Hallgeir analyserer om det lønner seg å leie fremfor å eie bolig nå. Høye renter, store kjøps- og salgskostnader og svak prisvekst i Oslo gjør leie gunstig kort sikt, mens eie fortsatt lønner seg lang sikt. Renteprognoser fra Danske Bank, Nordea og DNB Carnegie diskuteres.
01:51
Rentekutt anses som positivt, men boligmarkedet viser store variasjoner og usikkerhet, spesielt i Oslo.
10:57
Å leie fremfor å eie kan være mer lønnsomt nå, spesielt i Oslo, hvor boligmarkedet er usikkert.
18:05
Optimisme er nøkkelen til boligmarkedet, men det er viktig å ha et langsiktig perspektiv for investeringene.
21:14
I denne talen diskuteres fordelene og ulempene ved å eie versus leie bolig, med fokus på langsiktige perspektiver og geografiske forskjeller.
Transkript
Nevnt i episoden
Hallgeir
Podcastens hovedperson som gir råd om boligmarked og eie-versus-leie-analyse.
Danske Bank
Spår tre rentekutt mot 2028 og styringsrente på 3,25 prosent.
Nordea
Mere skeptisk; ser ikke rentekutt før i 2028.
DNB Carnegie
Ligger mellom de andre bankene; venter to rentekutt mot slutten av 2027.
Eiendom Norge
Boligprisstatistikk; sjefen trakk frem Ålesund som sterkt boligmarked.
Oslo
Svak boligprisvekst, reell prisnedgang, mye utleie til salgs; leie lønner seg nå.
Bergen
Sterkt boligmarked med rundt 10 prosent oppgang siste 12 måneder.
Tromsø
Norges sterkeste boligmarked, opp over 10 prosent.
Trondheim
Svak prisvekst (1,3 prosent); gunstig for førstegangskjøpere.
Stavanger
Sterkt marked, opp 7,1 prosent; leie kan lønne seg lengre enn normalt.
Kristiansand
Opp 4,5 prosent, ligger midt blant byene.
Ålesund
Fremhevet som by med godt boligmarked og høy utleieavkastning.
Bærum
Hallgeir forteller om nedlagt gamlehjem i gata der han bor.
Stavanger Aftenblad
Hadde nylig artikkel om at leie lønner seg bedre i Stavanger-markedet.
VG
Podcasten utgis av VG; Gard Steiro er ansvarlig redaktør.
Gard Steiro
Nevnt som ansvarlig redaktør i avslutningen.
Deltakere
host
Hallgeir
host
Ukjent medvert
Poeng
«Du skal alltid eie bolig» har vært mantraet de siste 30 årene – men nå er det kanskje tid til å leie.
Podden setter spørsmålstegn ved en veletablert sannhet om bolig som sikrest investering.
I Oslo må boligprisene stige minst 3 % i snitt de neste fem årene for at det skal lønne seg å eie fremfor å leie.
Konkret tommelfingerregel fra podden basert på regneark med rente og kjøps-/salgskostnader.
Følg utleierne: Når de profesjonelle utleieselskapene selger i stedet for å leie ut, lønner det seg å leie fremfor å eie.
Utleierne ser den samme regnestikken fra motsatt side – deres salg er et signal.
Kjennetegnet ved eierskap er «tvungen sparing»: lånet betales ned hver måned, og det får du ikke til like lett når du leier.
Et viktig argument for å eie på lang sikt, uavhengig av kortsiktig lønnsomhet.
Eier du en Oslo-leilighet i bare tre år, går du i underskudd på nesten en kvart million med dagens tall.
Transaksjonskostnadene på nesten 300 000 kroner spiser opp enhver prisvekst.
I Tromsø går boligprisene opp med over 10 % – i Oslo går de ned med 1 %. Forskjellene er kolossale.
Illustrerer at «det norske boligmarkedet» egentlig er mange forskjellige markeder.
Ingen vet hvor hatene nopper, ingen vet hvor boligmarkedet går.
Beskjeden ydmykhet om prognosekunst, med referanse til at optimistiske prognoser fra 2024 om 2026 ikke holdt.
Det er ikke lov å si gamle – nå heter det seniorsenter.
