Du kan kjøpe bolig selv med lav egenkapital ved å utforske ulike boligkjøpsmodeller og alternative finansieringsmetoder.
07:11
Denne delen av podkasten diskuterer deleie-modellen for boliger, inkludert fordeler og ulemper ved å dele eierandel med utbyggere som Oboz.
17:50
Investering i boliger gir verdistigning, men likviditetsutfordringer; OBOS og Investor-modellen tilbyr forskjellige fordeler for førstegangskjøpere.
23:14
Podcasten diskuterer utfordringer og muligheter ved å kjøpe bolig i kollektiver, inkludert fellesarealer og finansiering.
29:38
Podcasten diskuterer utfordringene og mulighetene med nye boligmodeller som "leie for eie" i Oslo, spesielt i bydelen Ulven.
Transkript
Poeng
Selv om du ikke har egenkapital, kan du inngå en avtale som gir deg en bolig om ganske få år.
Innledning til episodens tema om boligkjøpsmodeller.
Hvis du tror på videre boligprisvekst, bør du prøve å eie boligen helt selv.
Fellesnevner for alle modellene: fullt eierskap gir best avkastning hvis prisene stiger.
Hvis du skal pusse opp en deleie-bolig, bør du heller bruke pengene til å kjøpe ut tredjeparten først.
Oppussing er ulønnsomt i deleie fordi verdistigningen deles med medeier.
OBOS kan opptre som utbygger, selger, eier av din andel, bank og megler samtidig.
Diskusjon om mulig inhabilitet og uheldig insentivstruktur i OBOS-modellen.
Boligkjøpsmodeller gir deg et enklere innpass i sentrum, men kostnaden er at du gir fra deg en del av oppsiden.
Avsluttende vurdering av kompromisset mellom tilgjengelighet og avkastning.
Påstander
Boligprisene i Norge har økt kraftig de siste rundt 30 år.
Gjentatt flere ganger i episoden som bakgrunn for temaet.
I fjor gikk boligprisene opp i snitt med cirka 5 prosent, noe mer enn generell prisvekst.
Angitt som omtrentlig tall for siste år.
I byer som Stavanger og Tromsø steg boligprisene med 14 og 11 prosent.
Nevnt uten nøyaktig tidsangivelse for perioden.
Utlånsforskriften krever minst 10 % egenkapital, og at man ikke låner mer enn fem ganger inntekten.
Beskrivelse av kravene i utlånsforskriften.
Bankene kan gi unntak fra utlånsforskriftens krav i opptil 10 % av lånevolumet per kvartal.
Om unntakskvoten i forskriften.
BSU gir skattefradrag hvis man har høy nok inntekt, og god innskuddsrente på 6–6,5 %.
Om fordelene ved BSU-sparing.
I OBOS deleie-modellen beholder utbyggersiden 10–50 % eierandel i boligen, og kjøperen betaler leie for denne andelen.
Beskrivelse av OBOS deleie-modellen.
I deleie med OBOS får du for eksempel ikke kjøpt ut medeieren til lavere pris enn opprinnelig satt pris hvis boligen har falt i verdi.
Spesielt for OBOS deleie-modellen.
Finit sørger for 10–50 % av egenkapitalen, og kjøperen betaler 20–70 %, uten leie eller løpende kostnader til Finit.
Beskrivelse av Finitts deleie-investormodell.
Koo er medansvarlig for lånet, krever minst 30 % (helst 50 %) innsatskapital, og tillater maks 90 prosent belåning.
Beskrivelse av Koos deleie-modell.
Koo krever at boligen har tilstandsrapport og skal ligge i et velfungerende boligmarked.
Krav fra Koo til boliger.
Koo har etableringsgebyr på 1998 kroner og innløsningsgebyr på 1999 kroner, og man kan ikke selge boligen før minst tre år.
Gebyrer og bindingstid hos Koo.
Finit tilbyr primært brukte boliger, mens OBOS deleie-modellen primært tilbyr nye boliger.
Sammenligning av modellene.
OBOS Bostart tilbyr boliger til 10–15 % under ordinær markedspris, og eier hele boligen alene.
Beskrivelse av Bostart-modellen.
Bostart tilbakekjøpspris justeres etter prisindeksen for det geografiske området, ikke takst av den spesifikke boligen.
Om hvordan tilbakekjøpsretten til OBOS beregnes.
Bostart har for tiden 385 boliger, hovedsakelig i Oslo, Akershus og Innlandet.
Antall boliger i Bostart-ordningen.
Ved avbestilling av Bostart før vedtatt byggestart påløper et gebyr på 100 000 kroner.
Om avbestillingsgebyr i Bostart.
OBOS eierkollektiv på Ulven selger små enromsleiligheter organisert i kollektiv, der man deler bad, kjøkken og stue med opptil fire andre.
Beskrivelse av eierkollektiv-prosjektet.
Soverommene i eierkollektivet på Ulven er opp mot 14 kvadratmeter, men bruksarealet oppgis til mellom 31 og 46 kvadratmeter.
Om arealangivelser i prosjektet.
Kvadratmeterprisen på et 9 kvadratmeter stort soverom på Ulven blir nærmere 200 000 kroner om man kun regner på rommet, mens med andel av fellesareal (ca. 32 kvm) blir kvmprisen 53 800 kroner.
Konkrete tall fra Ulven-prosjektet.
Finansiering av OBOS eierkollektiv er foreløpig kun mulig gjennom OBOS-banken, der renta er høyere enn for et standard boliglån.
Om finansiering av eierkollektiv.
I leie-for-eie-avtaler er det vanligvis en toårs byggeperiode og en treårs leieperiode, med rett til å kjøpe boligen når som helst i begge perioder.
Beskrivelse av leie-for-eie-ordningen.
Aktører i leie for eie inkluderer Fredensborg Bolig, USBL, Oslo Bolig og Leie Eie AS.
Oppramsing av aktører i markedet.
Hos Oslo Bolig har leie-for-eie-avtalen en maksgrense på ti år.
Om kontraktens varighet hos Oslo Bolig.
I eksempelet stiger boligprisene 4 % årlig, slik at en 4-millioners bolig er verdt cirka 4,5 millioner om tre år, og banken da legger gevinsten på 500 000 kroner til som egenkapital.
Regneeksempel fra episoden.
Oslo Bolig har en øvre inntektsgrense for å få innpass i leie-for-eie-ordningen.
Om adgangskriterier hos Oslo Bolig.
Oslo Bolig er et selskap eid av OBOS, Oslo kommune og flere parter, men Oslo kommune skal gå ut av eierskapet.
Om eierskapet i Oslo Bolig.
Dette var siste ordinære lange episode fra Pengelådet før sommeren, med spørsmål og svar-episoder på torsdager gjennom sommeren.
Om podcastens sendeplan.
Podcasten er fra VG, med ansvarlig redaktør Gard Steiro.
Avslutningsinfo.
Laster
Selv om du har liten egenkapital, kan du fortsatt kjøpe deg bolig. Vi viser deg alternativene. Det er dagens tema, Hallgeir. Og ja, du kan faktisk kjøpe deg en bolig selv om du ikke har nok egenkapital. Hvem skulle ha trodd det? Selv om jeg ikke har noen egenkapital, så kan du i hvert fall inngå en avtale som gjør at du får forbelivis en bolig om ganske få år. Så det er en avtale som gjør at du får en bolig om ganske få år.
Så ulempen med dette er jo at du gjerne må kanskje dele fortjenesten hvis man får det i boligmarkedet, og det har man jo fått nå i 30 år.
Vi er en tredje part. Men vi skal gå gjennom, rett og slett, i dagens podd, forhold til ulemper med ulike, det man kaller boligkjøpsmodeller. Noen kaller det også den, hva kaller de andre? Treje boligsektoren, eller noe sånt? Ja, det var det jeg skulle stille deg et spørsmål om, for ja, jeg tror det. Ellers er det noe annet. Det er litt, man...
Vi diskuterer litt definisjonen der. Noen mener jo at treboligsektoren bør i større grad være offentlig eideboliger, for eksempel, eller boliger som blir tilbyttet i et mer regulert leiemarked, for eksempel. Men dette er den mer kommersielle treboligsektoren vi kanskje skal forstå.
ta dypt... Køyne det begrepet, den private, kommersielle tredje boligsektoren. Ja. Her er det aktører helt ifra de 100% kommersielle til Opo som er for all del også kommersielle, men som vil ha noe i hvert fall når det gjelder disse boligkjøpsmodellene, kanskje mistenkelig at de, på en positiv måte da, at de kanskje har
har andre ikke så høye avkastningskrav som TEL har av sitt. Og så har de noen hybridversjoner, som Oslo Bolig for eksempel, som er et selskap som er veldig eid av Oboz, Oslo kommune og flere parter, men som vel Oslo kommune skal gå ut av. Så det er en sånn hybrid her. Vi skal altså gå gjennom de mest kjente bygningene,
modellene som finnes, for det virker som om alle har hvert kommersielle selskap, hvert selskap har sin modell. Men før vi kommer dit, hva er grunnen til at dette her er noe man har behov for? Det er rett og slett fordi det har blitt mye vanskeligere å komme inn i boligmarkedet, spesielt i storbyene, og spesielt for førstegangskjøpere, som jo i stor grad disse ulike boligkjøpsmodellene er
henvende seg til da. Det er jo slik at priserne har økt vanvittig siste da, som jeg nevnte, rundt 30 år. Det flater litt ut de siste årene. I fjor så gikk de opp i snitt med cirka 5 prosent, var det vel, litt mer enn generell prisvekst. Men sånn i byer som Stavanger og Tromsø så føykte de opp med 14 og 11 prosent.
