‹ Tilbake til podkaster ‹ Dine Penger - Pengerådet

10/28/2020

#219 Boligrenta

Jan Ludvig Andreassen, sjeføkonom i Eika Gruppen, er gjest i Pengerådet og diskuterer boligrenter. Andreassen mener at styringsrentene vil falle til negativt lende og at det er lite sannsynlig med renteoppgang i kommende år. Han spår også at det ikke vil bli noen boligkrakk, men at boligprisveksten vil avta. Andreassen anbefaler at unge ikke fokuserer på boligkjøp og spekulasjon, men heller på utdanning og karriere.

00:11

Bytte til vinterdekk er gjort på én bil, den andre trenger fortsatt bytte, mens styringsrenten forventes å forbli lav.

05:15

Podcastsegmentet diskuterer potensialet for lavere renter og implikasjonene for økonomien, med referanser til historiske trender og internasjonale erfaringer.

13:24

Trendvekst forventes å være lavere fremover, med en usikker økonomisk fremtid og behov for økt sparing.

17:15

Ingen normal rente, historisk sett fallende renter, fastrente kan være lukrativt for bankene, muligens mindre gunstig for kundene.

20:25

Mest penger tjenes på boliglån når kunder blir bundet til banken til en lav rente, mens verdien på aksjer stiger.

Transkript

Nevnt i episoden

Eika Gruppen

Jan Ludvig Andreassen er sjeføkonom i Eika Gruppen.

Pengerådet

Jan Ludvig Andreassen er gjest i Pengerådet.

Danske Bank

Danske Bank tilbyr 10 år fastrente på boliglån.

Amazon

Amazon nevnes som et eksempel på et selskap som har en lys fremtid.

Jeff Bezos

Jeff Bezos er grunnleggeren av Amazon.

El Amnøsk

El Amnøsk nevnes som et eksempel på et selskap som mislyktes med å lage en elektrisk bil.

Fisker

Fisker nevnes som et eksempel på et selskap som mislyktes med å lage en elektrisk bil.

Donald Trump

Donald Trump nevnes i forbindelse med presidentvalget i USA.

Joe Biden

Joe Biden nevnes som en mulig presidentkandidat i USA.

AOC

AOC nevnes som en radikal politiker i USA.

Alexandra Ocasio-Cortez

Alexandra Ocasio-Cortez nevnes som en radikal politiker i USA.

Parisavtalen

Parisavtalen nevnes i forbindelse med klimapolitikk.

Abenomics

Abenomics er en økonomisk politikk som ble implementert i Japan.

Jan Tore Sandin

Jan Tore Sandin er nevnt i forbindelse med et seminar om økonomien.

Dagsritatten

Jan Ludvig Andreassen var gjest i Dagsritatten.

Kapital

Jan Ludvig Andreassen skrev om Abenomics i Kapital.

Nasdaq-børsen

Nasdaq-børsen nevnes som et eksempel på en børs som har en god fremtid.

Merkur-investering

Merkur-investering nevnes som et eksempel på et fond.

Bank of England

Jan Ludvig Andreassen nevner en forskningsartikkel fra Bank of England.

Gilleskål

Jan Ludvig Andreassens far kom fra Gilleskål i Nord-Norge.

Snarøya

Jan Ludvig Andreassen bor på Snarøya.

Nordsjøen

Nordsjøen nevnes i forbindelse med oljeproduksjon.

Statistisk sentralbara

Jan Ludvig Andreassen refererer til befolkningsprosessen fra Statistisk sentralbara.

Finansdepartementet

Finansdepartementet nevnes i forbindelse med økonomiske prognoser.

Sundevag Lessing

Sundevag Lessing var produsent for denne episoden av Pengerådet.

Dine Penger

Dine Penger er navnet på podcasten og nettstedet.

Facebook

Dine Penger har sider på Facebook og Instagram.

Instagram

Dine Penger har sider på Facebook og Instagram.

Rentens 700 år i ferd Til negativt lende

Jan Ludvig Andreassen har skrevet en bok som heter Rentens 700 år i ferd Til negativt lende.

Deltakere

Guest

Jan Ludvig Andreassen

Host

Hallgeir Kvadsheim

Host

Andreas Fredriksen

Producer

Sunniva Glessing

Lignende

Laster

Husk at de aller beste rådene for din private økonomi, de finner du på dinepenger.no

Og der var vi tilbake med en ny episode av Pengerådet, og det alle lurer på, Har du fått byttet til vinterdekk nå? Ja, det har jeg gjort. På den ene bilen, ja. Den andre sklir rundt på Høstløv enda. Enn så lenge vi der kan ha byttet av dekk selv. Så det er, til andre ord, det blir jo, det blir gjort

I god stund Ja, du sa det at den store bilen din Den skulle byttes på innen neste uke Eller noe forrige gang vi snakket om det Så det har ikke blitt gjort noen andre år Det er jo den store bilen jeg bytter på Det er jo den andre som gjør det Da blir det gjort Når jeg selv skal gjøre det Da prokrastinerer jeg, som det heter Ja, og så er jeg skapt i fjells om to-tre dager Og innen den tid så må jeg ha funnet en eller annen Som kan bytte dekk på min Skoda For den går på sommerdekk

Det var nok om oss egentlig, eller litt mer om meg faktisk. For jeg er ekstremt opptatt av boligerenta om dagen. Kanskje fordi jeg har lånt alt det jeg kan for å kjøpe meg et hus. Og spørsmålet da er om jeg bør innstille meg på høyere renter en gang om ikke så veldig lenge, sjeføkonom Jan Ludvig Andreasen i Eikegruppen. Nei, antageligvis er renta kommet til null for å bli, eller sogar gå enda lavere.

Så det er lite sannsynlig med noen renteoppgang i kommende år. Det som man derimot skal huske på er at det er en god grunn for at renta er null. Og det er fordi at utsikten for norsk økonomi er ganske dystre. Også på mellomlang sikt. Du er jo...

Du er jo kjent som i hvert fall i økonomimiljøet som en som har spått for seg av et lavrente lenge og at den skal ligge også lavt en god stund fremover. Også før mars 2020 sa du jo det. Ja.

