Forvent to rentehevinger som kan påvirke boligmarkedet, spesielt i Oslo, der prisene kan falle.
10:56
Boligmarkedet har vært preget av inflasjon og renteøkninger, noe som gjør det gunstigere å leie enn å eie.
18:40
Det er usikkerhet rundt lønnsomheten ved investering i leiligheter i Oslo, spesielt uten boligprisvekst som buffer.
27:48
Utleie kan være lønnsomt med riktig likviditet og langsiktig perspektiv, men vær forberedt på uforutsette kostnader og vedlikehold.
Transkript
Poeng
Jeg ville på det sterkeste anbefale å puste med lungene.
Humoristisk kommentar om rådet 'pust med magen' som tilbys av mange.
0,25 prosentpoeng høyere rente betyr 2 500 kroner i økte renteutgifter per million i lån.
Konkrent regneeksempel for å gjøre renteøkninger forståelige.
Med 4 millioner i lån og 0,5 prosentpoeng høyere rente blir effekten litt over tusenlappen per måned i likviditet.
Viser den likviditetsmessige effekten av renteøkninger med annuitetslån.
Å eie bolig har i mange år vært økonomisk sett mye bedre enn å leie – inntil 2021–2022, takket være lave og fallende renter og økte boligpriser.
Hovedpoenget i avsnittet om hvorfor regnestykket nå har snudd.
Utleieleiligheter som legges ut for salg har ofte lavere standard enn andre leiligheter i markedet, fordi utleiere ikke vedlikeholder boligen i årene før salg.
Interessant markedsinnsikt som demper prisveksten i Oslo.
Det er blitt gunstigere å leie bolig – og mindre gunstig å leie ut – på tross av at husleiene har økt.
Sentral konklusjon i hovedtemaet leie versus eie.
Når du betaler husleie får du ikke fradrag, men når du betaler bankrente får du 22 prosent fradrag.
Viktig skattemessig element i leie-versus-eie-regnestykket.
Det kan likevel skattemessig være en fordel å holde seg under fem utleieenheter.
Praktisk råd til de som leier ut flere boliger.
Selv med kun 3–4 leiligheter kan skattemyndighetene betrakte utleie som næringsvirksomhet ved Airbnb-lignende drift med hyppig utskifting.
Advarsel om at grensene for næringsbeskatning kan være lavere enn fire enheter.
Påstander
Det var et live-arrangement på Karl Johan tirsdag 28. april der publikum kunne høre på podcasten.
Referanse til tidligere arrangement.
Rentemøtet i Norges Bank finner sted klokka ti på en torsdag, to dager etter at podcasten spilles inn.
Om rentebeslutningen som ventes.
Flertallet av analytikerne forventer at Norges Bank setter opp renten i juni.
Om markedskonsensus.
Rentemøtet er et såkalt mellommøte, hvor rentebeslutninger historisk sett har vært sjeldnere.
Om Norges Banks møtekalender.
En renteøkning på 0,25 prosentpoeng gir 2 500 kroner i økte årlige renteutgifter per million lån.
Regneeksempel.
Med et lån på 4 millioner og renteøkning på i alt 0,5 prosentpoeng blir effekten litt over 1 000 kroner per måned i likviditet, med hensyn til lavere skattedrag.
Regneeksempel med annuitetseffekt.
Rentemarkedet konsensus er tre rentehevinger, mens sjeføkonomene mer tror på to – én i juni og én kanskje til høsten.
Om forventninger til rentebanen.
Rentene økes vanligvis med 0,25 prosentpoeng, unntatt under spesielle forhold som under pandemien og finanskrisen.
Om historisk rentepraksis.
Stavanger og Bergen stikker seg ut med spesielt sterke prisøkninger, mens Oslo har skuffet mer enn resten av landet.
Om regionale boligpriser hittil i år.
OBOS-prisene på brukte OBOS-boliger gikk opp 0,5 prosent på landsbasis, men falt 0,3 prosent i Oslo.
Om OBOS-prisstatistikken.
Prisene på boliger i Oslo faller vanligvis i april, med en jevn prissyklus med stigende priser januar til mars.
Om sesongvariasjon i boligpriser.
I snitt har boligprisene i Oslo falt med 0,5 prosent i april.
Om historisk april-statistikk.
Salgstiden for boliger varierer sterkt: rundt to uker i Bergen og opp til 90 dager i Østfold.
Om regional forskjell i omsetningstakt.
