‹ Tilbake til podkaster ‹ Dine Penger - Pengerådet

3/9/2023

#329 Hvorfor faller ikke boligprisene?

Boligprisene har overraskende nok steget i starten av 2023, til tross for høyere renter. Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken forklarer at dette skyldes flere faktorer, inkludert god norsk økonomi, psykologiske effekter i markedet og endringer i boliglånsforskriften. Selv om prisveksten ser ut til å flate ut, tror Midtgaard at det er midlertidig, og at et boligprisfall kan komme mot sommeren på grunn av forventet rentetopp på 3,75. Panelet diskuterer også utviklingen i nyboligmarkedet i Oslo, og tror at lave igangsettingstillatelser og høyere finansieringskostnader vil dempe prisveksten, men ikke nødvendigvis føre til et stort fall. De peker også på at boligmarkedet i Norge er risikofritt, og at det vil kreves et solid boligprisfall for å rokke ved den myten.

00:03

Selv med høye boliglånsrenter, klarer boligmarkedet seg bra på grunn av god norsk økonomi og psykologiske faktorer.

13:17

Prognosen for boligprisene endres lite år for år, med vekt på inflasjon, valutakurs, og investeringsspekulasjon i boliger i Oslo.

20:31

Usikkerhet og tro på risikofrie boligmarkedet preger husholdninger, til tross for mulig boligprisfall og psykologisk effekt.

23:58

Perioder med mange boliger som blir solgt samtidig kan forsterke prisfallet midlertidig, men forventninger og rente spiller også en rolle.

28:08

"Mangfoldige regionale forskjeller preger boligmarkedet, med stabilitet i Stavanger og usikkerhet i Oslo."

Transkript

Nevnt i episoden

Handelsbanken

Sara Midtgaard er seniorøkonom i Handelsbanken, og hun er gjest i Pengerådet-episoden.

Norsk økonomi

Norsk økonomi går bedre enn forventet, med lav arbeidsledighet og høy sysselsettingsvekst, noe som bidrar til å holde boligprisene oppe.

Norges Bank

Norges Bank har justert rentebanen opp, og forventer nå en rentetopp på 3,75, noe som kan føre til et boligprisfall.

Kjerneinflasjon

Kjerneinflasjonen holder seg høyere enn Norges Bank har ventet, noe som er en av årsakene til at rentebanen justeres opp.

Kronen

Kronen er svak, noe som bidrar til å importere inflasjon og gjør oppgaven til Norges Bank vanskeligere.

Rentedifferansen

Rentedifferansen mellom norske og utenlandske renter bidrar til å svekke kronen.

Ida Wallenbakke

Ida Wallenbakke, sentralbanksjef, har vært tydelig på valutakursens betydning for inflasjonen.

DNB

DNB er en av de store bankene i Norge, og de tilbyr en rekke forskjellige låneprodukter.

Boliglånsforskriften

Endringer i boliglånsforskriften, som stresstesten og egenkapitalkravet for sekundærboligkjøp i Oslo, har påvirket boligmarkedet.

Eiendom Norge

Eiendom Norge er en organisasjon som samler inn og publiserer data om boligmarkedet i Norge.

NDBL

NDBL er en organisasjon som samler inn og publiserer data om boligmarkedet i Norge.

Finn.no

Finn.no er en norsk nettside for kjøp og salg av varer og tjenester, inkludert boliger.

Selvåg

Selvåg er en eiendomsutvikler i Norge.

Obos

Obos er en boligbyggelag i Norge.

I44

I44 er en valutakursindeks som måler verdien av den norske kronen i forhold til en kurv av andre valutaer.

Råvareprisene

Utviklingen i råvareprisene, som gassprisen, påvirker kronens styrke.

Kristiania

Kristiania var den tidligere navnet på Oslo.

Finanskrisen

Finanskrisen i 2008-2009 påvirket boligmarkedet i Norge, og førte til et midlertidig fall i boligprisene.

Torums

Torums er et gammelt boligområde i Oslo.

Podmy

Podmy er en podkastplattform.

VG

VG er en norsk avis.

Dine Penger

Dine Penger er en norsk nettside og magasin som skriver om økonomi.

Stavanger

Stavanger er en by i Norge.

Strømstad

Strømstad er en by i Sverige.