I Oslo mindre prisoppgang, og spesielt nå i 2026, men det er fortsatt sånn at det er et veldig trangt nåleie hvis du ser på de da høye boligpriserne nominellt sett, og for så vidt også hvis du måler opp mot inntekter. Men det er
I tillegg til at du kan si at inngangsbilletten, prisen på den økte, og boligprisene økte, så er jo innføring av utlånsforskriften, det er noe som har gjort at det er vanskeligere for bankene rett og slett å tilby lån til, ja, spesielt førstegangskjøpere, fordi at...
Du må jo ha en viss belåningsgrad, altså det settes krav til at du har minst 10% enkapital. Det settes krav til at du ikke kan låne med en fem gang inntekt av de. Og det settes krav selvfølgelig til at du har god nok betjeningsevne til å få dette lånet. Og hvis du ikke...
Hvis du ikke oppfølger disse kravene, så er det jo likevel en mulighet for at du kan faktisk få et lån. Og det burde du alltid undersøke først, fordi når jeg går gjennom disse boligkjøpsmodellene, så er det jo fellesnevneren at det mest lønnsomme, hvis du kan si det sånn, i hvert fall hvis du tror på videre boligprisvekst, så bør du jo prøve å kjøpe disse boligene selv, fullt og helt.
Hvis de ikke kan det, så kan det jo være en idé å bruke disse andre modellene. Men du bør jo undersøke først om du kan få et lån av banken din, selv om du ikke oppfølger kravene, fordi de kan gi inntak fra disse reglene i opp til 10% av lånevolumet per kvartal. Så det er en del lånekunder, både høyekvalitet,
men også gamle, som får unntaket fra disse kravene. De kravene som banken har, det mange gjør, er å ringe til mann og pappa, og låne litt penger i Foreldrebanken. Det er jo en gunstig
Gunstig bank. Men hvis man ikke har denne foreldrebanken, er det noen måter da? Ja, det er jo, du må jo da, enten som jeg sa, at du kommer i denne unntaktskvoten, at banken avviker fra dette kravene, altså på sikkerhet eller gjeldsgrad. Eller du sparer, og da er det jo naturlig nok, det er jo definitivt...
BSU, som er det beste å putte penger i, da får du både skatter for deg hvis du har høy nok inntekt, og at du har god boligrente på, nei, unnskyld, god innskuddsrente på 6-6,5%.
Eller at du også, det er jo et alternativ for mange, at du kjøper sammen med noen. Og da tenker jeg ikke på en kommersiell part som jeg skal gå gjennom nå, men rett og slett en venn. Mange kjøper jo selvfølgelig med kjæreste eller samboer. Men det kan også være en venn, en veninne, en kompis. Det kan være sammen med familien, altså nemte foreldrebanken. Det trenger ikke nødvendigvis bare være sånn at du får lån eller sikkerhet av familien,
eller familien. Det kan også være at familien går inn som en investor, sammen med deg og jeg, halvparten av leilighetene, eller 70 prosent, eller 20 prosent, eller hva det skal være, og på den måten gjør at du ikke trenger så høy egenkapital for så vidt. Nå går vi inn i kjernen av dagens episode, disse modellene. Hvor mange finnes det der ute? Ja, det kan være det finnes flere, men jeg tar vel i utgangspunkt mest...
på fire da. Og vi kan begynne med, altså ja, vi kan nevne alle. Første vi skal gå gjennom, det kalles deleie.
Neste kalles Bostart, det er i hovedsak Oboz som tilbyr akkurat det. Og den tredje er det også i hovedsak Oboz, ja, for det er noe som tilbyr eier kollektivt. Og sist, men absolutt ikke minst, det som da kalles leie for eie, så er det jo de første og den siste kanskje som har vært i markedet lengst da. Mhm.
Men la oss begynne med nummer en, det deleie-konseptet. Er dette noe Oboz, mener deg det, så er det Oboz som startet med dette her i sin tid? Det kan godt være, og de er jo fortsatt store på dette. Og du eier dette så sammen med et selskap, for eksempel en utbygger som Oboz.
eller en treiepart, og da har vi jo de mest kjente, er vel kanskje selskapene Finit eller
Jeg vet ikke hvordan du uttaler det. Finit? K-O. Nei, finit er greit. Eller finit, ja, men så er det et slett K-O. Det er som ko opp uten pen. K-O? Jeg tror det er co-owner. Det er en nytt stoff, men det heter C-O-O da. Som tror jeg er et selskap som egentlig kommer fra min barndomsfylke, altså Rokaland.
Og så finnes det to ulike modeller, vil jeg si, for deleier, og jeg kaller de for Oboz-modellen og Investor-modellen. Så ja, du vil forstå at disse selskapene er innenfor hver sin grunnmodell.
Og i OBOS-modellen så er det sånn at utbygger, det er altså OBOS eller en annen type utbygger, beholder kanskje 10-50% eierandel i boligen, så kjøper du resten, og så betaler du rett og slett en leie til utbygger for deres andel. Og på den måten så får du altså tre ulike utgifter du skal betale. Du må jo betjene boliglånet ditt,
Punkt 1. Du må betale en leie til OBOS. Punkt 2. For deire andel. Kall det da husleier, kanskje. Og så er det punkt 3. Felleskostnader til bordslaget, som du uansett må betale. Så du disponerer da hele boligen, selv om du da deler eierskapet med OBOS. Tilbys altså av andre da. OBOS er det største, men...
Det er vel blant annet dette selskapet som jeg nevnte i starten, Oslo Boli, som har dette via noe de kaller bolispleis. Hva synes du er den store fordelen med en sånn her modell? Ja, altså du får jo et ganske stort spenn i hvor mye kapital du ønsker eller kan binde, i og med at de går inn og kan besørge 10-15% av egenkapitalen.
Og hvis det er gjeldsgraden, altså inntekten, og ikke belåningsgraden, egenkapitalen som er problemet, så kan jo dette være en god løsning, altså at du tar opp et mindre lån i forhold til inntekten. Ulempen er jo at du selv fortsatt må sørge for minst halvparten av egenkapitalen, så det løser ikke hele egenkapitalproblemet,
I tillegg er det jo sånn at hvis du tenker på opppussing, det blir ikke noe særlig lønnsomt. Det er jo du som må stå for hele kostnaden, men må da dele en eventuelt verdistikking som følger av oppgraderingen med treiepart. Som andre ord, hvis du skal legge penger i en sånn bolig som du kjøper via deleie, så bør du heller bruke de til å kjøpe ut denne treieparten og pusse opp etter det da.
Det spesielle for OBOS-modellen, kan du si, hvis du tar for dette, disse andre fordeleulempene gjelder for både det vi kaller OBOS-modellen og investormodellen, men spesielt for OBOS-modellen er jo at det er jo gjerne nybygg som de tilbyr i dette, og de priserne på nybygg er som regel høyere enn brukt boliger i samme område.
I tillegg, det kan være en fordel å unnlempe alt dette, så må du vente to-tre år før du kan overtake denne boligen. Og så skal du også huske at hvis det er slik at boligen faller i verdi, hvis du får prisen et gang, så får du faktisk ikke kjøpt ut den andre eieren til en lågere pris enn det som ble satt opprinnelig. Dette gjelder altså spesielt for boliger.
OBOS-modellen. Og det er klart, nevnte OBOS, det kan jo alltid spørre seg, blir OBOS ditt inhabil? Fordi at kjøper du av de, så oppdrer de da mandror som både utbygger, selger, eier av det.
din andel, og kanskje også til og med bank og megler i tillegg. Så du snakker om å sitte på alle bord. Det kan gi en litt uheldig insentivstruktur, men hittil så virker det jo faktisk som om Oboz har håndtert dette ganske bra. Det er ikke sett noe klage på den strukturen der da. Ja.
Og så er det jo sånn at du skal betale leie til Opos, mens det er en fordel i den modellen at felleskostene fordeles etter eierandel. Hvor stort er dette prosjektet her til Opos, det leieprosjektet, men jeg har sett det oppå ulven. Er det det, eller prøver de det andre steder også? Jeg tror de prøver det på andre steder også.
Det er jo både i antall bygg, så er det vel deleier og leiefeier som er størst for forbrugssyn deler.
Hva med denne investormodellen da? Ja, og der er det som sagt de største aktørene er jo Finit og Co, som begge da, det de gjør da, de administrerer fond som går inn som deleier av med deg. Så det er jo ikke juridisk sett så er forholdet ditt godt til disse to selskapene. Men de er jo på en måte bare en facilitator da for
investorer som har skutt inn penger rett og slett i disse selskapene, eller til disse fondene som går inn som deleggere med deg. Og da slipper du å forholde deg til de som har skutt inn midlene, det er jo forholdet deg til Hennavis, Finit og Co. Men det er en kapitalstruktur bak de som er ganske
solid virker det sammen. Men er dette litt sånn subprime-variant, eller? Nei, det er jo ikke sammenlignende med det, fordi at subprime, de solgte jo, og de gikk jo ikke inn som kapitallegger selv, de bare lånte ut til egentlig et folk som de ikke burde låne penger ut til. Mens her går jo man inn som en investor, og man går ikke inn som en långiver her.
Det er jo en medinvestor. På Finit betaler du 20-70% av egenkapitalen, altså det er ganske stort spenn her. Finit sørger for resten, slik at dette sammen fyller opp 10% av egenkapitalen. Så betaler du ingen leie eller andre forstående kostnader til Finit, men gir jo fra deg en del av en eventuell gevinst. Du står som eier av hele boligen. Finit er passiv eier.
Og så er det jo altså da ikke Finnets selv som har sørget for resten av innkapitalen, men du kan si investorene som har investert i fondene som de administrerer. Når det gjelder KOO, så er det stort sett samme som Finnets, men det som er litt spesielt med KOO, det er de som er medansvarlig for lånet ditt faktisk, som betyr at de stiller seg bak både innkapitalen og faktisk boliglånet sammen med deg. De krever at du har minst 30% av innkapitalen, helst 50%.
maks 90 prosent da, så kan du faktisk her kjøpe både brukte og nye boliger som du finner på fin.no. Og det er viktig å understreke. På Finnytt så er det jo primært brukt boliger du kan kjøpe, som jeg mener er en stor fordel med disse modellene versus OBOS-modellen som tilbyr
tilbyr primært nye boliger. Men i koen så er det jo da at boligen bør ligge i et velfungerende boligmarked som de skriver. Og disse bruktboligerne bør helst tilforsyne en tilstandsrapport. Så du må ha et godkjent stempel ifra medinvestor her.