Det tok ett og et halvt år å selge podkastdeltakerens besteforeldres hus i Finnmark.
Personlig eksempel på lang salgstid utenfor Oslo.
Rentekurven snudde for rundt fire år siden, under pandemien, som følge av at inflasjonen tok av.
Om renteutviklingen.
Det ble to små rentekutt i fjor.
Om Norges Banks rentebeslutninger i fjor.
Rentemarkedet spår tre renteøkninger i løpet av 2026, mens sjeføkonomer mer har slått seg til ro med to.
Om fremtidige renteforventninger.
Eksempelleiligheten er en studentbolig (torumsleilighet) på Storo i Oslo, bygget i 2018, til salgs for 5,2 millioner kroner.
Konkrete detaljer om eksempelobjektet.
Markedsleien for denne typen bolig i Oslo er ca. 18 000 kroner i måneden.
Om leieprisnivået.
De beste tilbudene på fem års fastrentelån ligger rundt 5,3 prosent nominelt.
Om gjeldende rentenivåer.
Rentefradraget i Norge er på 22 prosent, ned fra opprinnelig 28 prosent, og var 25 prosent rundt 2015.
Om historikken til rentefradraget.
Regnestykket viser et likviditetsunderskudd på rundt 54 000 kroner i 2026 ved å eie versus leie, akkumulert 101 000 kroner ut i 2027.
Om resultatet av eie-versus-leie-analysen.
Kjøpskostnadene for leiligheten er 131 000 kroner i dokumentavgift og andre avgifter, og salgskostnadene er drøyt 100 000 kroner.
Om transaksjonskostnader.
Med 3 prosent årlig boligprisvekst kommer man i pluss etter år tre, med rundt 100 000 kroner, og etter år fem er overskuddet nesten 400 000 kroner.
Om scenarier med prisvekst.
Med 2 prosent årlig prisvekst er man ikke i pluss før år fire, med 110 000 kroner i pluss i år fem.
Om lavere prisvekstscenario.
Med 4 prosent prisvekst i snitt over fem år er man omtrent i null etter kjøp og salg, ettersom to tredjedeler av overskuddet går med til transaksjonskostnader.
Om kombinasjonen prisvekst og transaksjonskostnader.
Dersom boligprisene faller 4 prosent hvert år i fem år, blir tapet minus 1,3 millioner kroner.
Om et pessimistisk scenario.
Brutto yield i eksempelet er 4 prosent, målt som husleie mot boligens verdi.
Om avkastningsberegningen.
En del utleiere har omgjort selveierleiligheter til andelsleiligheter for å oppnå skattefritt salg, men det ble lagt en stopp for dette i statsbudsjettet.
Om skattepraksis og regelendringer.
Ved utleie av bolig betaler man skatt på beregnet overskudd etter at felleskostnader og vedlikehold er trukket fra.
Om skatteregler for utleie.
Med 4 prosent boligprisvekst og likviditeten holdt i hevd, gir utleie av eksempelleiligheten nesten en halv million i pluss etter fem år.
Om utleiescenarioet.
Vedlikeholdsestimatet i regnestykket er rundt 20 000 kroner i året, som ligger i overkant for en så ny leilighet.
Om vedlikeholdskostnader i analysen.
Har man inntil fire utleieenheter, beskattes utleien i praksis med 22 prosent; har man flere, risikerer man næringsbeskatning med skattesats godt opp i 40-prosenttallet.
Om skattesatser for boligutleie.
Podcasten er fra VG, og ansvarlig redaktør er Gard Steiro.
Om produksjonen.
Laster
Er det nå du skal leie i stedet for å eie? Eller er det eie i stedet for å leie som fortsatt gjelder?
Det er spørsmålet vi skal ta stilling til i dag, Halger. Først tenkte jeg å si takk for alle som møtte opp på Karls forrige tirsdag, tirsdag 28. april, og hørte på oss. Det var kjempegøy. Det var kreleløye, så jeg og Erling Bauthold har vel sagt. Dere to er jo det fineste som har kommet ut fra jern, vil du si det kanskje?
Nei, nå glemmer du brøyt, blant annet gravmaskinen. Men ja, altså, det var helt strålende å møte og snakke med de som vanligvis vi ikke ser, da.
Så det var jo et kjernepublikum som var der, og god stemning, og en fin, fin podcast. Ja, og vi håper jo å kunne gjenta dette her senere også. Da håper jeg at flere kan kanskje få mulighet til å komme. Vi er hvertfall veldig giret på det.
I dag, når denne podcasten slippes, ikke i dag når den blir spilles inn for surprise, surprise, vi spiller den inn et par dager før, så er det rentemøte. Klokka ti kommer dommen, og da sier Ida Voldenbakke at de setter opp renten, eller ned? I hvert fall ikke ned. Men spørsmålet er jo bare om hun sier at den ligger flatt, den pauser, altså ikke gjør noe nå, eller om de setter den opp. Det
Men analytikerne er vel flertallet forventer vel at de skal sette opp renter i juni. Dette er også såkalt mellommøte som gjør at hvis du ser historisk så har det vært sjeldnere rentebeslutninger på slike mellommøte, men det er ikke noe i veien for å gjøre det nå.
Og signalene fra sist møte var jo altså at nå skal rente opp, skal ikke ned, og at det kanskje fort an med tru. Og si på et boliglån på en million da, hvis du får en renteopp på 0,25 prosentpoeng, hva betyr det i økte renteutgifter? Sånn, ikke kommende annuitet og du får utsatt, hva betyr det i kroner å høre for en da? Sånn.
0,25 betyr to og et halvt tusen i økte renteutgifter for en million. Litt lavere da, hvis jeg trekker inn at de fleste annet vil til et stand og så videre. Jeg regner på at hvis vi får to renteøkninger, for det er jo nå i konsensus i rentemarkedet at vi får tre rentehevinger,
Spør du sjeføkonomene, de som regner på det, så tror jeg nok det ligger mer mot to rentehevinger. Og da, altså en i juni, og en kanskje til høsten.
Og skulle det bli to renteøkninger på i alt 0,5 prosentpoeng, for man øker vanligvis rentene med 0,25 prosent, med mindre det er spesielle forhold, sånn som det var for eksempel både under pandemien og finanskrisen, da tok det en veldig større javs. Men hvis man gjør det og øker 0,5 prosentpoeng, så vil man vel med et lån på 4 millioner,
få en effekt på litt over tusenlappen per måned i likviditet. Det er der du betaler ekstra, hvis du tar hensyn til at du får litt lavere skattedrekk. Fordi hvis da renta øker, så bør en kanskje også gå inn og redusere skattedrekket sitt litt. Så effekten her blir en drøy tusenlapp, eller det blir vel en...
Det er vel en... Hvor mye blir... Litt over 1000 lapper i måneder som går ut, og det er jo også igjen på grunn av den annuitetseffekten. Så det er klart det er jo... Det er sure penger, men 4 millioner to røntgekutt, det høres jo kanskje litt mer...
tyngre ut enn en barn tusenlapp. Så husk å ta med yogamatta ut i skogen og puste med magen, sier mange. Jeg ville jo på det sterkeste anbefale å puste med lungene. Det å puste med magen hørtes ut som noe som ikke er spesielt bærekraftig. Så bruk lungene til det det er verdt. Boligprisene, hvordan har de vært det hittil i år?
De har jo vært, de har gått oppover, men igjen da har de, som i fjoråret, hva for en leier du er i, har de skuffet kanskje litt i Oslo, altså vært flere i Oslo enn resten av landet.
igjen så er det Stavanger og Bergen som stikker seg ut som spesielt heftige på prisøkning. Oslo, nå legges jo
boligpriserne fra april ut for regn om Norge, altså boligprisstatistikken ut på onsdag, altså det vil si i går for deg som hører på denne podden, men i morgen for vi som spiller i denne podden, så det skal ikke være lett for oss. Men hvis vi ser på OBOS-priserne som de slipper gjerne ut litt tidligere enn regn om Norge, så gikk priserne på brukt OBOS-boliger opp
på landsbasis med 0,5, men falt litt i Oslo, 0,3. Så er det sånn at priserne, spesielt i Oslo, for robosboliger, de faller jo vanligvis i april. Det er en ganske jevn prissyklus, med stigende del i januar til mars, og så faller de noe tilbake i april. Og i snitt så har de jo falt med 0,5 prosentpoeng, sånn at nå var jo ikke den prisvekkelsen så sterk som den pleier å være.
Men alt i alt så forventer man vel kanskje at det ikke er noe spesiell prisøkning i april, eller litt prisøkning for landet som highlight i eiendomspriserne, mens Oslo er flat eller litt ned. Fordi det er det fortsatt sånn at et ganske stort, for det første er det jo dyrt i Oslo uansett, sånn at rente,
forventning at rentøkningen kan slå sterkere ut der enn i også Bergen, Stavanger og Trondheim hvor nominelle priserne er tross alt lavere, men hvor folk tjener gjerne ikke så godt, spesielt i Stavanger hvor oljeprisbrumen har jo ført at folk har fått
God lønnsvekst, men utleieleilighetene som legges ut i ganske stor grad her i Oslo, demper priserne ganske mye. Vi så det i år 2025, det er fortsatt en del igjen i markedet som skal ut, og det er i seg selv et stort tilbud som ikke etterpå helt klare sober opp,
Det demper priserne, men så husk også at mange av de leilighetene som nå legges ut, altså tidlige utleieleiligheter, de er jo gjerne ikke vedlikehold spesielt godt. I hvert fall ligger gjerne under snittet
på det som ellers selges, hvis vi ser på leiligheter for eksempel, i markedet. Fordi at de store utleiebedriftene og for så vidt også private utleier som ser at regnestykket ikke går opp lenger og vil selge utleieboligen, de legger ikke nødvendigvis i så mye ekstra ved likehold i ett eller to år før de skal selge dette. Det er jo gode for så vidt høyt...
logisk å tenke sånn. Du får ikke det tilbake i særlig grad. Du kan gjøre litt, men ikke mye. Og det betyr da at det i seg selv også er med på å dempe priserne, for du selger altså leiligheter som er lavere i standard enn det som ellers er i markedet. Så mer av de leiligheter med lavere standard, de er med å presse priserne ned når de blir solgt. Det er da de går inn og demper
Så det ligger jo her en ganske stor demper på prisveksten, spesielt i Oslo, som jeg tror på tross av at det kom renteøkning, kan nok reversere etter hvert som varelager blir tomt hos utleierne. Og de bruker litt tid på å stelle dette, det er jo forskjellige aktører, så de domper jo ikke alle boligene ut med en gang. Nei, og så er det jo en veldig stor forskjell også på salgene. Det tar sånn cirka...
Dreit to uker og fått et salg i Bergen, og så tar det 90 dager opp til 90 dager i Østfold. Sånn at det er både et kjempestort sprik, når historisk sett også, unormalt stort sprik på regioner i priser, men også på salgsomsetningstakten, altså hvor lang tid det tar for noe å solgte.
Det tok ett og et halvt år å selge huset etter besteforeldrene mine i Finnmark. Hvis du synes det tar lang tid i Oslo, så skal du vite at det tar lenger tid andre steder i landet.
Men la oss gå over til dagens hovedtema da. Leie versus eie, og det har jo i mange år vært et veldig enkelt og greit spørsmål å svare på. For din del har du ikke det? Jo da, det har jeg. Og så vil jeg også få påpeke at det vi skal snakke om nå, gjennomgangen her, er jo også noe som er relevant og vi skal forstå.
litt mer dybden på slutten for de som skal, eller vurderer da, å kjøpe en bolig for utleie. For det er en del av de samme regnestykkene de faktisk må ta da.
Men det er riktig det at det har jo vært ganske lett de siste årene, eller i mange år da, å eie bolig. Og det har vært et økonomisk sett mye bedre regnestykke enn å leie. Med mindre du hadde en svært kort tidshorisont. For sånn er det ofte at hvis du har en veldig kort tidshorisont, så spiser salgs- og kjøpskostnadene opp ganske mye av verdistikkingen.
Og det som har gjort at det har vært så lett å regne hjem eieperspektivet, det er jo fordi at vi har hatt en kombinasjon da, inntil 2021-2022, av lave rente, fallende rente også, pluss økte boligpriser. Det er jo litt høy nøye her. Lave rente er jo mer booste boligpriser nå også, men det har i hvert fall gjort at regnestykket har gått ihop. Og så snudde jo rentekurven sånn,
For fire års tid siden, under pandemien, som følge av inflasjonen tok av, og det ga jo både høyere rente og et vel flatere boligmarked i hvert fall.
I hvert fall hvis den tenker inflasjonsjustert, så greit nok at den hadde en boligprisvekst enkelt år etterpå, i 2022, for 3-4-5 prosent, men målt med en inflasjon så var ikke det spesielt imponerende. Og sånn har det ikke vært, sant? Nesten helt fra midten av 90-tallet opp til 2020, så har jo boligprisveksten vært formidabel, og så slått inflasjonen. Så fikk vi da i fjor to små rentekutt,
Det man trodde var et friskmelt, eller kanskje litt sånn, ja, nå går køtsjemenverket ut av flaska i boligmarkedet, men det skjedde ikke. I Oslo, som jeg nevnte, har prisveksten vært veldig dempet på grunn av dette med utleieboliger som blir solgt ut. Og nå skal jo rentene opp igjen ifølge Norges Bank.
Og rentemarkedet, det spår altså tre renteøkninger i løpet av 2026, men de har det nok med å overdrive begge veier. Så sjeføkonomene og så videre har vel mer slått seg til ro med at det nok blir to da. Men det er klart at boligprisene er jo på all time high, i hvert fall nominellt.
og rentene er ganske høye allerede før eventuelle renteøkninger. Og det gjør det jo at på tross av at også husleien har økt en del, er blitt gunstigere rett og slett å leie bolig.
Og det betyr egentlig også da, for det er jo andre sider av regnestykket på mange måter, at det er blitt mindre gunstig å leie ut bolig. Igjen da, på tross av at husleiprisene, altså muligheten til å sette opp leiprisene, har økt. Og for å gjøre dette litt sånn konkret, Andrea, så gjør jeg jo dette med, hvis du melder noe om, så
så skal han se på en leilighet som ligger ute til salgs i dag. Og jeg gjør jo dette på Oslo-nivå. Delvis fordi det er jo der det er både mest utleie og mest salg. Men så er det også en slags ledesnor gjerne for hvor resten av markedet går på litt lengre sikt da.
Og for å gjøre et sånt regnestykke, som er så konkret som at jeg rett og slett bruker en torumsleilighet i Oslo, denne her ligger da på Store i Oslo, eller Grefsen Stasjonsby, som det heter så fint. Så for de som er veldig lokalt forankret, de vet at dette ligger...
Det ligger på Storo for alle praktiske forhold, mellom Storo og Sinsen. Jeg har ikke noe med Grefsen å gjøre. Som en slags mur ved siden av T-banelinja der, mellom Sinsen og Storo. Men den er jo relativt ny, bygd i 2018, koster 5,2 millioner kroner. Ja, det er jo mye for en Torums, men det er jo i det skiktet det ligger det meste som er sentrumsnære Torumsleiligheter i Storbritannia.
i Oslo. Du kan få det billigere, du kan få det definitivt mye dyrere, men her er det også viktig at vi må rett og slett konsentrere oss om det som er sjøleggere, også for at vi skal kunne bruke regnestykket også for et utleiecase da. En utgangspunkt der vi regner med å eie versus leie. Og
Da er det viktig, og den største kostnaden her er jo lånet, ikke sant? Og det er vanskelig å si hva rentene vil være fremover, men når du skal regne selv, så bør du nok bruke en fast rente rettssett bare for å få dette til å gå ihop.
slik at ikke rentekostnaderne blir for varierende i løpet av de årene du skal eie. Det betyr ikke at du skal binde lånet på den leiligheten du kjøper, men bare for å gjøre det regnestykket best mulig, så bruker vi her fem års fastrentelån. Den ligger nå på de beste tilbudene, rundt 5,3 nominelt.
Ganske mye, og altså høyere enn du kan få flytende lån i dag, men er jo da en konsekvens av at rentemarkedet tror at renter skal opp.
Hvis du da også tar med, altså det er viktig, vi må sette la på en måte renter, og så må vi jo også bli enige om hvilken utleiepris denne ville hatt. For det er jo alternativkostnaden din da. Hvis du ikke skal eie, så må du leie. Og markedspris på den type bolig i dag på Finn er ca. 18 000 kroner.
Du finner leiligheter som definitivt er over det, men også under dette i bydelsagene og Torshov. Og så må du ta med alle utgifter som er knyttet til boligkostnaderne dine i.
Det er fellesutgifter for eksempel, det er jo kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabeltepp og så videre. Kjøper du en sånn leilighet som dette, så er jo som regel alle disse utgiftene inkludert i det som kalles fellesutgifter, eller husleier. Dette er et selveier, sånn at hvis det er...
og da er det som regel ikke mye fellesgjeld i tillegg. Hvis du kjøper en andelsleilighet, så er det gjerne også med en stor del, kan være i hvert fall med en stor del fellesgjeld. Og for å beregne lønnsomheten da, så må du rett og slett trekke avdragene på fellesgjeldene bort ifra disse fellesutgiftene. Det er relativt enkelt å se ut fra prospektet hvor mye som er avdrag og hvor mye som er rentutgifte, fordi at du skal jo da tross alt...
regne på løpende kostnader og avdrage sparing. Ja, og så husk da, renter 5,3, men vi tar hensyn til at det er 22 prosent rentefradag her i landet. Dette fradraget gikk jo ned fra, det var opprinnelig var det 28 prosent, og så sank det i etappa, 25 prosent var det vel 2015, men vi er jo på 22 prosent nå.
