skal gjøre bacheloren der, men ta masteren et annet sted, og så videre og så videre. Så det å leie bolig har en stor verdi ved en høy grad av fleksibilitet. Så det må man jo huske på. Og særlig de som kanskje skal bo et sted noen år, og så flytte for å ta master et annet sted. Det høres jo forlokknet ut å gå for en andelsleilighet, og da eventuelt kunne leie den ut. Men det er ikke alltid... Veldig mange vedtekter i bordets slags står at eventuelt utleie må godkjennes også. Så det må vi ha litt i bakhuvet, at det ikke bare er å leie ut en andelsleilighet. Ja, sjekk i hvert fall det. Det skal jo være... Rimelig greit å få leie ut din egen leilighet når du er borte i hvert fall inntil tre år, men man bør absolutt sjekke vedtekn og sjekke hva som styrelegger det grunn. Ja. Ja, før man kjøper, hvis det kan være en mulighet. Vi fikk jo i dag, da vi spillet dette her på tirsdag, fikk vi jo de siste inflasjonstallene. Inflasjon har jo kommet veldig på agendaen de siste månedene. Vil den generelle prisveksten i samfunnet ha noen som helst form for påvirkning på dette regnestykket her? Normalt sett så vil jo du få en økning i boligpriser når det er høyere inflasjon. Det er normalen. Jeg kan tenke at for eksempel prisen på nyboliger blir definitivt preget av inflasjonen, fordi at ikke minst den inflasjonssammenhvert de siste par årene er et ganske stort NTF skal dreve av for eksempel høyere byggekostnader, materiale, lønn til de bygningsarbeidere og så videre, stige mer enn inflasjonsforøvrig, og øke jo da nye boligpriserne, og drar med seg også priserne for bruktboliger. Så normalt vil en økende inflasjon også ta med seg boligpriserne. Men man kan tenke seg... Sekundær effekt av dette er at hvis dette kommer litt ut av kontroll, så må renta settes opp enda mer enn det Norges Bank har forutsatt. Så vil den økte rentekostnaden være veldig negativ for kjøpere, både nummer to og førstegangskjøpere. Så det er ikke gitt at den høye inflasjonen direkte vil påvirke boligpriserne positivt, for den har også en ja, den har også en effekt av at rentene stiger. Men så er det jo også sånn at inflasjonen, normalt sett i hvert fall, nå kan vi jo alltid diskutere av at denne inflasjonen er i gang satt av, om det er en på en måte såkalt tilbudssiden inflasjon eller etterspørselsinflasjon, men Men vi har tross alt lav, svært lav arbeidsledighet i dette landet. Vi har rundt 50 000 ledige jobber som skriker etter arbeidskraft, høy lønnsvekst, både blant bønn. Ikke mye sånn at bønn har høy lønnsvekst, men de har gode oppgjør i år. Og flere yrkesgrupper vil få det. Sånn at du vil jo også ha den effekten da, at ... at du vil få en høyere lønnsvekst som bidrar positivt til boligpriserne. Og ikke minst en ting er lønnsveksten, men en annen ting er jo denne følelsen av trygghet som et stramt arbeidsmarked gir, og det spiller jo direkte over på boligpriserne. Så Alt i alt så tror jeg nok, altså mitt syn i hvert fall på boligprisene fremvever også i de store byene er forholdsvis positivt. Så jeg legger egentlig til grunn at priserne skal stige da i det scenariet med minst 2%. Men man kan ikke være Altså det kan komme sorte svaner, det kan komme andre ting som bidrar negativt til disse priserne. Jeg må også understreke her at når jeg trukker frem dette eksempelet i Oslo, så er det jo for det at det er Norges største... boligmarked, og ofte prisførende for resten. Men det er klart, du kan fint sette inn noe av det som har vært mitt mål, altså når jeg har dratt igjennom folk i hvilke kostnader du må huske på, hva er effekten av et avdrag og så videre, så er det jo for at man skal kunne regne regne på dette også om man bor i Bodø eller i Fauske eller på Bryne eller i Vågå altså hva er eie versus leie for akkurat meg? Og da er det jo å gå på Finn og sjekke både boligpriser, men ikke minst leiepriser i det området du skal busette deg i. Og der kan du få litt andre utslag enn det jeg har hatt akkurat for Oslo. Og som regel, ikke alltid, men som regel i favør av Oslo, av eier faktisk. For det er sånn at boligpriserne i Oslo versus for eksempel Bryne, de er ganske store, men leiepriserne i de to byene den differensen, den relativt differensen der er ikke like stor så det må man jo også ta hensyn til Bra skal vi sette strek der for denne episoden av pengerådet takk skal du ha Halge fra din dacha nede på Sørlandet Magne, eller unnskyld poddfader, Don Magne Antonsen han sitter her i studio i Akerslata 55 sammen med meg Andreas Fredriksen Vi er tilbake igjen i morgen med spørsmål og svar. Den hører du på podden min. Og så er vi tilbake neste onsdag med en ny episode åpent og klart for alle og enhver. Har du noen tilbakemeldinger på denne episoden, send det til oss i tipset dinepenger.no eller en melding via Facebook eller Instagram hvor vi heter Dine Penger. og sist men absolutt ikke minst husk å melde deg inn i Facebook-gruppa vår som heter Pengerådet. Takk for at du hørte på. På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatøkonomi.