#444 Boligprisene tok ikke av – bør du kjøpe nå eller vente?
Hallgeir Kvadsheim og Andreas Wolden Fredriksen forklarer hvorfor boligprisene i 2025 steg mindre enn forventet: rentekutt kom sent, og mange profesjonelle utleiere solgte ut store porteføljer. De gir råd til boligkjøpere om timing, finansiering og utleie som investering.
00:02
Boligprisene i Norge har ikke økt så mye som forventet, delvis på grunn av høyere renter og stort salg av utleieboliger.
07:29
Boligprisene i Norge har steget med 6,7 prosent i år, men variasjoner mellom regioner er betydelige.
14:27
Boligprisene påvirkes av rentenivåer og økende tilbud, med en forventning om kommende prisvekst i Oslo.
26:00
Boligprisvekst er avgjørende for investeringer, og det er viktig å forstå bankenes krav til egenkapital og betjeningsevne.
Transkript
Nevnt i episoden
Norges Bank
Sentralbanken som oppjusterte rentekurvene, nevnt som forklaring på svakere prisvekst.
Oslo
By med 3,9 % prisvekst, stor utleiesalg og snittpris 7 millioner.
Bergen
By med 10 % prisvekst og store utleiesalg.
Stavanger
14 % prisvekst, forklart med oljesektoren og lavt utgangspunkt.
Trondheim
4,4 % prisvekst, mye nybygging og offentlig ansatte demper prisene.
Tromsø
11 % prisvekst, kjøpes for utleie til turister som vil se nordlys.
Kristiansand
9 % prisvekst, snittpris 4,2 millioner.
Heimstaden
Profesjonell utleier som har solgt store boligporteføljer.
Fredensborg Eiendom
Profesjonell utleier som solgt ut enorme porteføljer, demper prisene.
Eiendom Norge
Bransjeorganisasjon, kilde for salgsstatistikk for september.
NRK
Kritiseres for et for mørkt regnestykke om lønnsomhet ved utleie.
VG
Podcastens utgiver og nevnt i forbindelse med artikkel om utleie.
Drammen
Fredriksens barndomsby, fremheves som sted for lønnsom utleie.
BSU
Anbefalt sparing med god rente for oppbygging av egenkapital.
Gard Steiro
Ansvarlig redaktør i VG, nevnt på slutten.
Deltakere
host
Hallgeir Kvadsheim
host
Andreas Wolden Fredriksen
Poeng
Bare vent til 2025, da kommer rekylen – boligprisene skal til Saturn, til Jupiter, ut til Pluto.
Ironisk kommentar om ekspertenes overdrevne prisprognoser.
Det er en veldig nær sammenheng mellom lånerente og boligpriser.
Sentral påstand i programmet om rentens betydning for boligmarkedet.
Du bruker lengre tid på å researche joggesko enn du gjør på å kjøpe en leilighet når det koker som mest.
Kritisk poeng om for rask boligkjøp i varme markeder.
Størst av alt er boliglånet.
Spillende avslutning med referanse til broderier om kjærlighet.
33 prosent prisvekst på ti år i Stavanger er ikke all verdens – du hadde fått langt mer av et indeksfond.
Kontroversielt sammenligningspunkt mellom bolig som investering og fondsavkastning.
Jeg tror ikke du skal vente lenge med å kjøpe bolig, men bruk god tid i høstmånedene.
Konkret råd fra programlederen til potensielle boligkjøpere.
Påstander
Boligprisene i Norge har steget 6,7 prosent i snitt hittil i år (per januar–oktober 2025).
Angitt som gjennomsnitt for hele landet.
Rentekuttet i september får effekt på terminbeløpene for eksisterende boliglånskunder først i desember.
Om virkningstidspunkt for rentekutt.
Rundt 10 prosent av boligsalget hittil i år i Oslo kom fra profesjonelle utleieres massive utsalg.
Angitt som andel av enheter solgt i Oslo.
Heimstaden, Fredensborg Eiendom og Radke har solgt store porteføljer av utleieboliger, blant annet i Bergen.
Om profesjonelle utleieres salg.
Det er lagt ut for salg 94 600 boliger hittil i 2025, mot 10 000 færre i 2021.
Totalt antall boliger lagt ut for salg.
I september 2025 ble det solgt 11 142 boliger ifølge Eiendom Norge, en oppgang på 9,3 prosent fra samme måned i fjor.
Salgstall for september.
Sesongjustert steg boligprisene 0,4 prosent i september, etter et fall på 0,6 prosent i august.
Månedsvise prisendringer.
Gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge er nesten 5 millioner kroner ved utgangen av september 2025.
Nasjonalt snitt.
Boligprisene er opp 3,9 prosent i Oslo og 14 prosent i Stavanger hittil i år.
Regional prisvekst.
Bergen ligger på 10 prosent, Tromsø 11 prosent og Kristiansand 9 prosent prisvekst hittil i år, mens Trondheim ligger på 4,4 prosent.
Regional prisvekst per by.
Boligprisene har steget 55 prosent siste ti år i Norge; Oslo har ledet med 71 prosent, mens Stavanger ligger lavest med 44 prosent.
Tiårsprisvekst per region.
Gjennomsnittsprisen for en bolig i Oslo er 7 millioner kroner, mens Kristiansand ligger på 4,2 millioner; Bergen og Tromsø ligger rundt 5 millioner.
Sammenligning av snittpriser mellom byer.
Stavanger ligger langt bak resten av Norge i boligprisvekst fra rundt 2013 til 2023, blant annet på grunn av oljeprissjokket.
Historisk forklaring på regionale forskjeller.
Egenkapitalkravet for boliglån er sunket fra 15 til 10 prosent, og banken kan ikke låne ut mer enn 90 prosent.
Om norske boliglånsreguleringsregler.
Bankene måler gjeldsgrad mot inntekt: med inntekt på 600 000 kroner kan total gjeld ikke overstige 3 millioner kroner, og eksisterende gjeld reduserer rommet for boliglån.
Om betjeningsevne-regelen på 5 ganger inntekt.
Banker kan fravike låneforskriftens regler for opptil 10 prosent av lånevolumet per år.
Om fleksibilitetskvoten i boliglånsforskriften.
Rundt 80 prosent av nordmenn eier sin egen bolig.
Om eierandel i boligmarkedet.
BSU-renten er over 6 prosent, og skattefradraget er redusert fra 20 til 10 prosent.
Om BSU-ordningens betingelser.
Et regnestykke i NRK viste at kjøp av en treroms leilighet i Oslo for 5,5 millioner, leid ut for 25 000 kroner, ga 10 000 kroner i minus per måned før skatt.
Referert eksempel fra medieoppslag, omtalt som for mørkt av programlederen.
Trondheim har hatt relativt god boligbygging og en stor andel offentlig ansatte, noe som begrenser prisveksten der (4,4 prosent).
Forklaring på lav prisvekst i Trondheim.
Laster
Boligprisene har ikke tatt av slik mange eksperter trodde. Er det nå du bør kjøpe, eller skal du heller vente litt til?
Ja, Halge. Hvorfor har ikke boligprisene tatt av så mye som alle sa at de skulle gjøre? Bare vent til 2025, da kommer rekylen, og de skal marsje, de skal til Saturn, de skal til Jupiter, de skal ut til stakkars Pluto, som ikke er en planet lenger. Så høyt opp skulle boligprisene. Stemmer, men altså, de har steget hittil i år med 6,7 prosent i snitt i Norge da. Hittil i år, altså for januar. Det er jo en ganske
Ganske solid oppgang, vil jeg si. Ikke minst når du ser på bakteppet de aller siste årene, hvor det har vært tynge av økte renter. Men det var for så vidt forventet ennå høyere økning. Det er helt riktig det. Nå er vi ikke ferdige med året enda. Men det har ikke tatt av, som du helt riktig påpeker. Og jeg tror hovedgrunnen til det er jo to ting.
For det første så har jo ikke rentene blitt satt ned så mye og så ofte som man trodde i starten av året. Rentekurvene har jo også blitt oppjustert noe fra Norges Bank, men vi har jo tross alt fått noen da, i hittil i år, men de har jo vært nå på
På siste halvdel kan du si, i hvert fall effekten av de blir siste halvdel. Dette som kuttet som effekt nå i september for eksempel, det får jo egentlig ikke noe effekt for terminbeløpene i hvert fall for eksisterende boliglånskunder før i faktisk desember. Det er da vi merker det. Boligkjøpere eller boliglånseigere først merker det. Så det har jo gitt en
kaller det viss pessimisme da. Eller i alle fall, demper litt den voldsomme optimismen i boligmarkedet. For det er en veldig nær sammenheng med låd og rente og boligpriser. Hva er det man sier? 1% nedgang i boligrentene er 10% økning i boligpriser? Eller noe i den døren? Eller var det kanskje mye å ta i det? Ja, det var vel litt mye, men det har i alle fall en klar sammenheng. Ja,
Så har det jo vært ellers ganske gode tall som normalt skulle nøre opp om boligpriserne. Fortsatt dessverre lite nyboligbygging, og heldigvis kan du si veldig gode jobbtall. Altså de fleste jeg synes er satt her i landet, og arbeidsleddegreten stiger ikke noe særlig. Lønnsveksten er fenomenal.
Så alt i alt skulle det kanskje til seg en større boligprisoppgang. Men det som også tynger markedet, og som har en ganske stor effekt, er jo dette med at det har blitt lagt ut enormt mange boliger til salg, rett og slett. Og spesielt i pressområdene, Oslo, Bergen,
og på de små leilighetene. Et, to, tre roms. Det er veldig mange utleieboliger som er lagt ut til salgs av profesjonelle utleiere, for de ser rett og slett at de får ikke regnestykket helt å gå opp lenger. Likviditetsmessig så går de på et tap, kan du si, på utleie.
Og de er ikke så opptatt kanskje av å kjøpe, altså de er selvfølgelig opptatt av verdistegging på boligerne sine som de eier, men de er vel så opptatt av at dette faktisk skal kunne regnes ihop da, at inntektene skal dekke kostnadene og i tillegg så
så har de jo beskattningen av deres virksomhet, det er jo også forsovt her, så det legges ikke nok penger igjen i den virksomheten, altså på privat utleie for profesjonelle utleiere. Ergo har flere av de, sånn som Heimstaden eller Fredriksborg Eiendom her i Oslo, og Radke, de har solgt blant annet i Bergen,
Flere har rett og slett solgt ut enorme porteføljer av utleieboliger. På den måten har vi vært med å dempe prisoppgangen. Dette ser vi spesielt i Oslo, for der har vi vært det største av salget. Det de gjør, det er at de selger ut hele bygåra. Det er tusenvis av boliger og utleieenheter som selges ut på den måten. Jeg har lest at det var rundt 10 prosent av utleieboliger
av salget hittil i år i Oslo, av enheter da, som kom ifra dette massive utsalget, kan du si. Og det demper priserne så klart. Og så selges jo mange av de som brotslagsleiligheter, det vil si at de plukkes jo ikke opp av nye utleiere. Du kunne jo tenke deg at det var andre private utleiere, altså typisk kanskje litt...
altså mindre utleiere, folk som kanskje bare kjøper opp en eller to eller tre enheter, private med andre ord, som plukker de opp, men de kan ikke der i utgangspunktet, fordi de blir jo solgt som bostadsleiligheter, de kan jo ikke så lett leie ut.
Så de kommer jo ut til de som skal kjøpe for godt, da kan du si. Og da er det med dem på prisene ganske voldsomt, og det ser du jo veldig godt på statistikken. Altså
For eksempel så er det jo hittil i 2025 så er det lagt ut for salg 94.600 boliger.
Og i 2021, altså for fire år siden, så var det 10 000 færre boliger lagt ut for salg. Det er klart det gjør noe voldsomt med priserne. Siste måned så var det lagt ut 11 000 to, og i 2021 da, i september, så var det vel lagt ut til 10 000. Så det demper priserne.
Men det er ikke noe stopp i boligmarkedet. Jeg ser også på tallene for september, så var det jo, det var bøst solgt 11 142 boliger, ifølge statistikken til...
til Egnom Norge, som er en oppgang på 9,3 prosent på samme måte i fjor, og da er vi tilbake til 2020, hvor vi satt og spritet hender og gikk med munnbind. Da var det enda høyere. Du er først tilbake litt, så det er ikke bomstopp i boligmarkedet. Absolutt ikke, ja. Prisøkningen i snitt, hvis du såkalt sesongjusterer den, så steigde de med 0,4 prosent i september. Dette er jo litt sånn tallet
talljongleringen på en settvis, altså boligplissene sank jo med 0,6% i forrige måned. Det er ikke noe tall du bryr deg om, vet du. Nei, for vi skal jo se på... Du bryr deg ikke om de nominelle tallene, du. Ja, vi skal se på sesongvariasjonene. Altså er det normalt slik, altså september er vanligvis, oktober også, en veldig dårlig måned i boligmarkedet. Av ulike grunner, ikke sant? Altså for eksempel så er det veldig mange som kjøper kanskje juli og august for studenter og så videre. Og så
Og så blir det liksom kvilemåneder i september og oktober, og sånn har det vært i mange, mange, mange år. Så hvis man skal liksom ta vekk den der noen sesongmessige variasjonen, så ender man opp med at faktisk priserne steg med 0,4 prosent i forrige måned, og har altså med andre ord steget 6,7 prosent hittil i år over en fun fact.
nå er gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge nesten iaktiv 5 mil da, ved utgangen av september. Og det er jo, statistikken viser jo også, nettopp mener jeg, viser jo også hvordan dette slår ut, det er de store utleiesalgene ved at blant annet regionforskjellene er helt enormt
Jeg tror jeg sjeldent har sett så store forskjeller mellom byer og regioner. Jeg nevnte 6,7 prosent i snitt, og det er litt som å ta en fot i...