Avdrag, det skal ikke tas med i regnestykket, det er jo sparing. Og så er det jo noen andre løpende kostnader ved å eie en bolig, spesielt ved likehold.
I og med at vi ser på en ganske nybygget leilighet, så er ikke det den store summen. Men ellers kan det absolutt være høyere summer som må inn i regnestykket der, spesielt ved kjøp av eldre leiligheter. Og så må du også justere de opp i takt med konsumprisen-indeksen. Og bare for å hoppe frem til regnestykket, så ser man jo at...
De neste fem årene så går man i rett og slett underskudd ved å eie denne boligen versus å leie den for 18 000 i måneden. Det er ganske mye også. Underskudd er rundt 54 000 i 2026.
eller da, hvis du kjøpte da i 1. januar, hvis du tenker seg til at det starter fra årets start, og så går, så er jo norsk gutt 100-101.000 akkumulert i slutten av 2027 og så videre, så dette blir ikke et spesielt gunstig regnestykke,
trekker du også inn at du betaler 131 000 for å kjøpe denne leiligheten, for det er et dokumentavgift og noen andre små avgifter. Og når du skal selge, så synes vi at man må betale drygt 100 000 for å selge den med meglehonorar og annonsering og så videre, så ser man at dette går ikke ihop.
på eierperspektivet. Men da må jeg, your honor, nå må jeg protestere her. Katsheim, det her henger jo ikke sammen. For du forutsetter jo ingen boligprisvekst.
Ikke overhodet. Nei. Det er ikke en Holger jeg kjenner. Det er ingen jeg kjenner som er mer positiv for boligmarkedet enn deg, kanskje. Hvordan ser dette ut hvis du begynner å legge inn litt boligprisvekst, som du tross alt har vært litt av de siste 30 årene? Det har jeg. Men grunnen til at jeg gjør det på den måten, er jo også å forsyngelig gjøre for alle som vurderer utleie. At du må jo faktisk ha en...
reserve eller en buffer, en likviditet til å tåle dette regnestykket, fordi at løpende så er du nødt til å holde på å si subsidiere denne forretningsmodellen din på kjøp av en sånn type leilighet i Oslo. Altså du går i underskudd. Sånn likviditetsmessig, det er mindre penger som kommer inn enn det som skal ut. Også når vi tar hensyn til skatten,
så hvis du skal ha pluss i bokavdelingen,
på grunn av en forventet boligprisoppgang, så må du sørge for at du har god nok reserver til å faktisk tåle dette. Fordi at hvis du kjøper for å leie ut, så kan det jo godt være at du ønsker deg å gjøre dette både i 5, 10 og 15 år. Og i da i alle fall denne overskule fremtiden, 5 års horisonten, så går dette likviditetsmessig i underskudd.
i Oslo, Mayo og Nastraika. Du kan finne absolute cases både i, altså like utenfor Oslo, det kan være Lørenskog, det kan være Drammen, det kan være Kristiansand. Det sanneste er at dette lønner seg i mye større grad fordi at den laver kostnad på å kjøpe, og husleier faller ikke, det faller noe, men ikke så veldig mye.
Så i dette konkrete regnestykket her, så har man en såkalt brutto yield på 4%, som ikke er spesielt attraktivt egentlig. Altså du måler husleie mot verdien av boligen.
Og det er brutto, tar du da med alle de felleskostnaderne og så videre som man har, så faller jo dette. Det er på et nivå der man egentlig ikke kan helt regne hjem denne lønnsomheten. Men så, som du var inne på, hvis du tar inn prisnikkingen, eller prisveksten, eller prisendringen, så blir dette noe helt annet.