Humoristisk avsporing mot slutten av episoden.
Påstander
Boligpristallene for august viste en prisvekst på 2,1 % fra juli til august (sesongjustert).
Kan sjekkes mot Eiendom Norges boligpristall for august.
Danske Bank spår tre rentekutt slik at styringsrenta havner på 3,25 % ved utgangen av 2028, med boligrente rundt 4,25–4,5 %.
Prognose fra Danske Bank, kan sjekkes mot deres publiserte renteurmildering.
Danske Bank forventer en renteøkning på 0,25 prosentpoeng nå i høst.
Del av Danske Banks renteprognose.
Nordea ser ikke for seg rentekutt før i 2028.
Kan sjekkes mot Nordeas renteprognoser.
Nordea er enig med Danske Bank i en renteøkning på 0,25 prosentpoeng nå i høst.
Ifølge podden deler de dette synet.
DNB Carnegie deler synet om en renteheving i september, men venter to rentekutt mot slutten av 2027.
Prognose fra DNB Carnegie.
Juli var den dårligste boligprismåneden siden Eiendom Norge begynte å måle boligpriser.
Kan sjekkes mot historiske boligprisstatistikk.
Norske boligpriser har steget 2,6 % de siste 12 månedene, om lag 0,5 prosentpoeng under inflasjonen.
Kan sjekkes mot boligpris- og inflasjonsstatistikk.
Oslo har hatt en nominell prisnedgang på 1 % de siste 12 månedene, og en reell nedgang på 3–4 %.
Kan sjekkes mot boligprisstatistikk for Oslo.
Boligprisene i Bergen har steget 10 % (rundt 7 % reelt) de siste 12 månedene.
Kan sjekkes mot boligprisstatistikk for Bergen.
Trondheim har hatt en prisvekst på 1,3 % de siste 12 månedene.
Kan sjekkes mot boligprisstatistikk for Trondheim.
Stavanger har hatt en prisvekst på 7,1 % og Tromsø over 10 % de siste 12 månedene, mens Kristiansand ligger på 4,5 %.
Kan sjekkes mot boligprisstatistikk for de respektive byene.
Mange privatutleiere og utleieselskap har dumpet utleieleiligheter ut i markedet, spesielt i Oslo og til en viss grad Bergen.
Forklarer prisnedgangen i Oslo; kan sjekkes mot markedsdata.
Kjøps- og salgskostnader for en 2–3-roms Oslo-leilighet til rundt 5 millioner er nesten 300 000 kroner.
Estimat presentert i podden.
Gjennomsnittlig prisvekst i Oslo de siste 20 årene har vært rundt 7 prosent per år.
Kan sjekkes mot langtidsserier for boligpriser i Oslo.
I 2025 gikk en tredjedel av de som solgte bolig etter å ha eid den under tre år med tap, ifølge Prognosesenteret.
Kilde angitt til Prognosesenteret; kan sjekkes mot deres rapporter.
Podden verten og hans kjærste solgte en Oslo-leilighet i 2021 for akkurat samme sum som de kjøpte den for i 2017.
Personlig opplevelse fortalt i podden, kan ikke uavhengig verifiseres.
Husleier for nye kontrakter har gått vesentlig opp de siste to-tre årene, også i Oslo.
Kan sjekkes mot leilighets- og leieprisstatistikk.
Ålesund ble trukket frem av sjefen i Eiendom Norge som byen med størst prisvekst i en måned eller et år.
Attribuert til Henriette Kirkeby (navnet uttalt «Levertsen» i transkriptet); kan sjekkes mot uttalelser fra Eiendom Norge.
Banken krever normalt at lånet er nedbetalt til 60 % av boligverdien før avdragsfrihet kan gis.
Vanlig bankpraksis i Norge; kan variere mellom banker.
Laster
Bør du eie, eller er det nå du skal leie bolig? Halgeir gir deg svaret. Det er tema for episoden i dag, Halgeir, og det har vel egentlig vært du bør eie bolig, som har vært svaret de siste 30 årene.
Ja, noe sånt. Ja, så klart. Hvis du ser i bakspillet der, så er jeg ikke i tvil om at det har vært konklusjonen for de aller fleste om bolig som den mest sikre investeringen, og du skal alltid eie bolig, og det er mange sånne mantra som har gått igjen de siste 30 år, som du sier. Siden 1997-ish, da har det vel fra da av stort sett gått oppover.
Men nå er det jo tøffe tider i boligmarkedet, i hvert fall i Oslo kanskje, spesielt. Spesielt, ja, ja. Vi skal komme litt tilbake til det etter hvert, men vi kan jo begynne med det at det kom boligpristall for august. De kom nå forrige uke. 2,1 prosent fra juli til august, hvis jeg ser på riktig tall, ja.
Litt sterkere enn ventet. Det var det. Eller litt sterkere enn normalt, unnskyld, for det var jo et sesongjustertetall. Det var absolutt sterkere enn ventet også, og man trodde kanskje at dette kom til å være et en flatt eller temelig at priserne kom til å gå ned i august, men det gjorde de ikke. Og nå skal jo Danske Bank kutte renta tre ganger neste år, sier de. Så da må det bli full fart i boligmarkedet ennå.
Hvis de får rett, så kan de kanskje tro det. Nå er det jo sånn at det er en rentekutt. Det ligger jo i sammenheng med at man forventer at økonomien kommer til å gå litt trekkere, og det er ikke i utgangspunktet så positivt for boligmarkedet, men alt i
Alt i alt så regnes jo rentekutt som isolert sett i hvert fall som positivt. Og vi kommer jo uansett fra en tilværelse med veldig stramt arbeidsmarked og sånn, de ser jo en viss utmattning i økonomien, men ikke de store arbeidsledighetstallene, så det kan borge for gode tider. Men de er jo ikke helt...
De er ikke i den største leiren, for å si det sånn, Danske Bank, med de prognoserne. Nei, for hva sier for eksempel, hva sier Nordea? Ja, de sier det at de ser ikke for seg et rentekutt før i 2028, og å regne med også at
Faktisk liket med Danske Bank at vi da får 0,25 prosentpoeng økning nå i høst. For det skal også tas med at Danske Bank tror at de får et rentehopp nå i høst, men at vi altså går ganske fort andre veien igjen, altså tre rentekutt.
som du sa, 2 i 2028, slik at selve styringsrenta havner ned på 3,25 ved utgangen av 2028, det vil si en boligrente på 4,25 kanskje opp mot 4,5 for enkelte boliglån, som jo er på et eller annet nivå enn der vi ligger i dag, altså rundt 1 prosentpoeng over.
Og rente og boligpriser, det henger jo ganske godt ihop. Og hvis vi bare dveler litt mer med boligprisene for august, så kommer vi også fra boligprisene i juli, som var vel de laveste, eller det dårligste boligprismåneden ever, eller i hvert fall siden Eiendom Norge begynte å trekke boligpriser.
Vi får en sterk måned i august, men så er det juli en litt sånn puss i måndag. Det er jo ikke all verdens med transaksjoner, så det er ikke så mye som skal til eller inn eller ut for at det skal bikke ned en eller andre vei. Stemmer det. Det er en liten omsetning. Men i august, som du sier, så gikk det litt oppover. Hvis vi regner de siste 12 månedene for å
glatter litt ut kurven her, så har boligpriserne i Norge steget med 2,6 prosent. Det er like fullt 0,5 prosent poeng eller noe sånt under inflasjonen, så vi snakker tross alt om en reell prisnedgang for boliger i Norge. Men forskjellene er helt kolossale. Altså du har jo en...
nominell prisnedgang i Oslo på 1%. Dette er altså siste 12 måneder. Og hvis du da regner med inflasjonen også, så har du en 3-4% reell prisnedgang i Oslo.
Mens Bergen, der har de gått opp med 10%, altså rundt 7% reelt. Trondheim, nesten nede på Oslo-nivå, har gått opp bare 1,3% de siste 12 månedene. Stavanger, også sterkt, 7,1% opp. Tromsø er det aller sterkeste boligmarkedet, opp med over 10%. Mens Kristiansand befinner seg litt i mellom, da.
eller befinner seg litt under Stavanger, på 4,5 prosent. Det er kolossale forskjeller her, mellom 10 prosent Tromsø, minus 1 prosent Oslo. Så er det sånn at prisnivået i Oslo er ganske mye høyere enn prisnivået i Tromsø, så da biter renta litt hardere her i hovedstaden? Det er nettopp det. Så det biter kraftig, og ikke minst...