Tøgsfoss

Tøgsfoss er en by i Sverige.

Charlottenberg

Charlottenberg er en by i Sverige.

Svinesund

Svinesund er en grenseovergang mellom Norge og Sverige.

Deltakere

Guest

Sara Midtgaard

Host

Hallgeir Kvadsheim

Host

Andreas W. Fredriksen

Sponsorer

Dine Penger

VG

Lignende

Laster

Til tross for høye boliglånsrenter klarer boligmarkedet seg bra. Men hvor lenge kan det vare? Og hvor høy boliglånsrente må du forberede deg på å betale til høsten? Pengerådet er laget av Dinepenger og VG. Vi gir våre abonnenter smarte, ærlige råd om økonomi hver dag på dinepenger.no. Har du lyst til å prøve? Send en sms med pengerådet til 2030 og få tre måneder til bare 99 kroner.

Det skal vi snakke om i dag, og vi har fått med oss en gjest, seniorøkonom Sara Mittgaard i Handelsbanken. Velkommen. Tusen takk. Hvorfor faller ikke boligprisene nå?

Nei, jeg tror nok at det at boligprisene allerede begynte å flate litt ut i desember allerede, og vi har sett egentlig en vekst nå i starten av året, har nok overrasket ganske mange, inkludert også Norges Bank. Men det jeg tror er at det skyldes flere forhold. Det ene er jo at det går mye bedre i norsk økonomi enn det man skulle nedsett for seg.

Vi ser at arbeidsledigheten fortsatt er rekordlav. Nå er den på 1,7 prosent sesongjustert og har vært flott de siste månedene. Sysselsettingsveksten er høy. Og så tror jeg det at psykologien spiller en liten rolle i markedet her også. Nå har det vært mye oppmerksomhet de siste månedene om at rentetoppen kanskje allerede var nådd.

Og hvis vi ser på NDBL sine boligprisforventninger, så er det nå færre som venter boligprisfall de neste årene. Og da er det slik at flere ønsker å kjøpe bolig før de selger sin eksisterende, og da tar omsetningen seg opp igjen. Så psykologien der forsterker både fallet, men det forsterker også veksten i boligprisene.

Også kan jo også endringer i boliglandsforskriften ha hatt en effekt. Endringer både i stresstesten, men også enkapitalkravet for sekundærboligkjøp i Oslo. Så her er det mange effekter som går litt mot hverandre og i samme retning, som kan ha gjort at boligprisene ser ut til å ha flatet

ut tidligere enn det mange hadde sett for seg. Men det tror jeg vi da midt i tidlig, vi tror ikke det kommer til å vare. Mer om det senere, det var en fin cliffhanger der, Sara. For vi fikk jo et halvt forrige uke fra Eiendom Norge, viste en for februar prisvekst på halvannen prosent, nominelt, og 0,3 prosent sesongjustert.

ble du overrasket over de tallene? Vi hadde en prognose på forhånd, jeg er veldig glad for at du spør om jeg var overrasket, for vi ventet en økning på 0,3 prosent sesongestert, så vi traff jo blink akkurat der, men selvfølgelig det å spå boligpriser fra måned til måned, det er jo utfordrende når det er veldig volatile tall,

Men det så vi i form av at vi så at omsetningene tok seg opp i starten av året, samtidig som at det kommer få nye boliger på markedet. Så det betyr jo at det lagret av antall usåkte boliger tar seg mer enn ned, så da blir det mer konkurranse om færre boliger, og da holder boligprisveksten seg høyere. Så det ser vi en tendens til nå, og spesielt i Oslo,

så så vi at i februar ble det lagt ut nærmest rekord for boliger på markedet. Så det blir færre og færre boliger på markedet, og når omsetningene fortsatt holder seg på et stabilt nivå, eller tar seg mer opp, så presser jo det også på prisene. Skvatt du litt, Alger, da du så boligpristallene for februar? Skal du mye til å skvette? Nå har jeg vært ganske optimistisk med tanke på boligprisene, og har jo tenkt at

at vi kommer til å gå ut av 2023 med en høyere snittpris enn vi gikk inn i 2023 med. Så jeg ble ikke så overrasket faktisk, og jeg tror jo de momentene spesielt som du trakk frem, altså de mer systemfremt

systematiske endringene, sånn som i boliglånsforskriften den trekker ganske godt opp, spesielt dette med stresstesten. Det vil si at i stedet for at du blir testet for om du klarer 5% poeng renteoppgang når du skal få et lån, så blir du testet for 3% poeng.