Altså, hvis du for eksempel har en prisvekst på 3%, det er jo godt under snittet siste 20 år, men i
Og akkurat nå så ligger det på nivå med inflasjon i landet. På sikt så håper vi at inflasjonen skal synke av noe. Så når det blir en bitteliten ralprisoppgang, så vil du allerede etter år tre komme i pluss. Da vil du ha rundt 100 000 kroner i pluss da. Altså igjen, hvis du måler kostnaden ved leie mot det alternativet å kjøpe og betale banken rente,
og ikke utleier. For her er det jo litt i poeng da. Når du betaler utleierpenger, så får du ikke noe fradrag. Når du betaler banken rente, så får du 22% fradrag, og det er et viktig element. Etter år 5 så har det gått nesten 400 000 i overskudd. Hvis da...
blir noe lavere, så er det ikke pluss før år 4, altså med 2% prisvekst, så er det ikke pluss før år 4, og du er i 110 000 i pluss i år 5.
Og det må nok være såpass, fordi som jeg nevnte, det er ganske stor kostnad å kjøpe og så selge, og det er, nå har jeg nevnt disse tallene her, med 100 000 for 3%-veksten, og 110 000 for 2%-veksten etter år 5. Ja, så jeg inkluderer ikke det, kjøps- og salgskostnadene.
Som betyr at med et sånt case på, la oss si, 3% vekst i året, i snitt, de neste fem årene, så vil du, hvis du eier den leiligheten i fem år, så vidt være i null hvis du kjøper den i dag og selger den igjen om fem år.
Og tross at likviditetsmessig det er nesten 400 000 i pluss, så går jo disse pengene ut til først dokumentavgift. Nesten alle i hvert fall går ut til dokumentavgift, og så salgskostnader når du skal, da selger den igjen. Ja, ikke alle, men...
To tredjedele går i hvert fall ut da. Blir det ikke det? Jo, det blir to tredjedele som går ut ved transaksjonskostnader på dette. Dette er jo relativt moderat prisvekst da. Kan man jo si 4 prosent. Det er jo en stund siden vi har hatt 4 prosent, hvertfall i Oslo. Er det ikke det? Vi har jo hatt høyere enn det. Ja, jeg vil ikke si... Relativt, jeg vet ikke om jeg vil si 4 prosent er så lite. I hvert fall ikke med...
de utsiktene vi ser på rentenivå og så videre så vil jeg ikke si det men i stort sett de siste 20 årene så har den vært høyere, ja men jeg mener likevel at du er nødt til å ha den type du kan ikke ta av helt i prissammenligningen heller så det blir for mye det blir for mye
Hva hvis du får Ragnarokk nå, minus 4% i mange år fremover? Ja, det blir en ordentlig lille. Da er det jo et tap på minus 1,3 millioner på femårsscenariet. Men det er hvis priserne i snitt faller 4% hvert eneste år, som er
Ja, ganske mye, historisk sett, i hvert fall i Norge. Men nå som alle profesjonelle aktører har konkludert med at nei, det er ikke butikk å drive og leie ut boliger i Oslo, vi selger det. Hva så med den personen som går rundt med en liten boligutleiehai i magen? Fordi, ikke sant, når du da kan...
Nå er det jo sånn at en del av disse utleierne, de er så snege, i hvert fall fram til statsbudsjettet ble lagt frem, de er snege, altså de er lure. Ja, helt sant, ja. Vi må gå gjennom jersk, Google Translate jersk til norsk. De er så lure at de har jo omgjort en del av bygårene og så videre, og leilighetene de eier fra Selleier til Andes leilighet.
og på den måten får faktisk et skattefritt salg, men det ble det jo lagt en stopp for i startprosjektet. Men de som legges ut nå er jo på mange måter, og noen legges kanskje ut til og med med muligheten til å overta en leietaker, slik at du kan jo kjøpe et utleieobjekt her,
kanskje til og med med en som fortsatt leier. Og hvis ikke, så går du altså inn i et vanvittig godt utleiermarked når det gjelder akkurat nivåer på husleier. Likevel, om du da
Legg inn det her i regnestykket, så går det altså ikke rundt. Og så må du huske på at du faktisk kan legge til en ting til når du skal regne på dette, og som gjør det enda litt dårligere enn eier ved Assos leie regnestykket, og det er at du betaler jo skatter på overskuddet.