Dette er at veldig mange både privatutleiere, men også utleieselskap har dumpet sekundærboliger, altså utleieleiligheter, ut i markedet. Spesielt i Oslo, til en viss grad også i Bergen. Men du ser at i Bergen så hadde de klart å absorbere dette og gitt et kraftig pris opp likevel. Men i Oslo er det ikke tvil om at dette voldsomme tilbudet av utleieselskap
Ja, 1-3 romsleiligheter har dempet prisoppgangen og faktisk ført til en liten prisnedgang. Og det er jo midlertidig, det må jo understrekes. Så nå er det liksom mørke skyer over Oslos boligmarked. Det vil ikke vedvare så fryktelig lenge. De som har greia på det, som er de som sitter tettast i markedet og ser hva som kommer inn i pipeline av oppdrag, de sier jo at det skal ut en del boliger også
denne høsten og neste vår, før det er på en måte tomt hos de profesjonelle utleierne. Men det vil etter hvert ta slutt, og da vil nok det komme, tror jeg da, en rekyl i Oslo. Spesielt selvfølgelig hvis det spår menn og kvinner i Danske Bank for rett. Det skal også sies at DNB
Carnegie, de spår også, de ligger liksom mellom Nordea og Danske Bank. De deler synene om en renteheving i september, men venter da på sin side to kutt mot slutten av 2027. Så det kan jo bli sånn sett, hvis du i hvert fall har vært en boligkjøper eller boligeier, så kan det jo bli en hyggelig høst i 2027, men det vil nok kanskje ta tid
et helt år for i hvert fall Oslo-markedet. Jeg husker tilbake til 2024, og da var det snakk om hvor ellevilt boligmarkedet kom til å bli i 2026. Så man må jo...
ta dette her med både en og to, tre klyper med salt? Ja da, absolutt. Vil det tro? Det var få som så, og det var litt merkelig egentlig, heller ikke meglene. De sa i hvert fall ikke så mye om det, og det kan jo være en grunn til det. De sa ikke så mye om at flere store, profesjonelle
utleiefirma hadde begynt å legge en ordre om store salg, så hadde de tatt høyde for det, så tror jeg ikke prognoserne hadde vært så optimistiske. Det var jo også 2024 var det heller ikke utsikt til at rentene skulle gå opp, sånn som de faktisk har gjort det i løpet av det siste året. Så, ingen vet hvor harde nopper, ingen vet hvor boligmarkedet går, men halvgei spår boligprisvekst i 2027.
For Oslo, og for enkelt andre områder, så kan det komme også før det. Jeg tenker spesielt da på kanskje Vestlandet, som har vært veldig sterke også hittil i 2026. Men hvordan påvirker dette eie versus leie spørsmålet da? Det må jo være gode tider for å kjøpe seg sin første bolig, eller spesielt da kanskje hovedstaden?
Spesielt der, Oslo-Tronheim. Det er jo hissiger rundt Grøten og har av budrunda i spesielt Bergen, tilvisst grad også Stavanger, men i Oslo-Tronheim kjemper
gode muligheter for å gjøre virkelig knallkjøp for de som skal inn i boligmarkedet nå, eller eventuelt da skal kjøpe seg opp fra en kanskje to roms til tre eller fire roms. Det er klart at de skal kjøpe og selge i samme marked, fordi det er ikke dette så så positivt i den forstand.
Men det er klart at det like fullt så kan en jo alltid argumentere at en prisnedgang eller flatt marked kan være positiv hvis du skal kjøpe det godt, fordi du går jo oppe i lånesum og oppe i kjøpsum og slipper å løpe så mye etter kjøpsobjektene. Men det er jo da kanskje spesielt i slike tider, kanskje et godt råd og selv om ikke meg lander så glad jeg er at jeg sier det, at
du nå muligens selger før du kjøper. Sånn at du vet hva du faktisk får
Ikke minst at du slipper å ha en dyr mellomfinansiering mens du prøver å selge det du har etter å ha kjøpt det du ønsker. Selvfølgelig litt avhengig av hvilket marked du skal kjøpe i. Men hvis du skal bytte leilighet eller litt opp i leilighetsstørrelse sentralt i Oslo, og tross alt markedet er ganske godt, så trenger du ikke bruke så lang tid på å kjøpe. Da kan det være fordel å selge først for individet.
Det er jo det som man har sagt, eller man har anbefalt da, i og med at man skal bo, at man finner først og fremst et sted man har lyst til å bo i, kjøper det, og så selger man det man har, i stedet for å selge det, og så få hvertfall når man har barn og sånt da. Det er jo en del praktiske utfordringer med å selge først og kjøpe etterpå. Absolutt, det er det. Så med en gang du er litt mer
Men en gang du har litt større krav til spesielt beliggenhet, altså at du ikke kan flytte ut av en skolekreds, eller at du vil være nært helst eksisterende barnehag og så videre, så er det vanskeligere å ta det salget først, før du får kjøpt. For da er det avhengig av at du kjøper ganske raskt.
La oss se litt på leie, veie, leie, veie, veie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, leie, le
Det er mange som er opptatt av det, spesielt de siste halvårene. Vi snakket jo om dette ganske grunnlikt i starten av 2026, men det er verdt å ta det opp igjen nå, tenker jeg. Fordi at sånn markedet er blitt, altså med andre ord, veldig godt kjøpersmarked, spesielt i Oslo.
men også fordi at jeg ser at diskusjonene går ganske godt på sosiale medier om det, og nå hadde Stang FM også faktisk en artikkel ute i dag, unnskyld, for noen dager siden, også med undertegnet det, og Kjørk Knudsen, og flere med fokus på Stavanger-markedet, men det er også der nok lønner seg mer
og å leie, kan du si, lenger enn det normalt sett har vært. Tommelfingeregelen min, vanligvis da, i et normalt boligmarked, har jo vært at du skal ikke kjøpe før du vet at du kan bo i den boligen i minst 3-5 år. Og grunnen til det er at, ok, på den ene siden så sparer du jo husleie,
så må du betale noe rente og andre kostnader som eier. Du må betale tross alt fellesutgifter på det du kjøper, altså det kan være vakkmesterutgifter, det kan være brebann og så videre, forsikring også, kanskje på bygningen. Kommunale avgifter, men
Men du sparer jo da en del i husleier, og så må det ses opp mot eierkostnaden over alle, nemlig rentene da.
Og vanligvis så har man sagt at du må ha minst 3-5 år, da begynner dette å bli lønnsomt. Fordi at hvis du har mindre, hvis da du sier at du skal selge til 3 år da, så vil du i hvert fall for en Oslo-leilighet, si en 2-3 roms til rundt 5 millioner, så vil det påløpe nesten 300 000 i kjøps- og salgkostnader. Så da skal du ha ganske store besparelser for at det skal lønne seg.
Og nå er det jo da blitt enda mer lønnsomt å leie, rett og slett fordi at husleier da, i forhold til tross alt en ganske høy kjøpsum fortsatt, i spesielt Oslo, det vil si grad Bergen, gjør at...
at leieperspektivet blir mer lønnsomt nesten i seg selv. Når du måler rentekostnad og andre eierkostnad opp mot husleier. Og det er jo rett og slett sånn at du kan nesten, du kan se litt på dette, du kan nesten følge utleier og utleierfirmaene sin vurdering på det. Fordi i et marked hvor de selger, sånn som man gjør i Oslo,
og til vi skal også i Bergen, så lønner det resten av seg ikke å leie ut, med andre ord da, så lønner det seg å leie
fremfor å eie. For de gjør det på en måte, for de ser det jo motsatt problemstilling, ikke sant? De må se på om eieperspektivet, og da vil jo inntekten være leie, svarer seg. Og det gjør det ikke nå. Og det er for de selger. Så når det lager og tømmer, så kan det jo være at...
boligprisene stiger så mye etter hvert, at det likevel vil lønne seg å eie. Men nå gjør det ikke det. Nå hvis vi splott inn, som jeg gjør med hjemmene mellom rommene, plott inn...