I ovnen holdt jeg opp å si en fot i frysboksen, fordi at... Jeg trengte bare sånn vaske som mine besteforeldre hadde. En kran, glovarmt, en kran med iskaldt. Ja, du trenger ikke bare dra tilbake i tid, du har bare dratt til England, det. For en virkelighetsfortsatt, altså. En virkelighetsfortsatt hjem, så er det sånn glovarmt, det er kjempekaldt, ja. Ja, blandebatterieteknologien har ikke kommet så langt til England. Nei, det er det jeg sier. Der har det vært noen lobbyster som har hatt en fantastisk...
Fantastisk jobb. Det er dritende at det skal blandes i et rør. Men hvis du tenker på fryseboksen, 3,9 prosent oppgang i Oslo hittil i år, og i ovnen 14 prosent oppgang i Stavanger. Det er de som koker kloden også, så det er veldig bra for ovnene. Da er det vi MDG-erne i Oslo som kjøler denne.
Det er det du trenger. Det var det jeg kom til å begynne. Men nei, det er nok mest, jeg hadde to grunner akkurat til Stavanger, så skal jeg si litt om det da. Det ene er jo at de kommer fra et enormt stille og stille marked. De har låget langt tilbake for resten av Norge i flere år, i hvert fall fra 2013. Stakkars. Ja, og frem til 2023 eller noe sånt nå. Og så har det tatt
igjen en del, men fortsatt så ligger jo Stavanger både nominellt og reelt sett langt bak for eksempel Oslo. Også
er det jo fortsatt sånn da, altså grunnen til da at det ble sånn, hva som trekte i 2013, 2014, 2015 var jo at oljepriset sjokk, prisen sank voldsomt og investeringene like så de er jo veldig styrende for boligmarkedet i Stavanger. Men nå er det jo
god fres, i alle fall har vært det de siste årene, ikke minst på grunn av oljeskattpakken i den regionen. Så det går greit om dagen i Stavanger. Mange jobber i olje, mange leier ut til folk som jobber i olje, og det er en sterk motor for boligprisoppgangen der. Og investeringene på sokkelen har vært store, men er også avtakerne, så jeg tror ikke nødvendigvis de vil se den like sterke oppgangen nå i årene frem og bakåt.
Også har du jo da Bergen som er på 10%, du har Tromsø som er på 11%. Kristiansand som er på 9%, altså både Bergen og Kristiansand er jo også, det har smittet jo investeringen i jordlyssektoren ganske mye over. Tromsø er litt spesielt. Der kjøper bare folk leilighet for å leie ut, sier kineserne som skal komme og se på nordlys. Det starter jo snart nå, nordlys-sesongen. Ja, det startet i forrige uke før jeg var i Tromsø der, og det var det
noen folk som skulle ut på nordlyset på kvelden. Det var litt irriterende. Det var en nydelig kveld, en nydelig natt. Jeg sto opp midt på notta på hotellet for å kikke ut på
På himmelen? Null nordlys. Ikke noe himmel, ingenting. Altså, det var himmel, men det var ikke noe sky. Så vi åpner opp på at vi ikke har noe himmel, da tror jeg det er for det nordlige. Amageddon, nei, så det var jo... Men ja, mye turister, mye Airbnb, men så er det i tillegg også et område hvor det blir bytt opp noen nyboliger, men ikke på langt ned av Nork. Trondheim er jo i likhet med Oslo et område som det ikke...
tar av helt, 4,4 prosent fra januar av, som skyldes at det har faktisk vært en ganske god boligbygging i kommunen. Jeg tror de sier det at det legges mer til rette for at det skal bygges nytt i Trondheim til forskjell fra en del andre kommuner, og det har begrenset priserne. Så vet jeg ikke om det er sånn kunstbefolkning som sier det, men i Trondheim så jobber det også veldig, det er stor andel av de som jobber der er offentlige ansatte.
Akkurat. Og det kan være en del av hvorfor prisen ikke stiger så voldsomt i vers. Så arrestere meg gjerne hvis det sier noe feil. På grunn av lønnsvekst og... Lønnsvekst, og det blir bygd mye, og da får du... Men helt ærlig, vil man egentlig ha en prisvekst på 14% på noen måneder? Er det sunt? Nei. Jeg er skeptisk til at det er kjempesunt i lengden, altså. Nei, ikke det. Ja.
Skal vi da nørde litt mer på selve pristallene, så har vi... La meg stå i veien for deg, Alger. Kjør på. Så har vi... Siste ti år da, så har priserne steget med 55% i Norge.