Du har jo fått renter for dagen, så du holder på en måte renteutgiftene for seg, men det er jo også et beregnet overskudd av utleien din, når du tar de brutto leientektene og trekker fra felleskostnader og andre type utgifter du har hatt ved likehold, og så videre, som du betaler skatt av, og det bidrar også noe negativt i dette regnestykket. Men likevel da, hvis du
med en utleiebolig, hvis du klarer å holde denne boligen, i dette tilfellet, Torums til 5,2 på Storå i Oslo, som nå går for 18 000 i leiemarkedet, hvis du klarer å holde likviditeten i det kriset, og du får en boligprisoppgang på 4%, så vil du etter fem år ha nesten en halv mil i pluss på det. Og så må jeg forstå, vet du, det er jo...
da har du altså regnet inn rentekostnaden og regnet inn skattekostnaden Du har ikke regnet inn transaksjonskostnaden så det tar jo vekk hvis du selger allerede etter fem år så tar jo det vekk nesten halvparten av øverskuddet
Men mange som kjøper den type leilighet som dette, de har den kanskje i både 5, 10, 15 og 20 år som en slags pensjonssparing eller alternativ til sponssparing. Og da mener jeg jo at det fortsatt ser ganske gunstig ut for utleie.
Kanskje enda mer gunstigere likviditetsmessig utenfor Oslo, men ser du på prisvekst og potensialet der på litt lengre sikt, så mener jeg fortsatt at Oslo er kanskje det mest gunstige å kjøpe. Hvis du, med andre ord, har den bufferen til å holde likviditeten oppe i disse årene.
Men en ting er jo pengene når du leier ut. Det er jo andre ting også, som plutselig ryker det en oppvasemaskin, og så er det en som ikke betaler for seg, og så står det tomt. Hva bør man ha med i regnstykket sitt med tanke på sånne ting? Ja, en bør i det minste i hvert fall ha...
Har jeg bakhodet at når jeg har sagt 18 000 i måneden, så kommer det fort en måned eller to der du ikke får noe, ikke fordi det ikke er lett å leie ut, men fordi det kan være
Vanskeligheten med å få ut leietaget, kanskje hun eller han slutter å betale leie, det kan være andre ting som kanskje ikke dekkes av de postdymene. Ting skjer. Så det må du i hvert fall ha i bakhodet, at det ikke er sånn at du nødvendigvis kan bare ta fem år ganger tolv måneder ganger husleien, kanskje legge inn noen måneders kalitøyene over her. Det er det ene. Så det er vel likehold. Vi har vært ganske snille med vårt estimat,
Det ligger veldig overkant hva jeg la inn for noe. Skal vi se her. Spol over dette, spol over dette. Neida. Det ligger vel på en i mitt estimat på en 20 000 eller noe sånt i året. Det kan til og med argumentere for at det skal være enda lavere, for det er jo så å si ingen vedlikehold på disse type leiligheter som er så nye. Men du bør kanskje legge inn mye mer hvis du leier ut en litt eldre leilighet. Ikke sant? Altså oppdagen fukt på badet,
En balkong som ikke er tett, så blir kostnadene fort mye verre, hvis ikke det kan gå på forsikringen. Så her er det veldig viktig å være nøye på visning før du kjøper en type leilighet.
Fordi at hvis du kjøper en bolig med mangler, har gjerne mer håndverker på, eller en med kompetanse på dette på å kjøpe, selv om tilstandsrapporten har blitt mye bedre, så kan du, hvis du får en bolig med mangler, så kan flere års leieinntekt bare bli nullet ut av denne type utbedringskostnader. Og sist men ikke minst, husk da, hvis du virkelig ønsker å leie ut mye, det kan likevel skattemessig være en fordel å holde seg under fem enheter.
For har du inntil fire, så vil det for det praktiske formålet bli beskattet med 22 prosent. Hvis du har mer, så vil det bli beskattet som næringsvirksomhet, hvor du risikerer at skattesatsen fygger godt opp på 40 prosent-tallet. Så pass litt på der, og husk også at...
Selv om du har bare 3-4 leiligheter, så kan likevel skattetaten betrakte dette som næringsvirksomhet. Hvis du har en ganske stor grad av Airbnb-basert utleie med hyppig utleieforhold, mye utskifting, som minihotell, så kan de nok si at her går grenser ved færre leiligheter enn ved bare 4.
Bra. Skal vi sette strek der, Hallgeir? Vi er tilbake over helgen på tirsdag med en spørsmål-og-svar-episode og neste torsdag. Hvis jeg har regnet riktig det, Hallgeir, så er det vel selveste himmeltid. Ja, det stemmer. Vi dundrer til med en podcast for det. Vi gjør det, og så er det noe vi skal si. Takk for at du hørte på.
Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.
I denne episoden svarer jeg på spørsmål dere har sendt inn. Merpengesnakk her: https://www.pengesnakk.noSee omnystudio.com/listener for privacy information.