pris for en vanlig leilighet, ser opp mot hvilken husleie du har, ser opp mot hvilke faste kostnader du har, legger inn en rente gjerne, for eksempel en tre- eller femårs fast rente, for at du ikke skal ha flukturerende rentebevegelser, og ikke minst trekke inn kjøps- og salgskostnader. Ja, så vil du da på fem år,
så vil du ha et et underskudd ved å eie og hvis du kan vireføre det nesten så langt du vil, du vil ha et løpende likviditetsunderskudd på dette
Det lønner seg ikke å eie. Men da er du avhengig av boligpris 6, at dette regnsikret blir grønt. Ja, så hvis priserne er helt flate, det tror man jo ikke. Altså for all del, de kan jo synke, men de fleste tror jo at det skal stige noe. Men de må faktisk, i hvert fall i Oslo, så må de stige med minst 3%.
de neste fem årene, i snitt altså, for at det skal lønne seg å eie framfor å leie de neste fem årene. Altså, eier du bare tre år, så går du solidt i underskudd. Jeg tror du går i underskudd med nesten en kvart mil med dette eksempelet. Men hvis du da beveger deg langs tidsaksen da,
Kommer opp i fem år, så havner du i null da. Da klarer du å regne inn kjøps- og salgskostnadene. Og skal du eie enda lenger, så vil det formodentlig lønne seg. Men du må ha det perspektivet der. Du må legge inn at priserne skal stige med minst 3%. Er det mye? Er det lavt?
Ja, de siste 20 årene så har vel prisveksten i Oslo da i snitt vært 7 prosent. Så det er godt over. Men da tar du jo med deg, og da glatter du virkelig kurven ut, og tar du med deg noen voldsomme, flotte år i, ikke sant, altså 2020.
6. 2016, så du har ikke hatt den samme prisveksten i de siste årene. Det er litt bedre i Bergen, da vil det vel lønne seg allerede etter fjerde året gitt 3% prisvekst.
Skulle vi være så heldige å få 4 prosent prisvekst i Oslo-markedet, så kan det lønne seg allerede litt over tre år. Men det er jo ikke så mange sånne spor. Altså 3 prosent, hvis vi får det, så er det jo faktisk nesten et prosentpoeng over, i hvert fall informasjonsmålet, så du får med andre ord en...
en reell prisoppgang også. Så du skal være litt optimistisk for at dette skal lønne seg innenfor et femårsperspektiv. Heldigvis
så har jo de fleste et lengre perspektiv på dette. Man bor kanskje der både i syv år, åtte, ti år. Vet ikke hva perspektivet er du på. Hadde dere nå kjøpt huset? Siste huset? Akkurat. Jeg har ikke kjøpt hus for det. Nei, det er i hvert fall til ungene flytter ut. Så det snakker vi om.
12 år til i hvert fall. Så skal jeg utvikle sånn Stockholm-syndrom, eller sånn så jeg ikke lar ungene flytte ut, at de må bo hjemme, og så blir det 30 år til. Vi hadde før dette, Agar,
Så var det gamlehjem i enden av gata der vi bor. Vi bor i nummer 1, og så er det helt i enden av gata. Det er slak nedover bakke, der er det gamlehjem. Bærum ble jo blakket her for noen år siden, så der ble det lagt ned. Så det består nå bare av vinduer som blir byttet i antogtrutt etter hvert som de blir knust. Så vi håper det kommer et nytt gamlehjem der på nytt, for da kan man på en måte bare ta ut i rullestolen rett ut i gata, og bare seile rett ned inn på et eller annet svitte der nede i
på et eldre senter. Eller gamle, de heter det kanskje ikke lenger. Det er ikke lov å si gamle, men det er ikke sikkert. Nei, det er jo ikke det. Senor-senter, eller noe sånt. Ja, noe sånt. Så, nei, vi har langt perspektiv. Men vi har jo opplevd å bo i Oslo fra 2017 til 2021. Mhm.
der kjøpte vi leilighet for en sum, og solgte den da tre år etterpå for akkurat den samme summen. Ja, nettopp. Fra 2017 til 2021. Null vekst, og det var bare flaks at prisene gikk litt opp på tampen der, ellers hadde det vært med tap. Og det var jo egentlig i den perioden hvor det var ganske godt å bo i Oslo, da.
Ja, og det er jo hvert en del som har rett og slett solgt med tap i siste årene. I sum, med tap, hvis du tar med deg absolutt alle omkostningene rundt, så kanskje en 10 000 i tap da, på en måte.
I 2025 så gikk en tredjedel av de som solgte bolig etter å ha eid den under tre år, de gikk med tap ifølge prognosesenteret. Det er jo primært fordi at, og da er det vel ikke bare Oslo, men de tar med andre deler av landet også, det er jo primært fordi at transaksjonskosten rett og slett spiser opp prisveksten. Et lite tips da, sånn setter folk av seg at
Kjøper de et bordslag, så slipper de i hvert fall å ta den ganske høye dokumentavgiften. Da er det lavere... Det er eierskiftekostnader til en brøkdel av prisen som du betaler for...
for en selgeier. Men det er klart at når du skal selge den igjen, så betaler du omtrent det samme hvis du skal selge den som bordslag, som en selgeier. Så det er definitivt kostnader her, ikke sant? Men poenget er bare at hvis du har litt langsiktig perspektiv, så er det ikke nødvendigvis like lønnsomt.
å sitte på Gjerald for lenge, men du har uansett, og det vil jeg jo oppfordre deg til, du har ganske god tid. Det er ikke sånn at priserne vil ta av hverken neste måned eller antagelig det neste halvåret, selv om man nok kan få litt fart på begynnelsen av januar-februar, som man ofte gjør. Lønnsomheten
Du har god tid, så bruk den. Men ikke tenk nødvendigvis at nå skal vi leie to år før vi skal gå over og eie i den boligen vi ønsker i ti år. Jeg tror ikke du skal nødvendigvis spekulere på det, men du har i hvert fall bedre tider enn normalt sett.
Den enigma-maskinen din for eie versus leie, hva sier den om de som ønsker å kjøpe bolig for å leie ut? Får du noen svar der da? Ja, det er jo akkurat motsatt. Utfølgeier og selskapene de ser jo samme regnarker som meg for seg. Du
Du får ikke dette eneste stykket til å gå opp, hvis du ikke har gitt at du har den samme rentekostnaden. Fordi det er jo også en... I Oslo, altså man understreker det, i Oslo, det vil skade også i Bergen, også kan du helt fint, og dette gjelder både om du skal leie ut eller om du skal eie, finne mer attraktive tilfeller
både litt utenfor Oslo, altså snakker lørensko, kanskje Drammen, men ikke minst nedover Skien, Porskøen, Kristiansand, og utenfor for eksempel Stavanger i området, utenfor Bergen, altså attraktive
område med god kommunikasjon, så kan du finne veldig gode utleieobjekter da, i forhold til kostene som du legger inn. Så det er jo litt spesielt da at, på en måte, i Oslo, så selv om leieprisen også har gått vesentlig opp, i hvert fall for nye kontrakter, de siste to-tre årene, så ligger de relativt sett, altså relativt til
kostnad med kjøpe, så ligger det der en mye mindre lønnsomhet enn i andre deler av landet. Altså, la oss si i postgrunn, hvor, eller for den som har skolestavanger da, hvor det å kjøpe er mye rimeligere enn i Oslo, men
Selve leiekostnaden, altså inntektene for den som leier ut, den faller ikke så fryktelig mye mer for en leilighet i sentralt i Stavanger enn den gjør i Oslo. Så med andre ord, det kan jo være lønnsomt fortsatt å leie ut, og tidshorisonten for å kjøpe for å eie er også egentlig kortere der enn den er i Oslo spesielt, og til viss grad også i Bergen.
Ja, det ser vi jo noen, vi har jo skrevet om det vi også, folk som skal satse på å bygge opp en utleieportefølje, at de heller ser til byer som Trondheim, Ålesund, byer hvor det er mye studenter, kanskje, hvor du da får en bedre, høyere yield, er det ikke yield som er viktig da? Ålesund forresten, trukket frem av Levertsen, altså sjefen i Eiendom Norge, som var vel den byen som, jeg husker ikke om det var siste måned eller siste år, som hadde
faktisk økt mest et veldig godt boligmarked der, faktisk. Så er det selvfølgelig, kan man sikkert finne en 15-20-30-40 gode argumenter for at du ikke skal bygge opp en utleieportefølje i en by du ikke bor i selv. Det krever muligens litt vedlikehold her og der, og tilstedeværelse, men hvis du rent kron for kron, da, så er det vel kanskje mer å hente utenfor
De i hvert fall i Oslo. Ja, det er det. Og hvis du tenker på tilbake igjen til eier versus leieperspektivet, så er det jo et argument som taler for at du ikke skal se for mye kanskje på lønnsomheten ved å utsette eierperspektivet. Det er jo det at
For det her er en faktor som er veldig viktig. Hvis du kjøper noe for eier, så blir du del av en såkalt tvungen sparing. Du betaler jo ned lånet ditt, du betaler avdrag på det du har kjøpt, du får ikke noe avdragsfrihet før du har fått banka ned lånet ditt i 60% uansett. Så du vil hver måned...
betaler ganske mye inn til banken slik at du øker din andel av boligen. Og det får man ikke så lett til hvis man skal leie. Man kan, og man
Og mange klarer det jo, men det er mer utfordrende, for da må du selv på en måte tvinge deg, det er ikke banken som lenger tvinger deg til å sette av penger, det er du selv som må tvinge deg til å sette de av på sparekonto eller på rentefond, helst ikke ha for høy risiko på disse pengene, fordi at du skal jo bruke de som egenkapital, kanskje om noen ganske få år når du skal ut i boligmarkedet. Så det er rett og slett en sånn litt vanskeligere...
Du får et mindre press på å spare i starten, som du da får automatisk når du eier. Så det er også et moment å ha i bakhåret når du vurderer dette, hvor lenge skal det ta før du hopper ut i det.
i dette boligmarkedet. Mener du sånn at på lang sikt så bør man eie sin egen bolig? Ja, absolutt. Fortsatt der. Det er bare det at hvis du har det kortet perspektivet, at du ikke ser mer enn 3-5 år frem i tid, kanskje fordi at du
muligens skal flytte. Kanskje fordi du studerer, kanskje fordi du har en jobb som krever at du flytter på deg, eller for den som skulle også...
ser på det som ganske så sannsynlig at du skal gå over du skal ikke ha en to roms leilighet veldig lenge du liksom har mål om å få deg et tre eller fire roms eller rekkehus så kan det være verdt å spare opp penger her i stedet for å gå den vanlige veien ved å kanskje da eie en to roms i tre år så skal du liksom flytte deg videre
For rett og slett på grunn av de ganske store kostnadene, og på grunn av at vi i det veldig korte bildet ser lite boligprisvekst, i alle fall i Oslo og Bergen, samtidig med at kostnadene for å eie, altså rentene, er ganske høye. Du sa tidligere, du brukte uttrykket «går rundt grøten». Hvor tror du det kommer fra?
Det er sånne ting jeg lurer på. Jeg tenker seg for meg at det er en mus som går rundt grøten, men det er kanskje det. Det er ikke så langt unna. Er det Tom eller er det Jerry som er katt?
Det er vel... Tom høres ut som en katte, er det ikke? Ja, virkelig. Ja, det er en kattsveg som går rundt en varm grønt. Har lyst på maten, men holder avstand for at den ikke skal brenne seg. Nettopp. Ja, det er klart det. Ja vel, ja vel, ja vel. Ja, det er... Og rundt den da, han var en bitteliten katte. For hvis du ser fra et menneske da, skal du sitte uten skål, er det en sånn drikkelek, er det liksom tøffe tider før alle halve Norge flyttet til USA, at man liksom hadde en sånn... Man skulle slåss om vasskrauten, eller hva? Ja, ja, ja. Nei, var ikke det? Nei.
Da vet du det. Verdig avslutning, eller? Veldig, synes jeg. Vi er tilbake igjen over helgen neste tirsdag på podden min med spørsmål og svar. Og så er vi tilbake neste torsdag igjen med en ny episode av Pinger og det. Takk for at du hørte på. Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.