så hvis renta er 4 så skal du tråle en rente på 7 og ikke på 9 som før, og det har ganske mye å si på både om du får lån og ikke minst hvor stort lån du får da som igjen ikke sant trykker

betalingsmulighetene for nye kjøp, og så har du jo også spekulantene, eller de som bejaktet den utleiebolig, at egenkapitalkravet faller i Oslo da, for 40% til 15% har også ganske mye å si, tror jeg, på den der, du kan si det er en litt sånn marginalgruppe, men de er jo med på å fyre opp en del av boligmarkedet som ofte er enten først ned eller først opp da. Så de

De momentene der, tenker jeg, trekker vel så mye i positiv stand som renter trekker ned.

Og det kommer jo en dato 23. mars. Er det en dato dere gleder dere til? Dere som er veldig økonomientresserte? Vi har jo ofte boliglån og sånt, vi også da, som er økonomientresserte. Men det blir veldig spennende, og det som er veldig spennende er at det er jo ganske ulike meninger der ute om hva, ikke nødvendigvis om beslutningen, men om rentebanen fremover i tid.

Vi venter jo nå en rentetopp på 3,75, og det innebærer jo en ganske markert oppjustert rentebane fra Norges Bank sin side. De hadde jo sett for seg i desember en rentetopp på litt over 3%, så det betyr jo ganske mange flere rentehevinger enn det som man først ventet på.

Og dette her kommer jo av veldig mange forskjellige forhold, men blant annet så går det jo mye bedre i norsk økonomi enn det Norges Bank så for seg i desember. Kjerneinflasjonen holder seg høyere enn Norges Bank har ventet, men ikke minst at renteforventningene har tatt seg godt opp i utlandet, og krona er såpass svak. Og med en svak krone så får vi da dessverre importert inflasjon. Altså det gjør oppgaven til Norges Bank enda vanskeligere.

Og det også trekker rentebanene oppover. Og hvis det skjer, om vi faktisk får riktig på renteprognosene våre, så skal vi ikke se bort fra boligprisfall mot sommeren, tenker jeg. Men du sier at det er et uenighet blant prognosemarkerne om hvordan...

hvordan rentene vil gå utover, og så er det vel ingen som ikke tror at det vil komme en renteheving i 23 mars? Jeg tror det er ganske enighet om rentehevingen nå i mars. Jeg har ikke hørt om noen som ikke tror på renteheving i mars. Jeg tror der usikkerheten står, eller der flere er uenige, er om hvor mange flere rentehevinger vi får etter mars,

om de deltatt blir noen rentehevinger etter mars, og hvor mange da. Det er der usikkerheten, der uenigheten står, som jeg ser det. Ja, konsensus er på type 2 rentehevinger, eller er det noen flere som er som dere som tenker 3? Jeg ser at det er noen flere som begynner å bli opp mot 3,75 faktisk. Før var det mange færre.

Men det er vel 2,5 som de fleste ligger på nå, og noen også på 3,25 som ligger på den mer dute leieren, som vi kaller det. Men det er usikkerhet. Men som vi ser det, så er det egentlig alt trekker i høyre rentebane.

Og så må vi huske det at det er jo flere forhold som gjør at krona nå er så svak som den er, men det at rentedifferansen, altså at rentene her hjemme bidrar til hvert til å bli lavere enn rentene i utlandet, bidrar med å svekke kronen.

Hvis Norges Bank nå skal holde seg langt under det markedet forventer, altså når vi sier markedets forventninger til styringsrenta, så er det hva som er priset inn av styringsrentehevinger fremover. Markedet venter nærmere 3,75. Hvis Norges Bank holder seg langt under 3,75, kan vi få en ytterligere svekkelse av kroner. Det er en uheldig situasjon vi er i nå.

