Boligprisene falt med 2,2 prosent i november. Det er den nest kraftigste nedgangen i november i boligprisstatistikkens historie.
Flere eksperter tror nå at boligprisen skal ytterligere ned. Hva skjer med boligmarkedet fremover, og er vi på vei inn i en boligkrise? Dette er tema for dagens episode av Pengerådet. Og med oss på link fra Porsgrunn har vi boligforsker André Kallok-Annunsen ved Housing Lab ved Oslo Mett. Hvorfor er det dårlige tider i boligmarkedet akkurat nå? Nå er det jo sånn at boligprisen har falt de siste tre månedene med 6,5 prosent samlet sett.
Og mye av grunnen til boligprisfallet er nok renteøkningen vi har opplevd det siste året. Så det kanskje mest overraskende er hvorfor boligprisene ikke har falt tidligere. Så de fleste økonomiske modeller viser at når rentene går opp, så går boligprisene ned. Og de går ned ganske mye tidligere.
Jeg tenker på det som en helt naturlig respons på at vi nå har fått høyere renter, og at de høyere rentene fra sentralbanken nå etter hvert har begynt å vise seg på bolånsrentene og på det månklige beløpet folk betaler.
når de låner. Også på finansieringsbevis. Hvis du søker et finansieringsbevis i dag, så vil du nok få et lavere finansieringsbevis enn du ville fått før sommeren, fordi at rentene har økt. Og Halger, hvem er det dette her rammer harest?
Nei, direkte på kort sikt så har det kanskje vært de som allerede har kjøpt bolig, men så har ventet litt med å selge. For det har jo vært normen de siste årene at du kjøper først og så selger du etterpå. Rett og slett fordi det har vært et godt boligmarked, og da kan det være et godt råd. Det er ofte et godt råd for så vidt, i hvert fall hvis du skal leite etter noe i et litt sånn
der tilbudet er litt snevrere og kravene litt høyere, for eksempel hvis du skal ha et rekkehus eller enebolig eller noe sånt i den skolekretsen eller barnehagekretsen ungene dine allerede er i, så er ikke tilbudet så altfor stort. Så da er det mange som rett og slett velger å kjøpe først og så heller ha en mellomfinansiering eller skli litt på salget. Og hvis du er havnet i den situasjonen, så kan det være at du
Du kjøpte kanskje i sommer, eller noe sånt, eller i hvert fall fikk bud innvilget i sommer, og så har du prøvd å selge nå kanskje i september, og så gikk det, og så har du prøvd igjen i oktober-november. Der er det jo noen som begynner å bli litt...
For folk flest, som allerede er i boligmarkedet, så har ikke dette så store konsekvenser, utenom de som kanskje har blitt vant med å refinansiere boligen sin, og på den måten baker inn annen type gjeld, eksempelvis, eller som skal investere noe mer, kjøpe hytte eller annet. De vil jo få litt større problemer nå med rett og slett refinansiering og øke boliglånet, for de var vant med at man bare kunne legge en høyere verdikjøring
verdi til grunn for boligen sin, når de da ønsker kanskje å øke lånet, men nå er bankene mer restriktive, naturlig nok, når både rentene går opp, og ikke minst priserne har gått ned. Og er det noen regionale forskjell på hvor hardt dette boligprisfallet kommer?
Ja, veldig tydelig regionale forskjeller. Og det er en viktig ting generelt at boligmarkeder er jo... Når man snakker om et boligmarked, så er det jo ikke ett boligmarked i Norge. Det er mange boligmarkeder. Så boligmarkedet i Oslo er et annet enn boligmarkedet i Kristiansand, som er annerledes enn Stavanger.
Så det vi har sett før dette fallet er jo at det har vært en veldig sterk boligprisvekst i Oslo. Og de siste par årene har vi også sett veldig sterk boligprisvekst i områdene rundt Oslo, og en flyttetendens kanskje litt ut av byen i forbindelse med pandemien. Så at det er regionale forskjeller i boligmarkedet, det er helt tydelig, og det ser vi også nå i forbindelse med fallet.
Og det man har sett nå er at flere av, bortsett fra siste måneden, så har flere av de store byene opplevd ganske kraftige fall i boligprisene. Jeg tror nok mye av det er knyttet til den høye gjelda i byene. Så hvis man kikker på dette her med...
Hvis det gjelder over inntekt, så ser man gjennomgående at husholdninger som bor i litt større byer har høyere gjeld i forhold til inntekten sin. Og mye av grunnen til det er jo det at prisnivåene er høyere. Så du må ha en høyere gjeld for å kunne kjøpe en bolig i byene.
Når det gjelder høye forhold til inntekten, så er det også rimelig at renteeffekten biter mer. Det vil si at den høyere rente kjennes mer på blomboka, og man også raskere rammes av disse stresstestene som gjøres i denne utlånsforskriften. Altså dette med at man skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng. Vi skal tilbake til bolånsforskriften litt senere, men...
Men Holger, er det noen som tjener på at boligprisene faller? Du kan si at de som skal inn i markedet for første gang, kanskje, de vil jo oppleve at temperaturen er lavere, og det er lettere å skaffe seg drømmeboligen. Det er mindre som byr, og man kan gå og kanskje få noen gode kjøp rett og slett på Seinhausen og vinteren.
Så de vil jo tjene gitt at, som dere var så inne på, at de på en måte får det finansieringsbeviset omtrent som de tidligere fikk. For det er jo klart at hvis du opplever på grunn av renteøkningen at også finansieringsbeviset blir...
blir kuttet ned av banken hvis du har inngått en revidering av finansieringsbeviset. Så vil de jo tape på det. Men hvis de ikke, så tror jeg mange vil oppleve som skal inn i markedet nå at de får mer for pengene. Det er mindre temperatur, spesielt i Oslo. Så er det jo sånn at mange som er i boligmarkedet
Det er ikke et nullsumspill, men det er klart at hvis du skal både kjøpe og selge, så om man kjøper gjerne noe som har en høyere verdi enn det man selger, så kan det også være en fordel for de at priserne synker. Men det er selvfølgelig viktigst at det synker for akkurat det segmentet de skal inn i. Hvis du for eksempel skal selge en torums i Oslo og kjøpe et rekkehus i Lillestrøm, så må du også se på
hvilke av de markedene har det vært mest prisfall. Og ikke minst, er det sånn at du har kjøpt noe før du selger, det er for oss en innvirkning. Men primært tenker jeg jo at de som skal inn på første gang vil oppleve dette som kanskje for en gang skulle en liten bedring etter mange, mange års høy temperatur i markedet.
Er du enig i det, André? Ja, det er jeg enig i. Det er førstegangskjøperne forutsatt at de får finansiering som tjener mest på dette. De står overfor lavere boligpriser, så de har mer å velge for nytt finansiering.
Eventuelt at de kan kjøpe noe billigere og dermed ta opp mindre gjeld. Jeg synes også det er viktig å få med at det finnes noen tilleggstapere som ikke alltid kommer med, og det er de som har høy belåningsgrad, det vil si at de har ganske høy gjeld i forhold til verdien på boligen.
Det er jo sånn med de at når boligprisene faller, så vil jo deler av egenkapitalen forsvinne. Man sier jo ofte at hvis man kjøper og selger i sammarked, så er det egentlig bra, fordi du skal ofte kjøpe deg oppover. Så du skal kjøpe noe dyrere enn det du skal selge. Så det vil si at du på en måte taper mindre på det du skal selge, enn det du tjener på det du skal kjøpe.
Men det forutsetter jo at du i det hele tatt kan flytte på da. Fordi det er jo en del som kanskje har stilt egenkapital på 15 prosent, som er dette kravet bankene stiller.
Og hvis det er sånn at boligprisene faller mye, så kan du endre en situasjon hvor store deler av egenkapitalen din forsvinner. Så selv om det har blitt billigere det du ønsker å kjøpe, så kan du kanskje ikke kjøpe i det hele tatt fordi du ikke kan stille tilstrekkelig egenkapital til å flytte på det. Så at man kan få også litt mobilitetsproblemer der.
blant noen husholdninger i boligmarkedet, rett og slett fordi at egenkapitalen deres går tapt når boligprisene faller. Og Halger, du er jo, mange også, husker jo forrige gang det var en boligkrise, en boligpriskrise i Norge på ekte. Er det noen sånne ting du... Hvor langt bak skal du nå? 1899, var det ikke det Kristian hadde krakket da? Nei, det var jo på 80-tallet da, for eksempel. Ja.