Oslo har lederen med 71 prosent, og Stavanger i andre enden sammen med Trondheim, og Stavanger med 44 prosent. Så det skulle på sett og vis bare mangle, kanskje vil noen si, at Stavanger nå drar opp, at boligprisene går rett vei, hvis alt ikke kommer til å komme.
hvem du heier på om det er boligkjøpere eller boligselgere eller boligeikere. Men 33 prosent på ti år, det er ikke all verdens altså, i boligprisvekst. Da har du nesten fått like mye igjen av å plassere pengene, du har fått mer igjen for å plassere pengene i et indeksfond, langt mer. Ja, ja, ja. Nesten bare kontonivået der. Ja, og dette er 2015, ikke sant? Det er 2025, og hvis du drar det enda lenger tilbake til 2013, så har du jo i Stavangerregionen enda større fall i forhold til resten av landet. Mhm.
På hva dratt med etterpris da? Hva er det som skiller seg ut der mest? Ja, 7 millioner gjennomsnittspris. Det kan være litt vanskelig å sammenligne dette, fordi at for eksempel Oslo har jo kanskje et større
av mindre leiligheter enn lags av eksempelvis Kristiansand, hvor det går mer i rekkehus enn boliger. Men i Oslo er gjennomsnittsprisen for en bolig i dag 7 millioner. For deg som husker i starten, så nevnte jeg at snittet for hele Norge er 5.
Og i andre enden av skalaen ligger for eksempel Kristiansand med 4,2 millioner, også fordi det er nok større boliger der. Omtrent på snittet ligger Bergen og Tromsø med rundt fem blank.
Så hvis vi skal oppsummere litt hvorfor boligprisene ikke har skutt i vers så mye som de har gjort det i år, så får du da en forklaring av at rentene ikke har falt nok, tidlig nok, og tilbudet har økt ganske bra. Er det de to store forklaringsfaktorene? Ja, og bare for å understreke det, tilbudet har økt voldsomt på den...
sektoren som ofte er med å styre resten av boligprisene, det vil si mindre og mellomstore leiligheter i de aller største byene, og spesielt Oslo. Så der har det jo...
vært en sånn veldig dempende effekt, ja. Men når man snakker med aktører innenfor eiendomsmarkedet, og det er glasset halvfullt, det skal vi ikke være i tvil om, så er det nå, så de velger å se fremover selvfølgelig, og det hyller jeg dem for, det er jo der magien har jo ikke skjedd, den skjer jo i fremtiden, vet du. Hva sier du om tiden som står foran oss, da? For å svare litt på spørsmålet vårt, om man skal sitte, skal det litt krakk som skal til, at man skal vente enn å kjøpe seg inn, eller er det liksom bare greit å
komme i gang hvis man har mulighet for det. Ja, jeg tror ikke du skal vente lenge altså. Og det er jo det fine med hausten. To ting. Det er fine farger, og det er god tid i boligmarkedet. Nå kan du bruke god tid. Og det er ikke sånn at nødvendigvis det er så mange færre folk på visning, sier Megland. Det er bare det at
De sitter mer på gjerde, går og ser på flere leiligheter, bruker lengre tid, og alt det applauderer jeg. Du bruker jo lengre tid på å researche joggesko enn du gjør å kjøpe en leilighet i perioder når det koker som mest. Så det er jo fantastisk at man da får lov til å bruke litt mer tid
og nøle seg til et kjøp, fordi det er noe av det viktigste du skal gjøre med private økonomien din, er å kjøpe en bolig. Så det er bra at det er mindre temperatur. Men ikke bli overrasket igjen da, over at den kanskje stiger i januar, i februar. Jeg tror mange kommer til å legge ut, altså legge klart salgene allerede i desember, sånn at det er klart første, andre, tre uker i.
i januar. Da kommer det nok en del til salg, men jeg tror ikke langt ned nok til å dempe prisveksten, som uansett kommer ofte akkurat da, men jeg tror spesielt nå. Også fordi at rentekuttet har jo da blitt som jeg sier, effektuert. Det blir jo effektuert i november-desember, men det er jo for oss nå etter rentekuttet at for eksempel bankene kan bruke det når de skal gi nye finansieringsbeviser. Hvis du har fått en finansieringsbevis
Basert på renten slik den var i sommer, og skal fornye den, så kan det også være at de da, eller bankene, som sitter med bedre regnark, sånn sett for deg, fordi at de har lavere rente,
betyr også at du kanskje alt annet like da kan låne litt mer. Og det er jo også noe som slår ut først et stund etter at selve rentekuttet har kommet. Ikke nødvendigvis allerede, ikke sånn at du må vente helt til desember, men for nytt finansieringsbevis allerede nå, så kan jo de gjøres
alt annet like, men noe større belåning rett og slett, fordi at renta har gått ned, og de bankene må jo da se på, ok, hvor mye renta er i dag, og så skal du kunne takle en renteøkning på 3%, før de gir deg et 3%-poeng for å få et nytt finansieringsbevis. Så jeg tror ikke noe på å vente alt for lenge, bruk tid, sjekk markedet, vi snakket også alt om nå i midten av oktober, du har fortsatt
En måned eller to, gode på deg å gjøre kjøp, men ikke vente alt for lenge, tror jeg. Snakker vi da først og fremst til leilighetskjøperne, eller er vi på de som også liker å kunne løpe rundt hele huset sitt? Ja, begge deler. Begge deler, tror jeg, men spesielt kanskje for leilighetskjøpere i storbyer, for de er punkt to da. Det begynner å bli tomt hos disse utlegerne. De har...