Og hvis vi da spoler tilbake til Ida Wallenbakke sin tale, første sentralbanksjeftale, så var hun veldig tydelig på valutakursen sin viktighet og virkning på inflasjonen, og hvor uheldig det er at krona er svak. Så de i Norges Bank har vært veldig opptatt av at

Norges Bank kan ikke påvirke strømprisene, ja, de kan heller ikke lene oss på frontfagsmodellen, men det de kan gjøre er å bidra til å styrke kronen som igjen demper prispresset. Og krona styrker seg, det ser man jo bare, nei, unnskyld, krona svekker seg, mener jeg. Det kan man jo bare sånn håndfast se på når man tar...

Turen over grenser, og skal handle litt på Svinesund, eller Strømstad, eller Tøgsfoss, eller Charlottenberg? Er det det dette? Se på meg som at jeg skal være her. Nei, jeg var bare med å spørre deg. Det er vel en trend snart 1-1 mellom svenske og norske kroner, og det forklares til en viss grad også av at svenske renter er høyere enn norske. Men det er interessant, du peker på...

Du nevner Andreas dette med at renter kan komme over fem, litt avhengig av hvordan den går med sentralbankens syn der fremover, men allerede fra 24. mars kanskje, så vil nye boliglånskunder i enkelte banker måtte forholde seg til en boligrente på over fem måneder.

prosent nominellt da, fordi hvis du ser på noen av de store bankene, DNB, det er klart de har, og det gjelder de fleste banker, har jo mange ulike låneprodukter og gir en langt lavere rente for det de ser på som attraktive kunder, men på en måte på

I utgangspunktet på 75% vanlig boliglån i DNB, og det antar jeg utenfor de beste kundeprogrammene, prises nå til 479 nominelt. Det vil si at den neste rentehevingen,

alle forventer vil være 0,25, så risikerer noen nye boliglånskunder å få et tilbud på over 5, hvis det er det de må forholde seg til. Altså den vanlige boliglånen i enkelte storbanker allerede. Og hvis du tenker på også boliglånskunder som ikke er så...

eller de har høy belåning, men de faller litt utenfor disse her grupperne, at de ikke er unge, de er ikke fagorganiserte, de har kanskje en litt sånn stram økonomi, så tror jeg hvis man får tre renteøkninger i løpet av 2023, så kan noen av de bli presentert ved rente kanskje til med over 6% i slutten av året. Så det er ganske stiv priser der.

Det er seks, og da legger jo banken til grunn at du skal tåle 9 prosent. Det vil jo begrense lånet, eller hvor mye penger du kan få fra banken. Da kan vi jo egentlig være litt glad for at regjeringen bestemte seg for å gjøre den stresstesten litt mildere. Hvis vi skulle hatt en 5 prosentpoeng renteheving på toppen av der igjen, så er det ganske mange som vil ha fått ganske mye lavere boliglån

Og det vil jo påvirke boligmarkedet i enda større grad. Men vi sier jo at utviklingen i renta er en av de viktigere driverne av boligpriser. Så når vi sier at noen kan få en boliglandsrente opp på 6%, hvis vi ser på snittet kan det være litt over 5%, spørsmål på påslag og så videre.

så kan vi ikke se bort fra at det vil påvirke boligprisene. Og vanligvis pleier boligprisene å falle om sommeren, sånn i juni og juli, rett og slett fordi folk er på ferie, og det er ikke like mange visninger. Men da kan vi rett og slett få et sterkere fall på sommeren enn det som er normalt.

Og samme ut mot høsten. Ofte pleier boligmarkedet å skjøle seg litt ned mot høsten, litt sterkere i august igjen, men at vi da kan få en høst som er svakere enn det vi er vant til, rett og slett. For dere tror nå at vi får en sesongjustert vekst de neste to-tre månedene, kanskje? Før det bråsnur, er jo ordet dere har sagt, dere har sagt, i sommeren. Det er dramatisk. Vi gjorde en liten sommergave fra Handelsbanken. Hvorfor det?

Nei, eller hva kan man si? Det er nok ikke en sterk sesongestert vekst, vi tror, de neste månedene. Og det er ikke mange måneder, kanskje bare to måneder. Det er litt sånn flatt, veldig, veldig svak vekst, litt sånn som vi har sett de siste månedene. Men at vi da, og når vi sier bråsnur til sommeren, så er det snakk om at vi da igjen kan få et sesongestert fall, som er da mer i størrelseorden av det vi så i høst. Kanskje til og med litt mer enn det også, faktisk.

Så det innebærer ganske stort og stort. Vi ser for oss mellom 1-2 prosentpoeng månedsfall i løpet av sommeren, og tilnærmet liktfall mot høsten. Så det innebærer jo at boligåret 2023, hvis jeg sier for rett, vil da ha en, ja,

frisk vår, som er litt sterkere vekst enn normal, men at vi da for en sommer og høst som er mye svakere enn det som er normalt, så summa summarum, så vil ikke vår boligprisprognose snitt år mot år endre seg sånn alt for mye, selv men i rentebane fra Norges Bank da. Men hva skal til for at dere ikke får rett da?

For at vi ikke skal få rett, vi peker jo på blant annet valutakurs som er en av årsakene til at Norges Bank bør heve rentebanen. Vi ser at I44, som er en importvektig valutakursindeks, er mye svakere enn det Norges Bank la til grunn i desember. Det vil si at krona er mye svakere enn det Norges Bank hadde ventet i.

Som også handler om at gassprisen har falt mye fra toppen. Vi er jo en råvarenasjon, og utviklingen i råvareprisene er også viktig for krona. Og selvfølgelig risikobilde internasjonalt. Så skulle vi få en økning i gassprisene, eller at risikobilde endres slik at den norske kronen styrker seg, så kan det gå til henne at Norges Bank tenker at ikke en soppa som Røntebane likevel er nødvendig

eller at vi ser at kjerneinflasjonen og totalinflasjonen avtar. Men jeg tror selv om man ser en lavere kjerneinflasjon nå, eller at kjerneinflasjonen tar seg mer ned, så tror ikke jeg det er nok for Norges Bank til at de ikke burde heve rentebanen. Jeg tror det skal ganske mye til, skal være helt ærlig. For alt har peket i retning av høyere rentebane nå, sånn at det skal veldig mye til at de ikke gjør det, sånn jeg ser det da.

Og hvilke nøkkeltall blir det viktig å følge med på? Inflasjonen blir noe av det viktigste. Det får vi denne uka her. Det blir veldig spennende å følge med. Så inflasjonstallene vil være viktig å følge med på. Men så får vi også regionalt nettverk for rentemøte. Det er en undersøkelse som Norges Bank gjør, hvor de spør forskjellige bedrifter i Norge om hva de venter av både sysselsettingsvekst

vekstutsikter og kapasitetsproblemer. Og det er en rapport som Norges Bank ofte lener seg mye på når de ser på utviklingen i rentebanen. Så hvis regionalt nettverk fortsatt viser at bedriftene sliter med å få tak i arbeidskraft, og de sliter med kapasitetsutfordringer, så er jo det også en ny indikasjon på en økt rentebane.

Flere eiendomsmøkler påpeker jo at det har vært fullstopp i nye boligmarkeder, i Oslo spesielt. Og dette kan påvirke spesielt markedet i Oslo veldig, at du kan få en kjempe ketchup-effekt. Det er vel et ord som har blitt brukt, og at prisene vil sprette i hver rett og slett, for det er for høy tilflytning til at det er bordet til tauna. Er du enig i det? Ja.

Tja, kanskje litt mer enn det jeg tenker. Jeg tror nok at det at vi kommer å få nye boliger på markedet i Oslo vil være en demper på det prisfallet som vi ser for oss i Oslo. Og det er en av årsakene til at vi tror at snitt år mot år får vi et litt lavere boligprisfall i Oslo enn de nasjonale boligprisene. Og så har vi kommunisert at vi venter at Oslo-markedet holder seg sånn sett overraskende greit.

Og det er en av årsakene. Vi så gjennom fjoråret at igangsettingstillatelser gitt i Oslo var på nærmest rekordlave nivåer. Det ble gitt litt over 1700 tillatelser. Det er ganske lite, egentlig. Og det er ikke sikkert at alle disse blir brukt.

Og derfor kan vi se for oss at det kommer ganske få nye boliger på markedet i Oslo i år. Vi ser allerede på starten av året at det er veldig få nye boliger som kommer på Finn.no hver måned. Og det blir det med å dempefallet, men det jeg tror noen av disse eiendomsmeglerne da glemmer er jo renta. Man blir kanskje veldig enig i å se på bare ett forhold.

men det er veldig mange forhold som påvirker boligmarkedet, og Oslo-markedet er jo mer rentesensitivt, har vi sett, enn de nasjonale boligprisene, så du har egentlig to forhold som går i hvitt forskjellige retninger, om vi får en oppgistert rentebane. Men jeg tror jo det at både endringer i boliglånsforskriften for sekundærboligkjøp i Oslo, som ble nevnt fint her av Halgeir, at det ble satt ned fra 40-15%,

og at det kommer så utrolig få boliger på markedet bidrar med å dempe veksten. Jeg tror den effekten da dominerer, men vi får fortsatt fall, tror jeg, i Oslo. Det kan ikke utelukke det, men mindre enn de nasjonale boligprisene.

Hva tror du om bordmarkedet i Oslo fremover, Åge? Nei, jeg er jo ganske optimistisk, men jeg undrer meg litt over akkurat det med nybolig og tilbud og salg av de. Hvorvidt dette skyldes...

altså lavere etterspørsel som de har sett, de som da skal tilrettelegge salgene, eller om det skyldes også det at de selvfølgelig har hatt høyere kostnader. Byggevalgkostnaderne har jo inntil ganske nylig steget, og ikke minst finansieringen. Altså det er jo dyrt for de å finansiere sine prosjekter. De må gå ut og funde det, med mindre de har en veldig god finansiell standing selv. Hva tror du er de viktigste...

driverne der? Er det på en måte Selvåg, Obos og de andre sin finansiering og kostnader som demper dette, eller er det at de ser at etterspørselen vil være så mye svakere? Jeg tror det er en kombinasjon av begge deler, men ofte så ser vi at utviklingen av salget av nye boliger er

egentlig en veldig god indikator på igangsettingsdilatelsene. Ofte så ser vi at når salget faller, så tar det cirka et halvt år før man ser at igangsettingsdilatelsene går nøyaktig tilnærmet like mye ned. Og det igjen kommer jo av etterspørselen etter nye boliger, blant annet. Jeg tror også det er viktig å nevne at det er jo også investeringsspekulasjon, at man må jo få solgt en stor andel av disse boligene før man faktisk kan ta spaden i jorda og faktisk bygge ut.

Så når finansieringskosten øker, så kan jo også investeringer i fysiske boliger avta profesjonelle aktører. Men salget av nye boliger er ofte en veldig god indikasjon på hvilken vei igangsettingstillatelsene skal. Men jeg tror det er en kombinasjon av begge de to forholdene du sier nå. I tillegg til at en årsak til at salget faller, er det nok også fordi at

prisene på nye boliger er fortsatt ganske så høye sammenlignet med bruktboliger. Og når du da forventer at renta skal videre opp, og man forventer at boligprisene kanskje skal videre ned, så vil det ofte da bli mer attraktivt å kjøpe en litt billigere bruktbolig enn vente lenge for å få en ny bolig. Også med all den risikoen vi står oppi akkurat nå.

Så det er nok flere forhold som spiller inn, men også spesielt at salget har falt såpass som det har gjort. For det er klart at når renta stiger så

Og det er ikke så ofte det skjer, men ikke sant at mange forventer kanskje at det skal være et boligprisfall, i hvert fall jorden derfor et års tidssiden, så ser jo husholdningene som det er litt sånn riski å sitte plutselig med to boliger i fanget, fordi det er jo det man i realiteten gjør hvis man kjøper en inngående kontrakt på en ny bolig, ikke sant, og blir det en opsjon.

på en ny bolig, en kontrakt som ikke er lett å komme ut av nødvendigvis, og så sitter du allerede på den gamle boligen som du skal selges kanskje om to år når den nye leiligheten er klar. Og da er det jo veldig høyt gira i boligmarkedet som kan være fantastisk, det er når priserne stiger, men forferdelig hvis det går motsatt vei. Så den usikkerheten er sikkert vår med, preger også sikkert ny boligsalget.

Men nettopp fordi det er litt tørke der, så er jeg ikke så veldig pessimistisk på akkurat Oslo-markedet, fordi det er så lite av nybolig salg. Og så har denne merkelige psykologiske effekten for Kari-Ola Norman, som ikke modellet fanger så godt opp, nemlig det at boligmarkedet er så å si risikofritt.

Det er det vi tror, det er det vi tenker, det er den drømmen vi lever på. Fordi vi har ikke sett noe annet enn den siden av medaljen i de siste 20-30 årene. Det har med noen få inntak, finanskrisen 2013-2014 også, så så vi et dupp, og folk ble nervøsende. Men stort sett så tenker folk at dette er

det beste hvis du bare kan på en måte leve med rentekostnaden, så er det det minste risiko for at du kan putte pengene i, og det er

Man trenger nok et solidt boligprisfall for å rokke ved den myten, hvis man kan kanskje kalle det det. Ja, spesielt på min alder, som aldri nærmest opplever. Eller jo, man har jo det under finanskrisen, og i 2017 etter redninger i boliglånsforskriften for Oslo sin del. Men man lever jo i den tanken at det skal endelig opp, og det skal aldri falle, og dette her går bare en vei. Så den psykologien der har også litt å si. Så man minner om...

Hvis du kjøpte en snart liten Torums på grunn av dere for eksempel i Kristiania i 1890, så var du innemann i dette i 100 år etterpå. Det var først da du tok igjen boligprøysfallet i løpet av krigen og så videre. Jeg tror ikke vi kan sammenligne de to periodene, men at boligmarkedet per def er risikofritt og alltid smart å sette penger i, det er ikke på hvilken lang sikt helt riktig.

Hva tenker du med, hvis du får en litt mer negativ psykologi fremover, at folk blir sittende på gjæret, blir nervøse, og ønsker kanskje å selge de boligen de sitter på før de går og kjøper nytt ut i markedet? Nå frem til nå har det vel vært det omvendte, det er det som er det mest naturlige. Du finner en bolig du har lyst på, kjøper den, og så selger du den i bakkant. Da får du en veldig fin dynamikk i markedet også. Kan dette snusse?

Ja, det kan absolutt snus. Men jeg tror nok ofte at psykologien som vi snakker om har mye å si med at det forsterker både boligprisfallet, men så forsterker det også veksten når man har positive utsikter for boligmarkedet. Så når flere tror at boligprisene skal falle, så tror jeg nok det er

som ønsker å få solgt boligen sin før de kjøper og tør å kjøpe en ny bolig. Og da får du en periode hvor det plutselig hoper seg opp ganske mange boliger på markedet samtidig, og det bidrar med å forsterke fallet der og da.

Men så er jo vi i Norge, vi alle, nesten ikke alle da, men 80% bor jo i en selveibolig. Så på et tidspunkt når du har fått solgt denne boligen skal du også ut og kjøpe en ny. Så på et tidspunkt så skal det jo disse som da har fått solgt sine boliger ut og kjøpe en ny bolig. Og da kan omsetningen ta seg opp igjen da. Så man vil på en måte ikke få et krakk eller noe sånt av den effekten alene. Fordi på et tidspunkt skal du også kjøpe en ny bolig.

Men det forsterker, tror jeg, boligprisfallet der og da, men så også forsterker sammeffekten veksten når det er optimisme om boligprisutviklingen, for da ønsker ofte flere å kjøpe boliger før de selger sin eksisterende bolig da.

Det er også derfor jeg tenker at de der boligprisforventningene og de tallene som NDBL sitter på, er egentlig ganske fine å følge med på, fordi man ser jo ofte at ideen nå, at færre forventer fall det neste året, gjør jo også noe med psykologien med at man tør å kjøpe før man selger boligen sin. Det tror jeg er også et viktig forhold. Men rente, det tromfer psykologien, eller er det den der...

Ja, altså finansieringskosten øker, så totale kostene vil jo øke når de fleste må finansiere boligkjøpet sitt, som vi alle fleste gjør. Og når penger blir dyrere, så vil jo også boligen sånn sett bli dyrere. Så det tromfer den effekten, men det jeg tror heller da skjer er at flere forventer at

hvis Norges Bank kommer ut med en ny rentebane, som er i tråd med det vi forventer, at det blir mer pessimisme igjen om boligprisutviklingen, og at flere igjen venter fall, som igjen gjør at flere da ønsker å selge boligen sin før de kjøper en ny, som igjen da forsterker fallet, og det allerede kan skje mot sommeren og mot høsten igjen da.

Men så etterhvert så kanskje det stabiliserer seg på et eller annet tidspunkt, og da vil man få litt mer normaldynamikk i markedet igjen. Men man må få den korreksjonen først da. Boligprisene må jo da stabilisere seg gitt det nye rentenivået. Men så vil jeg også si at vi i Handelsbanken er nok ikke blant de mest pessimistiske heller. Gitt hva vi venter av den nye rentebanen til Norges Bank, vi er jo blant de mest pessimistiske.

positive da, at vi ikke venter et såpass stort fall faktisk det er ikke noe krakk det er snakk om her med tanke på hvor mye boligprisen økte i pandemien er ikke dette her mye i det hele tatt faktisk Hva tenker du om å kjøpe Bolignohager som et sånn mer flippeprosjekt eller kjøpe for å leie ut med all den usikkerheten som er foran? Hold dere unna det akkurat nå, eller?

Altså skal jeg kjøpe for leie ut, så er det jo avhengig av å ha en ganske god leie for å finansiere alle kostnader, spesielt rentene. Sånn at det er kanskje mer utfordrende noen gang å finne et objekt som kan finansiere det. I beste fall så går du kanskje null da, hvis du ser på utleieinntekten versus rente og alle andre kostnader.

Og så kommer jo det eventuelt via de stigene på toppen av det, så jeg vet ikke om det er litt sent, altså på høsten kunne nok man gjøre en del sånne gode både flippeprosjekt og også utleieprosjekter, fordi at da var det mye som ble solgt godt under prisantytning, men nå som Sara nevner, så er jo laget blitt mindre, så det er færre av de gode spekulasjonsprosjektene da, kan du si. Ja,

Men jeg er nå likevel ganske optimistisk. Hvis du har et 5-6-7 års perspektiv på å kjøpe sekundærbolig i storbyene i Norge, så tror jeg du vil gjøre greit med penger på det. Fortsatt, det tror jeg. Tror du det er det samme, Sara?

Jeg er helt enig i de vurderingene her, og det ser vi jo på også. Både hvis man er en investor og skal investere i en bolig, og da har cashflow med legeintekter, og så har du renteutgifter på den ene siden, og felleskostnader og så videre, så plutselig blir det mer og mer vanskelig å få alt til å gå opp, eller få dette regnestykket til å gå opp.

Men jeg tror nok også hvis man har et litt lengre perspektiv, og ikke minst for foreldre som ofte ønsker å kjøpe bolig til barna sine, at man heller vil se mer av det fremover i Oslo. Men hvis man har et mer langsiktig perspektiv, så er det lettere å få dette regnstykket til å gå opp enn sånne flippeprosjekter som er over en kortere periode. Da blir nok det mer utfordrende i det markedet vi har nå.

Bra. Er det noe mer dere vil si om boligmarkedet? Nå er det en fri mikrofon. Det er så mye å si om boligmarkedet. Men en ting som jeg tror er ganske viktig, man snakker jo ofte om boligmarkedet som et boligmarked, men her er det så mye regionale forskjeller, og ikke minst forskjeller basert på boligtype, om at

Ja, renta går opp, og vi tror jo på et fall, men jeg tror nok at vi også kan se større forskjellige regionalt. Vi snakker mye om Oslo, men hvis vi ser på Stavanger, så har jo faktisk ikke boligprisene falt sesongestert fra august, altså toppen da.

Så der har det holdt seg veldig stabilt. Og igjen med såpass høye oljeinvesteringer, så vi venter den kommende tiden. Det er ventet at ledigheten vil forholde seg relativt lav i Stavanger. Så der kommer nok boligmarkedet å holde seg bedre enn mange andre steder i Norge. Så det er ofte snakker vi om et boligmarked under ett, men så er det så mye forskjeller innen de markedene også. Boligmarked med stor B. Ja.

Men jeg tror vi skal sette strek der. Tusen takk for at du kom i studio, Sara. Takk til deg også, Holger. Vi er tilbake igjen, skal vi se, tirsdag blir det da. Da har vi spørsmål-svare-episode på Podmy, kun på Podmy. Produsent, Magne Antonsen. Jeg heter Andreas Fredriksen, og så høres vi igjen neste tirsdag. Ha det bra.

Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.