Og så samarbeider de også med en del utbyggere hvor prosjekten er forhåndsvis godkjent for deleier. Så det er ganske mye av dette selskapet. Det er ganske mange nye boligprosjekter som selges på denne måten.
Jeg skal ikke gå helt ned i purra på disse modellene, bare understreke at det er viktig at du leser kontraktene. Det er også noen gebyrer her, i hvert fall for Co, som vil blant annet tilsi et etableringsgebyr på 1998, innløsningsgebyr på 1999. Her er det viktig å se på skriften.
Og så er det tap eller gevinst, det vil da fordeles forholdsmessig ut fra eierandelen. Men jeg skjønner ikke helt businessen bak dette her for disse finitt og kod. For du kan jo da, i og med at du betaler ingen rente, ingen løpende kostnader, de har ingen inntekter på deg, frem til du selger boligen. Så du kan jo egentlig gå i tospann med disse her. Kjøpe en bolig, eie resten av livet ditt.
og det vil være fryktelig dårlig business for Ko og Finit. De vil ikke få noe løpende rente, de vil ikke få noe som helst fra deg. Det gjelder vel en... Eller må du selge inn fem år, på en måte? Ja, nå...
Du kan ikke selge i hvert fall boligen før det har gått minst tre år når det gjelder ko og sin løsning. Men de...
De er jo en medinvestor. Det du snakker om er mer likviditeten i dette. Hvis du er en medinvestor og du eier en del av en bolig som også presumtivt stiger i verdi, så vil jo dette være en verdiøkning for den passive investoren. Det er fordelen for dem at de ikke legger så fryktelig med egenkapital her.
men mot å få en god del av verdistigningen. Så det er det som er i det for de. Men likviditetsmessig kan det jo oppstå et problem hvis ingen selger disse boligerne. Men det er jo måter finansielt å håndtere det på også. Det blir mer et problem hvis det er kanskje investerer bak som skal inn og ut da.
Så det hanteres da, men på kalde papirgevinster. Ok, du står med OBOS i ene hånda og Investor-modellen i andre hånda. Hva ville du gått for selv? Jeg er nok heldig nok mot den Investor-modellen rett og slett, fordi at ...
Du må kjøpe nybygg i OBOS sin modell. Og for en førstegangskjøper spesielt, så vil jeg som regel anbefale brukt bolig på grunn av en ganske stor forskjell i pris på nybolig og brukt bolig. Førstegangskjøper har jo gjerne også en kortere eiertid enn andre boligkjøpere. Og da vil det spesielt kanskje være en fordel å
kjøpe en brukt bolig. Så kan det selvfølgelig være at du kan være heldig å komme inn i et ny boligprosjekt som blir populært, og der du også får en stor verdistigning, men ikke len deg på den.
Så muligheten til å kjøpe brukbolig får du jo i denne investormodellen, hvor særlig, vil jeg si, Finnett tilbyr veldig god fleksibilitet, og ikke minst en balans i modellene sine som gjør at boligkjøperen beholder en større andel av engapitalen som bygges i boligen. Man gjør en vurdering av dette selv, men jeg liker Finnett sin løsning, det må jeg si.
Vi må rase videre. Vi skal gjennom tre til. Nummer to. Ikke prefererte rekkefølget her. Dette er bare nummer to i rekka. Bostart. Hva er det for noe lurt? Det er egentlig en ganske mye enklere løsning. Altså du kjøper et bolig med rabatt.
Utbygger setter prisen 10-15% under ordinær markedspris, og så eier du boligen alene. Da har du jo, i og med at du har fått en liten rabatt, så er det jo litt mindre inngapital du trenger å ha. Og så er jo ulempen, kan du si, at utbygger da har rett til å kjøpe boligen tilbake til en estimert markedspris. Det kan minne litt om deleie, men her ...
I en måte veldig nye boliger, og det begrenser til OBOS egneprosjekter. Det er for tiden 385 boliger, hovedsakelig Oslo, Akershus og Inlandet, så det er jo en viss mengde her. Og du får altså kjøpt boligen til en rabatt.
Men til forskjell for deleier så er det du som eier hele boligen. Men OBOS får en bit av fortjenesten ved et senere salg på samme måte som deleier. Så prisen OBOS kan kjøpe boligen tilbake for er den prisen du selv betalte justert for prisutviklingen for det geografiske området som boligen tilhører. Det er litt viktig. Det er ikke tatt en...
En prisvurdering av den eksakte boligen, men de går rett og slett ut fra det geografiske området som denne boligen tilhører. Fordelen er jo da at du eier boligen av eile, det er ikke noen deleier.