Er det noen ting i tiden nå som minner noe om den tiden? Da var jeg nok mest opptatt av å skaffe penger til russebussen og den slags, så jeg er litt usikker på om jeg akkurat drog de. Selv om jeg var jo en økonominærd allerede fra 16-17 års alderen, så er jeg usikker på om jeg akkurat
var såpass våken at jeg fikk med meg de linjene. Men det var jo et litt annet tid som er et nettopp deregulert boligmarked. Så det tror jeg er litt vanskelig å trekke paralleller nødvendigvis til den tiden. Rentene var jo også, ja, hva blir de? 3,5.
fire ganger så høye, nesten altså på 14-15-tallet, og dertil en inflasjon som også var 16-17 prosent, med også i hvert fall tidligere et svært høye rentefardrag, som nok kanskje også pushet boligprisveksten ganske mye på 80-tallet. Og da fikk du en boligprisnedgang fra 780 til vel
Begynnelsen av 90-tallet, så begynte jo, altså bonden var på begynnelsen av 90-tallet, og etter det så har det vært en vedvarende omtrent da, med inntak av en liten dypp i 2007-2008, og 2013-2014 så er det vedvarende prisoppgang i norske boligmarkeder, som er jo ganske spesielt da, også forsovet internasjonalt.
Andre, er vi på vei inn i en boligkrise nå? Eller boligpriskrise? Jeg vil si nei. Hvis vi drar paralleller til bankkrisen på 80-tallet som dere var inne på her nå, så er det jo mange ting som er ulikt. Da var jo, for det første som Holger sier, så var jo remtene veldig mye høyere. Og det man også fikk i forbindelse med bankkrisen var jo en kraftig økning i arbeidsledigheten. Vi har jo ikke sett, hvis vi går tilbake og kikker i arbeidsledighetstallet tilbake til 1970-tallet,
så er det jo den perioden på slutten av 80-tallet og tidlig 90-tallet som er den høyeste rapporterte arbeidsledigheten i Norge, opp mot 10 prosent. Nå er arbeidsledigheten 1,4 prosent. Så det er en vesentlig forskjell i situasjonen i norsk økonomi nå og da. Grunnen til at jeg tenker at vi ikke er på egenhet krakk, er mer at nå har boligprisene steget mye lenge.
Som Hallegær sier også at de har mer eller mindre steget vedvarende siden midten av 90-tallet med noen få unntak. Så fikk vi en voldsom oppgang under koronaen etter renta ble satt ned til null, styringsrenta. Da steg boligprisene mye. Så i løpet av koronaen steg boligprisene over 20%.
Og det vi ser nå er nok en mer naturlig korreksjon av at rentene øker. Så når rentene øker, så blir det dyrere å ha lån. Og da forventer vi at etterspørseren i boligmarkedet faller, og dermed at boligprisene faller. I tillegg rapporteres det om moderat byggeaktivitet, og på noe sikt vil det være en slags støtdemper inne i boligmarkedet. Så hvis ikke det tilføres nye boliger til markedet, så vil tilbudet reduseres, og etter hvert priserne da øker.
Så jeg tror at kombinasjonen bildet vi ser i norsk økonomi med lav arbeidsledighet og også tilbudssiden av boligmarkedet er ting som kommer til å fungere som en støttemper. I tillegg til at rentene snart har nådd toppen. Nå er det vel cirka 0,5 prosentpoeng
til, som man forventer at rentene skal øke før Norges Bank har nådd rentetoppen. Og vi om noen år også kommer til å se noen lavere renter. Hvis man skal være så vågal og spå litt om boligprisene fremover, hva tror du det kommer til å følge? Det vanlige sesongmønstret, det har gjort det tidligere i år? Eller hvor det er en oppgang i januar og februar og
og så gradvis utflating i resten av året? Jeg tror at det fallet vi har opplevd nå kommer til å fortsette noe tid fremover. Jeg tror det kommer til å strekke seg noen måneder til før ting begynner å stabilisere seg. Grunnen til det er at jeg tenker at etter hvert blir renteøkningene fra sentralbanken mer og mer priset inn i bolånsrenter, så vi får det fulle utslaget ute i boligmarkedet i månedene som kommer.
Og etter det, når rentene slutter å øke, så fortsetter vi ikke å få den negative stimulansen fra pengepolitikken, det vil si rentefassetelsen. Og da tror jeg det er de andre faktorene som kommer til å dominere, altså tilbudssiden og at det gjennomgående går godt i norsk økonomi. Så jeg tror på et viderefall i noen måneder til før det...
flater ut og vi ser en mer moderat boligprisvekst. Hva som vil skje om ett og to og tre år, det er alltid vanskelig å si, avhengig av alle store overraskelser som kan både skje geopolitisk og i norsk og internasjonal økonomi. Tror du den trenden regionalt vil fortsette med at det er størst nedgang i
Oslo og Tromsø, og en viss oppgang, eller i alle fall ikke noe voldsom nedgang i Kristiansand-Stavanger? Jeg tenker at Oslo nok kommer til å oppleve nedgang videre. Og mye av grunnen til det, tenker jeg, er at gjeldsnivåene er såpass høye at det er da naturlig at da kommer korruksjonen litt sterkere i en by som Oslo.
