‹ Tilbake til podkaster ‹ Dine Penger - Pengerådet

3/10/2021

#238 Alt du bør vite om fastrente

Podkasten diskuterer fastrente versus flytende rente for boliglån. Hallgeir Kvadsheim forklarer at fastrente har økt, og at det er mer lønnsomt å binde renta hvis man forventer at flytende rente stiger. Han argumenterer mot myter om at banker tjener mye på fastrente og at det aldri lønner seg å binde renta. Kvadsheim påpeker at man bør vurdere forutsigbarheten fastrente gir, og at man kan bryte avtalen, men da må man betale overkurs. Han understreker at det ikke er en kultur for rentebinding i Norge, og at mange ikke tåler en renteøkning. Han avslutter med å oppfordre folk til å vurdere om de verdsetter forutsigbarheten og om de er villige til å betale for den.

00:20

Oslo er Koronaens epicenter med høy smitte, og økonomien vil påvirkes av prognoser for vaksinering og renteøkning.

08:23

Rentene på fastrentelån har steget, men markedet priser dem lavere enn sjeføkonomene forventer, med vurdering av lønnsomhet og risiko.

22:07

Mytene om å binde rentene er knust; det er unormalt å binde rentene i Norge da dette ikke er populært.

27:04

Vurder betydningen av rentebinding og individuell økonomisk utholdenhet for norske forbrukere i en usikker økonomisk fremtid.

32:23

Argumentene for og imot fast rente versus flytende rente og hvordan fleksibilitet og risiko påvirkes av valget.

Transkript

Nevnt i episoden

Pengerådet

Navnet på podkasten.

Dine Penger

Nettstedet til podkasten.

Kondisjonen

Et område i Oslo som omtales som smitteepicenteret.

Nordstrand

Et område i Oslo som omtales som et smittefritt område.

Alnard

Et område i Oslo med mye smitte.

Østensjøby

Et område i Oslo med mye smitte.

Molde

En by som sammenlignes med Oslo når det gjelder smitte.

Rosenes by

En by som sammenlignes med Oslo når det gjelder smitte.

Bærum

En by med mange smittede med den britiske mutanten.

Norges Bank

Norges sentralbank.

DNB

En norsk bank.

Danske Bank

En dansk bank.

Jan Ludvig Andreasen

En økonom som mener at Norges Bank ikke bør øke renta.

SSB

Statistisk sentralbyrå.

Finansdepartementet

Et norsk departement.

Holberg-fondene

En investeringsfond.

Google

En søkemotor.

PS-en

En forkortelse for pengepolitisk rapport.

Storbrann

En bank som ikke betaler ut underkurs.

LO

Landsorganisasjonen i Norge.

Favøravtalen

En avtale som gir rabatter på flytende rente.

Facebook

Et sosialt medie.

Instagram

Et sosialt medie.

Magne Antonsen

Teknisk produsent for podkasten.

Finansstyrelsen

En dansk etat som regulerer finansmarkedet.

Sparebank 1

En norsk bank.

Deltakere

Host

Hallgeir Kvadsheim

Guest

Andreas W. Fredriksen

Teknisk produsent

Magne Antonsen

Lignende

Laster

Husk at de aller beste rådene for din private økonomi, de finner du på www.dinepenge.no. Og der var vi tilbake med en ny, stor og deilig sending fra pengerådet Halger. Hvordan går det med deg, du som bor der i Kondisjonen?

koronaens epicenter, smittepølen Oslo. Hvordan er det med deg? Vi er liksom beklemt mellom det nærmest grønne Nordstrand som har lite, og

og tett opp til Alnard som har ganske mye. Men forholdet med Østensjøby, det er jo ikke så helt takkende skjern når det gjelder smittefonden. Alt det du sammenligner med, og klart hvis du sammenligner med Molde, så er vi jo fryktelig. Det er en helt krise. Der er vi alle ute og kjører. Hvis man skal begynne å sammenligne seg med Rosenes by. I Bærum ser jeg også at det er sterke smittetall, og det er jo denne britiske mutanten, og så er det egentlig den endelige oppdelingen

med vikingenes herringer på de britiske øyene for vel tusen år siden vi ser nå, eller? Ja, det kan godt være at vi får det nå tilbake til de grader. Det som er interessant for denne økonomien er at både prognosene og de faktiske tallene for både smitting og ikke minst vaksinen

som kommer, gir jo nærmest direkte utslag på veldig mye av det vi ser på Andreas, både på børs, på rentekurve og på boligmarked, ikke minst. Nå er det jo...

nå er det jo rentene vi skal snakke om og der er det jo helt klart bevegelser nå på som følge av at man internasjonalt i hvert fall ser byenusen på slutten her og det kom jo nå for en stund noen dager tilbake boligtall også for februar som var rett og slett kruttsterke og de hva skal jeg si

De har jo satt litt disse renteprognosemakerne i de forskjellige bankene rundt omkring, har også begynt å se litt på sine tidligere prognoser nå da, for å finne ut av hva i alle dager dette her kan ha å si for tiden fremover. Det har det. Norges Bank skal jo også, og de har jo allerede oppjustert renteprognosen sin noe, fra den de hadde i sommer og tidlig høst.

til å indikere at de får en renteøkning litt tidligere enn de hadde trodd først. I tillegg, neste uke, altså 18. mars er det vel, så kommer Norges Bank ut med en såkalt pengepolitisk rapport, og med dertil tilhørende rentemøte. Det er jo ingen som forventer at

Norges Bank vil gjøre noe med renter akkurat på neste uke. Men det er klart den pengepolitiske rapporten kan jo gi noen indikasjoner på om en renteøkning kommer raskere enn det vi, enda raskere enn det Norges Bank lagte grunn første gangen. Fordi DNB og flere banker nå, de har oppjustert sine prognoser for

Det er første renter oppe fra sentralbanken. Så nå snakker vi ikke lenger, som vi jo fortalte oss til siden, at vi kanskje kunne gå i negativt lende, altså at sentralbanken til og med kunne sette renta si styringsrenta ned på minustallet. Den er jo på 0,00 nå.

Nå snakker vi om når kommer den første renteøkningen. Det er ikke lenger å snakke om, men det er mer å snakke om når. DNB blant annet tror at, og de kom jo ut med nye prognoser for et par uker siden, de tror at første renteøkning kan komme allerede

i desember i år da. Og etter det så følger tre rentehevinger i 2022, tror banken. Ja. Å faen meg. Det er jo bra da, Andreas. Det er jo fordi at en tror at

verden kommer litt mer, og økonomien kommer litt mer i vater, og at lønnsveksten tar seg opp, og økonomiske veksten blir noe bedre enn den så i spåkula i fjor sommer. Så det er jo egentlig et bra nyheter dette, det må man huske på. Men for den som har tatt opp mye lån, som var klare over at hvis for eksempel DNB får rett, så vil altså en

Det gir en boligrente på slutten av 2022 en plass mellom, la oss si, 2,2 til 3,8. Altså 1 prosentpoeng over det som du betaler i dag. I dag så har jo folk, altså den beste boligrenten i dag er jo vel 1,1-1,2. Men veldig mange betaler jo opp mot 1,8 da. Så

Hvis bankene legger på like mye som Norges Bank øker renter med, og det er ingenting som tyder på noe annet, at de vil øke rentene sine like mye som Norges Bank gjør, så snuser vi altså på kanskje 2,8 for et helt greit sikret boliglån på slutten av 2022. Og da er det jo mange som lurer på det også.

Hva skal jeg gjøre med boliglånet mitt? Og ikke minst, bør jeg binde boligrenta mi? Ja, og det skal vi jo snakke om nå. Rett og slett om det er nå man bør bare kaste seg over PS-en og binde renta. Men vi kan også ta med at det er jo andre økonomer også, blant annet Jan Ludvig Andreasen, som mener at Norges Bank ikke må finne på å øke renta også nå. Ja.

Og vi må ta disse prognosene selv fra Norges Bank, også fra bankene med noen doser salt, for vi vet jo alle at det er vanskelig å spå fremtiden. Det er det. Og dette her er en del faktorer som må slå til, for at disse prognosene skal slå til. Så ikke få helt svettetokter, selv om du hører 2,8 om ganske kort tid også. Det eneste vi vet egentlig om

fremtiden for rentemarkedet er at eksperterne vil bomme. De har bommet før, de vil bomme igjen, og de vil bomme fremover. Altså, Holberg-fondene, de tok jo en, det begynner vel å bli to-tre år siden nå, men de tok en analyse av spådommene fra sjefeøkonomene fra SSB, Finansdepartementet, Norges Bank, om rentene, spolte tilbake rett og slett, så på prognoserne, så hvor rentene hadde havnet, og fant vel ut omtrent at

de bommer i halvparten av tilfellene. Så det treffer 50%, det er vel omtrent sånn det skal være egentlig. Rentemarkedet er på en måte en smeltedigel for både optimisterne og pessimisterne, så da er det vel kanskje riktig at 50% tar feil. Men det sier også noe om at du skal ikke basere hele din

avgjørelser, dine beslutninger om private økonomien ut fra hva avisene forteller om hva de forskjellige sjefeøkonomene til enhver tid måtte mene om rentene. Ok, la oss gå tilbake til rentebindingen. Det er for de som har nå kastet seg av Google og slått inn beste rente, fast rente. Er de for sent ute, eller rekker det å kaste loss før dette tar av? Nei, altså det spørs hvordan du ser på det, men de...

Å binde renter burde du egentlig gjort hvis du tenker rent lønnsmessig. Det burde du egentlig gjort i høst. Nå, for her er det noe som er kanskje litt vanskelig å forstå, nemlig at fast rentemarkedet løper alltid mye før flytende rentemarkedet. Fast rentemarkedet, det er

baserer seg jo på hvilke forventninger de som er i markedet har til renta i årene fremover.

Hvis de fleste tror at for eksempel renta skal stige innen utgangen av 2022, så har allerede fast rentemarkedet, altså markedet for rentebinding i årene fremover, har allerede tatt det inn i sine priser. Ikke nødvendigvis...

i like stor grad som det sjefeøkonomene mener er riktig. Fordi det kan være litt kompliserende og vanskelig å forstå, men sjefeøkonomer og ekspertmiljø- og finansdepartementet, de har gjerne en annen analyse, de kan i hvert fall ha en annen analyse av dette markedet enn det som blir fastrente prisene.

Og det skal jeg komme litt tilbake til. Men uansett, de fastrøntene som i dag tilbys, de er vel i hvert fall på type 10 års binding, er vel mer enn 0,5 prosentpoeng høyere i dag enn de var for noen måneder siden. Altså type sommer og tidlig høst i 2020-tiden.

For da lå jo for eksempel en 10 års fastrente i Danske Bank. Du måtte jo ikke være akademikermedlem for å få den. Den lå på 1,88. Var du ikke medlem, så var du vanlig kunde i Danske Bank, så fikk du vel 1,98 nominellt.

Mens i dag tilbydes det til 2,34, tror jeg. Så alle fastrenter har økt, og spesielt den siste måneden. Disse rentene, og det er altså tilbudet for nye fastrentekunder, disse rentene kan egentlig endre seg fra tidligere.

Det er få banker som endrer de fra dag til dag, men i alle fall fra uke til uke gjerne. De setter kanskje nye fastrente på starten av uka, hvis det er store bevegelser. Og så kan det være at tilbudet blir liggende i en måned eller to, hvis det er små bevegelser. Men store bevegelser gjør ofte at de banker som er mest bevegelsesfulde,

som er mest opptatt av å tilby gode fast renteavtaler, de endrer de fra uke til uke. Nå er det slik at hvis du ønsker å binde renta de neste fem årene, så koster det mellom 1,9 og 2 blank i renta.

De beste bankene. Og altså, for noen formåneder siden, så lå også femårsrenta nede på, tror jeg, 1,6. Så det har vært en oppgang der. Treårsbinding. Du skal bare binde i tre år. Det er som regel ikke noe jeg anbefaler for deg. Da kan jo blant annet kostnaderne omgjøre lønnet, overstige eventuelt den gevinsten du får der.

Trehjelsbindingen ligger på 1,70 til 1,80, mens det koster mellom 2,35 til 2,45 og binder renter helt til 2031, altså ti år.

Så rentene har, fast rentene har steget, og de stiger alltid i forkant av de flytende, hvis man forventer at de flytende skal opp. Så gratulerer til de, ikke så mange, men de som bandt renta i høst. De har gjort antagelig en god deal. De kan i og for seg også gå ut av avtalene sine, i hvert fall i

de fleste banker og inkassere en liten gevinst hvis de ønsker det, og får utbetalt en såkalt underkurs. Altså en kompensasjon, eller det er banken som betaler en kompensasjon til sin kunde for at de får tilbake et godt, gunstig pris av fastrente lån. Men, nå er det jo med matematikken her. Vi snakker jo om en

flytende rente til nærmere 3 prosent i slutten av 2022. Og når du snakker om at du kan binde renta da i fem årene da, til mye lavere enn det, bør man ikke bare binde det? Jo, det er det som kan være fristene oppi dette, som jeg tror flere og flere vil kanskje få øynene opp for, som i hvert fall kan bli noe fristet. Men

Du har valg i dag å si to blankt på fem år, og det er klart det er en god idé hvis de flytende rentene faktisk stiger til for eksempel 2,8 innan 2022.

Riktig nok har du i den perioden fram til de kommer opp mot 2,8, så har du betalt litt mer enn de flytende, men så har du fortsatt kanskje 3-4 år igjen i renteperioden hvor du betaler mindre enn de flytende rentene. Men det er viktig å understreke at selv om DNB og Norges Bank

kanskje tror etter hvert på en sånn renteøkning i utkanten av 2022, så er det ikke slik at markedet tror på det. Det er nettopp derfor at fastrentene priser noe lavere enn det kanskje renteprognosene til DNB for eksempel skulle tesi. Markedet tror ikke på en like sterk renteøkning. Markedet er litt mer

Det er litt flere Jan Ludvig Andreasen i rentemarkedet, blant aktørerne som faktisk skaper renteprisene. De tror ikke så sterkt på en rask økonomisk recovery i Norge eller internasjonalt, og priser dette litt lavere. Og så kan du jo alltid si ja, men altså hvis du, og da er det jo litt sånn, det er vanskelig å ha at du vet det må regne den andre veien, men hvis du tror mer på DNB, Norges Bank,

Og de andre sjefeøkonomene, så bør du kanskje binde av. Hvis du tror mer på at markedet har rett i dette tilfellet, som det jo ofte har hatt, så bør du kanskje la den flyte av. Hvis du tenker på ren lønnsomhet, og vi kommer tilbake til dette, det er ikke noe vi anbefaler nødvendigvis, så folk skal tenke på lønnsomhet.

Det er først og fremst forutsigbarhet som er tankegangen bak fast rente. Du betaler jo da en ganske høy forsikringspremie, la oss kalle det, for å eventuelt ha en liten gevinst igjen, eller? Ja, det som er litt komplisert, vi kan komme tilbake til det. Jeg mener jo at den forsikringspremien har sunket ganske mye de siste årene.

Og i alle fall 2020 så kunne jeg nesten argumentere at den var enda til nesten negativ. Altså at de fikk sånn sett... Altså det var ikke noe forsikringspremie ved å binde. Men det kan vi komme tilbake til. Jeg vil i alle fall uansett tenke at jeg dreper et par sånne myter. Ganske fastkrodde myter om fastrente. Min favorittseksjon i podden med Halger dreper myter.

De tjener jo mye mer penger på at det binder renta. Ikke sant? Det er noe som folk sier ofte. Og at du vedder mot banken. Du vedder mot banken din, og da er du nødt til å tape for banken. De har peilingen din. Nei, du vedder egentlig ikke mot din bank.

Det kan være du vedder mot et tysk pensjonskasse eller en spansk låneorganisasjon, men ikke nødvendigvis din bank. Fordi de fleste norske banker låner ikke ut sine egne penger til fast renter.

Altså, de fungerer mer som en mellommann enn megler, eller jeg kaller det heller mellommann. Det er riktig, eller mellom kvinner eller mellom transperson. Men prøv å være litt sånn kjønnsnøytral her, Andreas. Altså, de kjøper penger i markedet. De kjøper såkalt...

eller baserer prisen sin på såkalt rentesvoppa. Jeg skal ikke snakke så mye om det, men de låner inn pengene, gir et lite påslag, eller ikke gir, men tar et lite påslag, en liten avanse, og låner via det deg. Så er det slik at de lever av den avansen, og

De lever ikke av å vende for eller mot hvordan renta skal gå. For deg er det helt likegyldig hvor renta faktisk beveger seg. For de vil uansett leve av denne avvendelsen, påslaget, og ikke bevegelsen på denne renta som ligger under.

Så det er altså irrelevant for bankene om rentemarkedet går opp eller ned, etter at du har bonde. Og det er også verdt å merke, jeg har sett flere analyser på, hvis det var slik at bankene tjener så godt på fast rente, så skulle de jo sett mye mer pushing av dette produktet. De gjør jo ikke det. De er ganske forsiktige med å tilby fast rente, faktisk. De er vel så interessert i at du skal...

gå i flytende markedet. Fordi at i de analysene jeg har sett, så tjener de enge marginen har låget på bedre nivå på flytende rente enn på fast rentene. Så det er den ene myten. Den andre myten, det er jo dette at det aldri lønner seg å binde rente. At det nesten er som en slags økonomisk tyngdelov. Altså, den kan ikke oppheve. Så det mener jeg også er litt...

litt feilaktig. Også du, 30 år, altså klart, 30 år med fallende renter, det har ikke vært god reklam for rentebinding. Jeg ser den. Altså, men for det første så er jo risikoen for å tape penger på binderenter, den er jo mye mindre når

er lav, rett og slett. For du når et slags gulv for de flytende rentene. Nå er de nede mot 1,1-1,2 i de aller beste bankene, og det skal ekstremt mye til for at den kan falle noe mer. Selv i Sverige, hvor de vel hadde negativ styringsrente,

En periode så gikk ikke den ordinære boligerenta noe særlig under. Det hadde vel vært litt i øverkant rundt en blank. Så det er et slags gulv, vil jeg påstå. Så er det klart at hvis du da binder renta lønn, fem år renta på 1,9 eller hva det skal være,

så kan du jo da oppleve at naboen din betaler 1,2 eller 1,5 eller hva det skal være i flytende i fem år fremover, hvis rentemarkedet blir like gjerne flatt, og da har du tapt penger. Men vi snakker ikke om like store potensielle tap som de som da brant for noen år siden og kanskje brant på 3-4%.

kunne teoretisk oppleve og faktisk oppleve det. Så det begrenser hvor mye den flytende renta kan falle. Så er det jo sånn at du trakk frem dette med forsikringspremien, altså at du betaler litt ekstra for å ha den fortsiktbarheten.

Ja, du har gjort det. Men denne forsikringspremien, eller det som også kalles en terminpremie, den har blitt mindre og mindre. Du har fått mindre og mindre betalt for å, eller det vil si, de som låner inn penger til deg, de har fått mindre og mindre betalt for å binde disse pengene. Faktisk har denne verktig perioden negativt.

i markedet. Det vil si at du egentlig slipper å betale forsikringspremier for å forbinde renter. Du får egentlig betalt, du merker det ikke sånn, men det er egentlig det som skjer i markedet. Og det skyldes blant annet

Blant annet at sentralbankene styrer etterinfluensjonsmålet, og i tillegg til å ha fått noen ganske ekstra store tiltak i sentralbankene i etterkant av finanskrisen. Så jeg skjønner godt, dette er jo en konklusjon, jeg skjønner godt at fast rente har fått et dårlig rykte etter 30 år med fallende rentenivå, men

Men det kan jo en gang ikke falle like mye og like bratt og med samme hastighet. Altså, de neste 30 årene, det går ikke det. Så det er ikke dermed sagt at vi skal rette opp, men de fleste som sier at ikke faste renter vil, at du taper uansett, de har gått seg litt vild i

historikken, uten å se på at disse rentene har faktisk falt fra forholdsvis høye nivåer til dagens, og det er begrenset hvor mye mer de kan falle. Det er vel egentlig bare hele konklusjonen at jeg tror at

Jeg tror de vil tape penger på å binde renter, men jeg tror samtidig at det er ganske begrenset, og at den forsikringspremien du eventuelt har betalt ikke er så fryktelig høy. Det var to myter knust, sønder og sammen, og pulverisert.

en gang for alle. Du kommer nok tilbake til dem før eller siden også, akkurat disse poddene, akkurat disse mytene, men hva med de som følte seg veldig smarte for noen år siden? Nå har renta 3%, det er jo ingenting. Herregud, nå var det jo 6-7% for bare noen få år tilbake. De bant renta nå,

De sitter der og har begynt bunten i ti år kanskje, har en seks, sju, åtte år igjen. Er det mulig å komme seg ut av det? Ja, nei, eller det er mulig å bryte avtalen. Det er jo en ting som også er en misforståelse i dette med å begynne å rente. Du får plikt til deg til å betale en viss rente i x antall år, men du kan også bryte avtalen.

Men det spiller egentlig ikke noen rolle, fordi når du bryter den avtalen, så må du betale en såkalt overkurs, altså en kompensasjon til banken for å tape, i affarsels tegn, banken vil få ved å la deg gå over til en flytende rente som er mye lavere enn den du har forpliktet deg til å betale i fast rente. Så

I utgangspunktet så skal det være hip som happ om du fortsetter å betale på den avtalen i for eksempel fire eller fem eller seks år til, eller om du går ut av avtalen, betaler en overkurs eller kompensasjon og flytter lån over på en flytende rente. Så det skal i utgangspunktet være hip som happ, men du kan bryte avtalen, det kan du. Nå har vi jo sett

i lengre tid nå at det har vært en lav både flytende og ikke minst lav fast rente. Er det mange som har kastet seg over dette her da? Og sørget for å binde rente? Er det mange som har bant renta nå

i fjor høst da. Jeg vet kanskje det finnes ikke tal for så tett i bakken, men nordmenn er jo kanskje ikke så veldig glad i faste renter. Nei, det er ikke det. Det er unormalt å binde rentene i Norge. Du skal ikke lenger inn til Danmark for å finne at faste renter eller lange rentekontrakter er den normalen. Dette handler litt om hvordan våre banker og kreditinstitusjoner er nærmest bygget opp, knyttet til

nedbetalingsland for bolig, men det har ikke vært noen kultur for det. Rentebinding er først og fremst populært når de faste rentene ligger lavere enn de flytende. Det er da folk binder, når de faktisk ser at de kan få en umiddelbar besparelse ved å gå fra flytende til en faste rente. Det er egentlig irrelevant.

igjen da, for de faste rentene skal jo bare speile den forlytende renta i årene fremover. Nå kom det en hund her. Har hunden din bunnt renta? Nei.

Den faste renta skal bare speile renteforventningene i årene fremme, og hvis den faste renta for eksempel ligger under den flytende, så speiler den forventningene om at den flytende renten skal ned. Så det er ikke lurere å binde renta når den faste er lavere enn den flytende, men det kan være mer fristende. Det viser i hvert fall historikken at da normen faktisk binder. Per nå er det rundt 6% av låntakerne som har bonderenta veldig lavt tal.

Hvis vi ser på for eksempel tal fra Finansstyrelsen, som viste i 2020 at rundt 45 prosent av innvilket lånebeløp, boliglån, ble tatt opp av låntagere med gjeldskad over 400 prosent, altså fire ganger mer.

fire ganger inntekten sin, ja, så ser du at det er mange som har tøyt lånestrikken ganske langt. Og i tillegg, hvis du da også ser på en sånn regnespørreundersøkelse, for eksempel en sparebank 1 gjennomførte for et par år siden, så sier 12% av alle boliglånskunder at de ikke tåler at renta øker, eller bare en mindre økning på inntil 1% poeng. Det var rett og nok før altså denne

store rentenedgangen i mars, men like fullt altså. Hvis vi skal se på denne undersøkelsen, så vil jeg si at rundt 300 personer med boliglån kan få

Nå skal han jo ta disse undersøkelsene med en stor porsjon salt. Altså, mange tåler mye mer enn de tror. Men samtidig så er det paradoks da. Altså, de som sier at de ikke tåler en særlig renteøkning fra 1 prosentpoeng, det må han jo absolutt kunne... Det må han jo kunne si er...

ganske sannsynlig de neste årene. Ikke sånn type 80-90% sannsynlig, men ganske sannsynlig at det vil skje. Da kunne de eliminert den risikoen ved å binde i hvert fall halvparten av

av boliglånet sitt. Så hvorfor binder ikke flere venter? Det synes jeg er litt interessant da. Vi er et fritt folk, etter vi klarte å løstrive oss fra først danskene er det jo løstrivende, og så svenskene så vil vi ikke være fastbundet til noe som helst. Vi vil være et fritt folk, men

Kan man argumentere sånn at selv om renta stiger, at renta stiger er jo et positivt tegn for det tyder på at ting går bra i økonomien.

Og da vil man også ha en slags lønnsvekst. Vil ikke mye av lønnsveksten utligne den renteveksten? Hvis alt er likt, og man beholder jobben, som de fleste, i hvert fall en stor del av yrkesaktiv i Norge, har jo fortsatt jobb å gå til. Absolutt, det er det viktigste. En god lønnsvekst slår jo ut ofte en...

en viss renteøkning. Men det er klart, hvis du tenker på en dobling av renta med la oss si 3 millioner i lån, snakker vi ikke fort om 45 000 ekstra kanskje i renteutgifter per år. Det er jo en betydelig utgift, men som sagt...

Har du to personer i en utholdning som har en ok lønnsvek, så flyter de over den renteøkningen ganske greit. Ja, og så får du litt netto. Du får jo skatt fra drak på også, så det blir ikke fullt så høyt. Men likevel, det har vi jo snakket om i tidligere podder også, det er mange som tåler en renteøkning bedre enn man kanskje...

gir uttrykk for da, i en sånn spørreundersøkelse. Helt riktig, ja. Men tilbake til akkurat hvorfor dette med rentebinding er så lite populært. Jeg tror det havner litt om noen misforståelser, og også noen gode grunner som du trekker fram. Hvis det er slik at rentene øker, så er det indikasjon på at økonomien går bedre. Du får økt

lønnsvekst, og kanskje også en tryggere jobb. Du kommer kanskje fra et vikariat eller en deltilstilling til en faststilling at bedriften ønsker eller våger å ta fast ansattelse. Sånn at hvis du da har samtidig bonderenta, så vil du da komme...

så er ikke det like relevant for deg, ikke sant? Men du kan også tenke motsatt. I og med at renta settes, det den kaller motsykles, altså at den skal settes ned når økonomien går dårlig, og hjelpe de da som kanskje er tungt belånt og har fått en permittering, ja, så vil jo det være helt klart et argument mot rentebinding. Fordi at hvis du

og har en jobb som er litt usikker, og du har også et forholdsvis stort lån, så hvis du da binder renta, la oss da si på 2 prosent eksempelvis, og det går ordentlig dårlig med Norge igjen, og du enten mister jobben eller får reduksjon i lønnen din, ja, så vil det jo vært, og da ville jo Norges Bank

enten at det er å øke renta eller kutte den inn noe mer. Så da vil ikke du fått den drahjelpen som Norges Bank gir i økonomiske harde tider, fordi du har bonderenta di til for eksempel 2%.

Det er ikke kjempe stor tap, men det er noen økte lånekostnader enn du ville hatt hvis du hadde latt den flyte i et slikt scenario. Så det er viktig å få med seg. Hvis jeg skal bare ta litt kjapt gjennom fordelulemper med rentebinding og ta kanskje

ulempende først da. Vi har vært litt inne på det. Flytende rente har historisk vært billigere. Så hvis du skal se på de historiske argumentene og se kun i bakspeilet på hva faktisk har lønt seg, så ser vi jo da at det har vært mer lønnsomt å lønne

la renter flyte. Riktig nok, det er over ser mange nå, det har vært perioder, også for 5-6 år siden spesielt, så var det perioder hvor det var gunstig å gå inn med rentebinding. Så det er ikke en regel uten unntak her. Men igjen tilbake til dette, selv om vi kan se i speilet på at dette ikke har

så vil jeg da kunne argumentere om at jeg tror ikke den historikken nødvendigvis vil kopiere seg i så stor grad. Jeg tror det vil være ulønnsdomt å binde renter nå, men du vil ikke tape like mye som du har gjort historisk på en slik rentebildning. Det er det ene. Altså, argumentet mot...

Det har vært billigst å holde renter flytende. Et andre argument er jo at hvis du binder på et ukens tidspunkt, så er det dyrt å bryte avtalen. Du kan bryte avtalen, men da må du betale en såkalt overkurs. Altså hvis du for eksempel binder nå et lån på, la oss si en millioner, så kan du bare gange opp alt du må si, ta opp med antall millioner du har lånt. Hvis du låner i dag en million i fem år, og binder den til 1,99 millioner,

så vil du kanskje to år etterpå, ut av avtalen, men nå har rentene for nye fastrente lån sunket 1,5%. Altså nye fastrente lån, det som skjer da, når banken skal i hvert fall beregne den såkalt øve kursen, er at de ser på lån med tilsvarende

eller med gjenværende løpetid som antall år du har igjen. Så hvis det går to år, så ser de på prisen for fastrentelån med tre års gjenværende løpetid. La oss si at den er 1,5%. Hvis da banken skal ta tilbake lånet ditt og låne pengene via til en ny kunde, så vil den altså få nesten 0,5% poeng dårligere betalt av den nye kunden. Da vil de ønske at du skal betale av dette

dette tapet, eller overkursen som det heter, til banken, og der blir det i dette tilfellet rundt 14 000 kroner.

Det er den overkursen du betaler ved å gå ut av et lån etter to år, som du var ganske uheldig med. Eller 10.600 etter skatt. Og så kan du jo gange opp med hvor mange millioner du har lånt. 2 millioner, så er det 8-20.000. Men rundt 21.000 etter skatt. Så det er et tap. Men samtidig, da snakker man med en ganske stor renten i et gang egentlig,

Og så må du vurdere om dette er et tap som du synes er i øvekant til høyt i forhold til

Det scenarioen med at renter vil kanskje heller gå opp og du ønsker den fortsikkerheten. Husk også at hvis renter er høyere enn da du bandt, altså hvis du har gjort en god deal, da kan du kreve penger av banken. Det kalles underkurs. Og det glemmer så ofte når man diskuterer om fast renter at dette, det er ikke slik at alle har altså tapt penger på rente. Noen har gått ut, noen har fått underkurs, noen har holdt perioden ut med god fast rente. De fleste som bandt renter for eksempel i 2016 har

har hatt en latent underkurs, ikke sant? Og det samme med de som nå bandt i fra april-mai og fram til nesten jul, de har også en såkalt underkurs. Nå er det riktig nok noen banker som ikke betaler ut den underkursen.

Jeg tror fortsatt det gjelder for Danske Bank og Storbrann. De har i avtalen sin at du må betale over kursen, men hvis det går til din gunst, så får du ikke ut under kursen. Og grunnen til det er litt at de ikke ønsker at folk skal spekulere. Du får under kursen hvis du har samlivsbrød eller dødsfall, men ikke ellers. Så er det jo sikkert...

Jeg vet ikke om de har gått noen runder med forbrukerrådet om akkurat den klauselen der, det er litt interessant akkurat der, men det er noe sånn. De har en klausel om at du ikke får betalt ut under kursen, men da er det jo sånn at du kan jo stå renteperioden ut og få den gevinsten, det er bare du får den ikke ut.

her og nå hvis du skal ut av avtalen, rett og slett. Er det noen livssituasjoner man absolutt bør styre unna fast renter? Ja, altså alle brå svingninger i ens private økonomi tar alle til

tar det ikke til fordel for en fast rentelån, for eksempel. Altså du kan oppleve samlivsbrudd, for eksempel. Eien vil kjøpe seg ut av lånet. Med fast rentelån så risikerer du overkurs. Det blir mer tricky. Du kan splitte lånet for all del, men det har nok bankene litt forskjellig praksis på dette, og vi vurderer dette litt fra sak til sak, hvor COVID-en kan tillate en slik deling av

fastrente lån. Så du er generelt da mer fleksibel med et flytende lån. Så kan du jo selvfølgelig, det gjelder også for eksempel hvis du skal få større utbetalinger, det kan være at du får arve om to år eller noe sånt nå, skal du da betale inn på lånet, du kan gjøre det hvis du har fastrente, men da blir det igjen en diskusjon om over- versus underkurs, altså hvor blir du

Skal du betale banken en kompensasjon for å betale ut dette lånet? Så det er noe større fleksibilitet selvfølgelig med flytende rente. Og så har vi vært inne på dette også. Et argument for flytende rente er faktisk, og det høyer oss jo litt inkonsekvent ut, men det er en dårlig tide. Hvis du har en usikker jobb, er det faktisk ikke sånn nødvendigvis at du skal binde renta, fordi da vil du jo normalt sett

få, eller usikre jobber, så hvis du har en jobb som beveger seg ganske med konjunkturerne i Norge, altså hvis Norge går dårlig, og din lønnsvekst eller jobbsikkerhet går dårlig, ja, så kan det tale for at du skal flytte en rente, for da vil normalt Norges Bank sette ned renta. Men hvis du har for eksempel en jobb

En sikker jobb, hvis du jobber det offentlige, en god sikker jobb i statsforvaltningen, du har ikke mulighet til å seidegå på omtrent så, men du samtidig har strukket den lånene veldig langt, da kan du faktisk snakke om at det kan være, da bør du absolutt se på en rentebinding, for da har du jo, hvis du skulle få, eksempelvis hvis norsk økonomi skulle gå veldig godt,

så vil ikke du nødvendigvis få noe stor lønnsvekst, som følger av at du jobber i et offentlige, men du har samtidig ganske høyt lån, og vil da oppleve at den flytende renta stiger en del, men har du da i det tilfellet bonde, så slipper du det. Noe vi har vært inne på tidligere også er jo risikoen,

i fast versus flytende rente, nemlig rundt fleksibilitet også. Hvor stor er verktøykassa når du har et fast renteråd? Du vet jo, hvis du har en flytende, så kan du jo få avdragsfrihet, du kan kanskje få litt betalingsutsettelse, du kan gjøre litt sånne ting. På kort sikt er det...

Finnes de samme verktøyene i fast renteland? Avdragsfrihet kan bli vanskelig. Det er noen banker som ikke klarer å håndtere det rett og slett sine systemer, for det skal jo egentlig også da vel betales overkurs og underkurs, alt det som. Så det blir mer. Det kan gå på bekostning av fleksibiliteten. Du kan jo i forkant avtale avdragsfrihet, men du kan ikke inn i fast renteperioden ombestemme deg og

og be om avdragsfrihet uten at det blir en beregning av over- og eventuelt underkurs. Noen banker krever også gebyr for å omgjøre et lån. Det kan bli et endringsgebyr. Når du skal gå fra flytende til fastrente og kanskje tilbake igjen, så blir det nytt gebyr. Noen banker har også slik at du betaler dobbelt termingebyr hvis du deler opp lånet, et flytende og et fastrente lån, som mange gjør.

Ja, så vil de ta mye en gebyr for hvert av lånene. Det kan være at du klarer å avtale deg ut av dette, men slett ikke andre banker. Og sist men ikke minst, altså, jeg tror nok mange, og det kan være at det får også noen banker, jeg er litt mer risiker på fast rentelån enn andre, du blir i større grad gift med banken hvis du binder renta. I prinsippet skal du kunne flytte også et fast rentelån, men det er nok svært få som faktisk gjør det. Og

Når du da har boliglånet ditt i en bank, kanskje i fem eller ti år, på grunn av at du har bonderentet, så er det også mindre sannsynlig, det vet jo banker godt,

at du flytter resten av kundet forholdet til en annen bank. Da har du gjerne brukskontoen der, sparekontoen din. Du har fondsinvesteringen også i samme bank, så du føler deg nok litt større grad gift med banken. Ok, nok negativitet for denne gang. La oss se solskinsesiden av de faste rentene da.

Hvilke fordeler kan du trekke fram? Det er jo den forsikkerbarheten, og det er primært derfor du skal i tilfelle binde renta. Ikke tenk på lønnsomheten, tenk på forsikkerbarheten, tenk om du trenger den forsikringen. Nå har jeg argumentert for at den forsikringspremien du betaler ikke nødvendigvis er så høy. Sånn sett kan det være...

å binde renta, men jeg tror ikke at du vil tjene noe på det, så har det flytende. Men en kvær må jo se litt på hvor høy lånerentan kan tåle, og beregne det, så tåler du for eksempel maks 3-5%,

Norges Bank mente jo tidligere at en normal langsiktig styringsrente lå på 4,5-5%. Dette har jo boligrenter på rundt 6%. Nå mener jo de aller fleste, også Norges Bank, at den normale renta er langt lavere. Rentene vil få bli langt lavere enn dette i overskuelig fremtid.

Men om de tar feil da, for det har de jo som sagt gjort før, så tenk deg et 25-årig annuitetslån, 3 millioner kroner. Altså et 5% rente betyr jo at, eller la oss holde oss til det regnestykket jeg hadde tidligere, en dobling av rentene fra kanskje 1,5 til 3 blank.

3.445.000 ekstra i rentekostnad nå er det slik at terminbeløpet ikke øker like mye for det er en slags rentebuffer i annuitetslånene som gjør at du betaler litt mer i den lange enden av nedbetalingen din likviditetsmessig så er det ikke sånn at det øker med 45.000 men egentlig kostnaden gjør det

Og da må du stille deg spørsmålet, klarer vi dette på likviditeten vår, eller blir det litt sånn svett? Og hvis du ikke klarer, hvis det blir veldig ubehagelig å tenke på det som et sånt scenario, så kan det være for nattesøvner sin del verdt å binde renta. Det er også sånn at, som jeg var borte i, risikoen for å tape mye penger er mye lågere når rentenivået er lavt.

Et annet argument faktisk for rentebinding er jo det at hvis du har flyttende renter, så bør du jo til hver tid sjekke litt om du får den beste, laveste renta i markedet. Det slipper du sånn at du skal ha bonderenta, for da skal du bare passe på at du velger den beste banken på akkurat det tidspunktet du binder renta.

Så de neste fem eller ti årene, så vil du bare beholde den banken og betale det som du bandt renter på. Og når jeg sier det, så skal jeg også si at et argument mot gjennomføring av renter, er jo at hvis du har en av disse fagforeningsavtalerne, LO for eksempel, Favøravtalen, der flytende renter for unge lukter ned med 1,2%,

så er jo det, altså en kunde som betaler 1,2% bør nok ha større restriksjoner mot å binde renter på det nivået, eller på dagens nivå, enn en kunde som kanskje betaler 1,6-1,8% i renter. Så nå ser du på hvor gunstig

avtale du kan få på den flytende renta di. Har du alle gunstigste avtalen der, så er det ikke sikkert at du skal ha bindende renter uansett.

Et annet argument for å da binde renta, det er jo at du kan satse mer hvis du som investor da ser for deg at du skal kjøpe en utleieleilighet eller de som kjøper utleieleiligheter det kan det være en idé å binde kostnadssider så mye som mulig for å få forutsiktbarhet på lønnsomheten i prosjektet. Det skal ikke være for mange XAIA i et slikt lønnsomhetsscenario.

Så du kan binde renter di, fordi husleier, leieinntekten, den er jo ikke forutsigbar, men du kan binde kanskje noe av kostnadssiden di. Det er jo en mulighet du kan ved å binde renta di. Går det an å flytte et fast rentelån? Ja, det går for så vidt an.

Har du kjøpt ny, for eksempel dette med, det er noen banker som tilhører at du flytter lånet fra en bank til en annen, og det er det enkleste hvis du bare beholder det samme, og pantobjekter av samme bolig. Men selv hvis du kjøper ny bolig,

eller av andre grunner vil flytte. Altså, hvis du kjøper en ny bolig, så kan banken la deg beholde lånet som det er, mens de altså bytter ut den gamle boligen din som sikkerhet og erstatter den med en ny igjen. Det er en teknisk sånn pontoverføring. Men du må tilfelle deg da, du må ikke kjøpe en bolig som har langt låre verdi enn den som du har i dag. Så sikkerheten må være tilsvarende, ikke sant?

Men de fleste som bytter bolig eller kjøper ny bolig, går jo oppover. De kjøper noe dyrere bolig enn den de har i dag, som bytter ut en to-roms med en tre-roms eller en tre-roms med en rekkehus. Da kan du flytte av lånet. Eventuelt snakk med banken på folkkanter før du

før du bestemmer deg på dette. Bra. Er det noe vi ikke har nevnt i nå? Om faste renter versus flytende renter. Har du noe bunnet nå, eller? Var du av de smarte som bandt litt i høst? Nei, nei. Nei, jeg gjorde ikke det. For fryktelig fristet, men...

Jeg var nok fortsatt på det at jeg skulle prise verdien av forutsigbarhet

Vår gjeldsgrad er ikke sånn at vi vertsetter forutsigbarheten så høyt at vi vil binde renter. Når alt kommer til alt, er det viktigste. Om du vertsetter forutsigbarheten,

fordi, og det er vel litt sånn konklusjonen, hvis jeg ser med de lange brillene, at jeg tror fortsatt at du vil tape noe på å binde renter i fem eller ti år i hvert fall, og treårsrentebinding er litt sånn ikke noe jeg nødvendigvis anbefaler, fordi det er så kort tid at du får ikke så veldig stor nytte av forutsigbarhet og i tillegg

kan det være kostnader, en senggangskostnad, etableringsgebyr og sånn, så spiser opp en del. Men konklusjonen er vel det, og jeg beklager til alle som vil ha en sånn klart burvinnerenta, nei, eller ja, konklusjonen er vel det at se på om du verdsetter den forutsigbarheten. Hvis du gjør det og binder renta, så tror jeg ikke du vil tape så mye

på å gjøre det, på grunn av de der argumentene jeg hadde med en mye lavere enn dog negativ terminpremie som jeg har hatt, altså lav forsikringspremie, og at vi har tross alt begrenset

utfallsrom for den flytende renta. Det begrenser hvor mye rentene kan falle. Det begrenser hvor mye du går glipp av, rett og slett, hvis du binder renta. Bra. Du kan også få dårlig nattesøvn hvis du binder renta, og så ser du at den flytende renta bare ramler ned, så liker du bare å grubble hvorfor jeg i alle dager sitter med den faste renta her i ti år nå, mens alle andre rundt meg har flytende rente. Ja, det er

kanskje ikke den beste sovemedisinen uansett dette her, men man må vel kjenne litt etter selv om det er en forutsigbarhet man har lyst til å betale litt for. Det er litt det som er litt

forunderlig at i Norge så er jo fast renter sett på som en slags spekulasjon, mens i andre land, altså Danmark, så er det som blir sett på som det trygge og det riktige. Men her så ses nærmest de som binder renter som spekulanter. Det er jo litt sånn rart da, men sånn er det kulturelt sett, holdt opp å si, verdt, og sånn vil det sikkert være også fremover i Norge. Jeg tror ikke vi får noen store

Jeg tror ikke folk løper til banken for å begynne å rente, før eventuelt faktisk de flytterne begynner å gå oppover. Og når det skjer, ja, det får man vite. Hvis du hører på denne podcasten, eller sjekker ut dine penger ennå, eller sjekker ut... Jeg tror de fleste får... De fleste stedene med en viss interesse for økonomi kommer til å oppdatere deg på når boliglånsrentene stiger, for det kan vi være ganske sikre på at de skal nok opp.

på et eller annet tidspunkt, og det er kanskje et sunt tegn også. Sannsynligvis skal det gå opp. Bra, takk skal du ha, Geir. Hvis du har noen spørsmål eller tilbakemeldinger rundt denne podden,

her kan du sende det til oss til tips at dinpenger.no eller send oss en melding via Facebook eller Instagram. Det heter vi Dine Penger begge stedene. Så bør du også melde deg inn i Facebook-gruppa vår som heter Pengerådet. Over 11 000 medlemmer der som diskuterer private økonomiske spørsmål. Det er kjempebra, men det er plass til mange, mange, mange, mange mer. Så løp inn ditt og meld deg inn. Magne Antonsen, han er som vanlig produsent for denne podcasten.

Ikke glem at vi også har sendinger mandager, tirsdager, torsdager og fredager i tillegg til denne, hvor du får svar på spørsmål. Hva har du å svare på? Som dere har sendt inn. Takk for at du har tatt på. På dinepenger.no får du de beste rådene. I våre nettmøter kan du stille de spørsmålene som du lurer på om din privatekonomi.