Og den lille rabatten kan jo være det som skviser deg innenfor bankens kreditveddring her, altså at du får krav om lavere egenkapital, og da kan ta opp lånet. Ulempen? Ja, salgsprisen.
Den justeres etter hvis du skal selge det tilbake til utbygger, så justeres dette til prisindeksen for området, og ikke nødvendigvis hvem kjøper faktisk vilje betalt. Noe som kan slå begge veier, det er jo mulig du kunne fått en høyere pris om du solgte den i markedet i stedet for å tilbake til Oboz.
Det betyr nok at denne modellen nok er mer fordelaktig kanskje i et flatt boligmarked enn når alt liksom går over takst, når det virkelig er full fart. Og det er også en ulempe at opppussing ikke lønner seg, kan du si, for du får jo ikke noe igjen for å heve verdien av den spesifikke leiligheten, siden salget tilbake til Oboes bestemmes av en generell prisindeks og ikke spesifikt verdiveddring for din bolig.
Hvis du må avbestille dette før vedtatt byggestart, så påløper ditt bygjør på 100 000, og du kan heller ikke vire selge av boligen før overtakelse. For det kan jo ta et eller to år, kanskje tre år, før boligen faktisk er klar for overtakelse etter at du har tegnet kontrakt på dette.
Og etter overtakelse, så kan du selge når du vil, det er også viktig. Etter du har overtatt dette, for det er jo nyboligprosjektet, men da har altså Orbos en tilbakekjøpsrett.
Har du noen sånne sovjet-vibber over den løsningen her? Ja, det er jo moteller for denne. Vi sitter på kontoret vårt rett borte her. Hva heter det her de holder til? Oboz? Hammersborg. Og bestemmer prisutviklingen? Ja, de gjør ikke det altså. De tar jo ganske brukt inn i prisindekser, vil jeg anta, fra Eindom Norge.
Hvem vet? Vi går videre til nummer tre, og det er jo Obo som står i manesjen her også. Eier kollektivet mens vi var inne på det sovjetiske. Kanskje ikke så sovjetisk dette her? Nei, det er et helt nytt, eller ganske nytt prosjekt som de startet vel i senvinteren. Det betyr rett og slett at du deler boligen med andre som du ikke kjenner, men eier ditt eget rom sammen.
Og dette er jo da nå i første omgang i bydelen Ulven i Oslo, at de selger... Sjokk, sjokk. Det er smeltediggelen for boligprosjekter, Oste. Ja, det er nok et lite laboratorium for den type modeller. De har der hvor de skal prøve å utvikle en ganske stor bydel av med mange nye prosjekter.
Og der selger de rett og slett små enromsleiligheter organisert i et kollektiv. Med en betydelig rabatt, og med en sammenligning med en ordinær enromsjurslo. Men du må jo huske at du må jo dele fellesaralene med opp til fire andre personer. Noen får rom, de har eget bad, men de fleste deler faktisk både bad, kjøkken og stue med resten av beboerne.
Og da er det litt sånn uklart hvor mange kvadratmeter han egentlig eier. Derfor er det også litt utfordring for vanlige banker å finansiere dette. Når det gjelder det prosjektet, så selv om soverommet kanskje bare er opp mot 14 kvadratmeter, så oppgis det faktisk et bruksoral her på mellom 31 og 46 kvadratmeter, når du bruker Obo sin egen boligvelgerkalkulator.
Grunnen til det er at han kjøper jo egentlig halvparten av et baderom også, samt tegangen til et felles aral, opp mot 100 kvadratmeter. Men det er klart at dette aralet eier seg jo ikke på ordinær måte, sånn at det regne kvadratmeterprisen er ganske vanskelig, rett og slett.
du kan si at hvis du bare regner på det rommet, så får du en ganske stiv kvadratmeterpris, men hvis du da tar utgangspunkt
hele bruksaralet, så gir det en helt annen kvadratmeterpris. I dette konkrete tilfellet oppe på ulven, så hvis du ser på et 9 kvadratmeter stort soverom, hvis du bare tar utgangspunkt i det, så blir kvadratmeterprisen nærmere 200 000. Men hvis du da tar utgangspunkt, da du deler fellesaralene og får din andel kvadratmeterpris,
til det, ca. 32 kvm, så gir det kvmpris på 53 800, som er svært lavt, men det er klart at det er vel riktig å kanskje ta utgangspunkt i en plass imellom her, fordi at du kan i hvert fall ikke gå ut og annonsere selv når du skal selge den andelen via at du har en kvmpris, tror jeg, på 50-60 000. Men altså, fordelen med dette er jo at det er jo...
Det er en vesentlig lågere pris hvis du ser på egendomsleiligheten, hvis du sammenligner bare dette, og dermed får du også et lågere egenkapitalkrav i en bank.
Fordel i ulempen er at du må være sikker på at du kan gå godt ihop sammen med den. Fordelen er at du får mye av ral. En liten enrom, så hvis du kjøper den separat, så kan det føles litt klastrofobisk.
Her får du både romske stue i kjøkken, men også andre felles av ral i bygget, sånn som takterasset fellesvaskeri. Og det med gjestleilighet har jeg sett i noen av disse byggene.
Og så har du også en annen rett, og kan selge tilbake det opp hos, om du ombestemmer deg i den perioden. Og er du vårdrenger-fan, så bor du rett ved siden av Intility. Ja, kort vei å gå, så det er sant. Og andre ulemper, hvis du for eksempel er Viking-fan, det er dette her, det var definitivt en ulempe. Hvor man vant til slott og kjennskap. Ja, ulempen er jo den ganske høye fellesgiftet her.
På grunn av de store fellesaralene. Så du betaler jo mer egentlig for din del av fellesaralet enn om du hadde eid dette aralet selv faktisk. Fordi at de har lagt til grunn høyere driftskostnader rett og slett på et eierkollektiv.
Finansieringer, også litt utfordrende, fordi du må gå til OBOS-banken. Du kan ikke i utgangspunktet, som jeg i hvert fall har sjekket det, for det er ikke andre banker som tilbyr, på grunn av strukturen er det utfordrende, det kan godt være at det hiver seg på etter hvert, men forløpig er det jo OBOS-banken, der er også renta litt høyere enn et standardboliglån.
Og man vet jo ikke, men det kan jo hende at også på sikt at lånet forblir dyrere enn andres bank, fordi at banken da eventuelt forblir en monopolist. Og så er det jo sårbar da, fordi at du er nødt til å havne i et godt kollektiv hvis ikke du gjør det, så ja...
Så hadde du vært i et vanlig leiekollektiv, så kunne du bare sagt opp leiekontrakten og flyttet ut, men her er det litt mer styr med å flytte ut. Og så er det jo et first mover. Dette er et eksperiment fra OBOS. De er nesten nødt til å prøve dette ut i praksis for å sjekke om det har noe for seg, men
Og i tillegg så ligger de jo i en ganske ny bydel i Oslo, altså Ulven, så det kan nok gå noen år for dette på en måte har satt seg prismessig, da du vet om dette er en god modell og er prismessig gunstig for andre også. Så andre håndsmerkene, det vet man rett og slett ikke hvordan det vil fungere i utgangspunktet.
Men det er et fint område, altså. Jeg har vært masse der og gått med barnevagn, det. Så Østerake kirke og det området der, det er fint å gå med barnevagn. Så jeg skal ikke snakke ned ulven. Det er bare at det er så gøy. Det er så fryktelig mye greier som skjer på ulven. Ja.
Det er mye som skal bygges, men det er ulempe da at du kanskje har gått med barnevagnene når det var ikke nye store maskiner som skulle lage enda en ny bygård i nabolaget. Men unge liker veldig godt å se på store maskiner, både NRK-programmet og det, så det kan jo være det går fremover der også. La oss ta nummer fire, som er da leie for eie, og det har jeg hørt snakke om en stund. Det har en ganske lang, eller mye lengre i hvert fall, historikk
Da eier du ingenting, men du kan omgjøre husleier, eller du kan gjøre det om fra leietager til eier på sikt. Her er det flere som er i markedet. Fredensborg Bolig er en ganske stor utleier, men også utbygger i Oslo og både i Norge og Sverige.
Du har USBL, du har dette Oslo Boligselskapet som Oboe som jeg eier i, og du har leie, eie, AS og tror jeg flere også. Igjen da, primært så fungerer dette med nybygg, og da har du vanligvis en toårs byggeperiode og en treårs leieperiode etterpå.
så har du rett til å kjøpe boligen når som helst i både bygge- og leieperioden. Du er i ingenting i starten, men kan bygge egenkapital hvis boligpriserne stiger, og du da benytter kjøpsretten. Og det passer da veldig godt for deg med svært lite eller ingen egenkapital.
Og da inngår du vanligvis en treårs leieavtale med valgfri rett til å kjøpe boligen. Det er altså primært nybygg. Og kjøpsretten kan benyttes når du måtte ønske det, da er jenten bygge- eller leieperioden. Eier ikke dette fra start, men kan kjøpe det inn gradvis, og kan gjøre nytte av at boligprisen stiger. Kontrakten kan også gjøres lenger. Hos Oslo Bolig er det riktig nok en maktsgrense på ti år.
La oss ta et eksempel. Du har bare 1% oppspart egenkapital, altså 40 000 kroner, hvis det gjelder en bolig for 4 millioner. Så inngår du avtalen med å leie denne, altså en 4 millioners bolig. Så stiger boligprisene, la oss si at det stiger 4% årlig i snitt. Om tre år er verdien cirka 4,5, men du har rett til å kjøpe den forbrinnende pris 4 millioner.
Selv om du ikke har klart å spare opp mer enn de opprennelige 40 000 kroner, så vil banken i dette tilfellet legge hele gevinsten på 500 000 som din egen kapital, og vil da kunne låne deg hele den resterende summen på 396 millioner som du mangler, så fremtidig er du kreditverdig på andre krav.
Så da har du 13,5% engapetal som er godt innenfor. Så med andre ord, du betaler leie her underveis, men du får da del av verdistigingen. Og fordelen med dette er at det er altså ikke noen krav til engapetal, du trenger bare depositum. Og i et positivt marked så får du 100% av verdistigingen. Mens da hvis markedet går nedover så kan du selvfølgelig bare velge å droppe dette kjøpet. Du trenger jo ikke kjøpe.
Og ulempen, ja det igjen da, mener jeg, det er nybygg. Ta vanligvis to år før du kan flytte inn. Og du er jo avhengig av at nybyggsprisen også går opp. Samtidig så kan du jo si at det er en slags opsjon i et godt marked. En annen ulempen, det er forholdsvis lite utvalg, i alle fall selvfølgelig hvis du sammenligner med brukboligmarkedet. Få boliger tilgjengelig i dette segmentet.
og dermed få valgmuligheter på både boligstørrelse og type, og ikke minst beliggenhet. Og så er det jo garantert hverken boliglån eller at du har spart opp nok egenkapital innen utløpet av leieperioden.
Og i noen av løsningene, for eksempel Oslo Bolis, så er det faktisk også en øvre inntektsgrense for å få innpass, men ikke for de fleste har ikke den type mekanisme. Men husk også, i dette alternativet, så er gjerne også prisen for utkjøp satt av en megler, akkurat som et ordinært salg, og ikke boligprisstatistikk for utkjøp.
område, så det skiller seg sånn sett litt ut ifra for eksempel deleier vel for OBOS-modellen.
Hvis vi skal prøve oss på en slags konklusjon her da, har disse modellene her livet strett, eller synes du det bare er surr, eller hva mener du om denne type eiemodeller? Ja, det kan være felles for løsningene er at, kritikken er jo, synes jeg, at det er relativt vanskelig å forstå hele prosessen for boligkjøpere, hvis du tar utgangspunkt i det som står på nettet. Spesielt det som skjer ved et mulig utkjøp, det forklares litt dårlig, synes jeg.
Så forhåpentligvis vil det jo gis mer informasjon hvis du er interessert da med kundemøter og så videre. Men generelt så bør nok disse tilbydene bruke litt mer tid på nettsidene sine.
mer på vanlige spørsmål og svar, gjennomgår cases og så videre på nettsidene, igjen så synes jeg Finnit er et helt annet unntak. Og sånn jeg ser det, så er jo boligkjøpsmodellen en første rekke muligheter til å bo der du egentlig vil bo. Fordi at det er fullt mulig,
og få kjøpt seg en toroms på Lørenskog utenfor Oslo, eller på Klepp utenfor Stavanger, eller Eidsvåg utenfor Bergen til halveprisen av en t-svarende leilighet kostig sentrum av disse byene. Men hvis du ikke vil bo på Lørenskog, eller på Klepp, eller på Eidsvåg, som dette er flotte plasser, så kan jo disse eierformene skaffe deg et enklere innpass i sentrum hvis det er der du
helt så tidlig som mulig vil gravitere mot. Og kostnaden da, jo, det gir jo uansett fra deg en del av oppsiden. Men det er jo alltid sånn at hvis du har kapitalen og kan ta risikoen, så vil du sannsynligvis komme bære ut av å stå alene som eier.
Men likevel da, hvis du ikke har den egen kapitalen, og dette kan hjelpe deg inn i markedet, så kan det også økonomisk lønne seg. Fordi at prisveksten kanskje også i det området du egentlig ønsker å kjøpe i, altså hvis du ønsker å kjøpe i Stavanger framfor Klep, eller
I Oslo og framfor Lørenskog så kan jo prisveksten kanskje også være høyere i dette pressområdet som du kjøper i enn i periferien, og du dermed kan også hoppe over et ledd i flytteprosessen, for det er alltid dyrt å flytte, for da må du jo gjerne også selge et sted og kjøpe et annet, og da er det både kjøps- og salgskostnader forbundet med det.
Takk skal du ha, Hallgeir. Dette var siste ordinære gode langeepisoden fra Pengelådet før sommeren. Gjennom de neste ukene skal vi holde det gående, Hallgeir, med spørsmål og svarepisoder. De kommer ut på torsdager gjennom hele sommeren. Så hver torsdag kan du få høre på hva lyttere og lesere lurer på spørsmål, og hva Hallgeir har til svar gjennom hele sommeren. Så er vi tilbake igjen i august.
tidlig eller sent. Det kommer an på Halgeirs kalender, det. Nå er vi tilbake igjen. Ikke min. Jeg er tilbake på jobb. Halgeir lever jo dette utsvevende kjendislivet sitt på... Du er på Saint-Tropez, eller... Jeg er jo her nesten hele julen, men det var ikke du, da. Godt, meg. Men vi får ønske dere alle sammen en riktig god sommer, og husk å få med deg spørsmål og svar på stunden på tårnlaget. Og så er vi brått tilbake igjen etter sommerferien. Ha en god sommer.
Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.