Men samtidig når jeg snakker om den støtdemperen med tilbudssida, så er det jo ingen byer i Norge hvor den støtdemperen kommer til å være viktigere. Fordi når man ser de siste 7-8 årene samlet, så har det vært bygd vesentlig mindre i forhold til tilstrømningen av mennesker i Oslo enn andre deler av landet. Det vil si at denne...
Så manglen på tilbud kommer til å gjøre seg enda mer gjeldende i Oslo enn i andre deler av landet. Så jeg tror at vi kommer til å se den støttemperen veldig tydelig i Oslo om noen måneder, og at den negative trenden da heller snus til en positiv trend, fordi man har et underliggende strukturelt problem, som vi så pent kaller det,
I at det har vært bygget for lite i lang tid, og jeg tror på sikt så er det det som kommer til å være den dominerende faktoren. Den vidtjente bolånsforskriften, den har vel blitt døpt om til utlånsforskriften, mener jeg. Den er ute på høring nå, en slags revisjon egentlig, og så skal Finansdepartementet konkludere hva de gjør med den nå i disse tider. Hva synes du de bør gjøre med den, Andrei?
Ja, så nå er det sånn at Finansstilsynet har foreslått å redusere makslån vi kan ha fra fem ganger inntekt til fire og en halv ganger inntekt. Samtidig foreslår de å endre dette som kalles fleksibilitetskvoten, som egentlig sier noe om graden av skjønn bankene kan utøve. De ønsker at bankene skal utøve litt mindre skjønn enn de kan gjøre i dag.
Mitt syn er nok at vi bør la utlånsforskriften ligge som den er, ut 2024, som er utløpsdatoen på forskriften i utgangspunktet.
og bruke tiden frem til det for å forstå hvilke deler ved utlånsregulering er det som fungerer til lavest mulig kostnad. For det er jo alltid noen uheldige konsekvenser ved å drive og regulere ting, og så er det noen gevinster. Så vi prøver å finne ut hvilke av de tiltakene som ligger i utlånsforskriften har størst mulig gevinster til lavest mulig kostnad. Jeg tror en av de tingene i utlånsforskriften som nå etter hvert begynner å vise ut,
at den har en kostnad, er denne såkalte stresstesten. Fordi at man skal tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng. Når rentene var, styringsrentene var 0 prosent, så kunne man lett se for seg at her kan det komme renteøkninger og ganske kraftige renteøkninger. Nå har vi sett en økning på 2,5 prosentpoeng det siste året. Men å se for seg at rentene skal øke 5 prosentpoeng nå, som vi har kommet ut på et rentenivå som er høyere og nærmere et sånt, det vi kaller et nøytralt nivå på rentene,
så er det vanskelig å se for seg at rentene skal øke like mye. Og da tror jeg kostnadene ved denne stresshesten begynner å bli større enn gevinsten. Så det tror jeg definitivt er en del av utlånsforskriften man må tenke igjennom i tiden som kommer. Og Hager, er du team finansstilsynet, eller er du team Røkkela? Ja, jeg er team Røkkela. Ja, det er absolutt også. Jeg ser ikke noe som jeg skal håndtere å stramme inn på, i hvert fall når den fem gangene nede til fire og en halv når jeg er
i det området prismessig som vi er godt inn i nå, så vil det være en veldig dårlig timing. Hvis man roter litt i verktøyskuffen, Hålgeir, hva kan man finne der for å takle det som skjer i boligmarkedet? Det er jo en ting som mange, en del i hvert fall, er redd for. Det er et sett at hvis verdien på boligen din synker ved hverandre ganske mye, så vil til slutt banken si opp lånet ditt. Det gjør det jo utgangspunktet ikke. Da skal man ha
ganske store strukturelle finanskriser for at en bank skal gå inn og si opp det lånet du har tatt opp. Så når du sitter med boligen din, når du sitter med det lånet som du har, så går det som regel veldig, veldig greit.