De har ikke fått solgt ut alt, men de har fått solgt ut store deler av varelageret sitt. Det ligger fortsatt noen på hullene, skal ut, men det begynner å tømmes nå rett og slett hos de største utlegerne. Og det vil jo, når tilbudet begrenses, når tilbudet går ned, så går gjerne priserne også opp.
Ja, for disse utleie, dette er jo proffeselskapet, som sa Fredensborg og Ragdo, de gjengene der, de pumper jo ikke ut bare tusen leiligheter samtidig, de fordeler det jo litt utover tid, så det kommer jo sånn i annen tilsigg. Ja, det har det, men jeg har nok blitt litt overrasket over hvor mye som har kommet ut, det er egentlig ikke, og det var jo ikke mange som egentlig forventet av inngangen til 2025, bare for å på en måte
ta litt med gladstand og prognosemarker i forsvar også. Jeg tror ingen så for seg at det skal pumpes ut så mange utleieenheter hos disse profesjonelle utleiene. Apropos utleie. De som profesjonelle aktører har jo nå kjøpt boliger, det er ikke solgt boliger, for det lønner seg ikke. Er det noen andre ting som gjør at det kan lønne seg for en privatperson å kjøpe en bolig for å leie den ut nå?
Nei, det er jo ikke ja og nei. Altså, jeg tror jo, og jeg er positivt på å kjøpe for utleie, men det er på grunn av boligprisveksten som jeg forventer vil komme. Ser du på kroner og øre, regnestykke måned for måned, så er det om ikke blodrødt, så er det ganske rødt. Det er ikke så blodrødt som NRK ville ha det til riktig nok. Altså, de
I forrige VG, tror jeg, hadde jeg en større artikkel med regnestykket fra Anders Lengtin, Megglar og Kjørre Knudsen, sjef i Nomenesa Bank. Jeg synes det var litt å ta i litt møye når de la inn blant annet... Skjønner du at det blir det der? Skruer du det til så langt? De la inn rentekosten at for eksempel før skatt, det ikke tok hensyn til at det
Det er jo mange måter å se på det, men hvis vi ser det fra en privatinvestors blikk, så er jo rentekostnad, nytteskatt viktig. Poenget var at hvis du kjøpte nå i Oslo, riktig nok, en treroms, 5,5 mil, leide den ut for 25 000, så gikk du 10 000 kroner i minus hver måned, ifølge det regnestykket. To ting jeg vil...
på en måte korrigere litt på det. For det første så synes jeg vedlikeholdsavsetningen var veldig høy, egentlig. Snakker om 200 000 eller 40 000 i året, 200 000 for en femårsperiode. Det er ganske mye vedlikehold. Sagt på en annen måte, du kan jo i hvert fall styre unna de store kostnadsmeldene ved å finne en leilighet som presumtivt ikke vil trekke så mye
maling, flislegging, vårteromsforbedring av din lommebok, rett og slett. Og det ene. Og det andre var at de rett og slett ikke regnet på rentekostene etter skatt. De hadde før skatt. Og så kan det jo fortsatt betales noe skatt på løpende leieinntekter. Men
Likevel så tror jeg mer det underskuddet i mitt ekstralaks er det mer halvparten, altså rundt kanskje 5000 som du har i minus. Forutsatt at du 100% finansierer kjøpet ditt, de fleste gjør ikke det. Mange utleiere har kanskje 20-40% egenkapital, men for all del.
er det riktig for seg å trekke inn en rente også på egenkapitalen, og de brukte da 5,1 prosent, ganske høyt da, men det er jo det som ligger som en 10 års fastrente i det regnestykket. Så jeg synes det var litt mørkt det regnestykket. Men det som da... Altså, poenget er at hvis du klarer å håndtere den likviditeten, og da må jeg jo også påpeke at...