Nå er det kanskje litt flere som deler ditt syn, men du har jo vært en, hva blir det da, en rentehauk eller rentedue? Jeg glemte å... Jeg vil kalle meg en litt sånn japansk holdning. Ja, klart. Så jeg var i Japan i 1998, og merket da at de hadde egentlig gitt opp dette her med å få på renta, og de hadde også gitt opp egentlig styreøkonomien sin.

Og så kom jeg tilbake, jeg jobbet da i Norges Bank, og trodde på at dette her vi kunne styre oss selv og normale renter og alt det greiene der.

Men etter finanskrisen så konverterte jeg og ble japaneser. Så da har jeg trodd at renta havner på null, og egentlig at Norge har veldig liten styringsevne, og det tror jeg er det viktigste jeg prøver å få frem. Vi har ikke kontroll over inflasjonen vår, veksten vår og så videre. Det lever litt farlig. Og det er akkurat den insekten Japan har, som er verdens tredje største økonomi. I Japan så tenker man at økonomien er som en stor supertanker på verdenshavnet,

med ingen på kommandobronen. Det er bare suser av gårde, ukjent farvann, ukjent hastighet, ukjent sted. Og jeg skrev om dette senest i november i fjor, om hvordan alt er litt random, og en av de usikkerhetene jeg trakk frem var Libyas oljeproduksjon. Og nå har vi litt rammet av en sånn

Puss i hendelse. Helgen ble det fredsavtale i Libya, og fra og med denne uken pumper det opp en million fat ekstra olje, og oljeprisen faller en dollar, og det påvirker velferdsstatens muligheter også her hjemme. Vi skal gå dypt ned i renta i dag. Det er det som er tema for denne episoden. Du nevnte jo nå at styringsrenta er i null, og du sier at den skal lavere. Hvor lavt kan egentlig en styringsrente gå?

Jeg har jo akkurat skrevet en bok som kommer om to uker om renten 700 år i ferd til negativt lønne. Og det er basert på en forskningsartikkel i Bank of England som kom i februar. Som har fått veldig lite oppmerksomhet i Norge, men veldig stor oppmerksomhet ute. Og tesen der er at fra 1311 til 2018 så har renta stort sett vært fallende.

ca. 1 prosentpoeng hvert 65. år. Så av og til stiger den, og av og til går det litt gjerne, men stort sett er målta i reelle termer, realrentene fallende. Og konklusjonen der er at uansett hvor gal finansministeren er, og uansett hvor ansvarlig politikere er, uansett hvor mye kriger og sånn er, gjennomgående så faller rentene gjennom århundrene. Og han spåret da vi vil være i null i slutten av dette tiåret.

Og der brakte covid-19 oss egentlig litt spolt frem til null ganske rast rundt omkring i verden. Sånn som det nå ser ut med den enorme gjeldsbyrden, nesten ingen vekst av betydning i den vestlige verden, dystre utsikter for 2021 og hele 2020-tallet for industrialiserte land, blant annet på demografiske grunner.

så blir det aldri noen mer renteoppgang, og man heller spør seg om man etter hvert får behov for enda lavere rente. For hvis vi tar den norske erfaringen, siden vi fikk inflasjonsmålet, så er det stort sett også rentehøret fallende. Litt sånn kaffe om morgenen, vi har kanskje ikke merket hvor avhengig vi har vært av noen medvinner,

fallende rente, kronekursen har svekket seg ca. 1 prosentpoeng per år, stadig økt bruk av oljepenger. Og så tror vi at det går bra i norsk økning, for vi er nordmenn og er mye flinkere enn andre folk. Men det er noen systematiske bølger eller medvinnskrefter som har drevet oss fremover. Og da tenker jeg at hvis alt dette stopper opp, ingen mer bruk av oljepenger, ingen rentekutt,

Ingen kronesøkelse, så blir det sjokk for kroppen, litt som om du skulle slutte å drikke kaffe. Så jeg tenker sånn at hvis...

det skal ikke gå så veldig mye dårligere enn nå, så kommer Norges Bank på banen med en nytt rentekutt. Og det er jeg veldig i strid med, med hva mine andre sjeføkonomer sier da. Men heldigvis, de har ikke lest den artikken fra Bank of England, som jeg mellom oss lytter til, den har jeg stålet fra. Ja, men hvor langt kan en ting er styringsrent da, ikke sant? Det er jo, det danner jo et slags, kanskje

men hvor langt kan markedsrenter, hvor langt kan de 20-årige statsobligasjonene i Tyskland for eksempel, som er jo ganske, som vi skjeler en del til for eksempel, hvor langt negativt kan de falle? Så nå er nominelle 30-årige statsobligasjoner i Tyskland, de er negative. Så folk kjøper 30-årige statsobligasjoner og betaler for det.

Nei, det her går egentlig på hvor mye kan man forringe pengeverdien uten at folk begynner å bruke noe annet som penger. Gull, sølv, bitcoin, samme type ting. Romerne testet jo dette på sine egne myntenheter, hvor mye du kunne vanne ut myntene.

Og de fant en grense på 17%. At du kunne kutte ut 17% av den edle metallverdenen i myntene før folk mistet tilliten. Hvor det går grenser i dag, jeg aner ikke. Men det skal sies, og det er derfor jeg er ganske sikker på at vi kommer til å få negative renter, og ganske sikker på at EU kommer til å kutte renter i negative länder, USA og Storbritannia. Og det er fordi en

Sveitsesentralbanken ble jo tvunget til å kutte renta hensyn til Sveitsfragen for noen år tilbake. Og i mars i år holdt sentralbanksjefen en slags oppsummering over fem år med kraftige negative renter. De har minus 0,75. Og han sa det gikk veldig bra. Blessing for økonomien på alle måter og så videre. Det er ikke noe problem å senke renta til 0,75.

Og når den talen blir spredt og lest og forstått rundt omkring i ulike sentralbanker, som er veldig presset nå av høy arbeidsledighet, ellendig statsfinanser og ingen inflasjon, heller tvert mot deflasjon mange steder, så er det snubbelende at det går fra EU, hvor du har minus 0,5 til minus 0,75 og kanskje også til minus 1,000.

Så i alle fall er jeg ganske trygg på at vi kommer på minus 1 da. Og det begynner også i stadig større grad å bli priset inn i markedene. Men hva har det å si da for folk? Jeg har allerede sagt at det å senke renter noe særlig for styringsenter har ikke så store implikasjoner for folks private kronologi eller boliglån og sånt, fordi at bankene kan ikke senke renter så mye mer, men

Men har han rett, kan de det? Altså hva er egentlig det absolutte gulvet for en god boligrente i Norge i dag? Altså nå ligger jo den på kanskje 1,40. Hvor langt ned kan den synke hvis styringsrentene faller litt allikevel?

Det er et veldig godt spørsmål. Neste spørsmål. Jeg har truffet noen østerriske bankfolk, og de har jo hatt negative renter på minus 0,5 og sliter med i mange år. Men det er et sånn stiltidende samarbeid som er kartellvirksomhet som holder boliglønnsretten på halvannen. Noe lignende har det gjort i Japan. Og i Sverige også, er det vel? Ja, og i Sverige. Men i Norge er det noen som har prøvd seg på 1,1. Og den er et tipp.

Det er selvfølgelig kun for de beste kundene, kun for små lånebeløp. En del av pakka er antagelig at du bør kjøpe litt forsikringer og overføre pensjonskontoen din til bankens pensjonsforvaltere og så videre. Og det kan være kampanjetilbud også på dette vis. Ja, da blir det en slags lokkerente. I en meny får du pizza grandiosa for en tier, og så går det sånn som Jan Andreas når han kjøper...

en eller annen der sjampo for 300 kroner og sånt, for jeg aner jo ikke hva dette egentlig koster, ikke sant? En pose mel for 400 kroner, ikke sant? Det er sånn de har tenkt å ta det inn igjen i dagligvarerhandelen, og det er noe av det samme, tenker jeg, du får, når du kjøper nok finansielle produkter, så får du et ekstremt billig boliglån. Og

Så kanskje rundt en blank er bond da. For de beste da? For de absolutt beste. Vi har masse folk i Norge som betaler 4 og 5, så det er ikke på grunn av kreditverdighet og hvor mye de har lånt i forhold til sin inntekt og i forhold til pantverdier og usikkerheten knyttet til pantverdier. Og jeg vil også si at jeg tror det spriket kommer til å være der

Så det er masse eiendomsselskaper i Norge nå som har fått renteøkning i år, ikke rentene i gang. Fordi man ser at eiendomsverdier, hoteller, restauranter og så videre, og for så vidt også på bolig er leieintekten mer usikker enn før. Det er fart i boligprisene og spesielt i segmentets småleiligheter.

og familieboliger i rannsoner av byene hvor folk flykter ut etter COVID-19. Men leiemarkedet er ikke så bra. Hvis du er i egnomselskap og egentlig er avhengig av leieintekter, så kan du fort bli straffet med 4-5% lånerente. Altså leie for næringsveiendom eller for privat utleie? Ja.

For næringshegnene er det veldig dramatisk nå, og vi ser i enkelthoteller i USA for eksempel som vi har rammet hardt, har vi prisene 40% på verdien av covid-19-krisen, og jeg frykter det ser vi får mye av det samme i Norge. Vi har allerede sett det egentlig at pensjonskasser som begynner å prise ned nær sagt alle næringshegnene, ikke så mye da med noe.

Når det gjelder bolig, så er det jo sånn at, og her tror jeg det er det nordmenn må våkne opp til, og det er jo at vi har soledemografiske utfordringer, det blir ikke særlig flere studenter, og man har bygd noen tusen studentboliger i senere år, så nå er det relativt lite studenter ute og jakter på hybler, og det presser leieprisene.

Så lønnsomheten av å drive utleie med stigende innkjøpsverdier, stigende boligpriser og ganske dårlig utvikling på leieinntektene, den blir stadig mer ansrengt. Og det er hovedsak demografiske ting jeg tror man må våkne opp til nå, at hvis vi ser de siste befolkningsprosessen fra Statistisk sentralbara, så skal vi ha null leieinntekter.

null i vekst i befolkningen mellom 20 og 64 år, frem til 2050. Og så vet vi at en stadig økende andel går på uføretrygd. Så i praksis, den kohorten eller alderslupen 20-64 som virkelig er muskelen i norsk økonomi, den vil svinne hen i årene som kommer.

Da er sakka mer om trendvekst på rundt, kanskje det vi tidlig trodde 2% som finansdepartementet har lagt i grunn tidligere år. Nå skal vi på 2020, 30 og 40-tallet ha 0,5 i vekst i BNP. Egentlig ikke noe rom for å gi noe særlig i lønnsinntekter annet enn det. For så vidt fallende valutakurs og sånne type ting kan hjelpe lønnsomheten med.

Så det er en helt annen verden vi går inn i. Så jeg bruker uttrykk om COVID-19, at det er sånn tryllesskap vi gikk inn i, og så kom vi ut helt forvandlet til en helt ny hverdag. Men på mange måter så bare fremskyndet COVID-19 det unngåelige. Null rente, null vekst.

og en total akklimatisering av nordmenn til å måtte forstå at fremtiden er svært usikker, og alle må være mye mer forsiktige med sine finansielle disposisjoner fremover, gitt så usikker som verden er blitt. Ja, hva vil det da si? Nei, altså det jeg...

Og så er det jo...

og stjerne fra andre, det er utredning. Så dette her er utredning. Men poenget er at det kommer en bok om det hundreårige liv, og hvis du kobler det opp av våre barn, kommer de ikke til å oppleve noe særlig økonomisk vekst eller renter, men at de også kommer til å bli over hundre år, og deres lengste periode av livet kommer til å være pensjonsårene, så får du opp et vanvittig sparebehov, helt uavhengig av renter,

og faktisk sparebehov som øker jo lavere, jo mer minus den renta blir. Og det ser du i disse landene som er mer moden oss i tenkingen, at når renta går til negativt lende, så svarer vi med å spare mer og forbruke mindre, for de er så redde for pensjonene sine.

Norge er ikke helt kommet dit enda, for vi er denne happy-go-lucky, vi er kobber og det er en nybrottsland, og 2,5% BNP-vekst og 2% invasjon er det normale og sånn. Hip hurra, hippie-ia. Men om noen år, eller forhåpentligvis så raskt som mulig, så havner vi mer på den japanske, mer kontinentale, europeiske stilen, at dette er en farlig verden. Det kan komme masse negative sjokk, jo lavere renter blir,

Jo mer vi må spare, og blir den ordentlig negativ, så må vi virkelig spare mye. Så med andre ord, hvis jeg kan tolke deg riktig, en av de grunnene til jeg inviterte deg var jo en ren egoistisk grunn. Nemlig at jeg, som nok også mange lytter av pengerådet, vurderer og tenker litt, og vrider seg litt rundt og tenker, og ser at når man tilbyr ti år fastrente i en...

for et boliglån ned i 10,88, sånn som Danske Bank gjør nå da, mot ryktende akademikere, medlemmer.

så blir den jo fristet. Altså selv om den har en gjeldsgrad som er helt allreit og ikke har de... På 1,88? 1,88, ja. Og noen helt, så blir den fristet. Fordi dette er en nivå den aldri har sett før. Og det å se for seg ti år med 1,88 er jo til å leve med. Og selv om gjeldsgraden er god og en egentlig ikke har bruk for en fastrente,

så er jeg litt fristet. Og det er mange som har spilt inn oss av våre lytter og leser om nettmøte at, shit nå, den er jo så lav. Hva om jeg tar opp noe ekstra...

eller i hvert fall binde det jeg har og putte det i aksjefond eller ikke sant, skjønner du? Altså 1,88, men du sier nei, tror jeg, kanskje, ut fra det. Dette vil ikke svare seg heller. Så et av poengene her er at det finnes ikke noen normal rente, og det er veldig farlig å tenke på at rente er normal og skal tilbake til noe som ligner normalt.

For øvrig nok i poenget jeg har rappet fra den forskningsartiklen. Så by the way, så er det en veldig fancy figur som strekker rentenivået, og så er det masse punkter med forklaringer om hva som skjedde med kriger og så videre. Svartedæven og sånn, langs aksen.

Jeg tenkte, dette klarer jeg aldri å gjenskape. Så skrev jeg side opp og side ned og prøvde å få det til. Så sluttet jeg å ringe til Bank of England og prøve å få lov å bruke denne grafen i boka. Så lang tid før vi fikk svar. Men så sa de, ja, du får bruke den mot at vi får et eksemplar i posten. Så da berget boka mi. Men poenget er jo da, hvis du tenker litt over det, renta har alltid vært fallende, skal alltid være fallende, og

Alle som har bunnet renta over ti år i min 30-årige yrkeskarriere har brent seg. Og det anbefales alle banker, fordi det er et veldig lukrativt produkt for bankene.

Ja, men er det det? Ja, det er kjempelukker. Altså ut mot kundene. Hvorfor da? Margina er jo lavere det enn på flytene. Nei, men margina er hele tiden når gulvet faller hele tiden. Jo, jo, jeg skjønner altså fra... Så alle de der fastrente greiene som var på 2,99 i fjor sommer, de er jo nå...

kanoneinntekter for bankene. Og om noen år så vil 1,88 også være en kanoneinntekt for bankene. Jo, men banken sitter vel ikke over den gevinsten. Det kan jo være alt ifra en pensjonskasse eller andre som banken har kjøpt den fra, er det ikke det? Jo, de kan velge å gjøre det, eller så kan de velge å holde det selv.

Og så er det noe annet at da er kunden ganske fast og kjøper fondspunkter og forsikringer og overfører pensjonen sin og barnefond og andre. Så det er jo veldig... Jeg husker hva de fleste bolån er på 2-3 millioner kroner.

og om renta er 1 eller 2, det er sak om 20-30.000. Så hvis du klarer å kompensere en liten rentelokkebit med salg av nok pensjonsfond, sparekontoer, mange har jo pensjonssparing på 5-6 millioner kroner,

Hvis du klarer å få tak i den kaka der, så spiller det egentlig ingen rolle hva du tar for bordlånet. Siden vi er inne på dette temaet med fast rente, kan du ikke si litt hva det er som bestemmer denne fast renten? Hvilke elementer går inn i regnestykket til bankene når du bestemmer, for eksempel den danske banken gir deg 10 år for 1,8 prosent. Hvilke elementer har det inn i regnestykket sitt?

Ja, altså det er jo selvfølgelig en enkapitalavkastning, og så er det hva de selv finansierer seg på, og så er det en... Så angro-markedet er på en måte interbank-markedet, det er renteforventninger. Hva man tror Norges Bank skal gjøre. Litt sånn som du kjøper grønnsaker på Økern torg før du setter inn i butikkvinduet selv.

Men når det finansielle produktet er i butikkvinduet, så har du da lagt til deg dine egne fortjenestemarginer. Og det avhenger av hva, litt sånn som grønnsakhandleren, hva slags marginer han må betale for sine lån, og hva slags enkapitalavkastning han skal ha. Så det er liksom de tre elementene som stort sett går da.

Og så kommer det ikke bort ifra at man skjeler litt til at det er mer salg på andre produkter. Det er ikke lov å knytte det formelt lenger. Det var en veldig bra inngrep Finanssystemet gjorde for en år tilbake. Du kan ikke kreve av folk som tar i bolig eller noe annet at de skal ta forsikringer. Det har jo en tendens til å bli det samme, og det er jo greit. Du får liksom en skiro i måneden og alt på en sted, og en kontaktperson, og så er liksom alt

Alt det der på stell. Så det er en korrelasjon da, mellom det å ta boliglån og det å salge andre finansielle produkter. Og så er jo det da at du limer kunden til deg i ti år, som er veldig deilig da. Og hvis du da i tillegg, da stoler på Jan Andreasons prognoser, så kan du satse på at du

Ta risken på rente-risken på egen balanse, og da vil du tjene på hvis renta går nedover i negativt lende, som jeg tror det er. Ok, så du skal ikke begynne å rente, men skal du kjøpe bolig da med de dystre utsiktene du kommer med når det gjelder BNP, vekst og demografi? En 25-åring som har fått seg et jobb, bør han kjøpe bolig nå, eller kan han liksom gå til det hun venter på?

Der har vi egentlig sett veldig nøye på Statisten Rabros demografiske utsikter, og samtidig se litt på reguleringsplaner og tankegang rundt det der. Så jeg liker sånne områder som er i nærheten av byen, nærtrafikale hovedsteder, hvor det er bred folkelig motstand mot høyblokker og sånne type ting, begrenset tilbud.

Og de har faktisk ikke tatt av sånn som det har skjedd med spekulative elementene midt i byen. Problemet med de spekulative, så det poser med spekulative elementene midt i byen er jo at du har sentraliseringseffekten med det, ungdom flytter inn til byen. Snagget er, eller haken da, er at det blir færre ungdommer.

Sånn at, og i en viss forstand så frykter jeg at leiemarkedene blir ganske vanskelig fremover, fordi det blir nok for ungdom å velge av boliger, og da blir det fallende husleier. Og da er det dårlig butikk å

kjøpe bolig. Men det er noe annet som jeg synes er veldig bra med boligkjøp da. Og jeg har hatt det med unge folk. Og de setter seg ned, og så skal de snakke om bolig. Og da snakker de egentlig om forholdet sitt.

Altså det er veldig Det er nesten Mer enn å gifte seg Fordi det kan jo lett bare gå Hvert til sitt Men det å kjøpe bolig sammen Da er du ordentlig låst altså Så hvis du gjør det Å kjøpe et rekkehus i utkanten av store byene Og sånn og satse på livet og så videre Så er det egentlig ganske sånn fin kombo Fordi det er ikke sånn Stor fallhøyde for de type bolig I noen nullrenteverden Nei

Så du er ikke pessimistisk med tanke på boligpriserne? Nei, vi får ikke noe boligkrakk, men det er klart vi får ikke noen lønnsvekst av betydning i årene som kommer. Så det skal godt gjøres å tøye boligprisene. Effekten i år er jo en slags engangssak at vi gikk ned halvdelt til boliglånsrentene.

Og litt sånn spekulativ fråde. Men etter hvert som folk begynner å bli litt mer japanske i tenkingen, så tenker de ikke på om boligprisene skal være stiget så mye i årene som kommer. Og det å drive ut til en dårlig butikk, og da roer tingene seg ned likevel. Mm.

Du snakker om bolig i Ramsund. Du skal da selge en bolig nødvendigvis midt i Oslo sentrum akkurat nå. Er det et tidspunkt å kjøpe nå, eller er det et tidspunkt å heller vente litt?

Nei, altså, jeg tror ikke det man skal time det sånn. Det jeg tenker mer på er at du skal kjøpe en bolig som du kan bo i mer enn fem år. Og det er derfor jeg er skeptisk til ungdom i studietiden å kjøpe bolig, for det er ikke det viktigste om du kjøper det, tjener det eller taper 100 000. Det viktigste er din utdanning, det er dine venner som du kommer til å ha resten av livet.

Når du blir i min alder så nytter du ikke å få gamle venner. Jeg har de gamle vennene, jeg er 56 år, jeg har de gamle vennene jeg kan få. Så det er veldig mye knyttet til deg, folk, du satser på karriere og du skal være mobil, du skal ha muligheten til å stikke til Australia et år for å ta et engasjement. Treffe kanskje en dame fra Canada som du har lyst til å bo hos et år.

hele det greiene her, det er det som dreier seg om i unge år, og særlig i det hundreårsperspektivet, så er det så viktig hva du gjør i din ungdom, hvem du gjør det med, hvordan du utvikler det, for det vil prege 75 år,

Og da å være bunnet til en eller annen hybel og stå der og male om natta og sånn, og så går utover karakterer og surer, det er bare tull. Det er småpenger. Rett og slett for mye fokus på dette å eie boliger, er det du sier? Ja, jeg er jo på universitetet og snakker da, det er alt for alltid et spørsmål. Dropp å spekulere i aksjer og diopuss og boliger, bare prøv å la...

gå i teater når du har billige studentbilletter og lese bøker og få gode eksamen gode venner, gode vaner det vil du ha resten av livet og det er så mye verdt for det kan du ikke få det er masse ting du kan gjøre på et universitet som du aldri kan gjøre senere i livet

Og for guds skyld, gjør det da når du er på en høyskole. Gjør de tingene som du kun kan gjøre på den høyskolen. Det der med opppussing og sånn, det kan du holde på til du blir 100. Neste 50 år, ja. Absolutt. Ja, det har jo vært en sånn tradisjon i Norge at man skal eie bolig. Det er det man gjør. Mens man bare sitter nabla nort, dessverre, så er det jo mer vanlig at man leier en bolig. Tror du at det er mer en sånn modell man kan se fremover her også?

Nei, men så igjen så tror jeg det her kommer til å bli en historie om fortsatt store geografiske forskjeller. Så min far kom fra Gilleskål i Nord-Norge, et sånn piktoresk sted med en fin bolig ved sjøen. Den er i dag verdt en million kroner eller noe sånt. Ikke sant?

Så jeg bor på Snarøya, og den kostet den boligen i 1980 en million. Da stod det om den i kapital for øvrig at det er fint å bo her, men det er garantert å tape penger. Den har jo 20-doblet seg. Så det har alltid vært veldig viktig hvor du bor igjen, og det blir enda viktigere i tiden fremover hvor du investerer. Og det er jo fare spesielt i oljeland, hvor fortsatt boligprisen ikke er høyere enn det det var i 2014.

at det kan faktisk falle hvis nå dette prisfallet i oljemarkedet skulle komme helt ut av kontroll, og man må begynne å stenge ned Nordsjøen og så videre tidligere enn man trodde. Så det er masse steder i Norge som kommer til å ha minus 10% på befolkningsveksten,

frem til 2050, og klare for begubbing. Da må man være litt forsiktig med hva man investerer i. Men hvilke implikasjoner kan dette synet på en langvarig lavrente få for aksjesparing og annen type finansiell sparing? Må man forvente en helt annen type avkastning der? I det markedet har den hatt de siste ti årene, for eksempel.

Ja, og mye lavere avkastning og likevel stigende aksjekurser. Så jeg har hatt veldig problemer med å få dette poenget frem, men la meg teste det ut på dere om jeg har endelig fått det til. Hva er verdien av en aksje? Det er verdien av fremtidige inntekter herfra til sol og slåknir.

Og så er det jo sånn at for å få disse pengene langt der ute til å bli samlingbare med dagens verdi, så bruker vi nediskonterende, ikke sant? Fordi vi skal få dem til å bli målt i vårtidspenger. Og da har vi brukt en nediskonteringsrente.

Og i tider hvor den er høy, rundt 10%, så spiller det egentlig ikke noen rolle hva en bedrift tjener mellom 2040 og 2050, fordi alt det blir jo neddiskontert, så det blir bare smuler i hend. Og det er veldig fokus på neste kvartal og neste års inntjening. Men når renta er null, så er alle sånne bedrifter som har en lys fremtid,

fra 2040 til 2050, de er veldig mye mer verdt da. De inntektene du får mellom 2040 til 2050 veier mye tyngre i det regnearket på en måte, henger dere med. Og da sier jeg til folk at jeg ville gjette på når det kom da, at masse selskaper som får null og ingen inntjening i år, kan ha likevel stigende verdi,

Fordi deres forventede inntekter i 2040 og 2050, da verden er kommet tilbake i gjeng igjen, er bare blitt så veldig mye mer verdt. Så du trenger ikke tro at COVID-19 gir dem økte inntekter engang. Du kan tro at de hadde samme inntektsforventningene langt frem i tid som de hadde i årsskiftet.

Men fordi vi nedviser ikke lenger disse tingene, fordi renta er jo null og skal bli negativ, så blir det så veldig mye verdt. Så det man driver og priser opp på børsen i dag, man kaller det en boble, men det jeg tror man priser opp på børsen i dag, det er rett og slett selskaper som man tror har en gylden fremtid i 2040. Mens de selskapene som ikke har det, de går ingen vei.

Så det har vært veldig skifte på børsning, sånn oljerelaterte ting, og det går ingen vei, for det tror man fortsatt skal ned, og kanskje til og med COVID-19 har gitt en ekstra fart nedover bakke. Men masse av det der biotek, internett, alt det greiene der, som ikke tjener særlig penger i dag, som jeg tror har en stor fremtid, Nasdaq-børsen, som har en stor fremtid i 2040, det har fått et voldsomt løft.

Og den type betraktninger tror jeg man må gjøre på alle typer selskaper og så videre. Når det gjelder banker så kommer vi sikkert å tjene mindre i 2021 og 2022 enn vi gjør nå, vi tjener masse penger nå. Og småbankene kommer jo veldig godt ut av dette her, for vi har ikke oljefelt og vi har ikke rigger og vi har ikke svære hotellkjeder. Men over tid så blir det press på marginene.

Men det kan likevel enkapitalbys og aksjer stige, bare fordi man blir så desperat etter avkastning. Man er så lei av å tape penger. Og det er også en veldig fin sak for det grønne skiftet. Masse av disse grønne skiftegreiene har veldig lav avkastning. Det krever store investeringer, men så står det en vindmølle der, og så blaffrer det, og så renner det noen penger inn. Det har blitt mye gunstigere.

å finansiere sånne type ting nå med null rente enn det det var i fjor. Så den null rente greia, den transformerer til at folk blir mye mer langsiktig og mye mer villige til å ta store kostnader i år, enten det er tap eller fysisk investering i en vindmølle, for å få inntekter i 2040. Det må jeg være veldig opps på. Det er masse selskaper der ute som taper mye penger i dag og som må reise ny egenkapital.

i praksis vann ut i gamle, så du får ikke lov å være med på ferden. Så hvis du skal ta det støntet, og kjøper deg inn i en selskap som gjør det dårlig i dag, men har en gloriøs fremtid, så må du passe på at de har så mye enkapital å tære på, at de slipper å reise ny enkapital nå i de vanskelige tiden, at du ikke blir vannet ut på bånd. Dette du sier er jo for så vidt et enda sterkere...

argument for å gå kanskje i fond eller aksjefond da, i stedet for å prøve å plotte enkeltaksjene, for jeg blir jo helt svett jeg skal prøve å finne et selskap eller en aksje som liksom har sin primetime i 2040-2050 bare se et 20 år tilbake og 2000, hvis du skulle ta på deg de langsiktige brillene der og pointe ut liksom hvilket selskapet

tror du er på topp i 2020. Så ja, du hadde vel ikke... Facebook og Amazon var mikroskopiske og det samme med Apple og så videre. Så dette gjør meg veldig svett, men samtidig mer sånn at ok, da antar jeg at fondene klarer i hvert fall...

De må jo, i hvert fall indeksvannene, må jo ha til hver tid de som har størst vann. Ja, og det er ikke noe vanskelig å vite. Det er derfor jeg tror sånn Merkur-investering, du vil gjerne være der, men ha mange, spre veddemålene dine. Ikke ha de i ett selskap. Nei, du vet, Amazon var jo, Jeff Bezos er jo litt sånn, han er jo liksom halga og utrolig sterk sjef.

Og under finanskrisen i 1998, så gikk han i hans CFO inn på kontoret hans og sa, nå må du ta et lån på 10 prosent. Det er sikrere. Og han ble jo så forbannet og kastet fyren ut. Men han tok det lånet. Han tok det rådet til slutt. Og det er derfor vi har Amazon. For hadde han ikke tatt det lånet, så hadde han vært kunk. Og det forteller litt om tilfeldigheten her.