Det er jo først når man er i bevegelse at man kan få problemer i forbindelse med samlingsbrudd for eksempel, eller når man flytter fra en bolig til en annen. Sånn som en del opplevde for eksempel i 2013-2014 at de blir sittende med to boliger i alt for lang tid og får en veldig dyr mellomfinansiering.
Og da er det jo uansett viktig å ha en god og tett dialog med banken sin, rett og slett. Og heldig er for så vidt at de som da har en kanskje en
Ja, en bankforbindelse som de har hatt en dialog og noen kontakt med ved en viss tid, type litt mindre regionbanker, sparebanker eller andre, som der du har en, eller i hvert fall har hatt en rådgiver som du har snakket med, de kan nok være, de kan bruke en del verktøy som kanskje ikke andre har da, som har gått inn i nettnisjebanker.
Selv om de også er flinke, så er det litt å ha denne kontakten som er viktig hvis du merker at du begynner å bli svett. Men ellers er det jo dette med, i hvert fall når det gjelder likviditetsproblemer, så er det jo det å spørre om en avdragsfrihet.
Da får han jo ikke utgangspunktet der med mindre enn her innenfor 60%. Det kan gis unntak for den regelen, men vanligvis ikke i mer enn kanskje 6 måneder. Og da er det jo så...
på grunn av den unntakskvoten. Under pandemien var det litt spesielt, da ga han jo unntak i stor skala for akkurat dette, og ga mange avdragsfrihet. Men her vil det i hvert fall enn så lenge ikke bli gitt så mange unntak for avdragsfriheten, men det er jo for eksempel en måte å gjøre det på. Og så husk også at du kan ha en betalingsutsettelse for studielånet. Det er jo veldig lite og komplisert å be om hvis det er handskevis.
Hvis vi skal runde av med noe positivt, André, folk er jo superstresset rundt det som skjer i boligmarkedet akkurat nå. Vi har jo store deler av det vi har av penger investert i boligmarkedet. Er det noe positivt du kan runde av hele episoden med, André? Jeg tenker det positive er at det mye tyder på at det kanskje er midlertidig, og at vi begynner å nærme oss rentetoppen, så vi ser ikke for oss at man får...
de samme kraftige renteøkningene i ett år til. Nå er det snakk om en eller to sånne enkelthevinger, som det kalles, på 0,25 prosentpoeng til før vi har nådd rentetoppen. Så man kan etter hvert rosa ned med at
Nå begynner vi å komme til et rentenivå som vi kommer til å ligge på, så vi ikke tenker at rentene kommer til å fortsette å bli enda høyere. I tillegg til at en annen god nyhet, hvis vi går tilbake til bankkrisen, er jo dette med at tradisjonelt er det veldig få missligehold på boliglån i Norge. Det er den største frykten om å miste boligen. Det tror jeg ikke er det man skal være mest bekymret for. Selv under bankkrisen, hvor
Boligprisene falt veldig mye. De falt over 40 prosent når vi korrigerer for den generelle prisveksten. Selv da så man ikke noe voldsom oppblomstring i mislihold på boliglån. Så det er jo på en måte en god nyhet at en situasjon som var veldig prekær, selv da var det ikke veldig tegn til at du måtte selge boligen din og flytte deg fra. Man finner løsninger, og som Allgai sier, snakk med banken og prøv å finne løsninger for å komme ut av
en vanskelig økonomisk situasjon. Takk skal du ha, André. Jeg tror vi setter strek der. Takk til deg også, Halger. Vi er tilbake igjen neste uke. Det har vi jo ikke tatt ved juleferie riktig ennå. Vi har tatt juleferie med spørsmål og svar. Det har vi gjort, men ikke med denne
Takk for at du hørte på.
Hei! Pengerådet er en del av dine penger. Og som pengeråddytter har vi et veldig godt tilbud for deg. For 99 kroner får du tre måneders tilgang til dine penger på nett. Da får du tilgang til alt vi skriver på nett, du får tips til det beste fondene, aksjene og råd i hverdagen din. Du får også nettmøte med Halgeir, og du får også lese dine pengermagasinet digitalt.
Det eneste du trenger å gjøre er å ta opp telefonen din, skrive inn pengerådet og sende det til 2030. Altså, pengerådet til 2030, det koster 99 kroner for tre måneders tilgang.
Hvalge Kvatsheim er tilknyttet Max Social, som er et heleid profilbyrå i VGTV AS. VGs redaksjonelle vurderinger gjøres uavhengig av dette. Redaksjon står fritt. Oversikt over bindinger for profiler som gjør oppdrag for VG ligger du på vg.no.