Her er det viktig at man husker på avdrag. Hvis du for eksempel belåner en utleieleilighet med 60%, altså inntil 60%, så kan du be om avdragsfrihet, som jo bedre likviditeten kan du si. Men du skal faktisk kunne betale banken hver.
måned. Du skal kunne betale fellesutgiftene hver måned. Du skal kunne betale eventuelle vedlikehold som at det kommer hver måned, og ikke minst, du skal kunne
håndtere økonomien i det utleieforholdet selv om utleier for eksempel ikke betaler for seg en måned eller to, eller må flytte ut og det må få nye nye. Men dette leiemarkedet er jo hett som bare det, og ikke minst litt av bakgrunnen for den artiklen som stod i NRK var jo nettopp for å si noe om hva en kan forvente om leieprisene fremover. For det er klart at når det
Når regnestykket ikke helt går opp for utleier, så er det jo en av to ting en kan gjøre, enten trekker seg ut av markedet, som for så vidt en del profesjonelle har gjort, men det også fører jo til at når det er færre boliger til utleier,
så vil jo priserne gå opp. Det er det ene, og når kostnadene på de som eier også er ganske høye, så vil jo også det føre til at utleier hever priserne. Og det kan jo Hueland gjøre, nettopp fordi det er såpass få konkurrenter etter hvert i dette markedet, fordi at så mange er solgt vekk rett og slett til bortslagsmodeller.
Men det vil jo være et eller annet sted som må man nå et slags tak for boligprisene i den sakene der, så impliserer det en boligprisøkning på 40%, og det tror jeg ikke noe på. Altså på leieprisøkning? Leieprisøkning, ja. Nei, det blir jo... Men sant, du skal jo måle dette som potensiell... Altså når du står der som en som skal inn i markedet enten leie eller eie, så må du jo også vurdere...
den kostnaden, altså eiekostnaden mot leiekostnaden, og akkurat nå så er det jo fryktelig mye billigere å leie da, egentlig, ikke sant? Altså på grunn av renta. På tross av at du ikke får noen fradrag for leiekostnaden, så er det ikke fryktelig mye billigere, men det er billigere å leie enn å eie. Og derfor kan også leieprisen stige en god del.
Men når man da står foran det valget, og spesielt i Norge, hvor av en eller annen grunn så er det liksom sett nesten litt ned på å leie. Den skal eie. 80% av oss eier jo vår egen bolig. Ja, så skal den også se på potensialet for boligprisvekst. Og det er uavhengig om den skal... Altså det er jo spesielt viktig hvis du kjøper en utleiebolig som en investering. Men også hvis du kjøper for å bo der selv, så er jo...
forventet boligprisvekst viktig. Og det er nettopp når du putter det inn i regnestykket ditt, da tallene blir
For om ikke blodrød, som det var i noen av Korsed-eksempel, mer rød i mitt eksempel, da blir de grønne og fine. Rosa? Nesten rosa, ja. Fordi det skal ikke mer enn en par prosent boligprisvekst i dette eksempelet. Og da snakker vi om nominell boligprisvekst, før dette regnestykket endrer seg til å bli positivt. Så, hvis du kan kjøpe en leilighet for utleie,
kunne betjene boliglånet og likviditeten, så tror jeg det vil være en god investering for utleie og en god investering for å eie. Og hvis du er opptatt av løpende inntjening,
som en del er, også disse profesjonelle utleierne, ja, så kjøp kanskje utenfor akkurat sentrumskjernen av Oslo, Bergen eller Stavanger, hvor det er mye dyrere. Mange av de semiprofesjonelle, eller flinke utleierne, som følger på også på Twitter, eller på X og dette nå, de
Ha for kjærlighet for Drammen, Skjøen, Porsgrunn, Kristiansand, plasser der en ikke skulle tro at noen kunne leie ut. Og så skal vi ta det helt på ro her. Drammen var min by når jeg vokste opp, skjønner du. Drammen er, og så har du den hellige treenigheten mellom Drammensbade, Åsbrugri og Snappiskebab, lå rett ved siden av hverandre.
Hvis ikke det er god nok grunn til å flytte til Drammen, nytt sykehus har de fått. En fantastisk motorveibru som går tvers gjennom over hele tro.
utrolig stygg. Men Drammen er en fin by, alt andre byene, kan du snakke ned så mye du vil? Jeg føler jeg er tråkket ganske godt på tennene her til Mr. Fredriksen. Beklager deg at alle dere i Drammen, det var ikke noe... Det var omegn, for jeg tilhører omegn. Men der er det jo mulig å tjene penger på utleier ifølge de
semiprofesjonelle og profesjonelle utleier som har alltid fra 2-3 til 10-20 enheter. Se dere litt utenfor sentrum. Hvis du skal ha god likviditet, hvis du skal ha best mulig boligprisvekst, altså hvis dette er for en...
Hvis dette er mer for en plassering heller enn en løpende avkastning, så er jeg litt mer i tvil. Da tror jeg fortsatt at det ville vært lurt å kjøpe der det har vært hottest. Tror jeg det kommer til å være hottest også fremover. Så er det indre bideler i Oslo og Bergen Stavanger.
Hvis du skal gi noen hottetips til de som skal på boligprisjakt, skal vi ikke måle om de skal på boligjakt nå, fremover, la oss si fem, et fint detalj. Hva er det viktigste da?
Ja, det er jo å være klar over de tre parametrene som bankene styrer etter. Det er egenkapital, det er betjeningsvilje og betjeningsevne. Og egenkapital har jo da dette kravet sunket fra 15 til 10 prosent. Men du må fortsatt kunne stille opp med 10 prosent av pengene selv. Banken kan ikke låne deg mer enn 90 prosent.
Det er det ene også er det minst like viktig, og en større beskrankning for veldig mange er jo betjeningsevnen. Banken er nødt til å måle inntekten din versus lånet ditt, altså gjeldsgraden. Tjener du 600 000, så kan du ikke ha større lån enn 3 millioner totalt.
Og har du allerede seif 500 000 i kombinasjonen styrdelån og kanskje bilån, altså kan du bare få 2,5 millioner i boliglån. Og det er jo en sånn
en misforståelse som ofte utegår, at det er fem ganger på boliglån, eller fem ganger på totallån banken ser på. Og så er det betalingsvilje ikke minst til slutt. Har du betalingsanmerkning så får du ikke lån. Når det gjelder akkurat det siste, er det viktig at man begynner sparing tidlig, setter penger i BDSU, ikke nødvendigvis full kvote, men litt hvert år, slik at banken ser at du har litt stamina
og betjeningsevne og sikkerhet. Vi må vite det at for det første, banker sitter med ulike beregningsregler
metoder, verktøy, ulike kredittskår, ikke minst. Så det kan gi deg lån i en bank og ikke særlig lån i en annen bank. Og det bør du også ta høyde for. Og så er det også viktig å komme i dialog med banken så tidlig som mulig. Altså hvis du har en finansrådgiver, ta kontakt lenge før du går på visning. Spill litt ball. Hvor høyt lån kan jeg ta? Hvor høy
lån, ikke minst bør jeg ha, skal ikke buse seg i hel heller. Og så er det jo enkelte som også blir blir overbevist ved gode argumenter, kanskje du har et eget budsjett som er litt annerledes enn det banken setter opp, når de setter opp SIFO-satser, så har du kanskje vist at over tid så kan du tåle et budsjett og
et livsopphold som er lavere, men lavere satser enn det banken legger til grunn. Og sist men ikke minst, banker har mulighet til å gå vekk fra disse reglene i opp til vel 10% av lånevolumet per år. Og det er litt viktig å være klar over også. Et godt tips sånn sett er jo å kanskje søke om lån på slutten av kvartalet, rett og slett. For da ser banken i større grad om de har brukt opp, kan man si, den kvartalsperioden.
Husk også at finansieringsbeviset må fornyes hvis det er gått ut på dato, så ha en løpende dialog da, når du skal ha bevisning.
Og husk da, ikke minst at det er mulig å øke både spareevnen og inntekten din, altså du kan kanskje i hvert fall hvis du har fleksibel familiesituasjon og ikke er bonde opp med unge og sånt hjemme, du kan kanskje jobbe mer, mer over tid, hvis du er veldig ung så kan du jo velge å bo hjemme en periode.
Sett av likevel penger som om du skulle ha betalt husleie, men på en egen konto der du sparer opp penger. Bruk BSU-en, fortsatt veldig god, ikke så stort skatteforlag som før, 10%, før var den 20%, men renta er jo over 6%, så det er en formidabel god renta. Og sist men ikke minst, vurder om du skal kjøpe sammen med noen.
sette opp en liten avtale dere med det viktigste der, hva som skal skje den dagen en av dere vil flytte ut
Fordi at når du flytter sammen med noen og kjøper sammen enten det er med kjæresten eller så mange gjerner med venner eller veninner, ja så på en måte blir det mindre egenkapital som du må komme opp med. Fordi at ok, du må kjøpe noe større bolig, men altså kvadratmeterprisen for en større bolig er mye mindre enn en liten eneltorumsrett og slett, fordi at det er jo primært...
Bad og kjøkken som du betaler for på mange måter når du skal kjøpe en ny bolig. Et ekstra soverom betaler du ikke så fryktelig mye for.
Bra. Skal vi bare ønske alle lykke til på boligjakt. Og så må du ikke glemme det som står på sånne der grillige broderier. Men størst av alt er boliglån. Ja. Den er god avslutning. Vi er tilbake igjen på tirsdag på Podmy med spørsmålsvar. Og neste torsdag er vi tilbake igjen på alle mulige plattformer med en vanlig, deilig, fin episode av Pengeradet. Takk for at du hørte på.
Du har hørt en podcast fra VG. Ansvarlig redaktør, Gard Steiro.