Han har ikke overlevd IT-krok i 2001. Da gikk Amazon inn med masse penger på bok. Det berget seg gjennom sin vanskelige periode. Det må også ta høyde for at det er veldig tilfeldig. Er de godt finansiert disse selskapene? Er leielsen dyktig? Av

Det har jo vært mange som har forsøkt å lage elektriske biler. Det var El Amnøsk som fikk det til. Tenk om du satt med fisker. De brukte jo etterpå 15 milliarder kroner på å utvikle en bil som de ikke klarte å få solgt. Så det der greiene er, i alle sånne perioder nå, vi lever jo en slags industrielle revolusjon over i det grønne skiftet. Spre investeringene, spre bredest mulig, og gjerne via fond. Jeg tror fond er løsningen for folk flest. Ja.

Det har vært litt, noen vil kanskje si litt dystopisk dette her, for den verden vi skal inn i. La oss fortsette litt på det sporet. Neste uke er det jo presidentvalget i USA, og det er jo blant annet Donald Trump som skal ønske selv å bli gjenvalgt. Nå sier prognosen at han ikke blir det, men kan ikke du se litt inn i kristallkula og se hva tror du skjer med økonomien hvis han går av med seierne om en ukes tid?

For det første, jeg synes ikke dette er dystopisk. Vi kommer til å ha det som i dag, i 2050. Det er det jeg prøver å si. Og det er ikke noe far for noen boligkrakk, og det er ikke noe far for renteoppgang. Men når det gjelder president August, så tror jeg vi har misforstått litt at, og det er jo rett og slett at USA er litt trengt i hjørnet. Nå er underskuddet på statsbudsjettet i USA 3000 milliarder dollar. Hvertfall hvis den nye pakka går igjennom.

Og hvis vi smatter på det, så er det altså sånn 5% av BNP som er underskuddet. Så de kan ikke øke det noe særlig. Og så ligger han til at Biden vinner bredt og stort i masse konservative delstater. Men de demokrater som kommer inn der, de er også ståkkonservative. Altså det her er ikke liksom AOC eller Alexandra...

Ocasio-Cortez, som er en stor kommende stjerne der, og veldig radikal for amerikanske forhold. Norsk...

Arbeiderpartidame, spør hun. Hun blir kanskje president en dag, men det er langt frem. Dette her er noe helt annet. Det blir ingen, og Joe Biden er ingen populist. Det er så konservativt som du får det i Demokratisk Parti. Jeg tror at det blir mindre, men jeg er redd for en ting, og det er at han har nesten forpliktet seg til å

å kjøre på med det grønne skiftet, komme tilbake til Parisavtalen, og det er veldig bra for alt mulig rart, men det er trist for oljeprisen. Og da får denne oljeprisen som var, jeg husker den var 100 dollar i 2014, og så klarte vi å skifte ned til 60, hvor den var i begynnelsen av året, ved kostnadskutt og omstilling, og det var ganske harente tiltak som ble gjort.

Nå er jeg på 40 blank, og den er mye tøffere. Det er nesten dødelig, men blir den liggende på 30, da er det veldig mye som kommer til å bli avviklet rast i norsk oljebransje. Og

Ja, man skal være forsiktig med hva man ønsker seg til jul. Kommer Biden, og han må liksom levere på det grønne skiftet rast, så kan oljeprisen falle mye. Det tror jeg er den største negative risikoen. Ellers er det jo mye positivt. Det blir mindre handelskrig, og

og så videre. Og for børsene, husk oljebransjen er en bitteliten del av amerikanske børsene, det spiller ikke så stor rolle. Men bare vi får en to-tre måneders pluss uro eller usikkerhet om hvem som faktisk har vunnet da. Og det er jo også et scenario som av noen blir trukket frem, at det blir ikke klart hvem som vinner etter dette valget, at den må gjøre omtellingar og degnær med det andre. Hvilken effekt kan det få for

Eller vil det bare få en kort varieffekt for børsene? Nei, og her igjen tror jeg de ekstremt lave rentene er veldig noen disiplinering kraft. Det spiller ingen rolle hva disse selskapene tjener i slutten av året. For det er noverdi hvis du bruker et regnark med masse inntekter i telleren og masse nedgiftskonsulteringsrater i nevneren, fordi rentene er jo nær null.

Så her er min prognose da, og jeg skrev om det i Kapital, og det kommer nå på bloggen min, og det er en, jeg tror vi kommer til å gå i Japans vei til Abenomics. Når de fikk store underskudd, så det japanerne gjorde i 2012-2013,

Det var at de holdt renta nær null, men de begynte å tilføre enorme mengder likviditet. De kjøpte opp aksjer, de kjøpte opp obligasjoner, de bare støvsugde alt, så pumpet penger inn i økonomien. Og så samtidig, for å berge statsfinansene, så strammet de til på skatter og avgifter og kuttet utgifter og sånn.

Så Abenomics er oppskuttet av mye struktur og fremtidsrett, men det er egentlig en gigantisk pumping av penger inn i økonomien og innstramninger på andre måter.

Og mange bruker det malen at vi ligger 15 år etter Japan. Og hvis Abonomics kommer i målet 12, så får vi det i 2027. Men det er den veien det går. Vi har lært å leve med. Husk i dette året tusen, vi begynte jo med når vi hadde inflasjonsmål, så var renta 7%. Skal si det har gått litt opp og ned, men enhver renteoppgang har blitt fullt og

og ganske rast av rentekutt til nye bunner. Og gjennomsnitt fra 2001 og til i dag, så er nedgangen i rentene rundt 1,5 prosentpoeng per år. Så vi har egentlig lært å leve med at rente alltid, alltid faller. Går litt opp igjen og så videre. Kortvarig blir vi straffet for uansvarlighet, men så faller den rast igjen. Og kronekursen har falt ca. 1 prosentpoeng per år siden den gangen.

Så vi har ventet oss til stadig lavere renter, stadig svakere kroner. Og jeg er affogannet til å drive oss på om dollarkursen, det er noe yngre folk gjør, slår standhaft i bordet og sier dollaren skal opp 5%. Men det jeg håper på, er at den trenden fortsetter, og kronene fortsetter å svekke seg ca. 1% i året. Det er sånn vi kommer til å klare omstillingen i Norge. Vi kommer til å ha...

litt negative renter, og vi kommer til å ha gradvis svakere kronekurs, og så kommer vi til å bruke mye oljepenger. Hvis du ser på 2021, det er jo litt nærmere enn 2027, hva er utsiktene for norsk økonomi nå neste år fremover?

Ja, det er også veldig interessant, for jeg kom akkurat fra en seminar med Jan Tore Sandin. Så Japan har et system hvor det er litt random. Og så har egentlig nå resten av verden gått over til det samme. Vi vet ikke hva som skjer i 2021, vi laver litt ulike scenarier. Det er ikke noe vits å lage punktprognoser nå, enten så får du en vaksin og masse fine ting skjer, eller så er det masse stygge ting som skjer. Ja.

Og av en eller annen grunn så har de fantastiske og flinke økonomiene i finanspartementet, de er blitt noen av verdens mest optimistiske pronosemakere. Det har de sikkert veldig godt analytisk grunnlag for å gjøre. Men det må jo være et problem for finansministeren at når han skal dosere skatter og prøve å få styre økonomien tilbake til full syssetting, at

Han starter med de mest optimistiske prognosene for konjunkturbildet i bransjen. Da blir budsjettet stramt, ikke sant? Hadde han hatt noe dystere prognoser, så hadde han brukt mer oljepenger. Så er det jeg... Og det leder til et spørsmål. Bør finanspartementet gjøre noe annet enn å bare basere seg på konsensus? For da har politikerne noe som alle er enige om, eller kan...

enes om i en viss forstand at dette her er bra grunnlag å lage budsjett på. Hadde han gjort det så hadde han brukt vesentlig mer oljepenger.

Så jeg var jo i Dagsritatten og så sa jeg bare at det var masse økonomer som skrøyte dette budsjettet, så det er det verste jeg noensinne har sett. Men det er jo ikke egentlig kritikk av Jan Tore Sander og regjeringen, det er fordi de startet der oppe med en sånn der pageneskai-v-formet konjunkturforløp. Og det er klart, da bruker du lite oljepenger. Det hadde jeg også gjort, hvis jeg trodde på det. Men hvis jeg hadde lagt i grunn det folk flest tror på, så hadde det blitt vesentlig mer, og da snakket jeg sånn 30 milliarder kroner mer. Mhm.

Og så i dag var det jo veldig interessant, fordi han har jo fått moden av seg, og nå kommer det en ny pakke for kommunen i hvert fall om noen uker. Og det er jo milliardbeløp som skal på bordet. Så de skjønner at det var kanskje litt veldig optimistisk vi var i oktober.

Det er jo store bilder, men hvordan tror du de mange små privatpersoner rundt omkring i landet kommer til å få det fremover? Ser du noe høy arbeidsledighet fremover? Du sier jo lav boligomstrente, det vil jo hjelpe. Men det viktigste er vel at folk har en jobb å gå til. Ja, og det er det jeg også sier til Jan, Toris, Anne og alle.

Hvis det spyrker noen rolle hvor mye oljepenger du bruker i år, det viktigste er at du får folk i arbeid. Det går masse familiefeder rundt nå og vurderer å begå selvmord fordi de har mistet alt.

Du må få folk igjennom denne krisen. En pandemi kommer ikke hvert århundre. Nå er vi ordentlig hardt rammet, og jeg tror vi blir husket på i ettertiden hvordan vi klarte å ta vare på hverandre, mer om en budsjettregelspråk her og der. For øvrig er jeg også luta lei av folk med at vi bruker for mye oljepenger. Og det var så mye styr om det der vi dytter regninger til fremtidige generasjoner. Men

retorisk spørsmål, har vi mer penger i dag enn vi hadde på årskiftet? Selv om vi har brukt aldri så mye oljepenger? Ja. Og hvor mye? Jo, de to siste årene, så har mengden av oljepenger økt med 2000 milliarder kroner. Altså, hvilket annet land driver og maser om? Nei, altså, det er bare 11 000 milliarder kroner vi skal gi barna våre. Vi kan ikke bruke mer i dag.

Det er jo helt koko. Det er helt galskap, og det er totalt uansvarlig. De kaller det ansvarlig, jeg kaller det totalt uansvarlig. Få penger ut til folk, få folk i arbeid, så kan vi alltid diskutere i 2022 hva vi på lang sikt skal drive på med, men få folk løftet gjennom den krisen. Så jeg sier til slutt at folk har faktisk...

kanskje intuitivt skjønt av verden er usikker etter COVID-19. Og nå sparer vi som aldri før, og det synes jeg er veldig bra. Og vi er ikke på noen måte inne på veien gjennom bankkrisen som på begynnelsen av 90-tallet. Nå har husholdene konsolidert og så videre, og hvis vi nå bare skjøtter oss vel, så kommer vi å si gjennom det. Og husk, ja, mange vil si det er trist at Norge skal bli som Tokyo, men den dag i dag ...

etter at japansk økonomi toppet. Jeg tok jo fortsatt å gå til verdens beste by og bo og leve i. Det er bra vi fikk avslutte med et ordentlig lyspunkt da. Du nevnte en bok, er den utenfor salg nå om et par uker? Ja, Rentens

Den store rentebølge Rentens 700 år i ferd Til negativt lende Og den Om ikke han så er det en veldig vakker bok For det er mye japanske motiver der Lykke til med salget der Og takk for at du kom i studio Oran Ludvig Andreasen Sjeføkonom i Ekerupen Takk også til deg Halger Takk

Vi er tilbake neste uke allerede. Ja, og allerede i morgen med nye spørsmål som kommer inn til oss. Send det gjerne til oss til tips at dinepenger.no eller send oss en melding på Facebook eller Instagram. Vi heter Dine Penger begge stedene. Og sist men ikke minst så må vi si takk til Sundevag Lessing også som har vært produsent i dag. Vi høres igjen neste uke. Ha det bra.

På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatøkonomi.